煤化工业园配套服务区控制性详细规划课件

1、目目 录录第一章第一章规划总则规划总则 .1 1一、规划背景 .1二、规划依据 .1三、规划控制区范围 .1第二章第二章区域概况区域概况 .1 1一、区位 .1二、自然地理 .2第三章第三章规划区发展条件分析规划区发展条件分析 .3 3一、现状条件 .3二、发展条件分析 .3三、本次规划重点解决的问题 .4第四章第四章规划原则、理念及技术路线规划原则、理念及技术路线 .4 4一、规划原则 .4二、规划理念 .4三、技术路线 .5第五章第五章定位、规模及土地利用模式定位、规模及土地利用模式 .5 5一、功能定位 .5二、发展规模 .5三、土地产权关系 .5四、村民用地整合改造及三农问题解决出路

2、.5第六章第六章土地利用规划土地利用规划 .6 6一、功能结构 .6二、用地布局框架 .6三、土地利用规划 .6四、规划指标 .7第七章第七章规划控制规划控制 .9 9一、地块划分 .9二、控制要素 .9三、三线控制 .12四、城市设计指导性控制 .14第八章第八章绿地系统规划与景观构想绿地系统规划与景观构想 .1818一、绿地系统规划 .18二、规划区景观构想 .19第九章第九章道路交通规划道路交通规划 .2020一、对外交通规划 .20二、道路交通规划 .20第十章第十章工程与专项规划工程与专项规划 .2222第一节 竖向工程规划.22一、规划原则 .22二、竖向规划 .22第二节 给水工

3、程规划.22一、给水现状 .22二、存在问题 .22三、规划设计依据 .22四、供水原则 .22五、给水工程规划 .22六、中水回用 .23第三节 排水工程规划.24一、排水现状 .24二、存在问题 .24三、规划设计依据 .24四、排水体制选择 .24五、排水工程规划 .24第四节 电力工程规划.25一、供电现状 .25二、存在问题及优势 .25三、电力工程规划 .25第五节 电信工程规划.25一、现状概况 .25二、电信工程规划 .25第六节 供热工程规划.26一、现状概况 .26二、规划原则 .26三、供热工程规划 .26第七节 燃气工程规划.27一、现状概况 .27二、气源选择 .27

4、三、用气量估算 .27四、天然气管网规划 .28第八节 综合管线工程规划.29一、地下管线种类 .29二、综合管线工程规划 .29第九节 环卫设施规划.29一、现状 .29二、环卫设施规划 .29第十一章第十一章近期建设近期建设 .2929一、道路交通 .29二、市政公用设施 .30三、文化、教育设施 .30四、商业设施 .30五、居住 .30六、绿化 .30第十二章第十二章规划实施措施规划实施措施 .3030一、规划法制建设措施 .30二、规划行政管理措施 .30 第一章规划总则一、规划背景彬县城市总体规划 （2007-2020）城镇发展战略“把彬县作为咸阳市域西北部城镇点轴发展区，其重点发

5、展中心城区（彬县城区） ，加强中心镇建设，稳定提高一般城镇。 ”为了适应新的发展形势，加快工业化进程，从而推动彬县的经济稳定增长和社会全面发展，彬县人民政府决定在新民塬镇区西部以及小章镇东部建设以煤炭开采、深加工等为主的工业园。该总体规划对新民塬煤化工业园提及较少。彬县新民塬煤化工业园总体规划 （2009-2025）确定了以工业化带动城镇化发展的总体战略。为了进一步协调好产业布局与城镇建设的关系，体现“以人为本、环境优先、持续发展”的科学发展观，配套实施各类基础设施，实现城镇化与工业化的良性互动，最终达到改善城镇环境、提高生活质量的目的，同时将总体规划确定的用地布局落到实处，为此，彬县经济发展

6、局委托炎黄联合建筑设计有限公司编制新民塬煤化工业园配套服务区控制性详细规划。二、规划依据（一）法律依据中华人民共和国城乡规划法 （2008 年 1 月 1 日起施行）中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分） 中华人民共和国水污染防治法 （2008 年 6 月 1 日起施行）城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则（二）技术、规范依据城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ13790）城市居住区规划设计规范 （GBJ5018093） （2002 年版）城市道路交通设计规范 （GBJ5022095）城市道路设计规范 （CJJ37-90）建筑设计防火规范 （GB50016-2006）陕西

7、省城市规划管理技术规定（三）相关规划、计划依据咸阳市生态环境建设规划陕西省彬长矿区总体开发规划彬县城市总体规划（20072020） 彬县国民经济和社会发展第十一个五年计划陕西省彬长矿区煤电化一体化循环经济工业园区规划方案陕西省黑河亭口水库工程项目建议书彬县新民塬煤化工业园总体规划 （20092025）（四）其他依据陕西省人民政府关于加快全省开发区发展的若干意见 （陕政发20074 号）彬县十五届五次人代会报告彬县县志三、规划控制区范围本次规划的控制区范围西起小章镇镇区，东到新民镇的杨家坳村，南起小章镇的赵寨村，北到新民镇的龙背头村，控制范围总面积 17.30km2，其中建设用地面积 8.24k

8、m2（包括两个已经确定的工业区用地 2.94km2） 。本次详细规划范围为控制区内东西两大片区，共 5.3 平方公里。（详见规划区范围图）第二章区域概况一、区位（一）陕西省的能源基地彬县位于陕西省关中地区西北部，位于关中“一线两带”技术经济发展区与陕北能源化工基地衔接处。县城距咸阳市 130km，距省会西安 150km，是陕西通往大西北的咽喉关隘，素有三秦屏障、秦陇门户和“旱码头”之称，也是陕甘边界重要的商品贸易集散地。彬县是陕西省开发前景较好的大型煤电能源基地之一，在陕西经济发展中有其独特的区位优势,其必将成为陕西省重要的能源基地。（二）咸阳市西北部的重要城市咸阳是西陇海兰新经济带极具活力的

