同策14日舟山银亿·海悦庭开盘策略报告

1、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/银亿银亿海悦庭开盘策略报告海悦庭开盘策略报告杭州同策杭州同策2011.32011.3. .141420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/宏观环境解读宏观环境解读20132

2、013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1月26日新国八条3月8日舟山新政3月22日？在整个政策调控的大环境下，全国房地产市场都或多或少的受到了冲击。今年房地产的市场笼罩阴霾，购房者观望情绪浓重。3月8日舟山新政的出台以及3月22日即将出台的相应细则，势必带来更多的不确定性。宏观政策解读宏观政策解读20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/宏观环境解读宏观环境解读供需状况（一）

3、供需状况（一）20102010年年度度普陀商品房市场供求状况普陀商品房市场供求状况套数套数面积面积均价均价供应供应47504750套套51.6951.69万万96229622成交成交38253825套套39.9539.95万万91349134去化率：去化率：80.5%80.5%2012011 1年年1-21-2月月普陀商品房市场供求状况普陀商品房市场供求状况套数套数面积面积供应供应941941套套9 9. .1111万万成交成交657657套套6 6. .6161万万去化率：去化率：6969. .8 8% % 从数据可以看出，2010年全年普陀商品房市场去化率高达80.5%，但2011年年初，

4、整体去化速度减缓。受春节大假的影响，又是楼市的传统淡季，今年2月的楼市推盘量显然更为低迷。且“新国八条”出台，二套房首付比例提高，首套房贷款优惠也普遍取消，购房成本增大。在一系列政策影响下，购房者更下定决心观望楼市，按兵不动，2月份舟山楼市持续“休眠期”。市场去化减缓，观望情绪再现市场去化减缓，观望情绪再现20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/宏观环境解读宏观环境解读供应量（二）供应量（二）2012011 1年年3-123-12月月普陀商品房市场推量普陀商品房市场推量套数套数8

5、6018601套套面积面积9 93 3.3.3万万项目项目景景瑞瑞荣荣誉誉蓝蓝湾湾天天邦邦嘉嘉园园海海景景颐颐园园东东方方名名苑苑碧碧海海莲莲缘缘滨滨海海星星城城二二期期福福邸邸雅雅苑苑和和馨馨花花园园银银亿亿海海悦悦庭庭壹壹品品尊尊园园御御景景山山庄庄江江南南人人家家桃桃花花海海贝贝香香榭榭花花园园凤凤凰凰城城二二期期东东港港7979号号地地块块海海林林银银竹竹苑苑江江南南明明珠珠苑苑海海澜澜山山庄庄恒恒大大名名仕仕园园浦浦西西中中弄弄村村璞璞瑅瑅海海京京汇汇豪豪庭庭金金秀秀山山庄庄美美林林新新境境滨滨港港花花园园合合计计年度推量年度推量（万万平方米平方米）1.671.673 36.16.1

6、8.688.682.832.834.824.838.0311.611.65.1735.17.9 70.572.382.384.844.860.861.961.963.653.652.452.450.420.421.551.550.860.895.0993.73393.733套数套数17417428028063863875475427227247647613613666466410001000473473626247473 330030050509191460460219219808059

7、594014013803806464124124303069869853453488928892 从整个普陀区今年未来几个月的商品房市场推量来看，大约有93万方的量，约是去年整年供应量的1.8倍。其中，银亿海悦庭项目占据普陀市场份额的12.4%。市场推量膨胀，项目比重较大市场推量膨胀，项目比重较大未来推量未来推量20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/宏观环境解读宏观环境解读成交分析（一）成交分析（一） 普陀区2月共成交商品住宅404套，环比1月成交量下跌35.4%。海景颐园和颐

8、景名苑延续1月的集中备案，合力销售100套。尽管有热门楼盘的不断加推且销售量稳定，但是受楼市大环境影响，区域成交量依然跌破3成。050100150200250300350上旬中旬下旬143175307661831551月2月成交下挫，氛围低迷成交下挫，氛围低迷普陀商品房市场普陀商品房市场1、2月成交状况月成交状况20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/宏观环境解读宏观环境解读成交分析（二）成交分析（二）个案选择原则：推盘跨度在个案选择原则：推盘跨度在20102010年年-2011

