打好防渗漏开裂空鼓攻坚战(万科地产)

1、打好防渗漏开裂空鼓攻坚战打好防渗漏开裂空鼓攻坚战集团工程管理部集团工程管理部2012年年2月月9日日1、目前集团相关技术标准、目前集团相关技术标准2010年集团颁布了年集团颁布了万科住宅建筑构造图集（一）万科住宅建筑构造图集（一）-防渗漏和防开裂防渗漏和防开裂工艺工法，工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准：年陆续发布三个技术标准： (1)集团装修工程工艺工法及节点详图；集团装修工程工艺工法及节点详图； (2)集团水电专业工艺工法节点；集团水电专业工艺工法节点； (3)万科住宅建筑构造图集万科住宅建筑构造图集(二二)。1、目前集团相关技术标准、目前集团相关技术标准防渗漏图集（一）：防渗漏图集

2、（一）： 主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防开裂做法。开裂做法。 其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。 防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内

3、容。主要介绍了技术要求和节点做法。和节点做法。 如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任，指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任，防渗漏工作才能步入常态。防渗漏工作才能步入常态。1、目前集团相关技术标准、目前集团相关技术标准装修工程工艺工法：装修工程工艺工法： 主要包括吊顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。主要包括吊

4、顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。 其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。 该图集有关防渗漏节点包括：该图集有关防渗漏节点包括： （1）门槛石防水做法（先铺法）门槛石防水做法（先铺法） （2）门槛石防水做法（后铺法）门槛石防水做法（后铺法） （3）门槛防水做法（混凝土挡水槛）门槛防水做法（混凝土挡水槛） （4）淋浴房挡水槛防水构造）淋浴房挡水槛防水构造安装工程工艺工法：安装工程工艺工法： （1）重点规范现场安装环节的施工工艺）重点规范现

5、场安装环节的施工工艺 （2）在装修观感方面给予了更多关注）在装修观感方面给予了更多关注 （3）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法，）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法，给水管走吊顶给水管走吊顶 （4）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内水管施工工艺）水管施工工艺）1、目前集团相关技术标准、目前集团相关技术标准防渗漏图集（二）防渗漏图集（二） （1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法；）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法； （2）补充多层洋房渗漏节点；）补充多

6、层洋房渗漏节点； （3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求；）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求； （4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。应该说全集团防渗漏、抗裂体系已基本建立，当然还需要万科工程人以应该说全集团防渗漏、抗裂体系已基本建立，当然还需要万科工程人以孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行，孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行，将节点做法落实到具体的工程管理之中去。将节点做法落实到具体的工程管理之中去。今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重点工作开抓，做到今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重

7、点工作开抓，做到成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。2、目前防渗漏工作的薄弱环节、目前防渗漏工作的薄弱环节主体结构：主体结构： （1）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉；）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉； （2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏；）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏； （3）大降板）大降板(沉箱沉箱)卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防水层破坏。水层破坏。砌筑抹灰：砌筑抹灰： （1）高层项目使用爬架，因工期紧张

8、导致外墙砌体质量差，增加了）高层项目使用爬架，因工期紧张导致外墙砌体质量差，增加了渗漏概率；渗漏概率； （2）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生；不密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生； （3）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和文化石造成渗漏；文化石造成渗漏； （4）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工；）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工； （5）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工

9、艺粗糙导致渗漏；）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工艺粗糙导致渗漏； （6）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料起皮。料起皮。2、目前防渗漏工作的薄弱环节、目前防渗漏工作的薄弱环节水电安装：水电安装： （1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏；）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利；）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏；）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施）给水

10、管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水门槛石下给水管成为导水管引起渗漏；管成为导水管引起渗漏； （5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成渗漏；成渗漏； （6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量不过关导致渗漏；量不过关导致渗漏； （7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；型材、门窗安装、塞缝：型材、门窗安装、塞缝： （1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏；）切割塞缝

11、材料发泡胶导致渗漏； （2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多；）钢副框的使用，导致渗漏问题增多； （3）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大；）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大； （4）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法,给防渗漏增加难度；给防渗漏增加难度；2、目前防渗漏工作的薄弱环节、目前防渗漏工作的薄弱环节 （5）保温板返至窗洞口四周，未预留企口做法，节点处理不好造成）保温板返至窗洞口四周，未预留企口做法，节点处理不好造成渗漏；渗漏； （6）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏；）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏； （7）凸窗窗体质

12、量不高，安装未采用加强措施导致渗漏；）凸窗窗体质量不高，安装未采用加强措施导致渗漏； （8）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏；）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏； （9）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底；）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底； （10）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏；）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏；铺贴施工阶段：铺贴施工阶段： （1）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检验导致渗漏隐患未及时发现和处理；验导致渗漏隐患未及时发现和处理； （2

