2020——收藏资料18日淮北万孚项目操盘方案

1、安徽伟创地产顾问2012-4-13安徽伟创地产顾问2012-4-181问题分析2项目分析 与 市场分析 3项目市场定位4项目开发策略 5项目营销策略问题解析1万孚项目目前的困局和难题是什么？解读1项目层面：规划已经定型，产品层面提升空间有限2开发层面：规划定位整体思路与目标不清晰，开发策略模糊项目规划方案意味什么 项目的规划方案意味着该项目的盈利模型，其业态规划、业态定位、户型配比直接影响项目开发策略。开发企业在进行投资拿地时考虑最多的是利润率；在实质性开发时必须考虑现金流。因此，项目规划方案必须兼顾：利润率、现金流、市场，规划方案的业态定位、产品配比实质就是平衡利润率、现金流和市场的问题，将

2、营销前置，从而为后期开发预留更多的操作空间，降低企业开发风险。核心问题12规划都已定型，如何在现有产品基础上组织项目开发和销售，确保企业利润和开发过程中现金流的持续性？面临下行的市场和严厉的市场调控，项目开发如何应对和规避，降低开发风险？2项目分析与市场分析2区域分析1市场和竞争分析 3项目本体宏观市场当下市场：政策面收紧，“坚持调控不动摇”的调控基调已经形成，未来市场不容乐观。谈及国内的房价，温家宝说：“房地产调控已经进行两年了，保障性安居房建设正在抓紧进行，这势必会缓解房价的压力，缓解住房供求的紧张关系。这里我特别要强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的

3、水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”宏观市场当下市场：政策调控效果显现，总体而言市场成交量出现下跌趋势，价格仍在进一步回落。*图：2012 年2月合 肥市住宅市场供求走势图2011年年2012年年 1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月2月月3790234407394534231740513390164120539334410034599448996513215392551902表：合肥市住宅单月库存量一览表分析：省会城市受调控政策的影响，此现象必然会蔓延到三线城市。宏观市场12年市场：调控的继续和深化，整个市场形式更加严峻。宏观经济结构将经历

4、长期而艰难的调整国家的大环境充满了不确定性，政策无法预测，楼市同样无法预测，应对高于预测，应对的原则应该是战略大于战术，战略就是公司的现金流，战术是项目的盈利。下面简单分析一下近期（2012年）与中长期（2013年以后一段时间）房地产发展趋势：2012年宏观市场预测1、或出现全国房价普降，但不会大跌，成交量趋稳。2、市场以刚需为主，产品结构将发生变化,满足刚性需求，解决社会住有所居的问题。3、行情极为严峻，市场格局或发生巨变。4、盈利模式发生变化。从“品质利润型”向“快速周转型”转变，从依靠土地升值向依靠产品盈利转变。5、政府地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显变化6、开发商拿地更加谨慎，

5、为分解风险，企业联合拿地的现象将会增多，土地溢价水平进一步降低，“底价”成交成为常态。7、保障房今年要见到实效，但对商品房市场的冲击难以预计。 中长期预测1、房地产行业将出现洗牌加剧，产业升级将揭开序幕。2、经过此轮调控，市场各方的心态将更加理性。3、商业地产的金融化。4、房地产将由初级阶段向成熟阶段过渡，但仍然是朝阳行业，只是告别了暴利时代。5、三四线城市不是救命稻草。无论哪种观点，对于本项目而言，在当前市场的前提下，不可控的因素太多，因此万孚项目应审慎大势 ，合理安排节奏、准确定位，跑赢大势！市场竞争项目集中，数量较多，竞争激励濉溪县：入网销售项目总数43项,入网销售总面积:206.466

6、6万M2 ,可售套数:8170套,可售面积:77.5845万M2 ,入网销售住宅总面积:185.875万M2 ,住宅可售套数:6182套,住宅可售面积:63.6348万M2 全市可售建筑面积约110.99万平米，全市可售套数约11868套，住宅存量巨大。淮北及濉溪前3月份销售情况月均去化105套月均去化270套说明：价格走势总体而言比较平稳，但是区域价格差异比较大，区域价格竞争明显。重点竞争对手恒大名都在售2#,3#、4#、5#、6#，7#，9#，10#,11#楼88-136精品小户，精装均价5800元/左右，少量毛坯房源均价4800元/左右；一次性95折按照恒大的操盘方式，后期绝对的区域价格

