项目一房地产估价基础知识

1、会计学1项目一房地产估价基础知识项目一房地产估价基础知识 房地产的概念及特点 房地产的类型 房地产价格的概念和类型 房地产估价机构的组成 房地产估价的概念1了解房地产的类型温州局部房地产价格情况2熟悉 房地产价格的含义房地产评估机构的构成与组建3掌握房地产的概念房地产估价的概念会调查和分析房地产市场；根据影响房地产价格的因素会判断房地产市场的走势；会判定某一案例符合的估价原则。 土地按所处的状态不同，可分为生地、毛地和熟地。经济属性经济属性商品属性保值增值性宏观调控性自然属性自然属性物理特性物理特性固定性不可移动移动寿命长久性异质性有限性另外：用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现性、价

2、值高大性社会氛围 周边环境 个体特质 人口密度/人口构成地段位置经济发展规模/速度交通条件地质/地势/地形产业结构/布局基础设施造型/结构物价水平配套设施设备/材料 政治/法律/政策景观工艺/质量习 惯周边同类房地产数量/价格层次/朝向/光照、通风/管理/服务知识目标：让学生了解房地产估价原则的概念 认识遵循房地产估价原则的理由 掌握房地产估价五大原则能力目标：会判断某一案例符合的估价原则 教学目标教学目标教学重点：估价时点原则教学难点：房地产估价原则的判断 重点难点重点难点 房地产估价，毫无疑问应当做到房地产估价，毫无疑问应当做到客观、公正、科学、合理。而要做到这客观、公正、科学、合理。而要

3、做到这些，就必需遵循房地产价格形成运动的些，就必需遵循房地产价格形成运动的客观规律客观规律。房地产估价人员运用自己对。房地产估价人员运用自己对房地产价格形成运动客观规律性的认识房地产价格形成运动客观规律性的认识与掌握，通过评估活动，把房地产的内与掌握，通过评估活动，把房地产的内在价格反映出来。在价格反映出来。房地产估价原则：房地产估价原则：-人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结也了一些简明扼要的在估价中应当遵守的法则、标准或应注意的问题应当遵守的法则、标准或应注意的问题。 估价人员应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。一、一、某宗

4、房产位于小区入口处的第一层，规划限定为居住用途，但因为它靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，一专业评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？合法原则定义合法原则定义：指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产，即合法产权、合法使用、合法处分的房地产。 某处房地产，城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得最大的收益，则估价时以假定为商业用途使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争的结果。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格偏低的；当

5、价格相同时，人们又总是选择效用较大的。这样可使相互替代的商品的价格趋于一致。 估价时点估价时点：也称估价期日，指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间，即以估价期日为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物，即可比。确立估价期日原则的意义在于：估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。估价时点估价对象状况 房地产市场状况 过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价

6、时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估 价 对 象 为历史状况现在估 价 对 象 为现时状况估 价 对 象 为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况本模块小结本模块小结合法原则公平原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则估价时点原则 房地产估价机构的概念房地产估价机构的概念 房地产估价机构的设立房地产估价机构的设立 房地产估价机构的组织结构房地产估价机构的组织结构 房地产估价专业人员相关要求房地产估价专业人员相关要求 一、房地产估价机构一、房地产估价

7、机构1.概念：是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 条件等级注册资本 专职注册房地产估价师数量 业绩 温州地区一级200万以上120万以上15名以上50万m2 /年25万m2/年0二级100万以上60万以上8名以上30万m2 /年15万m2/年2三级50万以上30万以上3名以上8万m2 /年3万m2/年9暂三级成立一年内19各资质等级房地产估价机构的条件各资质等级房地产估价机构的条件 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：1）房地产估价机构资质等级申请表；2）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；3）营业执照正、副本复印

8、件（加盖申报机构公章）；4）出资证明复印件；5）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件；6）专职注册房地产估价师证明；7）固定经营服务场所的证明；8）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；9）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件。二、房地产估价机构的设立二、房地产估价机构的设立三、房地产估价机构构成三、房地产估价机构构成董事会总经理评估部人事行政部/ 办公室财务部业务部四、房地产估价专业人员四、房地产估价专业人员专业房地产估价人员专业房地产估价人员

9、（professional real estate appraiser）：是指经过房地产估价人员相应职业资格考试或者认定、互认，取得相应职业资格证书并注册生效，专门从事房地产估价活动的人员。分为房地产估价师和房地产估价员两类。 估价时点估价时点：也称估价期日，指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间，即以估价期日为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物，即可比。确立估价期日原则的意义在于：估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估 价 对 象 为历史状况现在估 价