13、）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出；）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出；试验检测及管理：试验检测及管理： （1）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够； （2）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现和处理，从而埋下了渗漏隐患。和处理，从而埋下了渗漏隐患。（1）强调结构自防水是防水技术的关键）强调结构自防水是防水技术的关键 现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的

14、思维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施种补救措施 设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造混凝土构造 结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。制好技术间歇时间，做好堵缝工作。（2）防渗漏水要体现防排结合）防渗漏水要体现防排结合 施工中常忽略排水对防水的影

15、响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等 水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效（3）合理选用防水层材料）合理选用防水层材料 防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不够科学，需要进一步明确3、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法（4）外墙防水防护工程做法）外墙防水防护工程做法 过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根过往都是凭经验

16、或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地气候条件（年降雨量、风压据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法条件确定标准做法（5）关注建筑节点的防水要求）关注建筑节点的防水要求 需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点新渗漏点（6）防水管理）防水管理 每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目前各公司提交的防渗漏体系关

17、于外墙防水做法体系深度不足，需要根法。目前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图集（二）补充完善。据建筑构造图集（二）补充完善。 防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验 集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况行情况3、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法 坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在坡屋顶漏水比平屋顶多，问

18、题在于混凝土浇筑质量差，现要求大于于混凝土浇筑质量差，现要求大于25坡屋顶采用双面支模工艺，确坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝土质量质量保混凝土质量质量 屋面混凝土结构需要进行抗裂验屋面混凝土结构需要进行抗裂验算算 这是一个常见做法，也是一个不太好这是一个常见做法，也是一个不太好做法，应该采用降板（升板）解决渗漏做法，应该采用降板（升板）解决渗漏问题。尤其在阳台、露台，尽管都做混问题。尤其在阳台、露台，尽管都做混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基层处理难度大，往往处理不好而出现渗层处理难度大，往往处理不好而出现渗漏水，应采用一次现浇工艺或留设企口）漏水，应采用

19、一次现浇工艺或留设企口）3.1、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法结构自防水结构自防水 通常砌块本身能满足外墙通常砌块本身能满足外墙渗漏水要求，大多因为灰缝渗漏水要求，大多因为灰缝质量而渗漏。质量而渗漏。 所以推广加气砌块及其干所以推广加气砌块及其干法施工工艺并加强砌体技术法施工工艺并加强砌体技术间歇时间控制，将减少收缩间歇时间控制，将减少收缩裂缝的产生，提高自防水能裂缝的产生，提高自防水能力力3.1、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法结构自防水结构自防水 混凝土外墙是防治混凝土外墙是防治渗漏水方面最好的解渗漏水方面最好的解决方案，需要大力推决方案，需要大力推广广 推广日本三段

20、式推广日本三段式模板拉结螺杆的应模板拉结螺杆的应用，杜绝拉结螺杆用，杜绝拉结螺杆孔德渗漏水孔德渗漏水尽管有降板设计，但普遍存在边梁尽管有降板设计，但普遍存在边梁没有降低导致实际没有降板，新标没有降低导致实际没有降板，新标准提出解决方案准提出解决方案用降板工艺解决湿区水渗透到干区用降板工艺解决湿区水渗透到干区是最为简单有效方法是最为简单有效方法3.2、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防排结合防排结合 对于平屋面，推荐屋面结构对于平屋面，推荐屋面结构自找坡，便于排水自找坡，便于排水 屋面保温层内的水分在高温时变屋面保温层内的水分在高温时变成水汽，压力较大常导致防水层的成水汽，压力较大常导

21、致防水层的破坏破坏3.2、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防排结合防排结合 下沉式卫生间设置侧排地漏是下沉式卫生间设置侧排地漏是防水工程中防排结合的典型例子防水工程中防排结合的典型例子 公共部位地下室底板采用排水公共部位地下室底板采用排水做法，将简化防水做法做法，将简化防水做法3.2、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防排结合防排结合 通常采用的防水材料有：高分子防水涂料；聚合物水泥防水涂料；沥通常采用的防水材料有：高分子防水涂料；聚合物水泥防水涂料；沥青防水卷材；聚合物水泥防水砂浆；普通防水砂浆。尽管都是合格防水材青防水卷材；聚合物水泥防水砂浆；普通防水砂浆。尽管都是合格防

22、水材料，但防水效果还是有明显差异料，但防水效果还是有明显差异 需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构刚柔互补：刚柔互补：使用部位使用部位防水层选用地下室底板地下室底板采用自粘沥青防水卷材，或聚氨酯涂料，地下室外侧墙地下室外侧墙采用聚氨酯涂料，限制采用防水卷材地下室顶板地下室顶板沥青防水卷材或聚氨酯涂料外墙外墙一般采用聚合物水泥防水砂浆（保温层或饰面粘结材料符合防水要求时可以替代），干挂系统采用高分子防水涂料，雨水少的地区用普通防水砂浆屋面及露台屋面及露台聚氨酯涂料或沥青防水卷材厨卫间及阳台厨卫间及阳台聚合物水泥防

