世邦魏理仕武汉人信·武胜路项目业态定位调整及主题细化

1、人信人信武胜路项目武胜路项目业态定位调整及主题细化业态定位调整及主题细化2011年3月CB Richard Ellis | Page 2CB Richard Ellis | Page 3案例一：日本横滨案例一：日本横滨MM21CB Richard Ellis | Page 4横滨横滨MM21u横滨MM21的名称取自于日语“21世纪未来的港口之城”的含义，主体为“海”与“港”。u该项目位于横滨市市中心的横滨港附近，是在港区实现整体功能搬迁后，遗留区域被发展成为一个综合性功能新城区的知名案例。u目前，MM21已经成为了横滨城区的重要组成部分，其地标建筑“横滨Landmark Tower”和“Cos

2、mo Clock 21”成为了横滨的标志之一。横滨市中心日本横滨日本横滨MM21CB Richard Ellis | Page 5整体规模整体规模至至2010年发展计划年发展计划l项目总人口：项目总人口：工作人口：190,000居住人口：10,000l土地用途：合计土地用途：合计186公顷公顷建筑物 87公顷道路和铁路42公顷绿化和公园 46公顷港口设施11公顷u项目由MM21开发公司整体规划，但具体分割并交由不同的开发商进行开发。uMM21共分为两个区域：左边的Central区域高楼林立，主要为商务用地，而右边的Shinko区域则建筑密度偏低，以休闲商业和景观活动为主。日本横滨日本横滨MM2

3、1CB Richard Ellis | Page 6文化设施分布文化设施分布u MM21是一个集中未来商务、文化和休闲的综合体。u 其实现了文化设施将公益性与商业化娱乐休闲综合；形成了独特的文化氛围；u 从功能布局上可作为本项目文化主题的参考。横滨美术馆横滨美术馆 6000件现代主义藏品，其中包括毕加索的作品； 拥有80000册美术书籍，580部相关电影；横滨未来音乐厅横滨未来音乐厅 仅演奏古典音乐； 大厅可容纳2020人； 内部拥有日本最大的管风琴；与皇后广场的购物中心相结合；日本横滨日本横滨MM21CB Richard Ellis | Page 7实现将文化旅游和实现将文化旅游和Life

4、StyleLife Style商业结合商业结合横滨横滨“红砖仓库红砖仓库”历史历史该仓库的1号馆和2号馆最早分别建于明治时期的1907年和1911年，是日本近代工业的标志之一。随着横滨港的日益兴盛，该仓库逐渐成为了重要的物流场所，但随着城市的发展，1989年停止使用。而2002年，经过长时间的改造，该仓库焕然一新。如图，围绕着两幢保护建筑，设置了“红砖仓库公园”和广场。红砖仓库红砖仓库红砖仓库公园紧邻海边，大面积草坪和宽阔海景提供给游客异常美妙的观感；广场广场不仅作为景观使用，广场还根据季节不同，定期举办各类活动，商业宣传、如春天的花展而冬天则作为溜冰场。日本横滨日本横滨MM21CB Rich

5、ard Ellis | Page 8日本横滨日本横滨MM21CB Richard Ellis | Page 9横滨横滨“红砖仓库红砖仓库”1 1号馆号馆1号馆历史悠久，面积较小，被隔成三层，主要用于文化设施、游览观光。1 1层层 商铺商铺1楼商铺部分包括了12家店，其中有一些横滨的传统老店，游客可以在这里买到横滨的土特产。特色店铺：特色店铺：横滨硝子除了卖“横滨天空的颜色”的玻璃工艺品，还开设玻璃吹制课堂；一对玻璃杯的价格在3,0005,000日元不等；2 2层层 SPACESPACE该区域为展示空间，分为A、B、C三间，各约200平方米，层高约2.4米。用于画展、各类作品展、文化展和创意文化

6、商业性质的展览。“传统横滨丝巾”该店有140年的历史，从横滨开港起就在这里卖传统的日本丝巾；根据图案、大小不同，从8008,000日元不等；3 3层层 HallHall（小型舞台）（小型舞台）共300个座椅，约400平方米，层高5.1米，音响设施完备。可用于小型舞台剧，报告会等。日本横滨日本横滨MM21CB Richard Ellis | Page 10横滨横滨“红砖仓库红砖仓库”2 2号馆号馆2号馆面积较大，全部为分割经营的商业。1 1层层 休闲商业休闲商业餐饮、化妆、服饰代表店铺CA4LA（帽子专卖）2 2层层 创意商店创意商店家具、工艺品、特色服饰代表店铺：19号Unico（家具）3 3