9、增长极和西部大开发的桥头堡，西咸一体化的提出将促使咸阳市的经济发展水平在较短时间快速提升。彬县作为咸阳西北部重要的能源基地，必将借助这一平台，发挥多方面优势，促使经济总量得到更大提升。（三）县域区位新民塬煤化工业园选址位于彬县北塬新民塬，向南约 12km(公路)为彬县县城。二、自然地理（一）地理位置彬县位于陕西省咸阳市西北部，属渭北旱塬塬梁沟壑区。东连旬邑、淳化，南依永寿、麟游，西临长武、灵台，北接甘肃正宁，为连接秦陇的咽喉要道。泾河自西而东斜贯其中，境内流长 104km，将全县分为南北两塬道川。（二）地形地貌彬县地区地处黄土高原西南边缘的泾河中游，亦属陕北黄土高原南部塬梁沟壑区的一部分。海拔

10、一般 8501200 米。泾河穿越县域中心,而地从南、北两塬向中间泾河谷地倾斜。塬梁破碎，沟壑纵横。在彬县境内泾河自西北向东南斜贯全县，将该地区分为“南北两塬道川” 。该地区地貌分为河谷区和黄土梁塬区两种地貌单元，泾河河谷区一般宽度 23km，地势平坦开阔，河道两侧发育为漫滩及一、二级阶地；黄土梁塬区分布在泾河河谷两侧，以梁为主，逐步向塬过渡，总体向河谷倾斜，相对高差为 100200m，粱间冲沟发育，多呈“V”型谷。梁塬上覆盖150170m 厚的黄土。地形的区域结构分为南塬，谷地，北塬三部分。泾河河谷海拔850870m，低于塬面 210 米左右。 本次规划区位于县域北部的新民塬中心地带，塬面较

11、为开阔，地形东高西低，南高北低，整体地势较平缓，为大规模的开发建设提供了先决条件。（三）气象气候彬县属暖温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，雨热同季，干湿分明。年均气温 9.7，极端最高温 40.0，极端最低温-22.5，无霜期 172177 天，年均降水量 561.4mm，降水年际变化大，年际变率值 2.39，降水量随高度增加而增加。年内降水多集中在 79 月，占全年的 53.8%，其余季节干旱少雨且分配不均。主导风向为西北风和东南风，大风多出现于冬季，最大风力 7 级。（四）水文资源1、地表水资源彬县属泾河流域，黄河水系。区内河流以泾河为骨干，呈羽状分布，共有 11 条较大的河沟汇入。泾河

12、境内流长 104km，年平均流量 57.6 m3/秒。全县水资源总量 19.01 亿 m3，其中地表水 18.92 亿 m3，地下水 0.093 亿 m3，总补给水源是降水。黑河亭口水库：黑河是泾河的一级支流，在亭口镇东南侧汇入泾河。拟建的黑河亭口水库位于亭口镇西侧，水库设计总库容为 3.03108m3。年供水可达 1.1 亿 m3，规划为煤化工项目预留的水量为 6090 万 m3。红岩河水库：红岩河为泾河左岸一级支流，全流域面积 715km2。规划的马家河水库位于北极、新民两塬之间红岩河下游的永乐乡马家河村，控制流域面积 525km3。水库总库容为 9200万 m3。年供水能力 2366 万

13、 m3，可作为本园区的备用水源。2、地下水资源区域内地下水资源量以浅层潜水资源为主，深层承压水资源由于区域水文地质条件尚不十分清楚，其分布范围及有关参数无法确定。浅层潜水来源于大气降水和灌溉水的垂直入渗补给。该规划区内地下潜水水资源量合计为 2926 万 m3，可开采量为 1746 万 m3。其中彬县地下水资源为 1329 万 m3，可开采量 890 万 m3，长武县地下水资源为 1597 万 m3，可开采量 856 万 m3。（五）煤炭资源彬长煤田是陕西省的第二大煤田，是关中地区的能源接续地。矿区规划面积 790km2，详查获批准地质储量 67.29 亿吨。矿区主采煤层平均厚度 10.64m

14、，并且煤层稳定，结构简单，易于开采。煤质属低灰、特低硫、特低磷、高挥发份、高灰熔点、中高发热量的优质动力及化工用煤，煤的工业牌号为不粘煤 31 号。具备综合开发利用的资源优势。新民塬煤化工业园的原料来源主要为彬长煤田小庄井田的文家坡矿井。第三章规划区发展条件分析一、现状条件（一）镇区现状条件新民镇：新民镇是陕西小城镇建设试点镇，镇区位于县城东北 24km 处的新民塬中心地带，地形以塬面为主，坡塬结合。彬（县）湫（坡头）公路从镇区穿过，交通比较便利。新民镇是一个历史悠久的农村集贸镇，镇区现状拥有 7 个专业市场和一条饮食街，已经发展成为新民塬7 万余人的集市贸易和文化交流中心。 彬县城市总体规划