9、-2011年的楼盘年的楼盘海景颐园海景颐园推盘时间推盘时间2010-2-32010-2-32010-5-22010-5-22010-9-242010-9-242010-12-232010-12-232011-1-282011-1-28套数套数191191204 204 216 216 217 217 334334面积面积19125.0919125.0925266.525266.528103.4128103.4127317.6927317.6927534.3427534.34单套面积段单套面积段88-13388-13388-13388-133115-143115-143116-135116-13

10、560-17360-173开盘价格开盘价格90589058974597459667966710413104131114911149成交均价成交均价89788978928292821015010150975197511058810588已售套数已售套数189189201201198198200200181181去化率去化率98.95%98.95%98.53%98.53%91.67%91.67%92.17%92.17%54.19%54.19%推出物业类型推出物业类型小高层小高层高层高层/ /小高层小高层高层高层高层高层高层高层开盘当天成交开盘当天成交148148148148102102颐景名苑颐景

11、名苑各批推出情况各批推出情况2010-10-282010-10-282010-12-82010-12-82011-1-222011-1-222011-3-122011-3-12套数套数206206221 221 315 315 221 221 面积面积20199.7120199.7121847.8321847.8333968.1433968.1421847.8321847.83单套面积段单套面积段64-12664-12664-12664-12664-14264-14274-12774-127开盘价格开盘价格80008000850085009464946494179417成交均价成交均价8134

12、8134853785378897889791319131已售套数已售套数2022021951951721724141去化率去化率98.06%98.06%88.24%88.24%54.60%54.60%4141. .3 35%5%推出物业类型推出物业类型高层高层高层高层高层高层高层高层开盘当天成交开盘当天成交15715714114196969494从上面两个个案楼盘开盘的状况可以看出，今年开盘的成交状况明显没有去年乐观。从上面两个个案楼盘开盘的状况可以看出，今年开盘的成交状况明显没有去年乐观。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：10535

13、27879 房地产商域网：房地产商域网：http:/宏观环境解读宏观环境解读综述综述宏观环境综述宏观环境综述1、今年舟山商品房市场的供应量相较去年有明显的放大，但以目前的市场状况看需求将会持稳。2、在今年开盘的新盘，成交状况与去年相比有明显的下滑。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场价格分析市场价格分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场价格分析市场

14、价格分析鲁家峙价格认知鲁家峙价格认知沈家门中心9000-13000东港8000-11000鲁家峙8000-10000浦西7000-9000城北6000-8000区域区域项目项目情况情况单价单价沈家门沈家门和润金樽花园和润金樽花园售完售完1200012000金色庭院金色庭院在售在售1400014000滨海阳光花园滨海阳光花园售完售完1200012000东港东港海景怡园海景怡园在售在售1110011100碧海莲缘碧海莲缘在售在售1100011000邦泰泊寓邦泰泊寓售完售完85008500城北城北颐景名苑颐景名苑在售在售94179417浦西浦西滨海新城滨海新城在售在售76007600和津广场和津广场

15、售完售完63006300鲁家峙鲁家峙豪布斯卡豪布斯卡售完售完95009500景海铭苑景海铭苑售完售完75007500根据普陀区市场版块价格的梯度认知，沈家门中心根据普陀区市场版块价格的梯度认知，沈家门中心 东海东海 鲁家峙鲁家峙 城北，城北，鲁家峙岛的市场多层的主流价格区间在鲁家峙岛的市场多层的主流价格区间在8000-90008000-9000范围。范围。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场价格分析市场价格分析市场定价习惯市场定价习惯我们对某个时间段的相同区域内不同物业类

16、型的市场价格对比，价格差在我们对某个时间段的相同区域内不同物业类型的市场价格对比，价格差在800元左右。选择了以下元左右。选择了以下3个区域内的项目个案作为参考。个区域内的项目个案作为参考。海景颐园海景颐园弘生世纪城弘生世纪城新亚太阳城新亚太阳城普陀普陀定海定海岱山岱山2009-6-122009-6-122010-4-252010-4-252010-12-222010-12-22物业类型物业类型均价均价物业类型物业类型均价均价物业类型物业类型均价均价多层多层78927892多层多层1411414114多层多层64506450高层高层69386938高层高层1323813238小高层小高层582