7、层层 休闲餐饮休闲餐饮餐饮为主代表店铺：38号The bund Queen上海（上海菜馆）日本横滨日本横滨MM21CB Richard Ellis | Page 11横滨横滨MM21案例启示案例启示u地域特征与主题紧密结合地域特征与主题紧密结合横滨作为日本最早开埠的商港之一，在开发MM21时，将海港文化与商业主题紧密结合，从而营造了富有横滨特色的商业业态组合；u文化功能于商业娱乐设施相结合文化功能于商业娱乐设施相结合MM21在市政公共设施的博物馆、美术馆、音乐馆等附近设置太空中心和商业中心等，从而将游客的消费线路组合，整合完善的消费线路；日本横滨日本横滨MM21CB Richard Ellis

8、 | Page 12案例二：英国案例二：英国 Trafford CentreCB Richard Ellis | Page 13Overview 概览概览 地理位置地理位置: 紧邻地铁M60号线 距离曼切斯特市中心西南5英里. 交通状况交通状况- 巴士 曼切斯特市中心 当地设有巴士站 占地面积占地面积: 150 公顷 可租面积可租面积: 两层楼面共167,301 平方米- 商铺面积: 137,347 平方米- 娱乐和餐饮面积: 29,954 平方米 占总租赁面积 的18% 商铺数量商铺数量: 230家,包括三家连锁百货商场, 60个餐厅/咖啡厅/酒吧 停车位停车位: 10,630 (免费停车)

9、 平均15.7平方米的零售面积拥有1个停车位 购物中心开幕购物中心开幕: 1998年9月 / 2008年三月扩张了18,581 平方米 开发商开发商: Peel Holdings曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 14曼彻斯特曼彻斯特 Trafford Centre超大型购物中心超大型购物中心与本项目的相近之处：城市地位及辐射力，地理位置与本项目的相近之处：城市地位及辐射力，地理位置因地制宜的措施因地制宜的措施 建立充分体验性的商业中心建立充分体验性的商业中心使用独特、令人愉悦的建筑细节设计，使整个项目具有观光特色；娱乐性商业设施及餐

10、饮极大带动人气；曼彻斯特曼彻斯特就繁华程度而言曼彻斯特是英国除伦敦外的第二大商业城市；地处内陆，水运发达（曼彻斯特运河），是英国近代工业革命的起源地，逐渐向商业金融转型；Trafford Centre 项目离市中心约5英里（8公里）；武汉武汉全国第五大商业城市，仅列于上海、北京、天津、深圳，消费品零售额整个武汉城市圈占湖北的60%以上；中国近代工商业的发源地之一；2006年GDP超3000亿元的两个内陆城市之一；曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 15Trafford Centre Retail Layout 特拉福德购物中心商铺布局

11、特拉福德购物中心商铺布局连锁 John Lewis (20,438 平方米)Debenhams (12,152 平方米)Selfridges (19,481 平方米)小型连锁 Boots (5,102 平方米Bhs (5,659 平方米)Marks & Spencer (4,274 平方米) 占总租赁面积占总租赁面积40.1%商铺 -专卖店: 224餐厅/咖啡: 60主力店主力店美食区美食区购物中心 2层 (每层布局雷同)主力店主力店主力店主力店曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 16商战无序，策划先行商战无序，策划先行201

12、32013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！CB Richard Ellis | Page 17Shopping Halls 购物大厅购

13、物大厅两个主题商店区，从商场一头到另一头不同的设计风格和租户组合 Regent Crescent- 租户组合: 时尚/生活品零售,例如, French Connection, Mango, Monsoon Thames Walk- 租户组合: 熟悉的主流品牌零售商, 例如, Marks & Spencer, WH Smith, JJB Sports 使用灯光使用灯光,壁画壁画,喷泉烘托出每个地方的主题喷泉烘托出每个地方的主题 具有强烈的视觉娱乐性和独特的位置具有强烈的视觉娱乐性和独特的位置Thames WalkWater CircusVillageRose Gallery曼彻斯特曼彻斯

