第五章 房地产估价

1、第五章市场法及其运用第五章市场法及其运用5-1市场法概述市场法概述 一、市场法的含义一、市场法的含义含义含义 也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格为比准价格 本质本质 是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值是以房地产的实际

2、成交价格为导向来求取房地产价值 它是一种最直接、最有说服力的估价方法它是一种最直接、最有说服力的估价方法 二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据 替代原理替代原理 同一种商品在同一个市场上具有相同同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格的市场价格 大数法则（大数定律）大数法则（大数定律） 在随机现象中，大量重复测量结果的在随机现象中，大量重复测量结果的平均值会接近一个确定的数平均值会接近一个确定的数 成交价格可能由于种种原因偏离正常成交价格可能由于种种原因偏离正常的市场价格，但只要搜集了较多的交易实的市场价格，但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得例，对其成交价格进行

3、适当的处理后所得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值参照值 三、市场法适用的估价对象三、市场法适用的估价对象 市场法适用的对象：住宅、写字楼、商铺、标准市场法适用的对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地厂房、房地产开发用地 不适用市场法的对象：数量很少的房地产、不适用市场法的对象：数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性很差的房地产很少发生交易的房地产、可比性很差的房地产 四、市场法估价需要具备的条件四、市场法估价需要具备的条件 条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易交易 不能成为不采

4、用市场法的理由：估价对象所在地不能成为不采用市场法的理由：估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产交易，但由于估实际上存在着较多的类似房地产交易，但由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例的情况价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例的情况 三类修正：三类修正： 交易情况修正交易情况修正-实际交易情况与正常交易情况不实际交易情况与正常交易情况不同同 市场状况调整市场状况调整-成交日期与估价时点不同（两个成交日期与估价时点不同（两个时间上的房地产状况不同）时间上的房地产状况不同） 房地产状况调整房地产状况调整-可比实例房地产状况与估价对可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同象房地产状况不同

5、五、五、 市场法的其他用途市场法的其他用途 房地产市场租金房地产市场租金 成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格 房地产价格各个构成部分房地产价格各个构成部分 经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数资本化率、收益乘数 开发完成后的房地产价值、开发经营期开发完成后的房地产价值、开发经营期 六、六、 市场法估价的操作步骤市场法估价的操作步骤 搜集交易实例搜集交易实例 选取可比实例选取可比实例 对可比实例的成交价格进行适当的处理对可比实例的成交价格进行适当的处理 求取比准价格求取比准价格5-

6、2 搜集交易实例搜集交易实例 一、搜集交易实例的必要性一、搜集交易实例的必要性只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能所才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能所握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围 二、搜集交易实例的途径二、搜集交易实例的途径 查阅政府有关部门的房地产交易资料查阅政府有关部门的房地产交易资料 向房地产经纪机构和房地产经纪人了

7、解其促成交向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况易的房地产成交价格资料和有关交易情况 向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况易情况 同行之间相互提供同行之间相互提供 其他其他 三、搜集交易实例的要求三、搜集交易实例的要求 要求：内容完整，真实的交易实例。要求：内容完整，真实的交易实例。 搜集交易实例的内容：交易实例房地产的搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况、交易双方、成交日期、成交价基本状况、交易双方、成交日期

8、、成交价格、付款方式、交易情况格、付款方式、交易情况 方法：可以分为不同的类型制作房地产交方法：可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表易实例调查表 四、建立交易实例库四、建立交易实例库 房地产估价机构应当建立房地产交易实例房地产估价机构应当建立房地产交易实例库库 这是一项基础性工作，也是形成估价机构这是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一核心竞争力的重要手段之一5-3 选取可比实例选取可比实例 一、选取可比实例的必要性一、选取可比实例的必要性 交易实例库中实例虽多，但针对某一具体交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例的估价对象及估价目的