23、水涂料3.3、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法合理选用防水材料合理选用防水材料无外保温外墙防水防护工程做法无外保温外墙防水防护工程做法3.4、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法外墙防水体系外墙防水体系3.4、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法外墙防水体系外墙防水体系高吸水率的外保温外墙防水防护工程做法高吸水率的外保温外墙防水防护工程做法严格说要限制保温砂浆用于砌体外墙外的做法严格说要限制保温砂浆用于砌体外墙外的做法3.4、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法外墙防水体系外墙防水体系低吸水率的外保温外墙防水防护工程做法低吸水率的外保温外墙防水防护工程做法外门窗防渗

24、漏一直都是关键部位：外门窗防渗漏一直都是关键部位：（1）外门窗型材要满足力学要求，要通过力学验算选用型材（2）外门窗型材选用要成体系，满足自身防水要求（3）配件质量可靠，保证密闭性及耐久性（4）外门窗套上有滴水线，下窗台向外坡水大于5%（5）铝合金外门窗优先采用干硬性防水砂浆塞缝，外侧做防水层加强，塑钢窗在150cm以下部分也要采用干硬性防水砂浆塞缝。研究采用注浆法塞缝及塑钢窗采用砂浆塞缝（6）淋水试验3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点 外门窗套本来是起到防雨外门窗套本来是起到防雨水作用，但目前应用适得其反，水作用，但目前应用适得其反，成了导水板。主要原因是门窗

25、成了导水板。主要原因是门窗套型材不是专用型材没有排水套型材不是专用型材没有排水坡度、没有滴水线、固定方式坡度、没有滴水线、固定方式不对不对 国外干法工艺不能简化使国外干法工艺不能简化使用，也不能与湿法工艺简单混用，也不能与湿法工艺简单混合使用，需要策划好合使用，需要策划好3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点出屋面烟道通风道渗漏时有发生，出屋面烟道通风道渗漏时有发生，出屋面井道要用混凝土现浇，盖出屋面井道要用混凝土现浇，盖帽采用成品帽采用成品屋面天窗应该是专业厂家产品，而屋面天窗应该是专业厂家产品，而不是几根铝方通固定块玻璃这么简不是几根铝方通固定块玻璃这么简单单3

26、.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点公共楼梯间一般没有防水要求，但公共楼梯间一般没有防水要求，但如果在住户旁边的楼梯就要小心，如果在住户旁边的楼梯就要小心，考虑防水要求考虑防水要求室内外必须有不小于室内外必须有不小于300高差，首层高差，首层地面必须按照楼板配置结构板，并地面必须按照楼板配置结构板，并做好地面防潮做好地面防潮3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点外墙面上一些小砌体、门窗外墙面上一些小砌体、门窗垛等，因为约束不足，容易垛等，因为约束不足，容易开裂渗漏水，推荐采用钢筋开裂渗漏水，推荐采用钢筋混凝土构造混凝土构造砌体与混凝土接触

27、面因不同材料砌体与混凝土接触面因不同材料弹性模量不一样导致开裂渗漏，弹性模量不一样导致开裂渗漏，所以采用混凝土反梁防治墙上外所以采用混凝土反梁防治墙上外挑线条渗漏水挑线条渗漏水3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点厨卫间门槛石应在厨卫间饰面前先安厨卫间门槛石应在厨卫间饰面前先安装，严格采用座浆铺贴并在迎水面做装，严格采用座浆铺贴并在迎水面做防水加强防水加强鉴于卫生间地面采用干铺法，砂浆疏鉴于卫生间地面采用干铺法，砂浆疏松导水，所以淋浴房设防水槛松导水，所以淋浴房设防水槛3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点穿楼板屋面的管道采用防水套穿楼板

28、屋面的管道采用防水套管是最好防渗漏做法，在屋面管是最好防渗漏做法，在屋面必须采用必须采用止水节是解决管根渗漏水的好办止水节是解决管根渗漏水的好办法，要加大推广力度法，要加大推广力度3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点给水管道预留长度要合适，阀门给水管道预留长度要合适，阀门直接与管道连接，减少渗漏隐患。直接与管道连接，减少渗漏隐患。有地柜的，取消地柜背板，改贴有地柜的，取消地柜背板，改贴瓷砖，便于安装及防渗漏瓷砖，便于安装及防渗漏给水管道阀门仅能设置在湿区给水管道阀门仅能设置在湿区3.5、主要渗漏防治技术做法、主要渗漏防治技术做法防水节点防水节点p 每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公