忻州市和平路城市综合体项目提案(定稿版)

1、忻州和平西街项目提案报忻州和平西街项目提案报告告目目 录录一、项目地块分析一、项目地块分析二、二、1-31-3层（底商）商业分析定位层（底商）商业分析定位三、写字楼、公寓市场分析定位写字楼、公寓市场分析定位五、城市综合体五、城市综合体四、住宅市场分析定位住宅市场分析定位六、项目营销推广项目营销推广一、项目地块分析一、项目地块分析地块及其经济指标地块及其经济指标规划用地面积：7200总建筑面积：70916容积率：8.17绿化率：18.9%用地性质：商住二类用地商业面积：12977办公建筑：28206居住建筑：17706地块现状地块现状南向：南向：地块南向与交通小区有12米宽道路隔路相望；北向：北

2、向：北向临近和平西街主干道；东向：东向：紧贴财保中心建筑用地；西向：西向：与西客站有12米宽道路隔路相望；南向区域东向区域北向区域北南西东现状：现状：地块平整，开发阻力较小，地块三面临街，附近流动人口与居住人口会逐步增加，项目交通动线发达，属于商业地产绝佳地段。地块分析地块分析开开 发发 区区主主 城城 区区区位印象：区位印象：项目区域位于忻州城西北方向，距离忻州经济技术开发区与主城区均有一定距离，项目区位邻近忻州西向边缘地带。 项目所处和平西街集聚了忻州大量的新建政府机构，且新型商业集聚性较好，属于忻州西向发展的区域，忻州一中，忻州五中，忻州师院都处于和平街，十一中紧靠本项目，和平路区域有大

3、量的餐饮与政府办公机构，商业开发氛围较为明显。和和 平平 路路 区区 域域地块分析地块分析交通：交通：项目交通优势十分明显，西向5分钟车程可直达大运高速公路，3分钟可直达大运公路，5分钟可直达市区主干道七一北路。经济经济：项目就近有101路公交运营，且临近新西客站，周边大量政府新建办公机构与商业街商铺已具有一定的规模化效应。配套：配套：紧邻十一中，存在大量的学生群体，周边新建住宅小区较多，未来人口密度较大；和平路就医与教育较为方便。城市未来发展规划城市未来发展规划市政规划：市政规划：1、忻府区未来市政规划，本区域属于主城区边缘区域，长时期内有被边缘化倾向。2、本区域在未来交通改造规划期间离高铁

4、站距离较近，交通优势持续加强；地块总结：地块总结：1、周边沿街商铺较多，运营情况多样化，同时有大量政府新建机关，未来发展新型商业优势较为明显；2、和平路两侧大量体量不等住宅小区持续建设，未来区域内住宅销售竞争激烈。3、项目交通优势明显，高铁的建设与铁路线西迁，在带来大量客群与区域发展前景的同时，本项目西向发展范围有限；4、周边客群普遍高端化，年轻化，临近忻州师院，十一中、一中、五中，有教育园区优势；现有规划与开发市场现有规划与开发市场1、项目地块处于临街商业地块，土地价值利润要求最大化；2、地块处于正在快速开发的和平西街区域；住宅商业正同步开发；3、项目所处区域未来存在大量商业性质地块，竞争比

5、较激烈；商业用地商业用地住宅用地住宅用地西西客客站站财财保保中中心心交交 通通 小小 区区和和 平平 西西 街街105m55.8m现有规划：现有规划：三层底商（一二层三层底商（一二层“一一拖二拖二”三层通铺形式），一幢写字三层通铺形式），一幢写字楼与办公公寓合体，一幢住宅；楼与办公公寓合体，一幢住宅；面积如下：底层商业面积：底层商业面积：12977平米办公面积：办公面积：28206平米住宅面积：住宅面积：17706平米二、二、1-31-3层（底商）商业析定位层（底商）商业析定位商业区商业区行政办公区行政办公区经济技术开发区经济技术开发区和平路新型发展区域和平路新型发展区域1、项目区域属于忻府区