14、特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 18Retail Expansion (Barton Square) 零售扩张零售扩张/巴顿巴顿广场广场Overview 概况概况 总租赁面积总租赁面积: 18,581 平方米 租户组合租户组合: 品牌商品,家纺和家居陈设, 例如. Marks & Spencer Home, Habitat, Next Home 开张日期开张日期: 2008年3月 Design Concept: 两层开放式零售扩展区, 用天桥与原购物中心连接并保持设计风格一致 创新的连接创新的连接 / 使用开放式对的环境扩充购物空间使用

15、开放式对的环境扩充购物空间 第一阶段的购物中心起到杠杆作用开辟了新的零第一阶段的购物中心起到杠杆作用开辟了新的零售市场售市场Water CircusVillageRose Gallery曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 19Food Court 美食广场美食广场Overview 概览概览 餐厅数餐厅数: 36家 各种餐厅/美食角和快餐混合 座位座位: 1,600 欧洲最大的美食广场 地理位置地理位置: 位于两个购物中心正中的广场位于两个购物中心正中的广场 连接到娱乐区 深夜后，在其他商店已经关门的情况下容易进入餐饮/娱乐区 娱乐娱乐

16、: 美食中心围绕一个带有大显示屏的舞台 提供定期的活动,例如. 时装秀,日夜不间断的音乐 为购物中心带来娱乐和市场机会.Thames WalkWater CircusVillageRose Gallery曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 20Food Court (Cont.) 美食中心美食中心(内部内部)四种主题的就餐区四种主题的就餐区 The Orient 东方东方- 具备综合性快餐的美食中心- 具有远洋邮轮风格的美食中心表现了世界各地的不同建筑风格, 例如. 摩洛哥, 埃及; - 随着时间改变的天花 白天是蓝天 晚上是2000

17、颗星星的夜空- 美食中心的座位围绕着舞台 Chinatown 唐人街唐人街 沿着中国风格的走廊是中档的餐厅和咖啡吧 New Orleans French Quarter Grand Hall Gourmet restaurants 在主要通道的边上,具有意大利风格 强烈的风格将游客运送到一个令人兴奋和从未见过强烈的风格将游客运送到一个令人兴奋和从未见过的地方的地方 娱乐性的就餐娱乐性的就餐Thames WalkWater CircusVillageRose GalleryGrand Hall New Orleans French Quarter 曼彻斯特曼彻斯特 Trafford Center

18、CB Richard Ellis | Page 21Food Court (Cont.) 美食中心美食中心(内部内部)Thames WalkWater CircusVillageRose GalleryThe OrientThe Orient 东方东方Chinatown 唐人街唐人街曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 22Entertainment (Key Attractions) 娱乐娱乐/主要吸引元素主要吸引元素 电影院电影院: 20个放映厅 英国最繁忙的电影院 每周平均接待28,500人次 保龄球保龄球: 18条球道 电玩街电

19、玩街 探险世界探险世界 / 激光探险激光探险 紧邻美食中心和主要通道紧邻美食中心和主要通道, 混合型娱乐场所混合型娱乐场所 营业致营业致午夜甚至更晚午夜甚至更晚Thames WalkWater CircusVillageRose GalleryAdventure World Video Game Arcade Bowling Alley 曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 23Design Concept/Features 设计理念设计理念/特点特点 优质的现代化设计 经典和时尚的零售空间 开放式大堂的两层建筑 上下楼层位置清晰 玻璃

20、圆顶天花 允许自然光进入并且提供了开放式对的环境 拱形结构的建筑 经典的和令人感兴趣的风格 强调优质完备的设计细节 使用绿色植物, 壁画, 喷泉, 例如. 增加特点和兴奋度 停车场均匀的分布在购物中心周围/ 两层楼的停车库围绕着商户周围 确保进入购物中心的客流均匀分布 将租赁贯穿整个商场 楼梯和公共区域的使用 提供露天的咖啡和餐厅茶座 最大限度的利用空间 高天花 (楼板到楼板的距离是8米) 为在跃层的商户提供空间 (i) 最大限度利用可租赁空间 (ii) 有吸引力的客户零售空间 曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 24Design C