7、杀手！占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率产品产品类型类型推售时间推售时间推货量推货量单价单价 （元（元/ /平米）平米）面积段面积段 （平米）（平米）总价区间（万）总价区间（万）434亩100万3.45高层持续推售，6000精装5800毛坯480080-26038-150重点竞争对手恒大名都恒大名都卖点：n 精装物业：消费者不知情前提下认为方便、节省n 品牌社区：恒大全国性品牌n物业管理：金碧物管，开发商自己的物业公司。n规模巨大：百万平米，规模巨大，配套齐全劣势：n 生活氛围未成熟：入伙时间晚，社区居住氛围有待成熟n精装修是把双刃剑，入伙后会出现很多问题，影响后期销售的持续性。恒大

8、名都项目的优势除了品牌优势方面以及以上优势以外，在操作层面上将有以下优势：项目规模巨大，单方成本被拉低，以及集团战略采购，采购成本降低，后期降价空间巨大，因此总体操作将更加灵活，能够更好的应对市场和政策，把握操作的主动权。重点竞争对手华晨锦绣和庄二期在售3#、4#、7#、8#楼15层以上114136房源，3#、4#楼均价4900元/，7#楼均价5900元/，8#楼5400元/。一次性付款9.8折。车位5-7万一个，还剩60余个车位。了二期二标10、11#楼67118共105套房源。其中10#楼均价5500元/，11#楼均价5400元/。占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率产品产品类型类

9、型推售时间推售时间推货量推货量单价单价 （元（元/ /平米）平米）面积段面积段 （平米）（平米）总价区间（万）总价区间（万）12万100万3.45小高层、高层持续推售，105540088-13147-70现场有体验区和样板区，整体感觉较好，外立面形象尚可，小区品质感较强，属于区域内的明星项目。重点竞争对手华晨锦绣和庄华晨锦绣和庄卖点：n 交通便捷：相山路、南黎路交口，周边交通方便。n 配套成熟：新局中以北市政规划小学、幼儿园 等n氛围浓厚：一期已经成型，展现了较好的品质敢和场所感。n体验区：体验式营销能够有效触动消费者消费触点，支撑项目销售。劣势：n户型跨度过大，69-131，存在内部竞争现象

10、。华晨锦绣和庄其体验式售楼部的营造对于本案有着一定的借鉴作用，其内部营销道具的布置，销售氛围的营造等值得本案去学习。户型方正，功能分区明确，使用率较高入户花园有赠送面积，可以提高产品性价比竞争分析小结q品牌开发商介入淮北市场，竞争压力增加；q推售量较大，消化速度慢，市场存量压力巨大；q区域价格差异较大，价格竞争明显；q小高层、高层业态供给充足，竞争压力巨大；q整体市场产品同质化现象比较明显面临目前的市场格局和宏观环境，本案在产品层面、价格层面、区域层面、认知层面面临全方位的竞争，如何在复杂的市场环境下，打破原有的市场格局，跑赢市场！2项目分析与市场分析2区域分析1市场和竞争分析 3项目本体区域

11、地位 进一步优化城乡布局，加速推进城市“东进、西延、南扩”和小城镇轴线发展带建设，拓展城市发展空间，提升城区对县域腹地的辐射带动能力，加快城乡一体化发展。到“十二五”末，全市城镇化率达到65%以上。 做大做优主城区。加快建设东部新城区基础设施和公共服务设施，与城市新区及烈山主城区衔接。延伸相阳路南至濉溪县域腹心，尽快形成城市中部主干道，加快推进淮北-岳集快速通道建设，加快主城区向南、向西拓展步伐，实现相山组团与濉溪组团、烈山组团基础设施共建共享，提升主城区对市开发区南区和市域南部乡镇辐射能力，“十二五”末，主城区建成区面积达到85平方公里、人口达到85万人，城市承载力显著提升，综合服务功能不断

12、完善，辐射带动能力显著增强。商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！区域地位 相山组团：完

13、善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心（地块所在），向西跨过新濉河，在202省道以西发展凤凰工业项目区，项目区以南作为远期工业发展备用地。 矿山集组团：在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区，部分预留为高新技术产业发展备用地。 烈山组团：在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模；东部向东沿合徐高速连线发展，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置新蔡工业园，发展陶瓷、建材和化工工业。 空间景观格局：六湖珠连、五城相拥、两山（相山、龙脊山）环绕、城在山中、水在城中 。 城市景观系统：以人民路、东湖路、相阳路、南黎路东段