6、新型发展区域，远离经济技术开发区，同时也远离市中心商业区域，门槛人口及客群与两大核心发展区域均有一定的间隔性；2、本区域大量的政府办公机构与商业业态存在，同时新建住宅小区规划将在一定时期内为本项目带来大量的潜在客群；本区域临近教育园区，项目位置交通优势明显；项目商业市场分析项目商业市场分析总结：总结：本项目作为城市区域发展的次级中心区域，有发展城市次级次级CBDCBD中心中心的潜力； 忻府区大型商业在五台山南路与长征路交叉区域形成一站式购物基地，经营业态以服装为主周边辅有大量配套经营业态。 长征街政府办公机构与五台山南路商业结合形成忻府区最为繁华 与成熟的商业街区与城市核心区域。忻府区商业市场

7、忻府区商业市场项目周边沿和平西街区域存在大量的底商，多采取“一拖二”销售模式，且存在大量空铺正在招租销售。周边底商业态除金融机构外，大多数从事服务业，个体工商经营较多，业态无品牌店、精品店，客群大众化倾向明显。项目区域住宅市场项目区域住宅市场精华小区开莱国际九原街翠苑小区和平小区十一中蓝海国际底商市场分析底商市场分析 忻府区底商市场全部集中于七一北路与和平西街新建住宅小区，物业类型相似，基本全部为两层底商，销售与租赁模式以“一拖二”为主要运营方式。 其中开莱国际和精华小区作为区域内新型底商，运营模式和价位接近市场基准价位；商业市场商业市场项目名称地理位置物业类型 售价租金翠苑小区和平西街一拖二

8、 1.8精华小区七一北路单层2万（装修）2.3开莱国际七一北路单层140002.2蓝海国际七一北路一拖二2.4十一中和平路西街单层1.7九源街九源街单层7600和平小区和平西街一拖二11200备注：备注：开莱国际作为区域市场内较为标准化产品，其售价与租金在项目区域市场内具有代表性；商业市场分析商业市场分析1、项目所属区域周边存在大量的“一拖二”类型项目底商，存在大量同质化产品，未来市场竞争激烈。2、项目区域交通便利，西向邻近大运路有商业必要的交通优势，且本项目三面临街，具备商业街区需要的交通动线优势；3、本区域邻近部分政府机构，商业业态难以形成大规模购物中心式的商业集聚街区效应；经营购物中心难

9、以与五台山南路商业中心竞争；4、项目邻近忻府区教育基地，附近有忻州师院，一中、五中、十一中等学校，和平街区北向区域大量的新型住宅区域规划，将为项目带来大量的年轻高端商业客群；二层平面一层平面一二层底商项目规划评价一二层底商项目规划评价1、项目一二层规划以“一拖二”的形式进行规划设计，项目一二层以面宽8米左右，进深平均23米产品为主，一拖二总面积370平米左右；西向、南向街道狭窄，铺面单个体量较大；且为单线商业；2、项目周边和平西街南侧以翠苑为模板，有大量的“一拖二”产品在租售，面积在200500不等；分析：分析：1、以项目产品所处区域商铺售价1.4万计算，单组客户成交面积370平米，总价约51

10、8万，客群范围狭小，有销售困难；2、项目临近区域产品同质化严重，势必影响项目的去化速度，同样可能引发价格战；三三 层层 平平 面面三层商业评价三层商业评价1、项目第三层为单层商业，总面积约4000平米，且为单线商业动线设计，其中有两个商业动线死角，无电梯设计；2、单层商业业态定位趋向于大面积分割式销售，定位于西式餐厅，KTV，商业会所类型娱乐与休闲结构，但卫生间难以满足分割模式，总体体量较小未能形成商场综合效应。动线死角动线死角动线死角动线死角商商 业业 单单 线线 动动 线线三层平面分析：分析：1、大面积分割销售，客群范围小，盥洗设计不足，且总价较大；小面积分割，容易与本项目写字楼产品形成竞

