物业管理法律法规测试题及答案

1、物业管理法律法规测试题（二）单项选择题：（共10分）1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。A. 物业管理条例B.物权法C.民法通则D.合同法2、物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。A. 业主B.物业服务企业C.业主和使用人D.业主和物业服务企业3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。A.平等的法律主体关系C管理者与被管理者的关系B. 领导与被领导的关系D.法人与法人的关系4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。A.刑事B.民事C.人事D.行政5、

2、业主是指（）A.物业使用人B.物业所有权人C.占有人D.管理人6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。A.全体业主B.物业服务企业C开发建设单位D.居民委员会7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A.房地产行政主管部门B工商行政主管部门C. 小区管理办公室D.物业管理协会8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.委托协议书B.临时委托合同C前期物业服务合同D临时管理委托合同9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。A.住户B.租户C.业主D.物业服务企业10、业主委员会的权利来源于（）。

3、A.业主大会的授权B.管理规约C.业主委员会章程D.政府授权二、多项选择题：（共20分）1、物业管理法律法规调整的对象是（）。A.物业合同关系B.物业财产关系C.物业管理民事关系D.物业管理行政关系2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。A.占有B.使用C.收益D.相邻权3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务B. 监督业主委员会的工作C. 对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权D. 监督专项维修资金的管理和使用。4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（）。A. 按照本来用途和使用目的使用专有部

4、分B. 维护建筑物的安全和外观美观关。关。C不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任5、业主在物业管理活动中应履行下列义务（A. 参加业主大会会议，行使投票权B. 遵守管理规约，业主大会议事规则C. 按规定缴纳专项维修资金D. 按时交纳物业服务费用6、物业服务合同应当对（A.服务质量B服务费用7、管理规约的订立应遵循（）。）等内容进行约定。C.物业管理用房D.物业管理）。A.合法性原则B整体性原则C.民主原则8、新建物业接管验收应移交的资料主要有（A.验收资料B.价格资料C.产权资料9、物业管理纠纷的处理方式主要有（A.协商B.调解C.

5、行政裁决和行政复议10、物业承接查验的主要内容（D.自愿原则）。D.技术资料）。）。D.仲裁、诉讼A.移交物业资料B.查验物业共用部位C.查验物业公用设施设备D.物业专有部位三、选择题：（共10分）1、物权法的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。3物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定，（）4、）与物业服务企业无5、）业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有

6、关费用。（）7、物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定的示范文本。9、物业服务企业应对承接验收的住宅小区质量负最终责任。10、只要经过竣工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用。（）四、名词解释：（共10分）1、物业管理法；（3分）2、业主；（3分）3、物业服务合同；（4分）五、简答题：（共20分）1、业主在物业管理活动中的义务；（5分）2、物业管理条例中的基本制度有哪些？（5分）3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？（5分）4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？（5分）六、案例分析题：（共30分）1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了

7、一辆自行车，该业主由此拒绝交纳物业服务费。该业主认为自己交纳的物业服务费中包含保安费，但小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，所以不交物业服务费。该业主的做法合理吗？请简要说明。（15分）2、某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，一户业主买房时没有签定前期物业服务合同，业主入住后以未签定前期物业服务合同及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。（1）该物业公司与开发建设单位签订的物业服务协议对该业主是否有约束力？（5分）（2）因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费的理由吗？请简述。（10分）答案选择题：1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、A二

8、、多选题：1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABCD5、BCD6、ABCD7、ABC8、CD9、ABCD10、ABC三、选择题：1、错2、错3、对4、错5、错6、错7、错8、错9、错10、错四、名词解释：1、广义上的物业管理法是指调整物业管理关系的所有法律的总称；狭义上的物业管理法是指建设部颁布的物业管理条例2、业主是物业的所有权人，业主可以分为独立所有权人和区分所有权人。3、物业服务合同；是指由委托人选定被委托人，被委托人按照双方的约定进行委托管理、被委托人接受服务并支付一定费用的合同。五、简答题：1、业主在物业管理活动中的义务；（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区

