2020——收藏资料26日中山万科·朗润园2011四季度及整合推广思路

1、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/寻找那根扎进市场的针寻找那根扎进市场的针中山万科中山万科朗润园朗润园2011四季度及四季度及2012年整合推广思路年整合推广思路提案

2、：策达广告事业三组提案：策达广告事业三组日期：日期：2011.10.2620122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Party1: Party1: 转变转变20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/卖方市场向买方市场转变卖方市场向买方市场转变冲动型感性购买向比较型理性购买转变冲动型感性购买向比较型理性购买转变前期客户积累及铺垫向销售目标完成的工作任务转变前期客户积累及铺垫

3、向销售目标完成的工作任务转变20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/纵观中山楼市纵观中山楼市近期现状，近期现状，房价一直呈节节攀升的态势，这直接打房价一直呈节节攀升的态势，这直接打击了客户的购买欲望。而各大地产商又不断的推出击了客户的购买欲望。而各大地产商又不断的推出新品，直线增加的新品，直线增加的新货新货扎堆上市，造成市场竞争加剧扎堆上市，造成市场竞争加剧20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商

4、域网：房地产商域网：http:/目前市场已出现困局目前市场已出现困局需要制订市场突围的有效刺激办法需要制订市场突围的有效刺激办法20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1、客群分析、客群分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/按业主从事行业划分按业主从事行业划分政府部门企事业单位个体户、私企其他总计数量296313923254比例11%25%55%9%100%从

5、我项目已成交的客户的职业来分析，总体来看，客群中一半以上是个体从我项目已成交的客户的职业来分析，总体来看，客群中一半以上是个体户及私企业主，其余以政府部门、事业单位的客户居多。因而，我们的目户及私企业主，其余以政府部门、事业单位的客户居多。因而，我们的目标也已锁定。标也已锁定。且看且思且看且思120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/业主工作区域分布情况业主工作区域分布情况且看且思且看且思2工作 区域东区南区西区石岐区五桂山火炬区小榄 古镇广珠深港澳 其他总计数量11910123

6、75126713231254比例47% 4%5%15%2%5%2%3%5%1%12% 100%由表可知，本案业主绝大部分都来自东区，其次是来自石岐区及其他，我们后期由表可知，本案业主绝大部分都来自东区，其次是来自石岐区及其他，我们后期的广告可以东区、石岐区等等比例打出来。的广告可以东区、石岐区等等比例打出来。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客群共性及需求客群共性及需求共共 性：一片天、有担当、责任感性：一片天、有担当、责任感需需 求：对家庭的承诺、实现家庭高品质生活的追求

7、、让家人求：对家庭的承诺、实现家庭高品质生活的追求、让家人 过上高人一等生活的满足、对自己成就的肯定过上高人一等生活的满足、对自己成就的肯定购买心理：证明自己确实能胜人一筹，能给自己的家庭高人购买心理：证明自己确实能胜人一筹，能给自己的家庭高人 一等的生活一等的生活20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2、价格对比、价格对比20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/

8、且看且思且看且思3 3雅居乐熹玥作为雅居乐熹玥作为“奢奢”字牌，价高一等，因而在价格上无与争峰。我们字牌，价高一等，因而在价格上无与争峰。我们的价格稍落一畴，相对来说是一个优势。的价格稍落一畴，相对来说是一个优势。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们的价格：我们的价格：均价均价9500元元/带带2500元元/精装精装带带3500元元/ U6？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房

9、地产商域网：http:/摆摆在眼前的问题在眼前的问题其实还用想么？其实还用想么？U6U635003500元元/ /，很显然均价已然过，很显然均价已然过万万了！了！ 与雅居乐与雅居乐熹玥相较，我们，追上了熹玥相较，我们，追上了20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/且看且思且看且思4竞品楼盘竞争户型9月累计签约量（洋房）最近一周签约均价累计最近4周签约总额（约）远洋城世界观113-142三房168四房71套9月均价7275元/1-9月月均1.83亿元帝璟东方名御145三房160四房

10、4套8470元/486万元雅居乐熹玥124三房；138三房；146三房1套10500元/160万元中山奥园116三房138三房113套5631元/7445万元雅湖半岛130三房140复式三房295套7207元/2.89亿元富逸臻园2期138三房160-170四房34套9301元/4716万元各盘各盘9月情况一览月情况一览20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/上述楼盘中，从项目的分布、均价及上述楼盘中，从项目的分布、均价及9 9月份销量等来看，与我们比月份销量等来看，与我们比邻的