9、、估价时点的实例必须进行选择必须进行选择 符合一定条件，可以作为参照比较的交易符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例实例简称可比实例 二、选取可比实例的要求二、选取可比实例的要求 （一）数量要求（一）数量要求 一般选取一般选取3个以上（含个以上（含3个）个）10个以下（含个以下（含10个）可比实例个）可比实例 （二）选取可比实例的质量要求（四要求）（二）选取可比实例的质量要求（四要求） 1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产房地产 区位上应与估价对象处在同一供求范围内区位上应与估价对象处在同一供求范围内 用途上应与估价对象的用途相

10、同用途上应与估价对象的用途相同 规模上应与估价对象的规模相当规模上应与估价对象的规模相当 建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 档次上应与估价对象的档次相当档次上应与估价对象的档次相当 权利上应与估价对象的权利性质相同权利上应与估价对象的权利性质相同 2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 4、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 （三）选取可比实例应注意的其他问题（三）选取可比实例应注意的其他问题 估

11、价具体对象应一致估价具体对象应一致 不一致时可采用分配法：如估价对象不一致时可采用分配法：如估价对象为单独的土地和建筑物时，但估价交易实为单独的土地和建筑物时，但估价交易实例为土地和建筑物的综合体，可把土地和例为土地和建筑物的综合体，可把土地和建筑物的综合体及其价格分解，提取出单建筑物的综合体及其价格分解，提取出单独的土地和建筑物的价格独的土地和建筑物的价格 交易实例较多时一定要选与估价对象交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的最为类似的5-4 建立比较基准建立比较基准 建立比较基准内容包括：统一房地产范围、建立比较基准内容包括：统一房地产范围、统一付款方式、统一价格单位统一付款方式、统一

12、价格单位一、统一房地产范围一、统一房地产范围 房地产估价对象与估价实例范围不同是指房地产估价对象与估价实例范围不同是指“有有”、“无无”差别。如房地产估价对象差别。如房地产估价对象为无抵押房地产，而估价实例为有抵押房为无抵押房地产，而估价实例为有抵押房地产。地产。 统一房地产范围是指进行统一房地产范围是指进行“有有”、“无无”对比，消除对比，消除“有有”、“无无”导致的价格差导致的价格差异异 三种情况三种情况 （一）实例带有债权债务（一）实例带有债权债务-统一到不带债统一到不带债权债务权债务 可比实例不带有债权债务的可比实例不带有债权债务的 房地产价格可比实例房地产价格可比实例带债权债务的房地

13、产价格债权债务带债权债务的房地产价格债权债务 估价对象带有债权债务的估价对象带有债权债务的 房地产价格不带债权债务房地产价格不带债权债务的房地产价格债权债务的房地产价格债权债务 （二）实例含有非房地产成份（二）实例含有非房地产成份-统一到统一到纯粹的房地产范围纯粹的房地产范围 可比实例不带非房地产成份可比实例不带非房地产成份 房地产价格可比实例房地产价格可比实例含非房地产成份的房地产价格非房地产成份的价格含非房地产成份的房地产价格非房地产成份的价格 估价对象含有非房地产成份估价对象含有非房地产成份 房地产价格不含非房房地产价格不含非房地产成份的房地产价格非房地产成份的价值地产成份的房地产价格非

14、房地产成份的价值 （三）实物范围不同（三）实物范围不同-统一到估价对象统一到估价对象的房地产范围的房地产范围 补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价 二、统一付款方式二、统一付款方式 通常要将分期支付的可比实例成交价通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其在成交日期一次性付清的金格折算为在其在成交日期一次性付清的金额。具体方法通过折现计算额。具体方法通过折现计算P=F(1+i) -n 【典例案例】【典例案例】 有一宗房地产交易，成交价格为有一宗房地产交易

15、，成交价格为3000元元/，付款方式是首付，付款方式是首付10%，余款在一年，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为内按月等额付清，假设月利率为5，其一，其一次性支付的实际成交价格为（次性支付的实际成交价格为（ ）元）元/平方平方米米 A3000B2700C2914D2500 【答案】【答案】C 三、统一价格单位三、统一价格单位 （一）统一价格表示单位（一）统一价格表示单位 可以是总价也可单价，一般为单价可以是总价也可单价，一般为单价 通常是单位面积的价格，也可以有其它比较单位通常是单位面积的价格，也可以有其它比较单位 有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为有些可比实例可先对总价进行修