17、75827价差价差954954价差价差876876价差价差623623不同物业类型的市场价差在不同物业类型的市场价差在600-1000范围，考虑到匀化价格分布，缩减价格落范围，考虑到匀化价格分布，缩减价格落差，建议差，建议600-800之间较为合理。之间较为合理。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场价格分析市场价格分析综述综述价格分析综述价格分析综述1、市场对于鲁家峙岛的价格认知在8000-10000之间，因此通过对市场的考量我们认为鲁家峙岛的多层产品的主流价位是在800

18、0-9000范围。2、根据市场定价的习惯，不同物业类型的价差在600-800之间较为合理。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理重点客户访谈重点客户访谈孙友娟：孙友娟：4 43 3岁，沈家门人，家庭主妇，丈夫出海岁，沈家门人，家庭主妇，丈夫出海 意向单元：意向单元： 1#A1#A户型，户型，2

19、-5F2-5F孙友娟： 买房子主要是给儿子准备的，儿子还在杭州读书，近几年房价涨得太快了，怕等儿子以后结婚买房时会买不起。之前去东港也看过房子，但是那边房价有点高而且东港很冷，鲁家峙嘛现在大桥通了，隧道也在造，虽然现在还是没什么人气，相信以后一定会热闹起来的，而且鲁家峙的价格应该相对会低一点，我觉得8000左右应该差不多了。我们家现在住的是多层，电梯房公摊太大，而且物业费也高，所以我选择多层房子。A户型，82平方，给小孩子做婚房这个面积可以说是刚刚好。银亿公司嘛，之前没听说过，我儿子去网上查了一下，公司还是蛮大的，而且全国排名第31位，还是比较相信的。20132013房地产营销策划大全房地产营

20、销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理重点客户访谈重点客户访谈徐赛红：徐赛红：3636岁，桃花岛人，自己做生意岁，桃花岛人，自己做生意 意向单元：意向单元： 2#D2#D户型，户型，4-7F4-7F徐赛红： 我家在桃花岛，现在在沈家门做水产生意，来回很不方便，想把家搬到沈家门来，这样方便一点，而且想把小孩子换到沈家门来读书，我们那边学校不是很好。鲁家峙相对来说价格会低一点，应该不会超出8500吧，这样一套下来也就70万经济压力也不会太大。买个八九十平方的够了，大了我也买不起。楼层嘛也不用太高，中间楼层就

21、可以了。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理客户意向度梳理客户意向度梳理截止截止20112011年年3 3月月1414日来访客户日来访客户11111111组。其中意向较强客户组。其中意向较强客户307307组；购买意向一般客户组；购买意向一般客户267267组；组；意向较差客户意向较差客户331331组；流失客户组；流失客户206206组。其中关系户组。其中关系户4646组。组。流失客户主要是已购其他楼盘，来海中洲办事路过客户，及新政后无法购买、无法按揭客户。

22、流失客户主要是已购其他楼盘，来海中洲办事路过客户，及新政后无法购买、无法按揭客户。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理客户落点梳理（物业需求）客户落点梳理（物业需求）舟山属于三线城市，受居住习惯的影响、电梯房得房率低、物业费较高等原因舟山属于三线城市，受居住习惯的影响、电梯房得房率低、物业费较高等原因大多数居民对电梯房的接受度不高。大多数居民对电梯房的接受度不高。通过多次回笼引导后，目前意向客户对电梯房的接受度有所提高。通过多次回笼引导后，目前意向客户对电梯房

23、的接受度有所提高。（通过客户引导后的数据结果）20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理客户落点梳理（朝向需求）客户落点梳理（朝向需求）西边单元有西晒影响而且西边单元有西晒影响而且2#2#、4#4#西边单元靠近马路所以客户对东边单元偏好西边单元靠近马路所以客户对东边单元偏好度较大比例达到度较大比例达到71%71%。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:

