房地产开发企业会计第十二章

1、房地产开发企业会计第十一章第十一章 所有者权益的所有者权益的核算核算本章要点本章要点v1、 投入资本金的核算v2、 资本公积金的核算v3、 盈余公积金和未分配利润的核算v4、 资本金增减变动的核算第一节第一节 投入资本金的核算投入资本金的核算v所有者权益，是指企业投资者对企业净资产的所有权。是企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接记入所有者权益的利得和损失、留存收益等。 v为了反映所有者权益的构成，便于投资者、潜在投资者和其他有关方面了解企业所有者权益的来源及其变动情况，财务上把所有者权益分为资本金、资本公积金、盈余

2、公积金和未分配利润四个部分；在会计上分别设置“实收资本”(或“股本”)、“资本公积”、“盈余公积”、“利润分配未分配利润”四个科目进行核算，并在资产负债表上分项列示。 v房地产开发企业申请开业，必须具备符合国家规定的资金数额。公司法规定，有限责任公司注册资本的最低限额为人民币3万元；股份有限公司注册资本的最低限额为500万元人民币。v房地产开发企业对投资人投入的资本金，在“实收资本”科目(股份制房地产开发企业在“股本”科目)进行核算，其贷方登记企业收到投资人投入企业各种资产的价值和企业用资本公积、盈余公积等转增资本的数额以及可转换公司债劵按规定转为股本使得股票面值总额；借方登记按规定程序减少注

3、册资本的数额。 贷方余额，反映企业实有的资本或股本的数额。但因企业组织形式的不同，投资人投入企业的资金的核算方法也不相同。现分别股份有限公司、有限责任公司和独资企业加以说明。v一、股份有限公司投入资金的核算一、股份有限公司投入资金的核算v房地产开发股份有限公司的资本金，是通过发行股票的股东投人的。股票是股份有限公司为筹集资本金而发行的有价证券，是持股人拥有公司股份的人股凭证，它代表股份有限公司的所有权证。股票持有者为企业的股东，股东按照公司章程，参加或监督企业的经营管理，分享红利，并依法承担以持股额为限的公司经营亏损的责任。v股份有限公司发行的股票，按股东权利的不同，分为普通股和优先股。 v股

4、份有限公司发行的股票，按其记名与否，分为记名股票和无记名股票。 v房地产开发股份有限公司发行的股票，应按其票面金额即面值作为股本入账。在按面值发行股票的情况下，公司发行股票所得的收入，应全部作为资本金记入“股本”科目的贷方。在按超过面值溢价发行股票的情况下，公司发行股票的收入，相等于股票面值部分作为资本金，记入“股本”科目的贷方；超过股票面值的溢价收入，属于资本公积金，记入“资本公积股本溢价”科目的贷方。又按现行财务制度的规定，委托证券经营机构代理发行股票所支付的手续费和股票、股票认购证印刷费等，应从股票溢价收入中扣除，因此，应将扣除股票发行费用后的股票溢价净收入记入“资本公积股本溢价”科目的

5、贷方(见本章第二节)。在按面值发行股票的公司，由于没有股票溢价收入，只能将股票发行费用作为递延费用，记入“递延所得税资产”或“长期待摊费用”科目的借方。 例例121 v二、有限责任公司对投资人投入资金的核算二、有限责任公司对投资人投入资金的核算v有限责任公司是指由五十个以下股东共同出资，每个股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。v有限责任公司与股份有限公司的区别，主要有：有限责任公司的全部资产不分为等额股份，公司向股东签发出资证明书而不发行股票；有限责任公司股东人数被限制在五十人以下，而不像股份有限公司股东数没有上限，有限责任公司的注册资本为在公司登