15、 （2007-2020）确定远期镇区人口规模为 8000 人，建设用地控制在 0.70km2。小章镇：小章镇位于县城以北 14km 处的新民塬西南边缘，地势自东北向西南倾斜。镇域南与彬县县城隔泾河相望，北与新民镇接壤，西与旬邑县湫坡头镇相通，东邻炭店乡。镇政府驻地小章镇，是一个近年崛起的农村贸易集镇，城镇规划面积 0.72km2，常驻企事业单位 14 个，并拥有煤炭、服装百货、粮食、出租车 6 个行业市场，驻镇人口达 1000 余人，其中外来人口200 余人。（二）土地利用本次规划区除包含新民镇、小章镇镇区建设用地外，另外还包括小章村、屯庄村、堡子村、新民村、赵寨村、胡家坡村、苏村、卧龙村、杨

16、家坡村等村庄用地。新民镇、小章镇镇区建设用地主要以居住用地、公共设施用地、市政设施用地为主，规划区涉及到的村庄用地主要以村民居住和农田为主。此外，在小章镇镇区以南，公路南侧目前分布有部分工业用地。表 3-1 规划控制区现状用地一览表序号用地代号用地名称面积（公顷）比例（%）R居住用地57.6460.671中小学用地5.015.27C公共设施用地8.829.29行政办公用地3.93商业金融用地2.53文化娱乐用地1.062其中医疗卫生用地0.89教育科研用地0.413M工业用地7.237.614S道路广场用地14.7015.485U市政公用设施用地1.601.68建设用地总计95.0100.00

17、6已选址工业园用地294.07农田和其它用地1341.0规划控制区总用地1730.0（三）现状建设存在的问题1、小章镇是一个服务于镇域村庄的农村贸易集镇，由于缺乏专业市场用地，导致每逢集日临街占道经营现象严重，随着园区的进一步发展，小章镇的整体城镇形象有待改善。2、新民镇是依靠临过境公路优势发展起来的小城镇，现状镇区的公共服务设施均沿彬湫路分布，镇区沿公路两侧发展。这种不合理的发展模式有待在本次规划解决。3、本次规划将工业园的配套服务区选址在新民镇镇区，从这个层面上来讲，随着园区的发展，小章、新民两镇目前的公共服务设施存在配套不完善、档次偏低等问题。4、规划区现状村庄由于历史原因，布局较为分散

18、，建设上缺乏规划指导，土地利用粗放。农户多为院落式布局，建筑以一层为主，占地面积大。二、发展条件分析（一）优势条件本次规划区主要为工业园的配套服务区，主要依托园区工业区的发展带动。园区的发展优势主要表现在以下几个方面：1、交通区位优势随着福银高速公路开通、西平铁路的建设，区域对外交通条件更为便捷；社会经济发展条件更为成熟，使区域自身的发展动力进一步增强，工业园发展的内部动力对区域建设的发展提出了更高的要求，居于西安、咸阳、宝鸡三大园区圈，优越的地理位置为工业园聚集生产，招商引资提供了良好条件。2、用地资源优势本次规划区现状用地主要为新民镇与小章镇城镇建设用地及耕地和农村居民点，用地宽裕、地势平

19、坦，并且土地开发成本不高，具备建设工业园的基础条件。3、政策优势彬县在县委县政府的正确领导下，国民经济持续稳定的发展，人民生活水平显著提高，综合经济实力不断增强。同时，县委县政府十分重视工业园的可持续发展，积极谋划园区发展空间。政府对新民塬煤化工业园的重视程度直接关系到工业园的规划和运作模式，政府的投入力度与新民塬的规划建设紧密相关，直接影响到工业园的定位、模式的选择、开发的时序等重要的决策。4、建设理念超前充分把生态、生活、生产相结合，把工业园建设与省级小城镇建设相结合，体现自然风景与现代文明的协调统一。主要依托彬长矿区煤炭资源的优势，大力发展火电厂，煤化工，建筑材料等产业。着力营造最佳环境

20、，突出招商引资，实行错位发展。（二）制约因素1、交通因素小庄井田文家坡矿井位于县城西北方向。新民塬目前主要通过彬湫路与县城联系，随着工业园的建设，煤炭运输量将大大增加，而目前的彬湫路坡陡弯急，不能满足工业区煤炭原料的运输需求。2、地形因素园区虽然平坦用地较多，但由于沟壑的阻隔，各功能区之间的联系不便。因此，局部要对地形进行整理，由此会带来较大的土石方工程量。3、村民安置问题由于工业园的建设需要征用村庄用地，农户的耕地将被征用，农民失去了赖以生存的条件成为无业者和无产者，政府必须对农民的就业问题提供相应出路及相关政策。三、本次规划重点解决的问题（一）全方位服务工业，为工业园居民提供良好的居住生活

21、场所。（二）解决好园区内部交通与对外交通、新建生活区与现状镇区协调发展等问题。（三）通过规划，完善园区道路系统，健全园区绿地系统，塑造园区景观体系，从而改善园区人居环境，塑造开放文明且富有活力的园区形象。（四）结合园区自然与人文两方面特点，挖掘园区内涵，加强园区设计，塑造环境优美、地域特色鲜明的园区风貌。第四章规划原则、理念及技术路线一、规划原则（一）整体性原则规划区为彬县新民塬煤化工业园提供综合配套服务，在功能布局上要突显其职能，在空间布局上要融于整个园区的大环境中，按照其内在分工，合理安排行政办公、商业服务、居住休闲等内容，形成统一协调的有机整体。（二）与区域城镇化相结合原则规划区在职能上