9、域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。2、物业管理条例中的基本制度有哪些？1、业主大会制度2、管理规约制度3、业主委员会备案制度4、招投标制度5、承接与交接制度6、告知制度7、保修责任制度8、资质管理制度9、报告制度10、专项维修资金制度3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？六、简答题：1、不合理。（1）、物业公司保安并非保险。1、保安负责园区公共秩序和安全。2

10、、保安费是对物业公司所提供的保安服务的报酬和补偿。3、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔偿。4、保险投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金的责任。二、物业公司保安并非保管。1、保管对某个特定的财产或物品的保护和管理，同时对保管的财产或物品的损失按保管合同负有赔偿责任。2、该业主如果与物业签定有特定的委托保管自行车的合同，则物业应按照合同签定的内容给予业主赔偿，否则，不予赔偿。3、如果业主将车停放于小区内有人看管的车棚内，并办有交接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿。三、自行车丢失或其他财产

11、损失不能成为拒交物业费的理由。1、交纳物业服务费是业主的义务。物业管理条例第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：五）、按时交纳物业服务费用。2、交纳物业费是商品交换的要求。物业公司提供的服务实质上也是一种商品，是一种服务性商品。业主享受物业服务，就是购买和消费了物业服务这种商品，就理应支付相应的费用，这样才构成商品交换。而不交费用就是非法占有物业服务商品，物业公司收不到物业费，其劳动价值得不到补偿，商品的再生产就无法进行，物业服务就无法继续提供。3、自行车丢失或其他财产损失的赔偿与交纳物业费是两个不同的民事责任，不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。2、一、物业公司与业主虽未签合

12、同，但双方存在事实上的合同关系。1、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司与大业主之间签定有前期物业服务委托合同；2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容，已构成了事实的合同关系。二、业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，可通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。1、向业委会反馈意见，改进服务质量；2、对不合格的物业公司可通过业主大会解聘物业公司；3、对物业公司的服务和收费有异议，可提起诉讼，由法院判决；4、业主个人，不能以自己对物业服务优劣的主观判断而拒交费用。三、

13、向业主解释共用水电费收取的依据及收取原因：1依据与开发商签定的前期物业服务委托合同及与小业主签定的前期物业服务协议内容；2、依据物业公司向物价局备案的物业服务收费标准；3、本着“谁受益谁分摊”的原则，现在生活水平提高了，业主不单单只是购买一处住所，而主要是购买园区的环境及物业的服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家的温暖，反之，如果没有园区的各种景观照明及动态的水景，小区就失去了灵气，业主住在里面也不会感受到舒适。因此，业主受益了，相应的就要分摊园区的共用水电费；4、物业公司虽然是为业主服务，但物业公司也是一个企业，也需要赢利，如果单靠物业费的收取来达到收支平衡是不可能的，如果业主再不交纳共

14、用水电费，让物业来承担的话，物业是运作不下去的，长期这样下去会形成恶性循环，最终导致物业服务品质下降，业主不满，物业公司退出对小区的管理；5、物业公司在使用园区的共用水电费时，会本着节约的原则，水系的水更换时进行二次利用（浇花或洗地），公共照明根据天气进行随时调整，不会浪费使用，如果业主对园区的水电使用有好的建议，物业会积极采纳的。目的：让业主了解费用收取的使用方法及物业的各项工作，让业主切身明白物业是真心的站在业主的角度来考虑问题、来开展各项工作的。物业管理法规考试题一、判断题：（每小题1分，共21物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（X）2、物业买受人在与建设单

15、位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（V）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（X）4、业主是物业所有权人。（X）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（V）6、物业管理条例不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。（V）7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。（V）8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（X）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（V）10、业主委员会应当向所在地

16、的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（V）11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。（V）12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（V）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（V）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（V）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（V16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（V）17、各地方人大及其常