24、/客户梳理客户梳理客户落点梳理（户型需求）客户落点梳理（户型需求）意向客户基本以自住型刚性需求为主，所以对于小面积户型的需求较大意向客户基本以自住型刚性需求为主，所以对于小面积户型的需求较大9090平方以下的占平方以下的占58%58%，130130平方以上的占平方以上的占22%22%。其中A、B、C为多层户型；D、E户型为小高层户型；F、G、H为高层户型。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理客户落点梳理（楼层需求）客户落点梳理（楼层需求）偏好中间楼层的客户比例

25、较大占到偏好中间楼层的客户比例较大占到32%32%，另外由于目前价格未出，看价格再决，另外由于目前价格未出，看价格再决定的客户占定的客户占40%40%，定价中将考虑把此类客户往高、低楼层引导。，定价中将考虑把此类客户往高、低楼层引导。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户梳理客户梳理意向客户心理价位试探意向客户心理价位试探意向客户心理价位基本以意向客户心理价位基本以80008000元元/m2/m2以下为主，占以下为主，占62%62%；而；而90009000元元/m2/m2以

26、下以下的客户仅占的客户仅占10%10%，而且基本为多层意向客户。，而且基本为多层意向客户。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/综述综述1、从整体市场宏观情况来看，考虑到政策的不确定因素已成定居，今年市场相对要趋于保守。2、面对今年区域市场供应量的放大，而需求量未有太大变化的格局下，以项目8个亿的销售目标，相当于要完成市场20%的份额，还是有一定的市场压力。因此，我们认为对于项目的本次开盘去化的安全性要大于项目的溢价利益。3、11年近期开盘的项目成交状况较去年普遍下滑，去化速度

27、不够理想。4、根据目前区域版块的市场预期价格，鲁家峙在消费者心中的主流价格在8000-9000范围。这也与我们前期对项目的市场定价8000基本相近，但考虑到今年政策诸多不确定因素，在价格方面可能需要相应的下浮以求前期的快速去化。5、鉴于案场对所有客户的多次梳理与回笼，我们通过对客户意向的把握确定了项目一期最为诚意的意向客户人数在307组，约占总客户的28%。其中绝大多数的客户较为倾向多层物业，但通过引导目前已经弱化了物业类型的冲突。同时客户对于东向较为偏好，喜好中间楼层，对于小户型较为青睐，这些都将是我们定价策略的考虑依据。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新

28、！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/定价策略定价策略20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/优惠方式优惠方式& &销售表价示意销售表价示意20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/本案重点竞品开盘期优惠情况本案重点竞品开盘期优惠情况项目名称项目名称最高优惠额度最高优惠额度具体优惠措施具体优惠措施海景颐园

29、根据116平方9800的均价来计算，套价格为1136800元，根据其优惠方式，除付款优惠意外，最高优惠5万，折下来约4.4个百分点，加上一次性付款优惠5.5个百分点，总计最高折扣为90折左右。1申领VIP卡享二期全新房源开盘万元优惠29月8日起凭卡享每日千元的优惠增值活动（最高10000元优惠）3预存2万定期存款，开盘即送3万元超值优惠（房款优惠20000元，车位优惠10000元）4按揭客户98折，一次性付款94.5折5开盘三日内签约并支付首付享一万元优惠（房款优惠5000元，车位优惠5000元）6开盘当天选购车位，送购房优惠5000元7首付增加，首付30%基础上，每增加10%即享受0.5个点

30、优惠8开盘抽奖，送名牌家电液晶电视等大奖开盘当天来就赠送精美礼品一份。恒威君园最高优惠800元/平方，根据均价14000来计，优惠为94折，最低价格约11700元，最高优惠为93折1、按揭付款根据首付比例不同，优惠100元300元每平方，2、分期付款450元每平方；3、一次性500元每平方。颐景名苑除付款比例外，99平方的最高优惠30000元，根据均价8350算，最高优惠额度90折左右1、90平方以下存一万抵二万，90平方以上存一万抵三万2、一次性优惠93折，按揭首付4成99折，每增加一成首付优惠一个百分点3、当天签约优惠10000万绿城长峙岛最高优惠一次性96折1、一次性96折，分期首付50

