商业地产常识学习教案

1、会计学1商业地产常识商业地产常识(chngsh)第一页，共14页。商铺(shn p)的分类1商业街商铺2综合体商铺3社区商铺住宅底商4写字楼商铺商务楼商铺5专业市场商铺按照商铺的开发(kif)形式分类写字楼裙房建材市场、家具市场、服装市场等购物中心(u w zhn xn)商铺百货商场商铺第1页/共14页第二页，共14页。按照市场按照市场(shchng)辐射范围分类辐射范围分类按照市场按照市场(shchng)辐射范围分类辐射范围分类商铺(shn p)的分类超区域型辐射范围10公里以上，超出本地(bnd)“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3

2、家，多个次主力店，商圈人口50万超级型这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市区域型辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店社区型辐射范围3公里，总建筑面积5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店邻里型辐射范

3、围1公里，总建筑面积2万平方米，商圈内人口5万，主力店为中型超市或餐饮主力店目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。按照市场辐射范围分类按照市场辐射范围分类不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将标准僵化处理第2页/共14页第三页，共14页。差异点地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓，底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开

4、发遵循的是投资理论。面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系商业地产开发(kif)与住宅的差异第3页/共14页第四页，共14页。商业地产的盈利模式只售不租租售并举(bngj)只租不售Add title in hereAdd title in he

5、reAdd title in here第4页/共14页第五页，共14页。商业地产的盈利模式卖掉KEY WORDS地段与价格是影响商业(shngy)物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。在中国大陆的土地制度在中国大陆的土地制度(zhd)(zhd)现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个第5页/共14页第六页，共14页。商铺(shn p)如何定价成本定价法销售价格=开发成本+发展商目

6、标利润市场比较法区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价租金反推法售价=（日租金360天物业费相关税收）12年维修基金相关税费 12年为国际通用投资回报年限第6页/共14页第七页，共14页。什么(shn me)影响商铺价值影响(yngxing)商业地产价值的六大因素第7页/共14页第八页，共14页。1、地理位置(d l wi zh)地理位置决定商业价值 商铺租金反应商铺价值人口稠密，消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某种意义上来说，选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用地段 地段 还是地段第8页/共14页第九页，共14页。2、交通(jiotng)条件交通动线是

7、决定项目能否成功的命脉线是否有地铁等交通枢纽地铁上盖、交通枢纽等位置的商业项目无疑可以获得更大的人流聚集是否有畅达的交通干道畅达便捷的交通网络，无疑将使自驾出行的购物者更加便捷是否合理的出入口设置 出入口设置的合理性将决定了消费者是否愿意进入项目第9页/共14页第十页，共14页。3、区域(qy)发展与消费水平999000制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和主流产业的结构与分布，都将影响着商业地产区域发展决定了消费水平Please add the title here illustrated text第10页/共14页第十一页，共14页。4、商业(shngy)市场容量合作竞争国际人均商业面

8、积为1.2。如果城市商业容量超标，无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。第11页/共14页第十二页，共14页。5、市场(shchng)定位、业态组合市场定位不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中寻找到不同的市场定位，形成差异化竞争。业态组合商业地产项目的租售比例、不同业态不同业种的相互配比、主力店和次主力店的相互搭配都是非常重要的。市场(shchng)定位业态(y ti)组合第12页/共14页第十三页，共14页。6、建筑(jinzh)形态外观设计表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置(pizh)表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现3：抛弃文化的商业开发表现4：尺度过于夸张平面布置表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现