11、争；2、商场设计，体量明显不足，且无法与五台山南路区域商业中心、商业街竞争；项目项目SWOTSWOT分析分析S(优势)W（劣势）O（机会）T（威胁）1、交通便利，先天性三条商业交通动线2、项目占地面积适中，适合大型商业开发1、周边现有居住人口较少，成熟度较低。1、和平街开发发展迅速，未能形成区域性标杆商业项目2、底商较多，缺少高端品质商业项目1、经济中心加速北移，影响项目的市场认可；2、不断开发的新市场，可能形成新的同质化产品优势：优势：交通、地块面积适合发展大型商业机会：机会：区域发展迅速，底商多威胁：威胁：经济加速北移，市场认可问题劣势：劣势：区域现有客群较少避开底商竞争区域标杆性产品特色

12、产品，吸引客群商业发展战略分析商业发展战略分析适合发展大型商业年轻客群与学生群体未来新型住宅区域特色产品，吸引客群区域标杆性产品避开底商竞争时尚购物、休闲、娱乐中心产品定位产品定位目标客群定位目标客群定位客户类型客户类型客户需求客户需求客群描述客群描述业态定位业态定位关注度关注度大、中学生休闲、娱乐产所年龄1625岁，有娱乐需求饰品、玩偶，工艺品，娱乐产品与服务项目品位，产品性能写字楼工作人群休闲、购物、会客年龄2035岁，小资情结严重餐饮、化妆品、时尚用品品位、品牌周边年轻客群娱乐、购物1835岁，有放松、交际与消磨时间需求游戏厅、时尚用品、饰品品质、格调、知名度社会青年娱乐、享乐1635岁

13、，消磨时间、享乐餐饮、娱乐产所知名度项目形象定位项目形象定位时尚时尚生活、生活、品味品味生活、生活、享受享受生活生活 打造区域内针对年轻客群的集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的一站式现代时尚生活馆； 业态描述：业态描述：脱离单纯购物需求，拓展以服务业为主的业态模式； 脱离单纯娱乐生活，打造娱乐与体验相结合的模式； 剥离单纯的餐饮模式，把吃饭变成一种享受与休闲；产品建议：产品建议：1、项目外部动线整体设计，确保项目外部商业动线与内部商业动线相连接，并尽可能设计多条动线，确保客流运动频率；2、项目地块整体设计增加内部商业面积同时，留足地面停车场；3、项目留有一定数量底商，要求面宽与进深1：1.5，业

14、态大众化，通过项目底商拉动项目内部商业人口集聚效应，通过项目内部人群拉动项目底商运营，双向发展。三层底商整体化三层底商整体化底 商底 商底 商底 商业态定位：业态定位：1、时尚女装；女性客群2、饮品茶座；学生客群3、健身休闲；男性客群4、特色餐饮：职场客群5、游艺娱乐；学生客群6、配件饰品；女性客群挑空式中庭内部商业动线内部商业动线商业内部动线与业态定位商业内部动线与业态定位内部设计：内部设计：挑空式中庭，玻璃幕顶；环形动线设计优势：优势：现代时尚感，保证每个铺面客流量平均化、最大化。内部中庭效果内部中庭效果 挑空式中庭与环形动线设计最大程度延长客群停留时间与铺面的视觉曝光率，有利于打造项目休

15、闲性与观光效果。时尚女装时尚女装 引入一定数量高品质时尚女装作为主力店，可以最大限度吸引客群流动，对项目人气与商业氛围的集聚至关重要。饮品茶座饮品茶座 吸引大量年轻女性客群与学生客群，增加商业人气，同时提高项目的配套适应性。同时与女装市场相配套互动。健身休闲健身休闲 健身会馆与特色生活会所会为本项目带来大量的固定客固定客群与长期客群，群与长期客群，带动本项目相关业态的同时也提高项目档次。为餐饮娱乐提供客群，为本项目写字楼客群提供活动产所。特色餐饮特色餐饮 特色品质餐饮业的引入，一方面可以吸引本项目写字楼客群，同时还可以吸引周边客群，带动商业业态整体发展；迅速集聚人气，扩大项目影响半径。游艺娱乐