14、（地块所在）、长山路等作为主要景观通。以相山为核心的城区正逐渐成为全市的生产服务和生活服务中心，并大量吸纳周边城乡经济活动加入.区域特点老城区板块：以淮海路与相山路交汇处为原点，北至相山南麓，南至铁路，东西扩延两公里左右的区域。片区特点：1、淮北人置业首选区域，区内有淮北人长年精神层面的追求相山公园，是将优美的景观、便捷的交通、完备的配套等融为一体的区域。2、在淮北市民内心深处存在着对区域根深蒂固的情结。3、目前土地已经极为稀缺，上市楼盘较为抢手，但也正因为销售的阻力不大，导致了开发商大多陷入纯粹以地段作为主要卖点，而不去注重提升楼盘自身产品品质的怪圈。区域特点政务区板块：以市政府为中心，方圆

15、一公里范围内广大区域。片区特点：1、淮北人置业次选区域， 随着市政府南迁，以及新火车站广场的建成，该区域正在成为第二个城市中心，未来发展前景十分广阔。2、投资居住两相宜。3、该区域项目体量均较大，开发商比较注重小区景观的打造，与老城区单纯的卖地段相比，该区域已比较重视对产品的打造。区域特点近郊板块：为距淮北市中心二十分车程内，地段相似，主要有四块。片区特点：1、多为大规模楼盘（百万级、数十万级）。2、对产品营造较为用心，打造优美的环境及低廉的售价吸引客户。3、目前板块内楼盘均取得了良好的销售成果，未来近郊板块将面临放量竞争。区域特点水景区板块：以桓谭公园为中心，方圆500米区域内项目。片区特点

16、：1、地理区位比较集中，各项目紧紧围绕公园（水景）而建；2、临近公园水景，环境优美，十分适合人类居住，项目规模基本以中等居多；3、各项目去化速度都较快，市场对该板块房源显示出一定的偏好性；4、由于水景有一定的稀缺性，该板块项目价格还会稳步上扬，未来增值空间较大。区域地位 区域小结： 从上述分析看，本案毗邻濉溪县，其在相山区区域功能价值不明显，位置较为尴尬，并且所在区域价值认可度不高，后期市场操作难度比较大。2项目分析与市场分析2区域分析1市场和竞争分析 3项目本体用地面积()97363建筑面积()194720住宅()184891商业()7024总户数2076停车位1146容积率2.0建筑密度2

17、0%产品类型16层小高层、26层高层1.本案具体户型配比及相应的产品线类型规划方案中未能体现。2.指标解析：-2.0容积率、20%的建筑密度、住宅形态以高层为主，预示小区建筑间距足够，完全可以通过景观，营造良好的景观效果，提升品质。-业态较为单一，容积率未能很好利用项目本体研究基本指标项目本体研究四至四至：地块东侧、北侧为空地，南至南梨路，西临铁路线，地块南侧有污水处理场，东南角有微波塔与用地相邻，有较多不利因素，如何弱化上述设施的影响，需要通过规划、景观、产品以及后期包装等各种手段进行隔离。污水处理厂铁路桥项目本体研究配套学校：梅苑小学、局小、新局中商场：沃尔玛邮局：银行： 中国建设银行幼儿

18、园：医院：中医院、社区医院院配套：区域学区资源较好，但是缺少商业配套。项目本体研究交通交通：南黎路作为主干道贯穿东西，连接本区域与主城区，目前拥有6、19路公交车经过本区域，总体而言项目所在位置交通通达性一般。商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全

19、唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！小结 由于本案处于概念性规划阶段，产品资料不完整，其相应的户型、外立面风格、内部景观规划、小区内部功能定位都相应缺失，因此其本身核心价值体系，现阶段难以构建，与项目本体相关的交通、四至、配套等角度看，项目后期操作不容乐观3项目市场定位21项目属性定位 3项目客户定位4项目价格定位项目形象定位说明 项目市场定位部分本方案不进行详细说明，后期通过深入沟通和探讨，确定合作意向后，将更加深入市场研究，结合区域市场产品竞争特点、市场特点、项目特点

20、、客户特点另行给与针对性解决方案。4项目开发策略2项目开发思路1项目运营思路3项目开发建议项目运营思路 总体思路：围绕现金流组织项目开发，小步快跑，加快项目周转率，降低整体开发风险 在紧缩的宏观环境下，对于新开发项目而言最大的问题是项目面临运营过程中的现金流问题，金融信贷紧缩，无论是开发贷还是按揭贷其规模和放贷速度都已大大降低。因此，通过多批次、多标段，小步快跑，已销定产这一思路，成为企业在淡市下稳健的开发策略，尽量确保企业在开发过程中现金流的安全，同时追求利润的最大化。在以上运营思路下，开发企业应考虑如下问题： 1.整体市场环境不佳，竞争压力巨大，市场存货量较大，在项目首期去化率低时，能否承

