地产业财务报表分析

1、莱茵达置业与阳光新业地产莱茵达置业与阳光新业地产年度财务报告比较分析案例年度财务报告比较分析案例王俊杰 汪宇 关金山 崔答 索超行业背景v1.房地产行业利润率水平高 房地产行业是一个高利润水平的行业，人工工资普遍较高。v2.竞争激烈 近年来，房地产行业竞争日益激烈，许多企业都投资于地产行业，出现地王，囤地等现象。v3.房价总体还处于高价状态 受到通货膨胀，经济发展过快等因素的影响，政府调控力度有限，房价总体处于高价状态。v4.政府调控力度加大 由于商品房价格增长速度太快，成为一个重大的民生问题，政府加大宏观调控，抑制房价过快增长。v5比较 莱茵置业和阳光地产在地产业都占据一定的市场份额，阳光地

2、产的总资产规模大于莱茵置业。但是莱茵置业各项指标均稳步上升很有发展潜力，提升的空间很大。 莱茵达置业股份有限公司概况v公司名称：莱茵达置业股份有限公司公司名称：莱茵达置业股份有限公司 v证劵简称：莱茵置业证劵简称：莱茵置业 （000558）v上市地点：深圳证券交易所上市地点：深圳证券交易所v上市日期：上市日期：1994-05-09 v板块类别：地产板块板块类别：地产板块v行业类别：房地产开发与经营业行业类别：房地产开发与经营业 v公司注册地址：杭州市文三路公司注册地址：杭州市文三路535号莱茵达大厦号莱茵达大厦 v公司联系电话：公司联系电话：86-571-87851738 v公司网址：公司网址

3、： v法人代表：高继胜法人代表：高继胜 v主营业务范围：房地产开发主营业务范围：房地产开发,档口使用权出租、出售档口使用权出租、出售,家具、装饰家具、装饰材料等批发零售材料等批发零售,商品配送、仓储运输等业务商品配送、仓储运输等业务 阳光新业地产股份有限公司概况v公司名称：阳光新业地产股份有限公司公司名称：阳光新业地产股份有限公司 v证劵简称：阳光股份（证劵简称：阳光股份（000608 ）v上市地点：深圳证券交易所上市地点：深圳证券交易所v上市日期：上市日期：1996-09-19 v板块类别：地产板块板块类别：地产板块v行业类别：房地产开发与经营业行业类别：房地产开发与经营业 v公司注册地址：

4、广西壮族自治区南宁市江南路公司注册地址：广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济开发区号南宁经济开发区 v公司联系电话：公司联系电话：86-10-68361088 v公司网址：公司网址： v法人代表：唐军法人代表：唐军 v主营业务范围：房地产开发经营主营业务范围：房地产开发经营,装饰装修工程装饰装修工程,自有商品房的租赁自有商品房的租赁,房房地产开发的法律、法规和政策的咨询服务地产开发的法律、法规和政策的咨询服务,商业管理服务商业管理服务 主营业务收入v收入是企业利润的来源，同时也反映市场规模的大小。莱茵置业2008年-2010年呈一直增长的状态，显示其经营收入稳定，2010中报，莱茵置业披

5、露上半年实现营业收入8.04亿元,同比增加211.1%; 上半年主营业务收入增加2倍多主要是由于今年前4个月,房地产市场行情火爆,主要项目取得较好的销售,可用于结转的项目增加.v而阳光股份08年-10年业绩较莱茵置业均属良好，但是2009年主营业务收入突然下降，总结原因是由于09年先后几次进行规模扩大兼并收购了首创置业、青岛颐中、北京瑞丰阳光投资等公司。一下扩张太快，所幸2010年迅速调整，主营业务迅速回升。远远超越莱茵置业。2008年2009年2010年莱茵置业（万元） 86051.31 112034.00 182239.23阳光股份（万元）147040.10 93908.70 299247

6、.00 净利润2008年2009年2010年莱茵置业（万元） 10453.42 13025.0416910.26阳光股份（万元） 2832.60 26709.0043539.20 从这两家公司2008-2010年的净利润状况，莱茵置业一直保持相对比较稳定的利润增长率，虽然水平比较低，但是相对比较稳定；阳光股份相对于莱茵置业来说净利润略显低，而且因为扩张过快，导致2009年得净利润相对较少。 总资产v总资产显示企业规模的大小，从两个公司的总资产来看，阳光股份的资产规模将近是莱茵置业的两倍，因此也反映了后者企业规模相对较大。莱茵置业2008年-2010年呈稳步增长的态势，比较稳定。而阳光股份200