16、正调整后，再转化为单价进行其它修正调整单价进行其它修正调整 （二）统一币种和货币单位（二）统一币种和货币单位 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇率、不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇率、汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话话 ，则采用估价时点的市场汇价。，则采用估价时点的市场汇价。 （三）统一面积内涵和单位（三）统一面积内涵和单位 1、建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算、建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同

17、的，也就是：相同的，也就是： 建筑面积下的单价建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单建筑面积套内建筑面积下的单价价套内建筑面积使用面积下的单价套内建筑面积使用面积下的单价使用面积使用面积 建筑面积套内建筑面积公摊建筑面积建筑面积套内建筑面积公摊建筑面积 2、常用单位换算：、常用单位换算： 1公顷公顷=10000=15亩亩 1亩亩=666.67 1平方英尺平方英尺=0.09290304 1坪坪=3.30579 【2006年年真题真题】 某宗可比实例房地产某宗可比实例房地产2006年年1月月30日的价格日的价格为为500美元美元/，该类房地产以美元为基准的价格，该类房地产以美元为基准的价格变动

18、平均每月比上月下降变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美，假设人民币与美元的市场汇率元的市场汇率2006年年1月月30日为日为1美元美元=7.98元人元人民币，民币，2006年年9月月30日为日为1美元美元=7.95元人民币，元人民币，则将该可比实例调整为则将该可比实例调整为2006年年9月月30日的价格约日的价格约为为3758元人民币元人民币/（ ） 【答案】【答案】 【解析】不同币种之间换算，一般应采用成【解析】不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种按算之前已交日期的市场汇价。但是如果在币种按算之前已进行了市场状况调整的话进行了市场状况调整的话 ，则采用估价时

19、点的市，则采用估价时点的市场汇价场汇价 500（1-0.7%）8 7.95=3757.78 【典型例题】【典型例题】 某套住房建筑面积某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米，单价每平方米建筑面积平方米建筑面积1600元。假设该套住房套元。假设该套住房套内建筑面积内建筑面积80平方米，则该套住房每平方平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（米套内建筑面积的价格为（ ）元。）元。 A.1280 B.1600 C.2000 D.3200 【答案】【答案】C 【解析】核心是无论以何种面积计算【解析】核心是无论以何种面积计算的总价相等。的总价相等。1600100=80 x ，X=2000 【

20、2006年真题】年真题】 某宗房地产交易的成交价格为某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，万元人民币，其中首期支付其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑，套内建筑面积为面积为100，假定折现率为，假定折现率为6，则该房地产按，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（照建筑面积计算的实际单价为（ ）元）元/ A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】【答案】A 第一步，统一付款方式，统一到成交日第一步，统一付款方式，统一到成交日 第二步，统一面积内涵和单位第二步，统一面积

21、内涵和单位 建筑面积套内建筑面积公摊建设面积，建筑面积套内建筑面积公摊建设面积，设建筑面积为设建筑面积为x x10010%x x111.11 建筑面积单价建筑面积单价28. 81132万万/111.112593 5-5 交易情况修正交易情况修正 一、交易情况修正的含义一、交易情况修正的含义 如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常价格，称为交易情况修正为正常价格，称为交易情况修正二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 强迫出售或强迫购买的交易强迫出售或强迫购买的交易 利害关系人之间的交易利害关系人之

22、间的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易解的交易 急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易易 相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易 受迷信影响的交易受迷信影响的交易 三、交易情况修正的方法三、交易情况修正的方法 包括一般的修正方法和交易税费的非正常负担修正包括一般的修正方法和交易税费的非正常负担修正 （一）一般的修正方法（一）一般的修正方法 1、方