16、游艺娱乐 吸引大量具有消费能力的学生客群与社会青年，增加项目的时尚感，同时可以与其他业态相结合持续盘活项目整体；为项目餐饮业提供大量客群。同时可集聚项目人气。饰品配件饰品配件 引入饰品、化妆品精品店，吸引大量女性客群的同时与女装市场相结合形成一站式休闲娱乐场所；同时容易吸引大量周边客群。三、写字楼、公寓市场分析定位三、写字楼、公寓市场分析定位精华小区蓝海国际新兴商厦中医院商 校华阳办公写字楼市场分析写字楼市场分析1、忻府区写字楼市场大多数集中于七一北路区域2、忻府区市内高品质写字楼较少，存在大量的旧式、改建的办公产所；3、和平西街区域未来政府机构较多，写字楼市场竞争将逐步激烈； 公寓市场在忻州

17、属于稀缺性产品，社会对此缺乏认知。写字楼市场写字楼市场项目名称项目名称地理位置地理位置物业类型物业类型租金租金精华小区精华小区七一北路整层1.3蓝海国际蓝海国际七一北路整层|分割1.4中医院中医院和平西街50左右0.97新兴商厦新兴商厦七一北路60-1301商校商校和平中街120-1800.87华阳办公华阳办公长征西街60已分割0.86备注：备注：蓝海国际作为区域内新建写字楼标准化产品，租金1.4元，按照写字楼投资市场10-14年回本计算，市场基准销售价位约为50006000元 写字楼运用剪力墙与承重柱进行预设功能分割，形成休息室、财务室、会议室等大小不等的分割区域，单层面积约为1500平米。

18、分析：分析： 单层总面积较大，按照写字楼市场售价5500元计算，单层售价约为800万，因此，客群范围较小，且入住企业业态目标客群锁定区域较小，销售压力大，客户可适应性较低；写字楼分析写字楼分析建议：建议：设计产品减少剪力墙，能够自由分割，即可整层销售，也可分割销售，灵活处理，容易扩大目标客户群体，加快回款速度；办公公寓办公公寓 办公公寓拥有独立的生活设施，能够满足小型办公机构进行办公与生活需求，项目设计采用分割式进行处理，形成独立的单元进行运营； 适应周边小型教育机构招生，小企业对外联络与沟通的办事机构，以及部分独立的艺术培训、小型文化机构入驻。项目项目SWOTSWOT分析分析S(优势)W（劣

19、势）O（机会）T（威胁）1、交通便利，与周边政府办公机构形成集聚效应2、邻近和平西街，周边有金融机构配套1、周边现有居住人口较少，相关配套业态较少，成熟度较低。1、和平街开发发展迅速，未能形成标杆性写字楼项目:2、忻府区写字楼市场良莠不齐以大量的乙级写字楼为主，高端写字楼产品奇缺；1、经济发育成熟度较低，写字楼市场较为狭小2、劣币驱逐良币效应，容易与大量低端写字楼陷入价格战优势：优势：交通、区位易于打造写字楼产品劣势：劣势：市场成熟度低，写字楼运营存在风险机会：机会：品质繁杂、高端产品奇缺威胁：威胁：市场发育度较低， 易于陷入价格战 高端写字楼物业功能多样化，分割销售打造高端产品提高性价比，避

20、开价格战打造区域内地标性写字楼产品甲级写字楼甲级写字楼产品定位产品定位产品描述产品描述建筑：建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。 电梯：电梯：每5000平方米一部客梯；构架：构架：大厅挑高5米以上；办公室层净高为2.7米左右。 停车：停车：每200平米配置一个停车位；配备自动计费系统和防盗系统。待整改待整改客群定位客群定位自营客群自营客群投资客群投资客群金融、信托机构区域办事处忻州市各县冶金、矿业机构办事处大型国企办事处国内大公司区域办公机构忻府区不动产投资人群忻州市部分投资企业看好区域发展潜力的外地投资客群产品建议产品建议建筑风格：建筑风格：采用现代风格

