拆迁补偿涉及的契税问题

1、案例解析：旧城改造”涉及到的契税计税依据和纳税 义务发生时间的确定2017-10-23A房地产开发有限公司（下称“A公司”）以5亿元 竞得取得一宗以毛地”形式出让的旧城改造项目地块。 A公司将上述支出计入 开发成本-土地成本-土地出让 金”科目中。同时，政府与A公司约定：该地块的拆迁 补偿工作由A公司垫资进行，拆迁完成后，政府对垫 资款项予以返还。半年后，拆迁完成，A公司总计支出拆迁补偿款0.8亿元，计入 开发成本-土地成本-拆 迁补偿支出”中，政府部门返还A公司代垫资金0.6亿 元后，A公司冲减了相应的 开发成本-土地成本-拆迁 补偿支出”问题1、契税计税依据是5亿元、5.8亿元还是5.2亿

2、元？ 从土地出让程序分析，国土资源部在关于加大 闲置土地处置力度的通知中明确规定，建设用地使 用权应当 净地”出让。这一规定，明确了政府的拆迁 主体责任。即拆迁补偿应由政府在土地出让前完成， 土地出让价格应当为净地价格。上述案例中，应当认 定5亿元即为净地出让价格。从会计处理角度分析，按照企业会计准则第16 号一一政府补助规定，企业收到的与资产相关的政 府补助应当冲减资产账面价值或者计入递延收益。上 述案例中，A公司在收到返还的垫资款后冲减了资产 的账面价值，账务处理符合规定。从税务处理角度分析，国家税务总局关于明确 国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函 2009603号）明确，通过招

3、标程序承受国有土地 使用权的，应按照土地成交总价款计征契税；财政 部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契 税问题的通知（财税2004134号）规定，出让 国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得 该土地使用权而支付的全部经济利益。上述案例中， 为达到净地出让条件累计支出拆迁补偿款 0.8亿元， 其中，政府负担0.6亿元，A公司负担0.2亿元。综合上述分析，笔者认为A公司的契税计税依据 应当认定为5.2亿元，这既符合土地出让法规的要求， 也符合会计和税务处理的原则，能够做到各项规定的 衔接一致。2、纳税义务发生时间是合同签订日还是款项结算 日？中华人民共和国契税暂行条例 第八条规定，

4、契 税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权 属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、 房屋权属转移合同性质凭证的当天。”中华人民共和国契税暂行条例细则第十八条 规定：条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性 质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单 据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定 的其他凭证。上述案例中，土地出让金5亿元的契税 纳税义务发生时间，即为签订国有土地出让合同的当 天。那拆迁补偿款项支出的契税纳税义务发生时间如 何确定？拆迁补偿相关协议及单据，并非权属转移的 合同性质凭证，而是民事补偿的凭证。另外，在签订 合同时，房地产开发企业无法确定需垫付的拆迁补偿 的金额及将来与政府结算的金额，因此该项支出不确 定，也就无法将纳税义务发生时间确定为合同签订日。 该项支出何时纳税，目前也尚无法规予以明确。上述 案例中，笔者建议，以款项实际