21、oncept/Features设计理念设计理念/特点特点曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 25Neighboring Area Development / Future Planning临近地区的发展临近地区的发展/更多的规划更多的规划 娱乐设施娱乐设施: 随着特拉福德购物中心的完善, 其他的发展商在附近建设了附加的娱乐设施,包括:- 足球 Dome: 18 football pitches/健身/室内游泳池- 高尔夫球场- 室内滑雪坡 (23,225 平方米) 建造在特拉福德购物中心的成功的休闲地标建造在特拉福德购物中心的成功的休

22、闲地标 更多的发展更多的发展: 开发商目前寻找更多得到许可的发展, 在特拉福德附近增加综合性的商业空间和土地资源曼彻斯特曼彻斯特 Trafford CenterCB Richard Ellis | Page 26CB Richard Ellis | Page 27文化，其实是一种生活方式。文化，其实是一种生活方式。那么我们要做的，是如何去吸引崇尚这种生活方那么我们要做的，是如何去吸引崇尚这种生活方式的人；如何去引导这种生活方式。式的人；如何去引导这种生活方式。CB Richard Ellis | Page 28主题提炼主题提炼q文化主题的延展文化主题的延展建筑文化建筑文化建筑设计建筑设计建筑细

23、节建筑细节主题文化主题文化儿童梦想家儿童梦想家美食集中营美食集中营影视影视“星星”秀场秀场体验美生活体验美生活时尚风向标时尚风向标经营文化经营文化利用商家资源举办各种文化活动利用商家资源举办各种文化活动利用项目公共空间承办各类社会活动利用项目公共空间承办各类社会活动生态环保生态环保CB Richard Ellis | Page 29CB Richard Ellis | Page 30商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，

24、再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！CB Richard Ellis | Page 31主题深化体现主题深化体现q儿童梦想家儿童梦想家国际品质的国际品质的婴幼儿启蒙早教、儿童游乐、少儿培训云集婴幼儿启蒙早教、儿童游乐、少儿培训云集，寓教于乐，寓教于乐，成为成为0-12岁的孩子实现梦想的欢乐空间岁的孩

25、子实现梦想的欢乐空间。CB Richard Ellis | Page 32主题深化体现主题深化体现q儿童梦想家儿童梦想家CB Richard Ellis | Page 33主题深化体现主题深化体现q美食集中营美食集中营各国美食云集，停歇片刻便可让你的味蕾游遍世界；特色餐饮荟萃，各国美食云集，停歇片刻便可让你的味蕾游遍世界；特色餐饮荟萃，稍做尝试便可感受美食浓浓底蕴。稍做尝试便可感受美食浓浓底蕴。CB Richard Ellis | Page 34主题深化体现主题深化体现q美食集中营美食集中营CB Richard Ellis | Page 35主题深化体现主题深化体现q影视影视“星星”秀场秀场最

26、前沿的影视资讯，最有冲击力的视觉效果，多元化的娱乐配套设施，最前沿的影视资讯，最有冲击力的视觉效果，多元化的娱乐配套设施，打造超越艺术的感动。打造超越艺术的感动。CB Richard Ellis | Page 36主题深化体现主题深化体现q影视影视“星星”秀场秀场CB Richard Ellis | Page 37主题深化体现主题深化体现q体验美生活体验美生活新华书店延伸老硚口的文化内涵；数码新华书店延伸老硚口的文化内涵；数码3C、创意家居体验馆，品位新、创意家居体验馆，品位新时代的生活方式；精品超市，浓缩现代人的精致生活。时代的生活方式；精品超市，浓缩现代人的精致生活。CB Richard

27、Ellis | Page 38主题深化体现主题深化体现q体验美生活体验美生活CB Richard Ellis | Page 39主题深化体现主题深化体现q时尚风向标时尚风向标集时尚、潮流于一身，以经典时尚集时尚、潮流于一身，以经典时尚、快速时尚快速时尚和个性时尚和个性时尚的融合，的融合，形成强大的吸引力，成为时尚的风向标。形成强大的吸引力，成为时尚的风向标。CB Richard Ellis | Page 40主题深化体现主题深化体现q时尚风向标时尚风向标CB Richard Ellis | Page 41CB Richard Ellis | Page 42B1 F1 F2F3F4F5F6时尚潮