11、邻的雅居乐雅居乐熹玥熹玥对我们的威胁在下降，最大的真正的威胁来自于对我们的威胁在下降，最大的真正的威胁来自于远洋城远洋城！Why is Why is 远远洋城洋城 ? ?20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/远洋城：建设用地千余亩，建筑面积远洋城：建设用地千余亩，建筑面积150万平方米，万平方米，总总10000户户 这是一个宠大的长期与其他楼盘存在激烈竞争、这是一个宠大的长期与其他楼盘存在激烈竞争、 并影响楼市行情的的项目。并影响楼市行情的的项目。 虽其开盘时间早，但对中山楼市

12、影响依然强劲，虽其开盘时间早，但对中山楼市影响依然强劲， 也对我项目的影响很大，也对我项目的影响很大， 究其究其原因，原因，到底是什么？到底是什么？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/说穿了还是两个字说穿了还是两个字 价格价格作为一个大盘，长期的低价营销策略，作为一个大盘，长期的低价营销策略，对任何一个竞争对手来说，对任何一个竞争对手来说，都是头疼的都是头疼的20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房

13、地产商域网：房地产商域网：http:/对于卖家来说，低价格是永远不变的优势，而买对于卖家来说，低价格是永远不变的优势，而买家永远是希望尽量的少花钱买更多更好的东西。家永远是希望尽量的少花钱买更多更好的东西。所以所以7275元元/9500元元/ 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 那那么么，在，在户户型面型面积积相近，但价格却相近，但价格却相差甚大的情相差甚大的情况况下，我下，我们们的的优势优势在在哪哪里呢？里呢？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上

14、市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/与远洋城对比，我们的优势具有唯一性，与远洋城对比，我们的优势具有唯一性，即即品牌、地段品牌、地段与与U620122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/除此之外还有我们的建筑风格、园林、配套除此之外还有我们的建筑风格、园林、配套20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们能给客户的

15、是：我们能给客户的是： 尊贵的身份，中心城的生活，自我价值。尊贵的身份，中心城的生活，自我价值。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/Party2: Party2: 我们的策略分析我们的策略分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们我们需要有一个刺激市场的导火索，需要有一个刺激市场的导火索，引起引起目标客户共鸣目标客户共鸣。还是先从我们的核心定位来看吧还是先

16、从我们的核心定位来看吧20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/不论不论远洋城有多大，雅居乐嘉玥有远洋城有多大，雅居乐嘉玥有多奢，时代白朗峰有多贵，豪逸御多奢，时代白朗峰有多贵，豪逸御华庭有多豪，华庭有多豪，我们的概念是我们的概念是尊尊20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/但我们的问题首先是，长久以来有没有以但我们的问题首先是，长久以来有没有以“尊尊”自居？自居？2

17、0122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/何谓尊？何谓尊？以传承的理念为尊，以传承的理念为尊，以贵族的血统为尊，以贵族的血统为尊，以中心城的地位为以中心城的地位为尊，以高贵的生活尊，以高贵的生活为尊，以做城市中为尊，以做城市中心的主人为尊。心的主人为尊。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/万科万科朗润园本就应以朗润园本就应以“尊尊” 自居自居。20122012房地产

18、营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/做城市中心的主人做城市中心的主人尊贵的生活尊贵的生活身份的象征身份的象征万科万科朗润园朗润园东区核心东区核心U620122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/地段作为永不过时的卖点，一个楼盘只要处于好位置，地段作为永不过时的卖点，一个楼盘只要处于好位置，任何时候都应该打出来。因此，任何时候都应该打出来。因此， 东区核心东区核心，作为我项目自始以来的主要利

19、益卖点，作为我项目自始以来的主要利益卖点，应该一如既往的拿出来应该一如既往的拿出来卖卖！老调重弹，老调重弹，先看地段先看地段 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/盛装出镜盛装出镜，再看精装再看精装全新全新U6U6家居解决方案家居解决方案精装修精装修项目的第二大卖点，全新精装理念，全方位家居解决方案，项目的第二大卖点，全新精装理念，全方位家居解决方案，居家之道，居家之道，没理由不卖！没理由不卖！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系

20、联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/既然有此二大卖点，又如何去挑战对手呢？既然有此二大卖点，又如何去挑战对手呢？我我们们的策略是的策略是20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/结合本案尊贵性、地段唯一性和高品质结合本案尊贵性、地段唯一性和高品质生活的特点，以客群的生活的特点，以客群的核心诉求核心诉求为出发为出发点，传播点，传播家庭升级家庭升级概念。概念。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ

21、：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/什么是客户核心诉求？什么是客户核心诉求？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二，该产品能给客户带来什么？应该是能提高他的生第二，该产品能给客户带来什么？应该是能提高他的生活质量，体现其在家庭中责任感、地位及自己的虚荣心。活质量，体现其在家庭中责任感、地位及自己的虚荣心。满足了这个要求，就能产生购买心理。满足了这个要求，就能产生购买心理。第一，表现在客户的感受心理。只有得到客户认同的产第一，表现在客户的感受心理。

22、只有得到客户认同的产品，才能让客户产生兴趣并最终引起共鸣。品，才能让客户产生兴趣并最终引起共鸣。最后，表现为实惠需求。当客户看中某产品，而由于价格最后，表现为实惠需求。当客户看中某产品，而由于价格太高时，或超出了承受范围，或就是因为没有实惠而放弃。太高时，或超出了承受范围，或就是因为没有实惠而放弃。因此，我们首先要给客户看得见的实惠来满足其的利益心因此，我们首先要给客户看得见的实惠来满足其的利益心理，满足了这点就让其产生了购买欲望。理，满足了这点就让其产生了购买欲望。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网

23、：房地产商域网：http:/简言之，客户的核心诉求就是：简言之，客户的核心诉求就是： 出让最少的价值，收获最好的利益出让最少的价值，收获最好的利益。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/那么，什么是那么，什么是 家庭升级概念？家庭升级概念？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/升级用我们观念来理解就是升级用我们观念来理解就是升级即优惠升级即优惠20122012房

24、地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/“家庭升级家庭升级” 一个全新概念，相较之前的推广语，它的突出特点是一个全新概念，相较之前的推广语，它的突出特点是 实在和实用性，它是指通过一系列的升级计划，比如实在和实用性，它是指通过一系列的升级计划，比如 精装升级、物管升级等，从客户看得见的实惠角度出精装升级、物管升级等，从客户看得见的实惠角度出 发，打出亲情牌，以感性的策略来达到实现销售的目发，打出亲情牌，以感性的策略来达到实现销售的目 的。的。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震

25、撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/如何优惠？如何优惠？我们的考虑是我们的考虑是20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/对于个体及私营业主、公务员、事业单位等有经济能力的客户来说，对于个体及私营业主、公务员、事业单位等有经济能力的客户来说，他们要的只是：他们要的只是：一种身份地位，一种身份地位，一种更高贵的生活，一种更高贵的生活，一种为家人更多的责任感和奉献。一种为家人更多的责任感和奉献。20122012房地产营销

26、策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/10月及以后的营销，至春节前的节点，我们转变一种策略，从突出本月及以后的营销，至春节前的节点，我们转变一种策略，从突出本案的案的尊贵感尊贵感出发，以出发，以家家的概念打的概念打亲情亲情牌，以客户对家的牌，以客户对家的责任感责任感为说服为说服点，让家人有更尊贵的更好的点，让家人有更尊贵的更好的生活生活品质来吸引目标客户，从而由主要品质来吸引目标客户，从而由主要客群向更广的客群延伸。客群向更广的客群延伸。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！

27、震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/尊尊家家亲情亲情责任责任生活生活朗润园朗润园20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们有什么样的升级优惠？我们有什么样的升级优惠？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/前面提到，价格是永恒不变的优势，前面提到，价格是永恒不变的优势，我们要体现的主要优势是用我们要体现的主要优

28、势是用U6的替代之前的精装修，的替代之前的精装修，让客户知道更具实惠的价格，即在价格不变的前提让客户知道更具实惠的价格，即在价格不变的前提下下送送U6.或在物管方面，在物管升级的前提下，可以提出或在物管方面，在物管升级的前提下，可以提出免除免除新客户一年的物业管理费用的策略等。新客户一年的物业管理费用的策略等。万科老客户万科老客户享受一定的折扣享受一定的折扣，实现轻松换房升级。，实现轻松换房升级。老业主推荐新业主，老业主推荐新业主，新业主享受一定的折扣新业主享受一定的折扣，老业主能享受老业主能享受减免一定时段物业管理费减免一定时段物业管理费优惠。优惠。三人成团，即三人就可三人成团，即三人就可共

29、同享受团购优惠共同享受团购优惠，做到轻松，做到轻松家庭升级家庭升级20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/此此家庭升级家庭升级策略，既为消化现有库存产品，又可为后期新策略，既为消化现有库存产品，又可为后期新推产品预热，因而起到连贯作用，这个作用体现在春节这推产品预热，因而起到连贯作用，这个作用体现在春节这个节点。个节点。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/10月至春节前以月至春节前以“家庭升级