6、记机关登记的全体股东实缴的出资额，以开发经营为主的房地产开发有限责任公司的注册资本不得少于人民币3万元；而股份有限公司的注册资本不得少于人民币500万元。有限责任公司股东向般东以外的人转让其出资，必须经全体股东半数的同意；而股份有限公司股东持有的股票可以在依法设立的证券交易所自由转让。v有限责任公司在进行投入资本金核算时，应注意以下两个问题：v(一)各股东应按照公司章程所规定的出资方式、出资额和出资缴纳期限出资v(二)股东投入的资本金，应区别情况进行核算v 例例12-2,3 v三、独资企业对投入资本金的核算三、独资企业对投入资本金的核算v按照我国公司法的规定，将企业分为有限责任公司和股份有限公

7、司。另在有限责任公司章中，另分一节规范国有独资公司，将国有独资公司规定为国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。 v独资企业对投入资本金的核算，与股份有限公司、有限责任公司不同。独资企业所有者投入企业的资金，全部作为资本金入账，记入“实收资本”科目的贷方 第二节第二节 资本公积金的核算资本公积金的核算v房地产开发企业所有者投入的资金，一般应在“实收资本”或“股本”科目进行核算。但由于“实收资本”或“股本”科目核算的资本金，有其特定的含义，投资者投入企业的有些资金，如实际缴付的出资额超出其资本金的差额，股份有限公司发行股票的溢价，以及诸如接受现金和非现金资产捐赠、外币资本

8、折算差额等，虽属企业所有者所有，但不能记入“实收资本”或“股本”科目。按照现行企业会计制度的规定，应在“资本公积”科目下设置“资本溢价”、“接受现金捐赠”、 “其他资本公积”等二级科目进行核算。v一、资本溢价的核算一、资本溢价的核算v资本溢价是指在合资经营的房地产开发有限责任公司中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额。 v新投资者要取得与原有投资者相同投资比例的权益，其实际缴付的出资额要超出其作为资本金的数额。新投资者的出资额只能将其按投资比例计算的部分，作为其投入的资本金，记入“实收资本”科目。实际缴付的出资额超出其资本金的差额，应作为资本公积金，记入“资本公积”科目。 v例例124

9、v二、股本溢价的核算二、股本溢价的核算v房地产开发企业如属股份有限公司，则以发行股票形式筹集资本金。按照我国公司法的规定，股票的发行价格可以按票面金额，也可超过票面金额，但不得低于票面金额。按股票票面金额发行的，叫做按面值发行；超过股票票面金额发行的，叫做溢价发行。 v在按超过票面金额溢价发行股票的情况下，企业发行股票的收入，相等于股票面值部分作为资本金记入“股本”科目；超过股票面值的溢价收入，属于股票溢价，应作为资本公积金，记入“资本公积”科目。企业委托证券经营机构代理发行股票所支付的手续费和股票认购证等印刷费用，应从溢价发行收入中扣除。因此，企业应将扣除股票发行费用的溢价净收入记入“资本公

10、积”科目。在按面值发行股票的企业，股票发行费用应作为递延费用，记入“递延资产”科目，分期摊作财务费用。 例例12-5 v三、其他资本公积、其他资本公积v其他资本公积是指股本溢价和资本溢价以外的资本公积，主要包括以下内容：v1可供出售金融资产公允价值变动；v2企业根据以权益结算的股份支付计划授予职工或其他方的权益工具的公允价值；v3现金流量套期中，有效套期工具的公允价值变动；v4企业长期股权投资采用权益法核算的，被投资方除净损益以外的其他所有者权益变动引起的长期股权投资账面价值的变动；v5自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产转换当日的公允价值大于原账面价值的差

11、额。v第三节第三节 盈余公积金和未分配利润的核算盈余公积金和未分配利润的核算v房地产开发企业投资者投入企业的资金，通过企业开发经营活动，不仅要求保值，而且要求增值，增加盈利。企业的利润总额扣除按照国家规定应交所得税后的税后利润，叫做净利润。 v一、盈余公积金的核算一、盈余公积金的核算v盈余公积金是指企业按照规定从净利润中提取的积累资金。盈余公积金按其用途，分为法定盈余公积金和公益金。法定盈余公积金在其累计提取额未达到注册资本50时，均应按净利润(扣除被没收的财产损失，支付各项税收的滞纳金和罚款，弥补企业以前年度亏损)的10提取。在股份有限公司，除了按规定提取法定盈余公积金和法定公益金外，还可在