21、，棱角分明，且本项目在区域内属于少有的高层建筑，现代风格的严谨与厚重具有项目昭示性，易于成为地标性产品；外立面：外立面：采用玻璃幕墙外立面，夹杂少量水泥细线条，形成项目挺拔、高端的外部形象；屋顶：屋顶：屋顶设计要求具备现代雕塑的艺术性，规整挺拔而绝无挂碍；玻璃幕墙细线条雕塑性屋顶景观电梯景观电梯作为区域性地标产品，且本项目临街，具有很强的观景效果，建议采用玻璃幕墙景观电梯，集观光性与实用性为一体。忻州市场暂无此类产品，容易形成项目昭示性。独立新风系统，是现代化办公的（节能、环保方面）必然配置，其有利于保持办公环境的质素，且能满足企业节能的需要。通风系统通风系统公共装修公共装修电梯间电梯间 项目

22、作为区域性高端产品，电梯间，楼层通道等公共部分精装修，要结合项目的现代风格，同时要体现项目的现代性与科技性； 装修材质要尽可能体现金属质感与科技材料的恒温与现代性功能；色调明快、清新，视觉舒适性较强 各个办公单元内部考虑到不同企业经营业态的不同，对装修风格也有不同的要求，建议毛坯出售由各企业自行装修。项目效果图项目效果图 本项目写字楼与住宅形成裙楼格式，写字楼采用现代风格，商业业态定位为现代时尚生活、各项目功能与整体风格应与项目整体风格相配套，形成统一的形象性与项目区域地标性。商业写字楼四、住宅市场分析定位四、住宅市场分析定位开莱国际桃园新村翠苑御景园小区交通小区竞品市场分析竞品市场分析 忻府

23、区住宅市场项目主要分两个区域，沿七一北路与经济技术开发区区域形成以开发区为中心的新城市区域； 另一区域是以和平街为干线的两侧区域，主要以和平西街两侧开发为主。开莱国际社区开莱国际社区项目位置：项目位置：忻州市七一北路东 占地面积：占地面积：172949.62平方米建筑面积：建筑面积：50万平方米； 4517套售价：售价：3600元/平方米容积率：容积率：2.11绿化率：绿化率：38% 售价：售价：4600（二手）项目位置：项目位置：忻州市和平西街南次一号占地面积：占地面积：51000平方米建筑面积：建筑面积：84000平方米； 954套 主体已封体，建设面积84000平米，容积率：容积率：1.

24、6绿化率：绿化率：30%售价：售价： 3400 （二手，多层）交通小区交通小区项目位置：项目位置： 忻州市云中北路西占地面积：占地面积：39624.1平方米建筑面积：建筑面积：82900.79平方米 788套容积率：容积率：2.09绿化率：绿化率：37% 售价：售价：3700（二手） 御景园小区御景园小区 翠翠 苑苑项目地址：项目地址： 忻府区和平路物业类别：物业类别：高层 ，二层底商开开 发发 商：商： 忻州宏达房地产有限公司 户型面积：户型面积：125平米、140平米售价：售价： 3510 元/(现房)备注备注：翠苑小区与本项目具有相同的醒目区位条件，存在一定的产权问题，售价在和平西街区域

25、具有一定的代表性；桃园新村桃园新村项目位置：项目位置：五台山路与城北街交汇处往东200米售楼部地址：售楼部地址：人民公园往东50米物业类型：物业类型：高层，小高层，多层占地面积：占地面积：21177平米建筑面积：建筑面积：74304平米容积率：容积率：3绿化率：绿化率：31%售价：售价：4400（期房在售）备注：备注：本项目属于开发区具有代表性的在售楼盘，多层，高层，小高层多种产品业态组合完备。 市场分析总结市场分析总结1、忻州房地产市场发育较为迟缓，近几年随着房地产整体大势的发展较为迅速，一二线城市的限购政策与限价令对忻州市场的影响可以忽略。2、忻州市政规划发展，开发区整体房价要高于市区房价