31、%及以上99折，按揭首付50%99折，以后每多付10%加0.5个百分点。备注备注建议采用客户所接受的习惯折扣方式，以高折扣高优惠吸引客户。折扣率：建议采用客户所接受的习惯折扣方式，以高折扣高优惠吸引客户。折扣率：9.09.0舟山市场开盘期优惠舟山市场开盘期优惠20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/首批推盘优惠及付款方式首批推盘优惠及付款方式付款方式付款方式& &优惠优惠付款方式付款方式分期付款分期付款一次性一次性付款付款按揭按揭贷款贷款公积金公积金贷款贷款无折扣

32、无折扣9898折折9696折折9494折折9898折折无折扣无折扣时间时间房款比例房款比例签约签约30%30%4040% %60%60%100%100%30%30%60%60%- -2011-7-302011-7-3030%30%3 30%0%40%40%- - - - -2012-3-302012-3-3020%20%3 30%0%- - - - -交房前一个月交房前一个月20%20%- - - - - -备注：备注：1.1.认筹优惠：认筹优惠：2 2万抵万抵3 3万万 2.2.选房后选房后7 7日内不来售楼处签约认筹优惠取消。开发商可以追究违约责任。日内不来售楼处签约认筹优惠取消。开发商可

33、以追究违约责任。 3.3.现场销售经理有现场销售经理有1%1%的优惠折扣，开发商有的优惠折扣，开发商有3%3%的优惠折扣（含内部员工优惠）的优惠折扣（含内部员工优惠）均底价均以最高折扣10%计算20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 少量多推，小步快跑少量多推，小步快跑 小量推盘，形成客户争抢，利于迅速去化；同时易产生热销口碑，可以逐渐提升价格，达到项目利益最大化。 根据项目地块及产品差异制定由低至高的推盘批次根据项目地块及产品差异制定由低至高的推盘批次 04地块与08地块比较

34、，04地块面积小且地块形状不方正，故建议以04地块部分房源先行入市，08地块作为后期优质产品逐步进入市场。 产品组合推售，适当价差，利用产品吸引客户，使利润最大化。产品组合推售，适当价差，利用产品吸引客户，使利润最大化。 由于目前4号楼处于鲁家峙大桥延伸路段，客户对4号楼噪音.环境等因素产生抗性。适当拉大价差，使客户产生高性价比感觉，以达到吸引购买目的。平稳销售，常态去化，追求利润最大化，平稳销售，常态去化，追求利润最大化，常规推盘价格策略常规推盘价格策略20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域

35、网：http:/1326545 54 42 21 16 63 3第一批第一批第二批第二批第三批第三批1517171718181919151520201616789127 78 8111112129 9131310101414第第五五批批第第四四批批9189860083628567925494429265898895199475872790109386894988058655914386398437 8437 7728 多层：多层： 9#8#10#14#11#79#8#10#14#11#7#1#1#小高层：小高层：6#3#2#4#6#3#2#4#高层：高层： 15#13#12#16#20#15#

36、13#12#16#20#17#19#18#5#17#19#18#5#方案一：栋均价示意图方案一：栋均价示意图首批首批第二批第二批第三批第三批第四批第四批第五批第五批面积面积26614.8614580.0620969.6227413.7327336.64测试价测试价8605 8605 8714 8714 9401 9401 9033 9033 8719 8719 楼栋总价楼栋总价229026018127052758197142514.6247623737.1238340321.18639836285678772楼盘均价8888元楼盘底均价8000元20132013房地产营销策划大全房地产营销策划

37、大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/95421367891014111217181920161315多层多层小高层小高层 高层高层均价（元）均价（元）9371 9371 8607 8607 8825 8825 面积（）面积（）24354 26926 65635 总价（元）总价（元）228214489 231760316 579210542 楼盘均价8888元楼盘均价8888元方案一：方案一：物业类型均价物业类型均价20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：10535278