17、委会都可以颁布物业管理的地方法规。（X）18、由国务院颁布的、于2003年9月1日实施的全国物业管理条例是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（X）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（X）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（V）二、单项选择题：（每题1分，共20题1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（A）A、书面承诺B、承诺C、不应承诺D、不予书面承诺2、（D）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。A、所有物业B、住宅物业C、住宅规模较小的D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按

18、照国家的有关规定，取得（D）A、上岗证书B、职称证书C、执业资格证书D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于（B）A、委托管理B、建筑物区分所有权C、政府的分配D、居民委员会的授权5、物业管理对公共秩序的作用是（B）,属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（C）。A、住户B、租户C、业主D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（A）所有。A、全体业主B、物业管理企业C、开发建设单位D、居民委员会E、公安派出所8、业主（A）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维

19、持物业正常使用的各种管线。A、不得随意B、允许根据自己的需要C、可以任意D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（C）相互容忍。A、没有必要B、根据自己的需求C、应该有义务D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（A）关系。A、权利与义务B、服务与被服务C、管理与被管理D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（C）A、业主委员会B、居委会C、业主大会D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（A）地位。A、主导B、次要C、服从D、协助13、在房屋保

20、修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（C）承担。A、施工单位B、物业管理单位C、建设单位D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（A）A、平等的法律主体关系B、领导和被领导的关系C、管理者与被管理者的关系D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（D）确定。A、业主的人数B、入住时间长短C、物业使用人数比例D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主（C）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行B、可以服从但不执行C、应当服从并执行D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（B）物

21、业服务合同以及业主管理规约的法律效力。A、直接影响着B、都不影响C、部分影响D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地（B）负责。A、工商部门B、房地产行政主管部门C、税务部门D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（D）。A、2年B、5年C、10年D、合同约定期间20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（C）。A、合同整体无效B、合同的格式条款有效C、合同的格式条款无效D、合同应撤销。三、多项选择题：（每题2分，共10题）1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ABD）以及国际公约。A. 地方性法规B行政规

22、章C.宗教戒律D.司法解释2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利A按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务B. 参加业主大会会议，行使投票权C. 监督业主委员会的工作D按时交纳物业服务费用E.遵守业主管理规约、业主大会议事规则3、业主大会的职责是：（ABD）A. 制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C. 与物业管理企业签订物业服务合同D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD）A.物业建设单位B.物业管理企业C.房地产行政主管部门和街道办事处D.业主代表5、业主委员会委员应当符

23、合下列（BDE）条件。A.本物业区域内的业主B.热心共益事业、责任心强C.经济实力雄厚D.具有一定组织能力E.具备必要工作时间6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的C. 有犯罪行为的D拒不履行业主义务的E. 因疾病等原因丧失履行职责能力的7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的B. 20%以上业主提议的C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的D. 业主大会议事规则或者业主公约规

24、定的其他情况8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（AC）所构成。A专有部分所有权B.房地产产权C.共用部分持分权D.人身权和人格权9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ABCD）。A.占有B.使用C.收益D.处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ABCDE）。A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分B. 维护建筑物的安全和外观美观C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任E. 对他人的合理行为应相互容忍四、论述题：1、试述物业管理条例颁布实施的意义？（8分）答：第一，规范发展物业管理有利于促进

25、经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之

26、我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。2、为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，条例突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）答：一是，业主大会制度。各地在物业管理实践中，大多采

27、用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权

28、益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。条例规定业主大会和业主不得从事与物业管理无关的活也有共同利益。在单个业主的为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，动。二是，业主规约制度。物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益,个体利益与

29、业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生

30、效时临时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。三是，物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，条例突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的

31、物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。四是，物业承接验收制度。物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利,减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的

32、衔接，条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。五是，物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作

33、质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，条例规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。六是，物业管理专业人员职业资格制度。物业管理活动的特殊性、经营管理的

34、专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立

35、的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，条例规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。七是，住房专项维修资金制度。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，国务院关于进一步深

36、化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据通知精神，我部与财政部制定了住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主