12、支付优先股股利后，根据公司章程或者股东大会决议，提取任意盈余公积金。v房地产开发企业提取的法定盈余公积金和任意盈余公积金的用途，主要有以下几个方面：v1弥补亏损 v2扩大企业开发经营规模或者转为增加企业资本金 v3分配股利 v 例例126 例例127v 例例128 例例129 v企业将公益金用于购建完成企业集体福利设施，应在购建完成时，将公益金从“盈余公积”的“法定公益金”二级科目转入“法定盈余公积”二级科目。因为法定公益金和法定盈余公积金，都是从企业税后利润中划出的有特定用途的留存收益，属于所有者权益。所以将法定公益金单独划出核算，主要是为了反映有多少资金准备可用作职工集体福利设施。这种准备

13、是相对法定盈余公积金而言，当已将它用作职工集体福利设施以后，准备的理由已经消失，即应将它转回法定盈余公积金，作如下分录入账：vA企业用公益金购建的医院已经验收，建医院总支出为100000元，作会计分录如下：v借：盈余公积法定公益金100 000v贷：盈余公积法定盈余公积100 000v借：固定资产 100 000v贷：在建工程 100 000v二、未分配利润的核算二、未分配利润的核算v未分配利润是指企业未作分配的一部分税后利润，它有三层含义：一是这部分税后利润没有分配给企业的投资者；二是这部分税后利润没有指定用途；三是包括企业历年累积的未分配利润。 v为了反映企业历年累积的未分配利润，在“利润

14、分配”科目中，设置了“未分配利润”二级科目。年度终了，企业应将全年实现的利润，自“本年利润”科目的借方转入“利润分配未分配利润”科目的贷方。v例例1211 第四节第四节 资本金增减变动的核算资本金增减变动的核算v企业法人登记管理条例中规定，除国家另有规定者外，企业的注册资本应与实有资本相一致。该条例还规定，企业法人实有资本比原注册资本数额增加或者减少超过20时，应持资金证明或者验资证明，向原登记机关申请变更登记。这说明：企业的资本金，在一般情况下，不得随意增减变动，如要增减变动，必须具备一定条件。由于企业组织形式的不同，资本金增减变动所应具备的条件也不相同。现将不同组织形式的房地产开发企业资本

15、金增减变动应具备的条件及其核算方法分述如下。v一、股份有限公司资本金增减变动的核算一、股份有限公司资本金增减变动的核算v(一)发行新股增加资本金的核算v股份有限公司发行新股所得的收入，在按面值发行新股的情况下，应全部作为资本金记入“股本”科目的贷方；在按超过票面金额溢价发行新股的情况下，企业发行新股所得的收入，相等于新股面值部分作为资本金记入“股本”科目的贷方；超过新股面值的溢价收入减去委托证券经营机构代理发行新股所支付的发行费用后的溢价净收入，作为资本公积金记入“资本公积”科目的贷方。v例例1212 v(二)向股东配股增加资本金的核算 v房地产开发股份有限公司因扩大开发经营规模，需要增加资本

16、金时，除通过发行新股募集外，还可通过向股东配股的办法募集。公司一次配股发行股份总数除公司控股股东全额配股外，原则上不得超过原有股份总数的30。同时在计算加权平均净资产收益率时，净利润应按扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算的依据。v公司向股东配股所得收入的核算，基本上与发行新股相同。在按面值配股的情况下，应将配股所得收入全部作为资本金记入“股本”科目的贷方。在按超过面值溢价配股的情况下，应将相等配股面值部分收入作为资本金记入“股本”科目的贷方；超过配股面值的溢价收入减去委托证券经营机构代理配股费用后的溢价净收入，作为资本公积金记入“资本公积”科目的贷方。v（三)将公积