22、不仅为工业区配套，更重要的是要考虑因工业园的建设，解决受其影响的村民居住、生活、就业等问题，促进农民在身份转变的同时，完成生产方式的变更和生活环境的改善。（三）弹性动态、适度超前原则市场经济条件下，发展具有极大的不确定性，特别是在目前投资资金来源多元化、建设项目类型多样化的条件下，以动态观念贯穿规划与建设全过程，充分考虑现实发展的变化性，使规划具有一定的弹性。（四）个性特色原则规划应该充分挖掘地方特色，使规划区的用地布局充分融入当地的自然环境中，景观塑造充分体现当地的人文特色。二、规划理念在本次规划中注重“新” 、 “绿” 、和“产” 。 “新” ，即规划结合其独特的自然环境和自然条件，从空间

23、构成、景观环境、路网布置、建筑造型、小品绿化等体现一种新。 “绿” ，即规划重心以绿为框架，通过规划区的中心绿化、景观绿化带、道路绿化和外围塬面的生态防护绿化共同构成规划区的绿色网架，使规划区处于绿色之中。 “产” ，即在规划区西部布置产业用地，产业类型主要是为工业区服务的加工业，另外还能保障村民就业。三、技术路线（一）在充分进行背景分析的前提下，从高层次、多角度、宽视野审视规划的可行性，跳出规划本身而研究规划，并根据规划区所处的地理位置、发展潜力、功能定位等，营造合理科学的规划结构形态，配置必要的基础设施，形成相对独立，有机协调的工业园服务区。（二）充分利用规划区周边良好的生态环境和景观资源

24、，使规划由传统的量化外延扩张向内涵升华的精品品牌发展，创造符合规划区发展的空间结构形态模式，体现新颖、壮观、大气的风貌。（三）规划注重合理利用土地资源，发挥资源优势，进行资源的优化，达到园区建设与社会经济发展的双赢。（四）加强城市设计，塑造良好的园区空间环境，注重城市界面和城市特征的塑造。第五章定位、规模及土地利用模式一、功能定位规划区为彬县新民塬煤化工业园的重要组成部分，主要依托工业区发展、并为工业区提供配套服务，主要承担工业区的生活、管理、研发、娱乐、休闲和产业等各项服务。依据彬县新民塬煤化工业园总体规划确定的“城园分工、产居分离”的原则，工业区职工居住大部分在生活区解决，另外，园区的建设

25、涉及到新民、小章两镇共 9 个村庄的搬迁，因此规划区还承担着村民的居住和就业的职责，规划区西部的产业用地主要考虑布置工业区辅助产品的加工、维修以及当地特色农产品的加工。通过以上分析，本次规划对规划区的定位为：为新民塬煤化工业园提供综合配套、村民安为新民塬煤化工业园提供综合配套、村民安置、农副产品供给等职能为一体的综合服务区。置、农副产品供给等职能为一体的综合服务区。二、发展规模（一）用地规模规划区建设用地面积为 5.3km2。 （二）人口规模规划区现状人口为 9700 余人，主要包括新民镇镇区现状人口 3000 余人、小章镇镇区现状人口 1000 余人、规划区涉及到的 9 个行政村人口 550

26、0 余人。规划采用环境容量法，依据工业园总体规划对整个园区人口的预测，结合本次规划住宅用地（不包括中小学等用地）的总量，按照人均指标 26m2，综合确定规划区的人口规模为 6.5 万人。三、土地产权关系（一）集体土地国有化规划区建设首要的问题是集体土地必须改变土地的使用性质，使集体土地国有化。集体土地国有化过程应严格按照国家有关规定进行，分轻重缓急、有计划有步骤的展开。对条件不成熟的实行保留征用制度，征用前仍由原单位按原用途使用，不得擅自合资、合作或转让，从根本上消除分散、低效的土地开发模式。（二）明晰土地产权关系明确集体所有土地的规划权、使用权、经营权、收益权等一系列权利与责任。引入“土地开

27、发权”概念，解决规划建设用地的开发利用与农村集体所有制的矛盾。（三）土地开发模式通过以上分析，本次规划提出土地的开发模式为：“住宅入小区，办公入写字楼，物业管理上档次” ，禁止单位大院式的开发模式。四、村民用地整合改造及三农问题解决出路对于规划区内的现状村庄，应严格进行控制，按规划要求逐步统一实施改造，对于村庄的农耕地近期保留，远期作为建设用地逐步开发。工业区涉及到的村庄的搬迁要做到统一规划、统一建设。村民居住用地布局根据村民人数，按照集中紧凑、适当超前、近远结合进行布局。本次规划涉及到 9 个行政村，共 5500 余人，建议将地块-c-3、-c-8、-a-4、-a-6、- c-12 作为村民

28、安置用地（具体地块位置详见地块编码图） ，占地面积共 22.1 公顷，人均居住用地约为 40 平方米。村民住宅要不断探讨新的居住模式，促进乡村型居住形态向城市型居住形态过渡。村民居住用地建设要有较高档次，按低层连排式或多层设计，按照城市居住小区模式进行建设，防止成为新的城中村，为规划区整体建设创造有利条件。规划区建设的前期工作是政策引导下进行基础设施建设。通过基础设施的建设吸引外来投资商参与建设。另外，政府需提供专项财政拨款及颁布管理办法，并发放贴息或半贴息贷款。随着规划区开发建设的逐步进行，整个园区所涉及的 9 个村庄的农村人口将全部转化为城市人口，村民在失去土地后，为了解决好他们的生活和就

29、业问题，政府可出台相关优惠政策，鼓励工业企业招收原农村人口。同时可开办多种类型的培训机构，积极引导农民从事第三产业，特别是从事为工业区职工服务的各类休闲产业，从而在一定程度上解决失地农民的就业问题。第六章土地利用规划一、功能结构（一）总体结构依据彬县新民塬煤化工业园总体规划 ，通过对规划区建设现状的分析，确定本次规划区的总体结构为“一带两区” 。“一带”即由工业区与生活区之间的农田形成的安全防护隔离带。“两区”即规划区由安全防护隔离带分成的东、西两个片区。其中西片区为工业区，以产业用地为主，配套适量生活设施；东片区为整个工业的生活区，以行政、商贸、居住用地为主。（二）工业区结构以小章镇现状镇区