21、受销售不佳，回款不及时的销售压力。2.同样，在确定开发批次后，需要对首期开发规模进行控制，否则面临大量工程款支付，存在付款压力。3.项目规划定型后，项目建筑面积中还包括将近3万平米的地下工程，此类物业沉淀了大量成本，其无论对现金流、利润都有较大影响。项目运营思路具体做法： 1.开发企业根据目前的现金流以及代理企业对市场的充分调研，控制首期开发规模，预留一定的操作空间，提高企业避险能力。2.严控成本，实施开源节流，比如对施工图进行优化，在图纸设计阶段进行成本优化，将成本控制作为企业。3.对项目开发进行整体开发，确保运营思路的一致性，为后期市场运作预留操作空间，确定明确的开发次序和开发规模。4.建

22、议开发商在开发节奏、开发规模确定前提下，对项目进行经济测算，并且编制出相应的现金流计划。5.在规划能够变更调整的前提下，强烈建议对原有规划进行调整，通过业态的调整、户型的调整以及规划布局的调整，弥补项目本身存在的硬伤，通过丰富的产品线和有目的性的规划，提升项目整体价值，重新构造项目的核心价值体系，使得在激烈的市场竞争中处于有力的位置。4项目开发策略2项目开发思路1项目运营思路3项目开发建议项目开发思路 总体思路：多标段开发，多组团销售，体验区先行，项目品质感提前展现 由于项目所在位置周边环境一般，在开发时必须考虑到后期销售的需要，将营销需求前置，通过开发顺序的设定，确定销售动线，通过体验区的规

23、划，营造出一定的销售氛围，从而弱化项目先天不足。标段划分原则：建议前期开发5万平米左右为一个标段，总体控制开发规模。项目开发顺序：考虑后期施工动线以及销售动线，建议开发顺序由外至内，逐级开发，尽量降低后期正在施工项目对已建成项目的影响，具体次序如右图所示：商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特

24、别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！项目开发思路具体标段范围及规模建议：建议整个项目分4各标段，平均每个标段约5万平米，范围如下：标段：沿南黎路1#、2#、3#、4#、5#楼。标段：10#-16#楼标段：幼儿园、6-9号楼标段：17-23号楼 具体标段开发顺序如右图示意所示。说明：因为对具体楼栋建筑面积不了解，故此标段划分建议仅仅给与概念上的建议，后期开发商可以按照具体建筑面积以及地下工程施工的方便性具体确定用地面积()973

25、63建筑面积()194720住宅()184891商业()7024产品类型16层小高层、26层高层具体开发顺序项目开发思路首期开发加强对启动区的营造，通过启动区的开发和营造，为整个项目起势奠定基础 启动区将体验式销售中心、样板房、景观区、整体项目的形象提前予以规划，并且按照销售动线进行有效组织和设计，将项目后期生活场景提前予以展示，营造出极佳的场所感，引发客户良好的消费欲望。4项目开发策略项目开发思路1项目运营思路3项目开发建议2项目开发建议原则一：以营销触点作为项目开发建议的出发点原则一：以营销触点作为项目开发建议的出发点 项目的开发最终目的是销售出去，以营销为导向的项目开发策略可以保持项目总

26、体策略的一致性和延续性，我们从可以引发客户的购买动机的营销触点反向给与项目开发建议。 在价格相同情况下，可以诱发客户购买的触点有：位置、配套、景观、外立面、户型等，这里主要围绕景观、外立面、户型四个方面进行说明。1.景观 目前整个淮北市场对项目景观规划不重视，景观规划方面做的比较粗糙，因此，对于景观的规划可以作为构建本案核心价值体系因素之一。景观规划对于本案格外重要，由于本案本身位置以及周边不利因素的影响，可以通过景观规划来弱化不利因素的影响。另外，本案按照目前的市场去化率看，整体开发周期比较长，一期交房后的效果对后期开发销售影响比较大，因此需要注意其开发的持续性。因此，建议开发企业对于本案启

27、动专项景观规划设计。因此，建议开发企业对于本案启动专项景观规划设计。2.外立面 外立面风格是触发客户购买动机的关键触点之一，并且其颜色、风格直接影响项目的档次感，其设计效果好可以直接产生产品溢价。因此，建议开发商对外立面颜色、选材方面提前进行考量，形成项目的区域文化标签，成为淮北市场的标杆。因此，建议开发企业考虑采用外立面因此，建议开发企业考虑采用外立面的专项设计。的专项设计。3.户型 由于与开发企业缺少沟通，对其户型设计无法进行评判。但是，我们希望如果在有可能的前提下，建议开发企业能够考虑尽量增加户型其附加值，通过入户花园、露台、飘窗等方式赠送面积，提高其性价比。如果户型有更改的可能，我司将