38、79 房地产商域网：房地产商域网：http:/考虑到未来政策细则出台，调控政策的不可预见性根据目前市场去化速度及价格因素，为保证去化率。 建议将首批及第二批次物业调整到目前客户所容易接受的范围建议将首批及第二批次物业调整到目前客户所容易接受的范围内内淡市高去化推盘价格原则淡市高去化推盘价格原则目标：目标： 开盘火爆 高去化率 形成良好市场口碑20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/132654542163第一批第一批第二批第二批第三批第三批15171718191520167891

39、27811129131014第第五五批批第第四四批批9361836083628567945496429565908897199675872791109586894988058655944386398437 8437 7728 多层：多层： 9#8#10#14#11#7#1#小高层：小高层：6#3#2#4#高层：高层： 15#13#12#16#20#17#19#18#5#方案二：栋均价示意图（主推）方案二：栋均价示意图（主推）首批首批第二批第二批第三批第三批第四批第四批第五批第五批面积26614.8614580.0620969.6227413.7327336.64测试价8431 8431 847

40、2 8472 9615 9615 9171 9171 8719 8719 楼栋总价229026018127052758197142514.6247623737.1238340321.18408814283478522楼盘均价8888元楼盘底均价8000元20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/95421367891014111217181920161315多层多层小高层小高层 高层高层均价（元）均价（元）9580 9580 8371 8371 8846 8846 面积（）面积（）

41、24354 26926 65635 总价（元）总价（元）233308632 225395757 580592188 楼盘均价8888元楼盘均价8888元方案二：方案二：物业类型均价物业类型均价20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/首批推盘栋底均价首批推盘栋底均价5421368424752473287512首批房源栋底均价：首批房源栋底均价：楼栋楼栋栋面积栋面积底价栋均价底价栋均价总价总价1#1#338433848424842428509969 2#2#6173617375247

42、52446446606 4#4#617361737328732845234552 5#5#10885108857512751281766691 合计合计266152661575887588201957817 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/银亿海悦庭认筹活动细则银亿海悦庭认筹活动细则20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/首批销售时间节点首批销售时间节点3

43、3月月5 5日日2 2月月2626日日户型图户型图发放发放银亿会银亿会成立及成立及产品说产品说明会明会首批产品首批产品信息及价信息及价格段释放格段释放均价试水均价试水售楼处售楼处进场进场领取第领取第一批房一批房源预售源预售许可证许可证最终销最终销售价格售价格确认确认首批首批开盘开盘公开认公开认筹筹3 3月月6 6日日3 3月月2020日日3 3月月2626日日3 3月月3030日日4 4月月1 1日日4 4月月9 9日日以4月9日开盘为目标，3月36日公开认筹2周时间梳理客户意向度，根据筹量调整最终一房一价表，提前3天确定具体开盘流程。（第2批房源计划在开盘后一个月上市，时间另行汇报）3 3月

44、月1818日日通知客户通知客户办理银行办理银行存单存单20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/认筹活动的目的认筹活动的目的认筹作用认筹作用1、公开发售的前奏，公开发售的预演2、对目标市场正面预测的筹码3、调整和测定开盘计划的依据4、是客户数量与质量的初步积累5、是销售各种环节在实际工作中的磨合期20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/认筹活动的操作细节认筹活动的操作

45、细节鲁家峙售楼中心（待定）鲁家峙售楼中心（待定）3月月26日起至日起至4月月8日止日止欲购买银亿海悦庭欲购买银亿海悦庭1 1、2 2、4 4、5 5号楼房源的号楼房源的诚意客户诚意客户2 2万抵万抵3 3万优惠万优惠意向客户登记意向客户登记如因售楼处因特殊如因售楼处因特殊原因无法启用原因无法启用建议在海中洲租赁建议在海中洲租赁临时标间作为认筹临时标间作为认筹办公室办公室20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/认筹活动思路认筹活动思路顺序步骤顺序步骤时间时间推盘策略推盘策略价格策略