23、法（两种）、方法（两种） 百分率法百分率法 可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数=可比实例可比实例正常价格正常价格 差额法差额法 可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正额交易情况修正额=可比实例正可比实例正常价格常价格 2、注意、注意 可比实例成交价格比其正常市场价格高可比实例成交价格比其正常市场价格高A%，与可比，与可比实例正常市场价格比其成交价格低实例正常市场价格比其成交价格低A%是不等同的是不等同的 在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低这种说法正常市场价格高还是低这种说法

24、 交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定 如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为为s%，则交易情况修正系数为，则交易情况修正系数为1/(1s%)，而不是，而不是(1s%) （二）交易税费非正常负担的修正（二）交易税费非正常负担的修正 解此类题的关键除了记住公式外，就解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的是确定价格是由哪一方实际得到的 正常成交价格应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的金额卖方实际得到的金额 正常成交价格应由买方缴纳的税费正常成交价

25、格应由买方缴纳的税费买方实际付出的金额买方实际付出的金额 买方实际付出的价格卖方实际得到买方实际付出的价格卖方实际得到的价格应由买卖双方缴纳的税费的价格应由买卖双方缴纳的税费 应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费比率 正常成交价格卖方实际得到的金额正常成交价格卖方实际得到的金额/(1-应应由卖方缴纳的税费比率由卖方缴纳的税费比率) 正常成交价格买方实际得到的金额正常成交价格买方实际得到的金额/(1+应由买方缴纳的税费比率应由买

26、方缴纳的税费比率) 【典型例题】【典型例题】 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的费分别为正常成交价格的6和和2。某宗房地产。某宗房地产的成交价格为的成交价格为3000元平方米，应交纳的税费均元平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元平方米。）元平方米。 A.2830.19 B.2941.18 C.3061.22 D.3191.49 【答案】【答案】D 【解析】首先要确定已知的数据是买方实际【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的。支付的还是

27、卖方实际支出的。3000元中，买方还元中，买方还要支付税费，所以他实得的一定比这个少，因此要支付税费，所以他实得的一定比这个少，因此3000元是卖方的实际得到的。元是卖方的实际得到的。 【2006年年真题真题】 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若。若买卖双方又重新约定

28、买卖中涉及的税费改由卖方负担，并买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（买方应付给卖方的价格约为（ ）元）元/ A.2139 B.2146 C.2651D.2659 【答案】【答案】D 第一步，计算出正常的市场价格，买方付给卖方第一步，计算出正常的市场价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此，税费由买方负担，因此2385是卖方实得是卖方实得 第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额付金额 买方实

29、际付出的价格正常成交价格买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买应由买方缴纳的税费比率）方缴纳的税费比率）2559（13.9%）2659 【2006年真题】年真题】 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（房地产正常的成交价格等于（ ）。）。 A卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳应由卖方缴纳的税费比率）的税费比率） B卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税应由卖方负担的税费费 C买方实际付出的价格买方实际付出的价格-应由买方负担的税应由买方负担的税费费 D应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费/应

30、由卖方缴纳的税应由卖方缴纳的税费比率费比率 E买方实际付出的价格买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳应由买方缴纳的税费比率）的税费比率） 【答案】【答案】ACD5-6 市场状况调整市场状况调整 一、市场状况调整的含义一、市场状况调整的含义 可比实例的成交日期与估价时点不可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化同，房地产市场状况可能发生了变化 应将可比实例在其成交日期时的价格应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整市场状况调整，也称为交易日期调整 二、市场状况调整的方法二、市场

31、状况调整的方法 （一）调整通用公式（一）调整通用公式 可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格市场状况市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格调整系数可比实例在估价时点的价格 如果从成交日期到估价时点，可比实例的如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为市场价格涨跌的百分率为T，则有：，则有： 可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格（1T%）可比实例在估价时点的价格可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数可比实例在估价时点市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格的价格/ 可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格 （1T%） （二）市场状况调整