37、，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。五、案例分析题：（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据业主管理规约的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停

38、电导致其物业无法使用的经济损失。答案要点：1业主张某的行为违反了业主管理规约及相关法律规定，其行为已构成违约；2、业主管理规约中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。4、根据物业管理条例第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。（二）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家,发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理

39、责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？（6分）答：（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。一、名词解释1物业管理是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业服务合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2、物业权属是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主题上的归属。它是特

40、定物业的归属或管主合法管辖、支配、保护该宗物业的独立性权利，3、物业抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。4、前期物业管理是指在业主大会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。5、业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。二、简答题1物业管理的基本特征物业管理职能的社会化，机构的专业化，过程的市场化，形式的规范化，关系的契约化。2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，保佑批准权的人民政

41、府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。3、物业抵押法律特征的表现是什么？（1）物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于债权的从权利。（2）物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业所有人占有、使用。（3）物业抵押合同生效后，即具有对抗第三方的效力，物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权。未经抵押

42、权人同意，物业所有权人不得将已设定抵押部分另行再设抵押。同时，抵押人在抵押的物业上再设定的其他权利不能对抗已设定的抵押权。（4）物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期不得清偿时，房地产抵押权人，能以其交换价值优先受偿。三、论述题1、结合实际谈谈私有房屋承租人与共有人的权利及优先权的区别。（一）在租赁期限内，由于房屋租赁关系的存在，承租人享有以下权利：（1）继续承租权在租赁期间内，房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按照原租赁合同的规定承租房屋，新的房屋所有权人，应当遵守原租赁合同的规定，不不得改变租赁期限，不的提高租金。（2）优先购买权，出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人，

43、在同等条件先，承租人有优先购买权，（二）共有人的权利（1）否决权在出卖共有房屋时，若其中某个或某几个共有人擅自出卖房屋，一般情况下，其他共有人具有否决权，认定买卖行为无效。（2）优先购买权共有房屋出卖时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。（三）承租人和共有人的优先权区别在出售房屋时，承租人合共又人都具有优先权，但共有人的优先权是基于物权而产生的，而承租人的优先权是基于债权而产生的。依据民法基本原理，物权优先与债权，因此，共有人的优先权优先于承租人的优先权。在承租人和共有人都要求购买同一房屋时，同等条件下共有人有优先购买权。2、结合你了解的情况，谈谈通常装饰装修行为会涉及哪些民事责任。（1）如

44、果装修行为人是房屋的承租人，那么其装修应当得到出租人的同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同，并追究承租人的违约或侵权责任。（2）如果装修行为人是房屋的部分产权人，那么装修行为应当尊重其他部分产权人的权利。（3）如果装修行为人是整栋楼房的局部房屋所有人，那么装修不得妨碍他人对房屋行使权利，不的改变房屋的整体结构或者危及房屋的安全性能，否则其他所有人有权请求停止侵害，排除妨害，消除危险，恢复原貌，并有权要求赔偿损失。3、结合所住小区的实际情况，谈谈物业管理企业如何做好小区的车辆管理工作。（1）在物业服务合同中明确约定，停车场车辆停放究竟属于什么性质。或者根据物业管理条例第44条的规定，与需要提供停

45、车服务的业主单独签订停车管理服务协议，就停车服务项目性质、费用进行约定。（2）我国公司法第11条规定：公司的经营范围由公司的章程决定，并依法登记。公司应在登记的范围内从事经营活动。物业服务企业经营停车场，收取车主一定费用，这种经营活动的法律性质，在公司经营范围中应当作出明确规定。（3）根据机动车停放收费管理办法第12条规定：机动车停放服务收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌，标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准等。因此物业服务企业应该明示服务的性质，以使车主根据停车场明示的服务内容决定是否接受这种服务，同时也清楚接受服务时自己应急的义务。案例徐先生花

46、费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？分析1. 业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。2. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与

47、业主的法律关系。3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。4. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。5. 物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。结

48、论业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会（下称“管委会”）之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运