46、价格策略备注备注第一步第一步3.3.26264.84.8暂不推盘暂不推盘不公布价格，告知模糊均价和不公布价格，告知模糊均价和价格段，强调先认筹就有较大价格段，强调先认筹就有较大的升值空间（价格优惠）的升值空间（价格优惠）收取银行定单、派发收取银行定单、派发认筹单认筹单第二步第二步4.94.9开盘选房开盘选房开盘前二天公布销售价格，通开盘前二天公布销售价格，通知认筹客户试算价格知认筹客户试算价格解筹活动，已选房客解筹活动，已选房客户签订认购书户签订认购书20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：

47、http:/认筹活动流程认筹活动流程认筹准备认筹准备在获取认筹信息后，由认筹本人先到指定的银行存定期2万元定额存款认筹开始认筹开始持指定银行定额的存款回执单及身份证复印件到指定地点办理认筹手续认筹结束认筹结束财务审核资料完整后派发认筹单于客户，确认此次认筹成功，可享受认筹优惠20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/认筹人数预计认筹人数预计根据目前累计1111组客户梳理。预计：当日认筹来人在当日认筹来人在200组组+部分内部客户，部分内部客户，自然来人自然来人约为350-400人2

48、0132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/银亿海悦庭开盘活动细则银亿海悦庭开盘活动细则20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘时间安排开盘时间安排工作项目工作项目起止时间起止时间备注备注售（认筹，交付银行2万元定额存款定单）定（开盘，选定房源签定认购协议）签（签约，办理贷款）退（小定退户处理）SP活动筹备第二批房源公开3月26日至4月8日4月9日4月10日至4月16

49、日4月17日至4月19日4月底-5月初4月20日意向判定开盘选房等事项告之AM8：00正式公开周六、日原则不安排签约为后续推案做准备签约客户答谢活动加推房源20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘活动流程开盘活动流程维持秩序维持秩序, ,热闹井然热闹井然有序引导有序引导, ,流程通告流程通告快速有效快速有效, ,环节把控环节把控停车场停车场售楼部售楼部大堂大堂选房选房销控区销控区20201111年年4 4月月9 9日日9 9点开始正式选房点开始正式选房自行前往银亿海悦庭展示中

50、心自行前往银亿海悦庭展示中心 直接在银亿海悦庭展示中心停车场的指定位置进行排队，事前自愿排序直接在银亿海悦庭展示中心停车场的指定位置进行排队，事前自愿排序三大战区决胜开盘三大战区决胜开盘20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘操作原则开盘操作原则秩序井然，现场有效把控秩序井然，现场有效把控公开公正，有序运作流程公开公正，有序运作流程合理安排细节，有效引导客户合理安排细节，有效引导客户20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：

51、1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘选房流程开盘选房流程针对事先排队的检查证件，放发序位号经外场引导至内部等候区领取选房须知，等候唱号引导至选房区，在指定的选房时间内，快速选房引导至签约区进行签约选房活动结束，送客出门未认筹的客户，需持2万现金才可视为选房有效未认筹的客户购房不享受认筹优惠20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘部署开盘部署外场外场展示中心停车场空飘，气拱门，爆竹空飘，气拱门，爆竹停车位停车位停车位行车道20132013房地产营销

52、策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘部署开盘部署外部等候区外部等候区选房区唱控区签约区入口出口1 1排首排尾外部等候区外部等候区（停车场）（停车场）外部等候区：外部等候区：配合人员：场控1名及保安10名功能区作用：功能区作用：按照事先提前排队好的顺序分发序位号后，等待唱号的室外等待区。室内等候区内的人员减少后，由外场等候区的人员补充。（按组补充）外部等候区人数较多，人数设定外部等候区人数较多，人数设定上限为上限为400400人，多出人数安排临时人，多出人数安排临时等候区域。等候区域。注明：图中所有箭头路程动线均为单向路线。财务室客户纠纷处理区斜坡排队等候区20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开盘部署开盘部署外部等候区外部等候区选房区销控区签约区入口出口1 1排首排尾外部等候区外部等候区（停车场）（停车场）注明：图中所有箭头路程动线均为单向路线。财务室客户纠纷处理区斜坡排队等候区排队等候区：排队等候区：配合人员：1名置业顾问及2名保安功能作用：安排已领取顺位号的6位客户在等候区等候，随着内场