32、的价格指数法（二）市场状况调整的价格指数法 定基价格指数（尾首相比，尾定基价格指数（尾首相比，尾/首）首） 采用定基价格指数进行市场状况调整的公采用定基价格指数进行市场状况调整的公式：估价时点的价格可比实例成交日期式：估价时点的价格可比实例成交日期的价格的价格（估价时点时的价格指数（估价时点时的价格指数/成交日成交日期时的价格指数）期时的价格指数） 环比价格指数（连乘）环比价格指数（连乘） 采用环比价格指数进行市场状况调整的公采用环比价格指数进行市场状况调整的公式：估价时点时的价格可比实例在成交式：估价时点时的价格可比实例在成交日期的价格日期的价格成交日期的下一期的价格指成交日期的下一期的价格

33、指数数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估估价时点时的价格指数价时点时的价格指数 【2006年年真题真题】 某房地产在某房地产在2006年年3月的价格为月的价格为2009元元/，现要调整为现要调整为2006年年9月的价格。已知该类房地产月的价格。已知该类房地产2006年年3月至月至9月的价格指数分别为：月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和和118.3（均以上个（均以上个月为基数月为基数100），则该房地产），则该房地产2006年年9月的价格为月的价格为（ ）元）元/ A.2700.8B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 【

34、答案】【答案】D 【解析】环比指数【解析】环比指数 9月价格月价格3月价格月价格4月指数月指数5月指数月指数6月指数月指数7月指数月指数8月指数月指数9月指数月指数200994.896.6105.1109.3112.7118.3=2817.7 注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数月的指数 【2007年真题】年真题】 为评估某房地产为评估某房地产2007年年9月月1日的市场价格，日的市场价格，选取的可比实例选取的可比实例资料资料是交易日期为是交易日期为2007年年3月月1日，日，合同合同交易价格为交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为元每平米

35、，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在每平米，合同约定面积误差在6以内不增加以内不增加付款，实际产权登记面积为付款，实际产权登记面积为100每平米。自每平米。自2007年年1月月1日起至日起至2007年年9月月1日，当地该类房地产价日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（可比实例成交价格进行处理后的单价为（ ）元）元每平米。每平米。 A.3868.92 B.400000 C.4072.54 D.4286.89 【答案】【答案】A 所以不增加付款所以不增加付款 房屋总价房屋总价 400095

36、（10.3%）6386892 （三）市场状况调整的价格变动率法（三）市场状况调整的价格变动率法 逐期变动率逐期变动率 可比实例在估价时点的价格可比实例在成可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格交日期时的价格（1价格变动率）价格变动率）期数期数 平均变动率平均变动率 可比实例在估价时点的价格可比实例在成可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格交日期时的价格（1价格变动率价格变动率期数）期数） （四）价格指数或价格变动率的分类（四）价格指数或价格变动率的分类 全国房地产价格指数或变动率全国房地产价格指数或变动率 某地区房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率 全国某

37、类房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率 某地区某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率 在进行市场状况调整时，应选用可比实例所在地在进行市场状况调整时，应选用可比实例所在地区同类房地产价格指数或变动率区同类房地产价格指数或变动率5-7 房地产状况调整房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义一、房地产状况调整的含义 进行房地产状况调整，是把可比实例房地产进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格产状况下的价格 可比实例房地产状况应是其成交价格所对对可比实例房地产状况应是

38、其成交价格所对对应或反映的房地产状况应或反映的房地产状况 估价对象房地产状况通常是估价时点时的状估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的的估价目的也有不同的情况况，但根据不同的的估价目的也有不同的情况 二、房地产状况调整的内容（三内容）二、房地产状况调整的内容（三内容） 区位状况调整：位置、交通区位状况调整：位置、交通 、周围环境和景观、周围环境和景观 、外部配套设施外部配套设施 实物状况调整：实物状况调整： 权益状况调整权益状况调整 【2006年年真题真题】 市场法中实物状况比较和调整的内容市场法中实物状况比较和调整的内容包括（包括（ ）。）。 A环境环境 B地形地势地形地势

39、C外部配套设施外部配套设施 D内部基础设施完备程度内部基础设施完备程度 E装饰装修装饰装修 【答案】【答案】BDE AC属于区位状况调整属于区位状况调整 三、房地产状况调整的思路三、房地产状况调整的思路 （一）总体的两种思路（一）总体的两种思路 直接比较法以估价对象房地产状况为基准，直接比较法以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较行直接比较 间接比较法设定一种间接比较法设定一种“标准标准房地产房地产”，以，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状