30、为基础，形成“一心一轴两组团”的布局结构。即以通坳路为轴线，以镇区为中心，形成南北两个工业组团。（三）生活区结构以新民镇现状镇区为基础，形成“一个主中心四个次中心三条轴线”的布局结构。即以生活区北部的行政中心为主中心，以伟业路、创新路、中央纵向绿化形成三条景观轴线，以及规划区形成的四个片区公共活动中心。二、用地布局框架（一）小章工业区首先保留现状镇区的公共服务设施，镇区南部规划产业用地，主要包括为煤化工业服务的小型加工、修理业以及当地的农产品加工业。（二）新民生活区由于建设煤化工业项目的影响，现状新民镇镇区西部的行政办公、商业服务等公共设施已处于工业区的安全距离之内，本次规划考虑远期将其搬迁。

31、生活区用地布局在充分利用新民镇现状建设用地的基础上，综合布置居住、行政办公、商业金融、贸易咨询、宾馆餐饮、文化娱乐、市政设施等用地，形成与现状相互协调、紧密融合的工业园综合服务区。三、土地利用规划（一）居住用地本次规划居住用地主要为二类居住用地, 保留小章镇区现状的居住用地，新规划的居住用地主要分布在新民镇，形成四个居住片区，居住用地一方面是以现状村庄为基础发展居住区，一方面开发新的居住用地，安置工业区及镇域其它搬迁的农户。现状村庄大多都是工业、居住混合，针对现状居住建筑以改建为主，改造为辅。新建的居住建筑以多层为主、中高层为辅。同时，按照中小学、托幼的服务半径，在现状基础上，规划共配置 3

32、所中学、5 所小学、8 所托幼。其余小区级公共服务设施用地布置在小区中心。规划居住用地总面积为 188.67 公顷，占建设用地的 35.59%，人均 29.03 平方米（包括中小学等用地）。 （二）公共设施用地根据总体规划的要求，结合规划区的性质、职能及结构特点，规划采用主次分明、相对集中、分级配套、均匀分布的原则，合理分布组织公共服务设施系统，将其划分为城市级公共设施、居住区级公共设施及小区级公共设施三个层次，各级公共活动中心按规模设置不同的内容,以满足区内居民生活、购物、文化娱乐、信息交流及各种社交活动的需要，并且为规划的整体开发提供良好的基础，为规划区的生产生活提供良好的空间。1、行政办

33、公用地保留现状小章镇政府、水管站等行政办公用地，在新民生活区中心位置布置工业园的综合行政中心。2、商业金融业用地商业金融用地主要集中于彬湫路与生活区中央大道交汇处，形成商业主中心，内容主要包括商业、金融保险业、信息业、服务业、旅馆业等。建筑以丰富多彩、灵活多样、高低错落有致来体现繁荣景象，烘托现代气氛。居住区级商业、金融业、市场用地集中布置在各居住片区的中心位置。3、文化娱乐用地本次规划的市级文化娱乐设施主要包括图书馆、展览中心、文化馆、影剧院、青少年宫等，布置在行政中心西侧和南侧。居住区级文化娱乐设施在各居住片区的中心位置布置，主要包括游乐场、歌舞厅、老年活动中心、俱乐部等。4、体育用地为了

34、促进彬县体育事业的发展，规划在新民生活区中心位置布置一处体育用地，位于现状新民村南侧，主要布置体育场、训练馆和其他配套体育设施与场地。5、医疗卫生用地保留现状小章镇卫生院与新民镇中心医院，在新民生活区新增一处医院用地。居住区级医疗卫生设施兼容于区级公共设施用地内，如社区医院、医疗所等。6、教育科研设计用地规划两处，一处为煤炭化工的科研设计用地，一处为教育用地。规划公共设施用地总面积为 54.60 公顷(未计入居住用地内配置的公共服务设施)，占建设用地的 10.30%，人均 8.40 平方米。（三）工业用地工业用地主要布置在小章工业区。规划工业用地面积为 84.88 公顷，占建设用地的 16.0

35、2%，人均 13.06 平方米。（四）仓储用地现状仓储用地主要包括小章、新民镇的粮站用地。规划的仓储用地位于小章工业区中部，沿公路布置，主要包括工业仓库和物流中心。规划仓储用地面积为 17.87 公顷，占建设用地的 3.37%，人均 2.75 平方米。（五）对外交通用地规划长途客运站 1 处，位于新民生活区的西北角，靠近改线后的过境公路。规划对外交通用地面积为 2.23 公顷，占建设用地的 0.42%，人均 0.34 平方米。（六）市政公用设施用地将现状新民镇 35kv 变电站升级改造为 110kv 变电站。规划在新民生活区西侧现状中学南侧布置自来水厂；在现状新民村南侧和小章镇区东部各规划一处

36、供热用地；在园区出入口、汽车站、停车场等位置布置加油站；邮政、电信设施用地结合中心商贸区布置；依据整体地形，在规划区西南角规划一处污水处理厂用地；消防站总计规划两处，满足规划区的消防需求，一处位于新民生活区建设路与彬湫路十字西南角，一处位于小章工业区仓储用地东南角。其他市政设施用地如：供水、调压站、配电所、电信交接箱等属非独立用地，在地块开发中按照图则的要求在适当地点进行布局。规划市政公用设施用地总面积 18.72 公顷，占建设用地的 3.53%，人均 2.88 平方米。（七）绿地1、公共绿地规划在园区西入口布置公共绿地，形成园区的入口景观。新民生活区在中心位置布置纵向的带状公共绿地，并沿创新