17、金转为资本金的核算v根据公司法的规定，房地产开发股份有限公司经股东会决议，可以将公积金转为资本金。在将公积金转为资本金时，可按股东原有股份比例派送新股或者增加每股面值。但将法定盈余公积金转为资本金时，所留存的该项公积金不得少于注册资本的25。v房地产开发股份有限公司根据股东大会决议，将公积金按股东原有股份比例派送新股或者增加每股面值时，应将派送新股面值或增加股份面值的总额，记入“股本”科目的贷方和“资本公积”、“盈余公积”科目的借方。 v例例1213 v(四)减少资本金的核算v房地产开发股份有限公司由于开发经营规模缩小、资本金过剩，或由于连年发生亏损、短期内无法弥补等原因，需要减少资本金时.v

18、公司因资本金过剩而减少资本金时，一般采用收回本公司股票的方式。公司在采用收购本公司股票的办法减少资本金时，由于“股本”科目登记的资本金是按股票面值计算的，收购时亦应按面值注销资本金；超过股票面值付出的收购款，应区别情况加以处理：收购的股票凡属溢价发行的，首先冲销溢价收入；超过部分，凡提有盈余公积金的，则冲销盈余公积金；如盈余公积金仍不足以支付收购款的，则冲销未分配利润。 例例1214 v二、有限责任公司资本金增减变动的核算二、有限责任公司资本金增减变动的核算v(一)有限责任公司增加资本金的核算v(二)有限责任公司减少资本金的核算v(三)有限责任公司转让资本金的核算v三、企业拨付所属资金的核算三

19、、企业拨付所属资金的核算v房地产开发企业如有所属内部独立核算单位如开发分公司、建筑装饰公司等，应根据所属单位开发、生产经营的需要，拨付一定数量的开发、生产经营资金。企业拨付所属内部独立核算单位的资金，应在“拨付所属资金”科目进行核算。所属单位对于上级拨给的开发、生产经营资金，应在“上级拨入资金”科目进行核算。所属单位在收到上级拨人的固定资产时，应按其净值入账，收到上级拨入的流动资产时，应按其实际成本或实际拨入数入账。 例例1215 本本 章章 小小 结结v本章第一节介绍了房地产开发企业中股份有限公司投入资本金的核算、有限责任公司投入资本金的核算和独资企业投入资本金的核算。v第二节介绍了房地产开

20、发企业资本溢价的核算、股本溢价的核算和其他资本公积的核算。v第三节介绍了房地产开发企业盈余公积金的核算和未分配利润的核算。v第四节介绍了房地产开发企业股份有限公司资本金增减变动的核算、有限责任公司资本金增减变动的核算和企业拨付所属资本金的核算。第十二章完例例121 v宏坤房地产开发企业（简称为A企业）为股份有限公司，经批准发行股票1 000万股，每股面值1元，委托某证券公司按每股11元发行，实收款项110 000 000元存入银行。应付证券公司代理发行手续费和股票印刷费用等30万元。则在收到发行股票收入和支付代理发行费用时，应作会计分录如下：v借：银行存款110 000 000v贷：股本 10

21、 000 000v资本公积100 000 000v借：递延所得税资产300 000v贷：银行存款300 000返回返回例例12-2,3v 例例12-2 宏坤企业收到甲单位投资50万元，存入银行、甲单位投入材料30万元，各方协议作价125万元，材料已验收入库。作会计分录如下：v借：银行存款 500 000v 原材料 250 000v贷：实收资本法人资本金 750 000v例例123 宏坤企业收到乙单位仪器设备一台，设备原价20万元，已折旧5万元，双方确认价为10万元，同时收到乙单位专有技术一项，双方协议10万元，作会计分录如下：v借：固定资产 10 000v 无形资产 100 000v贷：实收资