40、况进行间接比较况与估价对象房地产状况进行间接比较 （二）调整方向（二）调整方向 如果可比实例房地产状况比估价对象房地产如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，应对可比实例成交价格减价状况好的，应对可比实例成交价格减价 如果可比实例房地产状况比估价对象房地产如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则对可比实例成交价格加价状况差的，则对可比实例成交价格加价 （三）具体思路（三）具体思路 确定对估价对象这类房地产的价确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素格有影响的各种房地产自身因素 判定估价对象房地产和可比实例判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并

41、进行房地产在这些因素方面的状况并进行比较，找出差异程度比较，找出差异程度 将可比实例与估价对象之间的房将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程地产状况差异程度转换为价格差异程度度 根据价格差异程度对可比实例的根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整成交价格进行调整 四、房地产状况调整的方法四、房地产状况调整的方法 （一）一般方法（一）一般方法 1、百分率法、百分率法 一般公式：可比实例在自身房地产状况下的价格一般公式：可比实例在自身房地产状况下的价格房地产房地产状况调整系数可比实例在估价对象房地产状况下的价格状况调整系数可比实例在估价对象房地产状况下的价格 房地产状况调

42、整系数以估价对象房地产状况为基准来房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定确定 假设可比实例在其自身房地产状况下的价格比在估价假设可比实例在其自身房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为R%，则，则 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格1/ （1 R% ） 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格 房地产状况调整系数房地产状况调整系数= 1/ （1 R% ） 2、差额法、差额法 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整房地产状况调

43、整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格 （二）具体方法（二）具体方法 1、直接比较调整、直接比较调整 步骤步骤 确定若干种对房地产价格有影响的房地产确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素状况方面的因素 根据每种因素对房地产价格的影响程度确根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重定权重 以估价对象的房地产状况为基准（以估价对象的房地产状况为基准（100），），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因素比较并评分，好于估价对象的评分大于素比较并评分，好于估价对象的评分大于100，不如估价对象的，评

44、分低于不如估价对象的，评分低于100 将累计所得的分数转化为调整价格的比率将累计所得的分数转化为调整价格的比率 利用该比率对可比实例价格进行调整利用该比率对可比实例价格进行调整 公式公式 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 100/（ ）可比实例在估价对象房地产状可比实例在估价对象房地产状况下的价格况下的价格 2、间接比较调整、间接比较调整 步骤步骤 第一步，标准化修正第一步，标准化修正 设定一个标准房地产状况为设定一个标准房地产状况为100，将估价对象及可比实例，将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象、的房地产状况均与标准房地产进行比

45、较并评分，估价对象、可比实例好于标准房地产，则评分高于可比实例好于标准房地产，则评分高于100，反之则低于，反之则低于100。将可比实例在其自身房地产状况下的价格通过标准。将可比实例在其自身房地产状况下的价格通过标准化修正，调整为可比实例在标准房地产状况下的价格。化修正，调整为可比实例在标准房地产状况下的价格。 公式：可比实例在其自身房地产状况下的价格公式：可比实例在其自身房地产状况下的价格 100/（ ） 可比实例在标准房地产状况下的价格可比实例在标准房地产状况下的价格 第二步，房地产状况调整第二步，房地产状况调整 将可比实例在标准房地产状况下的价格，调整为可比实例将可比实例在标准房地产状况

46、下的价格，调整为可比实例在估价对象房地产状况下的价格。在估价对象房地产状况下的价格。 公式：可比实例在标准房地产状况下的价格公式：可比实例在标准房地产状况下的价格 （ ） /100 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格 总公式：总公式： 可比实例在其自身房地产状况下的价格可比实例在其自身房地产状况下的价格 100/（ ） （ ） /100 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格 【2006年真题】年真题】 在市场法中，对房地产状况进行间接在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得于标准房地产状况，得102分；估价对象的分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得房地产状况劣于标准房地产状况，得97分