37、路设置道路绿化带。居住区级公共绿地在各居住片区的中心位置结合区级商业中心布置。2、防护绿地规划主要在工业用地与生活区之间、水厂周围、过境路两侧设置防护隔离林带。规划绿地总面积 52.26 公顷，占建设用地的 9.86%，人均 8.04 平方米。四、规划指标规划用地汇总表见下表：表 6-1 规划控制区用地汇总表类别名称面积（公顷）占规划用地比例（%）规划控制区总用地1730.0100.00农田和其他用地906.052.37建设用地824.047.63本次规划建设用地530.030.61其中煤炭开采、电力化工项目区294.017.02规划建设用地平衡表见下表：表 6-2 规划建设用地平衡表序号用地

38、代码用地名称用地面积（公顷）比例(%)人均用地面积（）R居住用地188.6735.5929.03R2二类居住用地188.6735.5929.03R21住宅用地170.7932.2226.281其中其中R22中小学、幼托用地17.883.372.75C公共设施用地61.4011.599.44C1行政办公用地6.511.231.00C2商业金融业用地27.055.104.16C21商业用地12.962.442.00C22金融保险业用地1.830.350.28C23贸易咨询用地1.720.320.26C24服务业用地4.690.880.72C25旅馆业用地2.990.560.46其中C26市场用地2

39、.860.540.442其中C3文化娱乐用地7.251.371.12C4体育用地5.551.050.85C5医疗卫生用地4.430.840.68C6教育科研设计用地10.612.001.63C63教育用地8.921.681.37其中C65科研设计用地1.690.320.263M工业用地84.8816.0213.064W仓储用地17.873.372.75S道路广场用地92.2817.4114.20S1道路用地88.7816.7513.67S2广场用地1.200.230.185其中S3停车场2.300.430.356T对外交通用地2.230.420.34U市政公用设施用地18.723.532.88

40、U1供应设施用地7.981.51.23U2交通设施用地1.040.200.16U3邮电设施用地3.870.730.60U4环境卫生设施用地5.301.000.827其中U9消防用地0.530.100.08G绿地52.269.868.04G1公共绿地38.327.235.908其中G2生产防护绿地13.942.632.149预留发展用地11.692.211.80合计总建设用地530.010081.54公共配套设施汇总表详见下表：表 6-3 公共配套设施汇总表类别项目数量(处)备注幼托86、9、12 班教育设施小学524、30 班中学324、36 班医疗卫生设施医院1300 床左右体育中心1标准运

41、动场、体育馆、训练馆、室外运动场地青少年宫1青少年宫、影剧院、文化馆合建图书馆1展览中心1影剧院1青少年宫、影剧院、文化馆合建文娱体育设施文化馆1青少年宫、影剧院、文化馆合建居委会6非独立用地，按每 3000 户标准设 1 处综合百货商店4非独立用地，兼容于居住区级商业用地内银行营业所15根据市场发展增减文化活动站4根据市场发展增减综合农贸市场4根据市场发展增减居住区配套设施卫生所5非独立用地，在服务业用地兼容派出所2非独立用地，在服务业用地兼容市政管理所2非独立用地，在服务业用地兼容行政管理设施街道办事处2邮政支局1电信支局1邮政所2邮电设施电信所2自来水厂1变电站1市政供应设施供热站2交通

42、设施加油站4独立用地，根据市场发展增减垃圾转运站3独立用地垃圾收集点10非独立用地，兼容于居住用地内环境卫生设施污水处理厂1独立用地其他市政设施消防站2独立用地，生活区和工业区各 1 处第七章规划控制在规划范围内，按照地理位置及主干道网络体系把规划区划分为-六个大区，再根据路网布局以及用地性质的区别，将六个大区划分为 157 个地块。为合理利用土地，利于土地开发与建设管理，本规划对每一地块进行地块编号、用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑退界、高度、停车设施控制。一、地块划分（一）用地分类与构成本次规划分类标准采用城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ13790）划分

43、至中小类，共涉及八个大类分别为：居住用地、公共设施用地、仓储用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地。（二）地块的划分及编码按照便于分期建设，便于管理控制的原则，将规划区内的建设用地做了三级划分。1、一级分块原则：主要以自然地形，主、次干道为界，将规划区内用地分为 6 个片区。2、二级分块原则：在一级分块原则基础上，以小区级道路划分成若干小区。3、三级分块原则：每个小区内用地按不同使用性质划分至小类，便于安排具体建设项目。地块编码：地块编码分类以罗马数字小写英文字母阿拉伯数字为一组。如：a1。二、控制要素（一）规定性指标用地性质：土地使用的主导性质，以中类为主，以小类

44、为辅。建筑密度：建筑基底面积/地块面积。容积率：地块总建筑面积/地块面积。建筑控制高度：一般指建筑限制最高高度，特殊要求可注明。绿地率：绿地面积/地块面积。建筑后退红线距离。停车位及其他需要配置的公共设施要求。土地使用兼容性：按照土地使用性质与土地市场的需求，通过规划管理进行控制。（二）指导性指标 人口容量：居住总人口/用地面积。建筑形式：体量、风格、色彩。建筑与环境要求。环境效果。（三）主要指标确定用地性质：对地块使用主导功能的控制，表示方式按照城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ17-90）中的城市用地分类标准分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。规划允许用地性质具有一定的弹性。