22、本-法人资本金 200 000返回返回例例124vA房地产开发企业的注册资本为1 000万元，甲、乙、丙、丁投资者各缴付资本金250万元，经营两年以后，该企业共提取了盈余公积金100万元，这时有新投资者有意参加该企业共同开发经营，并表示愿意出资300万元而仅取得该企业20的权益，则在会计上，应将新投资者投入的250万元作为资本金记入“实收资本”科目，出资额超出其资本金的50万元(300万元-250万元)作为资本公积金记入“资本公积资本溢价”科目，作会计分录如下：v借：银行存款3 000 000v贷：实收资本2 500 000v资本公积资本溢价500 000返回返回例例12-5v房地产开发企业A

23、为股份有限公司，经批准发行股票1 000万股，每股面值1元，委托某证券公司以每股1.25元溢价发行，应付证券公司代理发行手续费和股票印刷费用等30万元。则在证券公司将1 250万元股金收入扣除代理发行费用和股票印刷费用后的1 220万元存人企业的银行账户时，除将股票面值1 000万。元(1元l 000万)记入“股本”科目的贷方外，还应将溢价部分扣除代理发行费用和股票印刷费用后的220万元(1.25元-l元)1 000万-30万元记入“资本公积股本溢价”科目的贷方，作会计分录如下：v借：银行存款 12 200 000v贷：股本 10 000 000v资本公积股本溢价 2 200 000返回返回

24、例例126 例例127v 例例126 A企业2005年度实现净利总额为1000000万元，按规定以10的比例提取盈余公积，作如下分录入账：v借：利润分配提取盈余公积 250 000 v贷：盈余公积法定盈余公积 10 000v盈余公积任意盈余公积10 000v盈余公积法定公益金5 000v企业用盈余公积金弥补亏损时，应记入“盈余公积”科目的借方和“利润分配其他转入”科目的贷方。v例例127 A企业2004年度发生的亏损尚有100000元未弥补，经股东大会决定从盈余公积弥补。作会计分录如下：v借：盈余公积法定盈余公积100 000v贷：利润分配其他转入100 000v按规定将盈余公积金转增资本金或

25、分配股票股利时，应记入“盈余公积”科目的借方和“实收资本”科目的贷方。返回返回 例例128 例例129 v例例128 A企业以结余的任意盈余公积100000元，报经股东大会批准后转增资本，作会计分录如下：v借：盈余公积任意盘余公积100 000v贷：实收资本100 000v股份有限公司用盈余公积金分配现金股利时，应记入“盈余公积”科目的借方和“应付股利”科目的贷方。v例例129 A企业2005年底经股东大会批准10盈余公积金分配现金股利200000元，作会计分录如下：v借：盈余公积法定盈余公积200 000v贷：应付股利200 000返回返回例例1211 vA企业2005年终实现的利润1500

26、000元进行结转，作会计分录如下：v借：本年利润1 500 000v 贷：利润分配未分配利润1 500 000v如发生亏损，则作如上相反的分录。返回返回例例1212 vA企业为股份有限公司，发行普通股100万股，每股面值1元，发行价为5元，发行中，支付手续费，佣金共计10万元，收到股金已存入银行。作会计处理如下：v借：银行存款4 900 000v 贷：股本1 000 000v 资本公积股本溢价 3 900 000返回返回例例1213 vA公司经股东大会决议通过，将盈余公积金按10%的比例增发新股1000000万股，每股发行价为1.50元。作会计分录如下：v借：盈余公积1 500 000v贷：股本1 500 000返回返回例例1214vA房地产开发股份有限公司，由于开发经营规模缩小，资本金过剩，经股东大会决议，减少注册资本400万元。该公司采用收购本公司400万股股票的方式实现减资。公司原发行股票每股面值l元，发行价格2元，原