7、9年获得了很多的银行贷款和企业并购，因此企业资产增长很快，2010年重又回复。2008年2009年2010年莱茵置业（万元） 195203.64 254465.21 376009.97 阳光股份（万元） 568695.40 776084.50 646214.30 净资产v由于莱茵置业比较高的净利润，再加上2008-2010年股东的再投入，使得企业净资产高速增长，年均增长率31.35%。阳光股份也是保持相对比较稳定的增长率，年均增幅达到17.60%。2008年2009年2010年莱茵置业（万元） 51396.1367239.9288678.2阳光股份（万元） 208113.5231850.628

8、6976.9 财务指标分析v（一）核心指标分析 1、净资产收益率 净资产收益率反映企业所有者权益的获利能力，莱茵置业公司近三年的收益率处于一个同等水平，获利能力比较稳定而且高于阳光股份。阳光股份2008年获利水平只有1.6%，处于一个非常低的水平，2009年调整之后大幅上升，2010年业有较大幅度上升，说明其发展潜力巨大。2008年2009年2010年莱茵置业（%） 21.2200 20.6440 22.1640 阳光股份（%） 1.6000 13.6380 18.4360 （一）核心指标分析v2、销售净利率 销售净利率反映企业销售收入的获利能力。从两家公司2008年-2010年三年的销售净利

9、率来看，阳光股份的获利能力显然比莱茵置业更强一些，而且莱茵置业近三年来都是呈负增长的趋势，应该从其他方面找找原因。2008年2009年2010年莱茵置业（%） 34.0531.0628.71阳光股份（%） 45.6958.8645.14（一）核心指标分析v3、总资产周转率 总资产周转率反映总资产的利用效率，从其计算公式来看，周转速度快慢主要取决于流动资产周转率和流动资产占总资产比重。通过计算证明，莱茵置业2008-2010年三年增长，其流动资产周转速度同样保持良好，而阳光股份由于2009年资产结构变动，因此流动性降低，使得周转速度发生异常下降。2008年2009年2010年莱茵置业（%）0.4

10、40.500.58阳光股份（%）0.270.150.43（一）核心指标分析v4、权益乘数 反映企业总资产是所有者权益的多少倍数。阳光股份权益乘数一直低于莱茵置业，呈波动下降的趋势，而莱茵置业一直处于上升阶段。2008年年2009年年2010年年莱茵置业（倍）莱茵置业（倍） 3.803.784.24阳光股份（倍）阳光股份（倍） 2.733.352.25 小结v由莱茵置业和阳光地产两家公司净资产收益率来看，莱茵置业公司近三年的收益率处于一个同等水平，获利能力比较稳定而且高于阳光股份。阳光股份2008年获利水平只有1.6%，处于一个非常低的水平，2009年调整之后大幅上升，2010年业有较大幅度上升

11、，说明其发展潜力巨大。另外房地产行业竞争日益激烈，许多企业都投资于地产行业，在这种情况下，减少市场扩张以保持稳定的盈利增长才是重中之重，从两家公司2008年-2010年三年销售净利率指标来看，阳光股份的获利能力显然比莱茵置业更强一些，而且莱茵置业近三年来都是呈负增长的趋势，应该从其他方面找找原因。阳光股份权益乘数一直低于莱茵置业，呈波动下降的趋势，而莱茵置业一直处于上升阶段。从总资产周转率的指标来看，莱茵置业2008-2010年三年增长，其流动资产周转速度同样保持良好，而阳光股份由于2009年资产结构变动，因此流动性降低，使得周转速度发生异常下降。v从以上一些指标来看，两家公司净资产收益率的变

12、动是有多种原因的，我们将在下面对上述指标分解，作进一步分析。 （二）偿债能力分析v1、流动比例 流动比例反映企业在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。短期流动性比较强，不至于影响盈利的稳定性。因此在分析上市公司资产的安全性时我们要求上市公司资产的流动性越大，上市公司资产的安全性就越大 ，这个比例在100%-200%之间，纵观我们分析的这两家公司，流动比例均在这个范围以内，资产流动性均很强，其中阳光股份2009年资产流动性减弱，主要由于对外投资和兼并收购。莱茵置业近三年来一直处于良好的稳定增长阶段。2008年2009年2010年莱茵置业（%） 1.441.491.67阳光股份（%）

13、 1.601.301.56（二）偿债能力分析v2、资产负债率 资产负债率是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。此处从股东的立场看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，否则反之。莱茵置业呈逐年增长的趋势，而阳光股份呈波动下降趋势，其中2009年因为借入大量银行贷款因此此项数据上升。2008年2009年2010年莱茵置业（%） 73.67 73.58 76.42 阳光股份（%）63.4170.13 55.59 （二）偿债能力分析v3、速动比例 从下表来看，阳光股份的偿债能力相较于莱茵置业更强一些，平均