26、的发展。3、本区域属于忻州市政西向规划区域；未来商业街区的走势业态较为明显；未来区域内项目将会逐步增加，长期性市场竞争激烈。4、北向区域大量住宅小区的规划将为项目提供大量的客群与商业门槛人口，同时西线交通的发展将迅速提高区域市场价值。住宅分析住宅分析户型套型建筑面积套内建筑面积阳台面积公摊面积A二室一厅一卫86.2964.356.5815.36B二室一厅一卫88.6779.392.4816.80C二室一厅一卫83.3965.472.2915.631、住宅户型基本为两室一厅，限制区间为80-90平米；忻州市场住宅面积以90150为主；且本项目邻近和平西街区域，高端消费群体较多，住宅定位应以高端客

27、群为主；2、户型：A户型，北向厨房应设计窗户；卫生间西向临街，应设计窗户保证通风；B户型尽可能避免卫生间正对房门，卧室门双向对冲；C主卧次卧面积均大于客厅面积，主次颠倒；项目项目SWOTSWOT分析分析S(优势)W（劣势）O（机会）T（威胁）1、交通便利，周边配套设施基本完善。2、属于城市西向发展核心区域，潜力较大；1、周边现有居住人口较少，成熟度较低。2、期房入市，预期市场发展平稳。1、忻府区没有限购风险；2、高铁西迁，西向发展形势看好；本区域未来人口密度迅速增加1、经济中心加速北移，影响项目的市场认可；2、周边住宅项目的价格竞争；处于快速开发区域未来竞争性项目较多；本项目产品定位：本项目产

28、品定位：战略：战略：1、走区域高品质住宅、努力提高项目住宅产品的性价比，实现较高价位优势；2、差异化开发，避开项目与周边住宅市场的同质化竞争；3、建立先入为主优势，打造区域地标性产品；地标性、高品质地标性、高品质精品公寓精品公寓客群定位：客群定位：短期居住与投资需求，品位与身份的象征，区域内稀缺产品身价与品位象征性需求和平路区域生活，工作需求商务办公人群，中小企业中层领导与高级白领本项目自身商业客群，周边政府人员，学区房投资增值需求；看好区域发展，投资客群；产品建议产品建议户型套型建筑面积套内建筑面积阳台面积公摊面积A二室一厅一卫86.2964.356.5815.36B二室一厅一卫88.677

29、9.392.4816.80C二室一厅一卫83.3965.472.2915.631、在原有住宅特征的基础上，作适当修改，推出类公寓产品，同时结合公寓与住宅的双向品质，满足客群的双向需求；2、户型面积保持80100平米左右；结合市场准入需求，同时可以避开翠苑125140平米的现房市场竞争；3、以公寓类产品作为宣传口号，推出忻州市场上唯一的高品质公寓产品； 公寓类产品较为规整，属于城市居住项目的高端产品，无论外立面还是设计在同类功用物业范畴内属于高端产品； 本项目以现代风格为主，公寓类产品外立面同样以现代风格为主，色调尽可能与写字楼项目保持一致性，确保项目的区域昭示性效果。产品效果图产品效果图产品建

30、议：产品建议：露台设计：露台设计：采用大量的公共露台设计，可以增加项目的观景效果，增加项目的昭示性；露台设计露台设计 窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值。细部设计细部设计飘窗飘窗飘飘 窗窗 弧形窗设计使房屋外立面有流线型感觉，内部设置显示出跳跃与变化，彰显个性与时尚。细部设计细部设计弧形窗弧形窗细部设计细部设计落地窗落地窗落地窗落地窗 落地窗适合公寓产品，窗户落地容易形成好的观景效果和一体化设计风格。内部构造内部构造 独立的生活区域，适合高端商务人群独立居住需求，完善的物业服务，方便快捷的生活理念