45、各类建设用地的划分遵循土地使用的相容性的原则，按表土地使用兼容性一览表的规定执行。1、土地使用兼容性为了增强规划可操作性与动态适应性，允许部分用地的性质具有一定的兼容度，特别在一类工业用地及研发用地包括居住用地之间充分考虑用地兼容，详见土地使用兼容性一览表及图则。表 7-1 土地使用兼容性一览表序号用地类型居住用地商业办公用地文化娱乐用地教育体育用地市政设施用地工业用地绿地1低层居住建筑2多层居住建筑3高层居住建筑4街坊商业服务设施5街坊文化娱乐设施6街坊医疗卫生设施序号用地类型居住用地商业办公用地文化娱乐用地教育体育用地市政设施用地工业用地绿地7街坊市政公用设施8街坊行政管理设施9小型农贸市

46、场10小商品市场11居住区级以上行政办公建筑12居住区级以上商业服务设施13居住区级以上文化娱乐设施14居住区级以上体育设施15居住区级以上医疗卫生设施16办公建筑、商业综合楼17旅馆18中小学、幼托各类学校用地20社会停车场库21加油站22其它市政公用设施注：为允许设置；为有条件，批准后可设置；为不允许设置。2、容积率容积率分六级控制并设专项控制区容积率0，主要指绿带、绿廊、高压走廊及部分绿化用地。0容积率0.5，指绿色开敞空间、街头绿地、广场等用地。0.5容积率1.0，指工业用地中的部分用地及托儿所、幼儿园用地。1.0容积率1.5，主要指大部分工业用地及部分市场、学校、文化娱乐用地等。1.

47、5容积率2.0，主要指居住用地、部分商业用地及工业用地之中的商业服务节点用地。容积率2.0，主要指门户区、中心区的商业用地及重要节点的用地。对容积率的有关特别规定：容积率可以转让，转让只能在相邻地块（相邻地块是指同一街坊的地块） 、同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的 40%。容积率的奖励补偿：每提供 1 平方米的开放空间，奖励建筑面积 12.4 平方米；在达到本地块绿地率指标外，每提供 1 平方米的公共绿地，奖励建筑面积 15 平方米或由相关规划管理部门核定执行。对于总面积大于 3 公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块（小于 1 公顷）时，其开发

48、强度可按规定进行调整细分，小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。对于沿街道、城市广场等开阔地段的小块用地，其容积率可适当提高。由相关规划管理部门核定执行。3、建筑密度地块建设中建筑密度只能小于或等于地块控制指标一览表中关于建筑密度的规定值。分四级控制并设专项控制区建筑密度0%，主要是指位于城市绿带、沿路的绿色廊街、高压走廊、绿化带及居住、工业用地之中的小片绿地。建筑密度20%，主要指开敞绿地、街头绿地、广场等用地。20%建筑密度30%，主要指一、二类工业用地、研发及部分商业服务用地。30%建筑密度40%，主要居住用地、部分商业及文娱用地，包括工业用地中部分商业服务节点的用地。建筑密度

49、专项控制区，主要指市政设施的用地，其建筑密度应执行相关技术标准。4、绿地率规划范围内各地块绿地率指标不得低于地块控制指标一览表中绿地率指标的规定值。向公众提供开放空间和平台绿化、竖向绿化的建设项目可实施建筑面积补偿，具体措施由镇区规划管理部门规定。5、建筑后退距离建设项目应依据图则和该项目的用地边线后退城市道路红线。其后退距离依据下述原则：沿城市道路两侧新建、改建、扩建无大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房） ，其后退城市主、次干道红线的距离不得小于 5 米，后退城市支路红线距离不得小于 3 米。新建影剧院、游乐场、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙

50、房） ，其面临城市道路的出入口后退道路红线的距离不得小于 8 米，并让留出临时停车或回车的场地。当边界外围为非道路的未建设区域，南北向后退距离为建筑高度的 0.5 倍，东西向为 0.25倍。多层建筑后退用地界限距离，主要朝向宜控制在建筑高度的 0.5 倍，最小 6 米；侧面宜控制在建筑高度的 0.3 倍，最小 4 米。低层建筑后退用地界限距离，主要朝向宜控制在建筑高度的 0.7 倍，最小 5 米；侧面宜控制在建筑高度的 0.3 倍，最小 2 米。小高层建筑与用地边界的南北向间距按建筑物高度的 0.5 倍后退(裙房按其高度的 0.6 倍后退)；与用地边界的东西向侧距按建筑高度的 0.25 倍后退

51、(裙房按 0.32 倍后退)；建筑物每增加 1 层,其间距递增 0.50 米,且距边界最小距离大于 6.5 米。6、建筑高度建筑高度分五区控制。一级高度控制区，50m高度36m，主要指位于门户区、中心区及重要节点的部分用地。二级高度控制区，36m高度20m，主要指商业用地，并包括部分办公、文化娱乐用地。三级高度控制区，20m高度10m，指大部分的居住用地，并包括教育、医疗等用地。四级高度控制区，10m高度5m，主要指农贸市场、托幼等用地。五级高度控制区，高度5m，主要指开敞绿地、街头绿地及绿化节点。建筑高度：系指从建筑室外地坪起，至建筑物最高层面部分的高度。有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高

52、度。烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在 6 米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积 1/8 的，不计入建筑高度。7、建筑间距住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距不得小于遮挡建筑高度的 1.2 倍，其他性质建筑的间距均应符合相关的消防规范。8、出入口方位出入口离主干路交叉口不得小于 70 米，离主次干路交叉口不得小于 60 米，离次干路交叉口不得小于 40 米；且出入口相互间距（包括非机动车入口和机动车入口）在主干路上不得小于10 米，在次干路上不得小于 7 米，否则禁止左转。9、配建停车位在