28、协同开发企业对户型进行深化，从市场角度给与户型建议。 做到功能分区明确，保证居住的舒适度；同时，在户型设计过程中考虑户型的紧凑型和经济性，充分利用户型空间。商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/

29、，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！ 通过大量景观阳台、露台的设计，极大的提高了户型的品质和功能性；同时通过面积赠送，提高了户型的性价比。原则二：尽量减小其公摊面积原则二：尽量减小其公摊面积 伟创根据多年的操盘经验，对小高层产品核心筒进行研究，发现不同的交通核对楼栋的公摊影响比较大，此类细节开发商必须予以重视，避免项目后期产品出现硬伤 此核心筒交通核划分紧凑，公摊面积占用较小，适合11层产品采用。组合示意如图 由于此核心筒交通核划分紧凑，公摊面积占用较小，建议15层小高层一梯三户产品采取此种交通处理方式。类似上图核心筒公摊面

30、积较大，可以用左图核心筒进行替代，减少公摊面积原则三：原则三：本案开发建议注重本案开发建议注重“表面文章表面文章”，将，将钱花在看得见的地方钱花在看得见的地方 在不影响产品质量的前提下，建议开发商开源节流的同时，在客户可以感知的地方多花钱，客户看不到的地方尽量进行成本控制。客户看的见的地方如体验区、入户大堂、外立面等等。1.体验区 体验区的营造对后期体验式营销至关重要，可以直接拉上项目的销售。伟创通过多个项目的跟踪研究发现销售现场情境设计、互动交流、符合产品定位的广告诉求以及样板房包装，唤起客户正面的情绪,让客户觉得舒适、安全、温馨，从而给客户创造更多愉悦的体验，可以更加好的促进客户成交。2.

31、入户大堂 建议开发企业可以在一期选择一栋楼作为样板楼对其入户大堂进行精装修，增强客户体验感，触发客户在体验过程中的购买动机，此类成本可直接分摊到建筑费用，后期根据其带来的产品溢价能力和市场认可度，再确定是否推广至后期各期，否则仅作为体验区的一部分。 项目通过开发过程中营销体验区的设置和建设，我们可以形成客户消费触点，实现如下作用。 1)闭合环线 2)卖点展示 3)劣势规避营造区域场所感，围绕整体销售动线，营造区域形象充分展示项目的景观优势、户型优势以及相应的其他品质通过景观园林、精装大堂、品质售楼处、品味样板房规避劣势5项目营销策略营销操盘思路1总体营销思路2项目推广思路3总体营销思路通过项目

32、核心价值体系营造，树立项目强势品牌，促进分通过项目核心价值体系营造，树立项目强势品牌，促进分层次、多组团持续性热销。层次、多组团持续性热销。建立区域强势项目品牌形象建立区域强势项目品牌形象 通过对项目景观、体验式中心、建筑风格、通过对项目景观、体验式中心、建筑风格、社区文化的营造，通过营销传递项目超脱于社区文化的营造，通过营销传递项目超脱于区域和产品之外的生活理念，放大产品和社区域和产品之外的生活理念，放大产品和社区的独特优势，规避区域发展不足的劣势；区的独特优势，规避区域发展不足的劣势；通过营销建立此形象并贯穿始终；通过营销建立此形象并贯穿始终；营销分层次推进营销分层次推进摒弃传统的分期推广

33、，采用更灵活和针对性摒弃传统的分期推广，采用更灵活和针对性的分区域分组团内部优化组合推广方式，利的分区域分组团内部优化组合推广方式，利用优质产品的不断穿插保障档次感和形象感；用优质产品的不断穿插保障档次感和形象感；客户圈层建立和升级客户圈层建立和升级如何在启动期创造全新的客户需求，建立优如何在启动期创造全新的客户需求，建立优质的项目独有客户圈层，并引领需求将客户质的项目独有客户圈层，并引领需求将客户圈层不断扩大和升级，支持项目后期持续性圈层不断扩大和升级，支持项目后期持续性销售。销售。具体而言，对于本案，在营销格局上我们需要占领第一梯队，主动高具体而言，对于本案，在营销格局上我们需要占领第一梯

34、队，主动高档化，以此来解决项目区位、规划上的劣势，通过总体营销思路的确档化，以此来解决项目区位、规划上的劣势，通过总体营销思路的确定和执行解决如下几个问题：定和执行解决如下几个问题：5项目营销策略2营销操盘思路1总体营销思路3项目推广思路商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店