14、接近1.63倍。2008年2009年2010年莱茵置业（%） 0.25870.32740.3779阳光股份（%） 0.44710.58670.4830速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债 偿债能力小结v企业的发展仅靠内部资金的积累是远远不够的，尚需对外筹集资金，这个过程可以通过股权和债权两种形式。v股权是权益性资金来源，不需要还本，但是面临股利的压力，债权则要求到期还本付息，但是企业又需要扩大利用债权资金，从以上对两家公司近三年来的偿债能力分析数据来看，莱茵置业公司和阳光地产股份偿债能力都是不错，相对来说阳光股份在短期偿债能力方面更强一些，而莱茵置业公司在长期偿债方面更强一些，并且

15、更稳定。（三）营运能力分析（资产效率）v1、应收账款周转率 应收账款周转率反映企业应收账款的周转速度。一般来说，应收帐款周转率越高越好,表明公司收帐速度快，平均收账期短，坏帐损失少，资产流动快，偿债能力强。 从两家公司对比来看，莱茵置业的周转速度更快，2009-2010年更是以146.8%的速度增长。相比而言阳光股份基数较小，但是同样在09-10年间达到249.06%的惊人速度。2008年2009年2010年莱茵置业（%）633.90 867.44 2141.00 阳光股份（%）114.4112.5392.7（三）营运能力分析v2、存货周转率 存货周转率（次数）=销货成本/平均存货余额 存货周

16、转率反映了企业存货的周转速度。存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，它影响到企业的短期偿债能力，从莱茵置业三年的数据来看，莱茵置业的存货周转速度不错，处于比较稳定的状态，而阳光股份在2009年处于一个异动状态，经过调整，2010年重又回到正常水平。2008年2009年2010年莱茵置业（%）0.440.510.60阳光股份（%）0.310.130.54（三）营运能力效率v3、总资产报酬率总资产报酬率总资产报酬率=（利润总额（利润总额+利息支出）利息支出）/平均资产总额平均资产总额X100% 总资产报酬率反映企业全部资产的活力能力，从下表数据我们明显可以看到虽然阳光股份资产基数更大，然

17、而资产活力远不如莱茵置业，前者3年内保持稳定快速的增长，而阳光股份2009年报酬率大大下降，后面我们会一一进行分析。2008年2009年2010年莱茵置业（%）44.1544.0948.50阳光股份（%）26.6212.7347.08（四）获利能力分析总资产报酬率（%）44.1544.0948.50净利润（万元） 16910.2613025.0410453.42销售毛利润（%）28.7131.0634.05净资产收益率（%）22.1620.6421.22总资产报酬率（%）26.6212.7347.08净利润（万元）43539.2026709.002832.60销售毛利润（%）45.1458.8

18、645.69净资产收益率（%）18.4413.641.60莱茵置业公司指标阳光地产公司指标莱茵置业三年每股指标分析2008年2009年2010年每股收益0.45610.35130.2800每股净资产2.05791.70181.3300每股资本公积金0.08110.08110.0595每股未分配利润0.87000.58160.2669每股现金流量0.88540.02080.0980（四）获利能力分析 2008年年 2009年年 2010年年每股收益每股收益(元元) 0.5800 0.3600 0.0400每股收益每股收益(扣除扣除)(元元) 0.6000 0.3600 0.1100 每股净资产每

19、股净资产(元元) 3.1500 3.6600 3.3000每股资本公积金每股资本公积金(元元) 0.7173 1.0043 1.1456每股未分配利润每股未分配利润(元元) 1.3401 1.5233 1.1287每股经营现金净流量每股经营现金净流量(元元) -0.9502 2.4480 -0.3794每股现金净流量每股现金净流量(元元) -1.3069 2.3066 -0.3648阳光股份三年每股指标分析（四）获利能力分析获利能力小结：v企业存在额一个基本目的就是谋取利益，从前面的获利能力各项指标分析来看，总资产报酬率阳光股份一直小于莱茵置业，莱茵一直稳定在40%以上，而阳光股份则在2009

20、年发生异动，忽然从26.62降到12.73，还好经过一年的调整，在2010年重新回到正常增长率。如何做出调整，将取决于公司的经营。v莱茵置业一直保持稳定的增长策略，而阳光股份虽然规模较莱茵更大，但是由于2009年的经营策略发生了一些问题，所以净资产收益率上阳光股份落后于莱茵置业，而莱茵置业经营策略比较稳定，而且从2011年第一季度来看，莱茵置业的获利能力处于上升能力。（五）发展能力分析莱茵置业财莱茵置业财务指标务指标201020092008存货周转率（次）0.60.510.44应收账款周转率（次）2141.867.44633.90总资产周转率（次）0.580.500.44营业收入增值率62.5830.17-13.15营业利润增值率13.3229.19-15.22税后利润增值率29.8324.60-4.03净资产增长率20.9328.0628.42总资产增长率47.7630.36-0.39阳光股份财务阳光股份财务指标指标201020092008存货周转率（次） 0.540.130.31应收账款周转率（次）392.7112.5114