53、公安部、建设部（88）公（交、管）字 90 号停车场建设和管理暂行规定和停车场规划设计（试行） 基础上，依据城市居住区规划设计规范GB50180-93，并参照周边城市的有关规定，结合彬县实际情况确定具体指标如下。（1）住宅区停车泊位标准见下表： 表 7-2 住宅区停车泊位配置表居住用地类别小汽车泊位（个户）自行车泊位（个户）二类居住用地0.40.52.0一类居住用地0.81.01.0（2）其他设施停车泊位标准见下表：表 7-3 其他设施停车泊位配置表类别小汽车泊位自行车、摩托车餐饮、娱乐场所（车位100营业面积）1.03.0办公楼（车位100建筑面积）0.50.75.0商场（车位100营业面积

54、）1.08.0旅馆（车位客房）0.40.81.0展览馆（车位100建筑面积）0.81.08.0医院（车位100建筑面积）0.54.0-6.0公园（车位公顷游览面积）2.010.0注：机动车停车场用地面积按当量小汽车停车位计算，室外停车场按每车位 2530m2计，室内停车库按每车位 3035m2计，自行车停车场按每车位 1.5m2计。三、三线控制（一）城市红线 “红线”划定规划管理部门批准的建设用地，主要针对道路控制而设立，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 “红线”管制的核心思想就是：规划期内的城市建设，必须控制在城市总体规划根据建设用地评价确定的土地使用范围之内

55、；同时城市的具体开发建设，必须在城市建设的建筑“红线”控制范围内和相应的规划要求下进行。“红线”管制无论是技术支撑还是运作程序，在各城市普遍具有一定的工作基础。但以成熟的管制制度要求来看，需要强化规范性和系统性。1、道路“红线”控制对于城市规划确定的规划道路用地，尤其是园区主次干道，必须严格按照要求进行预留控制。针对目前许多地方道路建设盲目超前、超规范的“大马路情结” ，在道路系统及“红线”控制中，必须遵循现阶段的国家有关技术政策，严格执行国家工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）对不同规模等级城市道路网密度、道路宽度等方面的规定。表 7-4 工程建设标准强制性条文关于各类道路宽度的规划指标城

56、市规模与人口（万人）快速路（m）主干路（m）次干路（m）支路（m）2004045455540501530大城市2003540405030451520中等城市3545304015205253512151525351215小城市125301215对于有特殊功能安排的城市道路，必须明确相应的控制要求。如：为了确保城市特殊情况下抢险救灾、人员疏散需要，规划将设定部分城市干道为城市内部主要疏散通道，其道路宽度及两侧建筑物高度需满足以下要求：道路宽度两侧建筑物后退红线距离1/2(H1H2)48 米。 （H1、H2 为两侧建筑物高度）2、建筑“红线”控制与规划管理制定城市规划管理（用地规划、建筑管理）技术规

57、定是一项重要的基础工作，对于城市空间资源的合理开发利用和形成良好的城市空间形象具有保障作用，是规范建筑“红线”控制与规划管理的技术支撑。（1）建筑退让规定建筑“红线”退让指标分为退让用地边界线（用地红线） 、退让道路控制线（道路红线） ，沿建设用地边界线和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛、水源保护和交通安全、景观、环保、电力等方面的要求外，应同时符合城市规划管理（用地规划、建筑管理）技术规定 。（2）建筑高度控制建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合城市规划管理（用地规划、建筑

58、管理）技术规定 。如福建泉州市规定：沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下述公式： HW+2S 沿街高层组合建筑的高度按下述公式控制：AL（W+2S） （式中： H-沿街建筑高度； W-规划道路红线宽度； S-建筑后退红线距离； L-一幢建筑基地沿街的长度； A-沿街高层组合建筑以 1:1 即 45的高度角在地面上投影的总面积。）（3）建筑容量控制城市规划区范围内新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑容量控制指标（建筑容积率、建筑密度和绿地率）应按城市规划管理（用地规划、建筑管理）技术规定执行。对于城市特殊地段及城市标志性公共建筑，其建筑容量可根据城市规划的具体实情按同类控制指标适当调整

59、。用地内原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。建筑用地未达到规定最小开发单位规模的，不得单独建设。如福建泉州市最小开发单位界定：（a）多层居住建筑、多层公共建筑少于 800 平方米；（b）高层居住建筑少于 2000 平方米（建筑高度为 9 层至 15 层） ；高层居住建筑少于 3000 平方米（建筑高度为 16 层以上） ；（c）高层公共建筑少于 3000 平方米（建筑高度大于或等于 24 米，小于 50 米） ；高层公共建筑少于4000 平方米（建筑高度大于或等于 50 米） 。（二）城市绿线“绿线”是指城市各类绿地范围的控制线。城市各类绿化

60、用地涵盖了城市所有绿地类型，包括公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地和城市规划区内不宜建设的山地、荒地。城市建设的“绿线”控制主要是对城市建设的绿化系统的用地进行预留和控制，以保证城市环境和城市景观。 “绿线”分为现状绿线和规划绿线。现状绿线是一个保护线，现状绿线范围内不得进行非绿化建设；规划绿线是一个控制线，规划绿线范围内将按照规划进行绿化建设或改造。城市“绿线”划定工作由城市绿化管理部门和城市规划管理部门共同承担。根据城市绿化的现状、自然地貌及城市绿地系统规划详细界定城市“绿线” 。城市绿地系统规划是城市总体规划的组成部分，确定城市绿化目标和布局，规定