31、；打造商务人群的宜居场所；公共空间公共空间 公寓公共空间采用精装修，室内出于主人喜好与风格进行装修，公寓内部公共部分尽可能现代典雅的色调与材质进行处理；大厅留出一定的公共空间，作为休憩与吧台式服务产所，提高项目的物业服务标准； 打造品牌物业服务，周到细致，倡导人性化服务，打造一流人居环境。同时，采取一站式服务，24小时热线求助，为业主打造一个舒适、安全的生活环境！酒店式公寓服务系统酒店式公寓服务系统五、城市综合体五、城市综合体项目整体功能分析项目整体功能分析写字楼：写字楼：提供办公产所，拥有大量的年轻商务白领，为项目商业提供大量的年轻时尚客群，为公寓类产品提供大量的现有客群。商商 业：业：区域

32、性运营商业，为项目提供大量的流动人口，同时满足写字楼常驻客群的餐饮、娱乐、购物等生活需求；同时也为公寓客群提供便捷的生活服务需求；公公 寓：寓：作为区域内高端物业，避开大量住宅竞争的同时，为写字楼商务人群提供了一定的居住场所，同时为商业项目提供稳定的可客户群体；城市综合体城市综合体项目整体定位项目整体定位城市综合体 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体；本项目自身经济生态循环系统，本项目自身经济生态循环系统，1、商业、写字楼、公

33、寓进行有效补充与互相关联形成特定经济系统：2、餐饮、娱乐、办公多种业态形成互补趋势，促进项目整体运营；城市综合体运营城市综合体运营 本项目体量中，写字楼约2.8万平米，公寓约1.7万平米，商业约为1.2万平米，由此看来，写字楼未来的客群主力将成为项目商业的骨干客群，公寓的主流客群； 城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。本项目最核心的问题是 如何做到公寓、写字楼、商业目标客群一致如何做到公寓、写字楼、商业目标客群一致 ，同时还要做到有效的交叉互动。结论：结论：写字楼的运营成功直接关系整体项目的运营效果！项目运营思路项目运营思路1、项目底商与周边项目商铺共同构成和平路商业街区，同时保持交通

34、动线畅通，形成室内室外商业街区贯通。2、本项目自身拥有写字楼客群优势，能提供项目商业的稳定客群；3、项目商业本身具有集聚客群效应，同时可以为写字楼与公寓客群提供相应的生活服务；项目效果图写字楼公寓商业项目效果项目效果1、双子塔楼效果，项目在区域内属于较高物业形态，双子楼效果容易形成区域集聚效应，能够成为和平西街地标性建筑；2、现代风格与玻璃幕墙加项目底商整体性形成自身的特色性建筑；3、周边交通小区与西客站在本项目带动下容易形成双线商业街区，通过互相借势，容易形成商业街区；城市综合体城市综合体日日 景景内内 景景夜夜 景景 城市综合体由于自身物业形态的分工不同，存在长时间运营的方式，白天主要是公

35、务与商务活动，夜晚主要是娱乐与休闲活动；运营生活图景运营生活图景 城市综合体运营，商品销售具有次要性，关键在于服务业的完善与消磨时间的特性。六、项目营销推广六、项目营销推广项目销售推广市场分析项目销售推广市场分析写字楼：写字楼：忻州市场写字楼产品良莠不齐，市场对写字楼产品价值社 会认可度较低，尤其是高端写字楼，存在产品抗性；商商 业：业：项目定位为时尚生活社区；在忻府区市场内属于唯一性市场，目 标客群大量存在，但是需要进行初步挖掘拓展；公公 寓：寓：项目定位高端产品，有周边项目存在品质与价格双线差，必须 努力寻求客户认知，进行品质化宣传；本项目推广难点本项目推广难点较高的价位怎样让消费者接受？时尚商业中心怎样被社会认可？地标性产品怎样才能成为地标？形象要高产品要好舆论认可客群认可产品地标宣传到位推广要点与战略推广要点与战略高端高端造势，造势，高调高调宣传宣传忻州市唯一城市综合体项目忻州市唯一城市综合体项目宣传推广：宣传推广：包装推广：包装推广：售楼部，工地围栏，样板间、招商中心媒介推广：媒介推广：报纸、电视（视频）、网络、户外、礼品活动推广：活动推广：酒会、推介会、招商活动、包装推广包装推广售楼部售楼部售楼中心售楼中心 采用现代风格售