49、行所必须的费用，（见北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求

50、其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务，只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理公司的监督，又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知第三项“管委会的职责”、北京市居住小区物业管理办法第十七条的相关规定。）由此可见，

51、业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。（摘自大中华物业管理网）案一：2001年5月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处7楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失46000元。针对刘某的起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档案馆的气象公证，证明事发时，该区域最大风力达到8级以上，事件的发生是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不可避免的“天灾”。

52、鉴于此，医院只同意对被砸坏的奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。法院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某的损失，医院负有不可推卸的责任，理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某修车费、保全证和公证费总计44000元。关于阳台外墙面使用权据反映：西市有八家二楼住户，其阳台被一楼住户（门面房）的广告牌遮盖，以至于二楼住房的空调无法安装。他们找到开发商，开发商说当初合同中明确约定“外墙面使用权属于出卖人”，再者直接侵犯其阳台外墙面使用权的是一楼住户而非开发商，故不予理睬。同时他们还不明白，物业公司是否有权干涉住宅楼外墙面使用权？张先金律师点评：一、关于阳台外

53、墙面使用权根据合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则的规定：公用墙体按其水平投影面积的一半计入单元（套）内墙体面积：非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。而阳台根据该细则规定：1.未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积：2.封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积，故属非公用墙体，而属其所在单元（套）用户。因此一楼住户的广告牌不可延伸至二楼的阳台，否则就侵犯了二楼的墙面使用权。二、有关购房者与开发商约定的墙面使用权问题外墙（含山墙）属公用墙体，其水平投影的一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家计委等七部査联仑发布迪关于整顿和规范

54、房地广讳场税序的主惜20U2I23亦E通知中明确规定：已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、售。合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则也规定，凡已计入公用面积的不得另行出售或出租。所以购房者即使与开发商在合同中约定了“外墙面使用权属于出卖人”，开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。再者外墙面属于本幢楼全体业主共同共有，根据我国民法通则和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）的有关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般应认定其处分行为无效。故而开发商只有与整幢楼每一户都约定“外墙

55、面使用权属于出卖人”，否则为无效约定，该条款无效。综上可知，假如一幢楼的绝大部分业主都在合同中约定“外墙面使用权属于出卖人”，但只要有一户没签订这一条款，则其他各户的约定都为无效约定。即使全体业主都同意这一条款，开发商也不得将外墙面使用权擅自出租、出售。三、关于物业公司的权利某一住宅区交付使用后，入住率达50%以上时，市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会应按有关规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。物业管理企业的权利和义务由业主委员会和其在委托管理合同中约定。所以物业公司是否有权干涉住宅区的墙面

56、使用权，要看委托管理合同的约定案例九：独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司的一套绿鑫花园小区住宅，入住二年后的某日晚间在室内被抢劫犯杀害，其父母以建翔房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉，请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失和退房费，共计125万元。法院查明事实如下：建翔房地产公司与吴某签定的购房合同载明“吴某每月交的物业管理费中包括保安费5元，建翔房地产开发公司提供优质的保安服务，对小区施行封闭式管理，非小区人员实行进门登记，保安24小时昼夜巡逻值班，对可疑人员进行查问核实”。案发时是邻居听到呼救后找来保安，但案犯已逃，尚未侦破。经查证，小区实行了保安巡逻，但时有时无，没有坚持24小时昼夜巡逻值班，因小区一侧的二期工程未完，入住区域没有封闭。回答要点：1、建翔房地产开发公司对吴某致死是否负有责任？负有什么责任？根据是什么？2、吴某父母的诉讼请示是否合理，理由是什么？建翔房地产开发公司应否承担赔偿义务？说明处理此案的原则。3、建翔房地产开发公司对保安管理应及时采取哪些措施？答案：1、建翔房地产开发公司对吴某致死负有一定的工作过失责任，性质为管理措施不利、违约，但吴某案之直接责任人为杀人犯。2、吴某父母的诉讼请求有合理成分，建翔房地产开发公司