28、流馆时尚潮流馆青春少淑馆青春少淑馆精致生活馆精致生活馆家庭体验馆家庭体验馆儿童娱乐馆儿童娱乐馆饕餮飨宴馆饕餮飨宴馆影音欢畅馆影音欢畅馆楼层主题定义楼层主题定义CB Richard Ellis | Page 43干洗、冲印干洗、冲印休闲食品休闲食品特色小吃特色小吃B1F1F2F3药房药房保健品保健品品牌旗舰店品牌旗舰店咖啡快餐咖啡快餐精品超市精品超市运动运动/户外休闲户外休闲个人护理专业店个人护理专业店咖啡咖啡/快餐快餐珠宝手表珠宝手表时尚品牌店时尚品牌店品牌旗舰店品牌旗舰店影院影院餐饮餐饮服装配饰服装配饰购物中心楼层业态布局购物中心楼层业态布局新华书店新华书店数码体验店数码体验店家居饰品体验馆

29、家居饰品体验馆F4儿童娱乐儿童娱乐教育培训教育培训美容美容SPAF5F6KTV童装玩具童装玩具美食城美食城主题餐饮主题餐饮餐饮餐饮银行银行ATM新华书店新华书店青春女装品牌店青春女装品牌店CB Richard Ellis | Page 44商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正

30、版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！CB Richard Ellis | Page 45商业街业态布局商业街业态布局6F3F4F3F3F3F3F3F32F32F32F32F32F32F32F33F33F38F2F2F1F2F家居体验馆家居体验馆家居体验馆家居体验馆银行银行家居体验馆家居体验馆3FCB Richard Ellis | Page 46商业街业态布局商业街业态布局6F3F4F3F3F3F3F3F32F32F32F32F32F32F3

31、2F33F33F38F2F2F烟酒烟酒专卖专卖1F2F奶茶奶茶饮品饮品餐饮餐饮美容美容美发美发蛋糕房蛋糕房便利店便利店银行银行缴费厅缴费厅休闲茶社休闲茶社3F4F餐饮餐饮足浴保健足浴保健时尚旅社时尚旅社CB Richard Ellis | Page 47商业街业态布局商业街业态布局6F3F4F3F3F3F3F3F32F32F32F32F32F32F32F33F33F38F2F2F1F2F中西简餐中西简餐快餐快餐服装服装零售零售运动运动休闲休闲母婴母婴专卖专卖家居家居床品床品饰品饰品保健品保健品CB Richard Ellis | Page 48CB Richard Ellis | Page 4

32、9l商业外立面参考商业外立面参考建筑设计建议建筑设计建议CB Richard Ellis | Page 50建筑设计建议建筑设计建议l内部装修参考内部装修参考CB Richard Ellis | Page 51建筑设计建议建筑设计建议l建筑小品参考建筑小品参考CB Richard Ellis | Page 52l环保生态概念参考环保生态概念参考建筑设计建议建筑设计建议CB Richard Ellis | Page 53CB Richard Ellis | Page 54经营管理建议经营管理建议l 中庭可租用给商家用于新品发布、展示、促销等活动，提高运营管理收入，亦可举办选美、T台走秀、电影首映

33、推广、明星见面会、文物拍卖等社会活动，增强项目人气和社会影响力。l中庭利用建议中庭利用建议CB Richard Ellis | Page 55经营管理建议经营管理建议l文化活动参考文化活动参考CB Richard Ellis | Page 56经营管理建议经营管理建议l营销推广参考营销推广参考CB Richard Ellis | Page 57商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使

34、用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！CB Richard Ellis | Page 58CB Richard Ellis | Page 59目标客户定位目标客户定位n市场现有租户 n和其他城市一样，武汉优质写字楼客户中行业最为集中的为：制造业、社会服务业、贸易业、金融保险业、房地产制造业、社会服务业、贸易业、金融保险业、房地产业、高科技和

35、信息产业业、高科技和信息产业，这些行业都是承租能力较高，同时也注重企业形象的行业 本项目应该着重以这些行业作为未来的主要客户构成；n由于武汉受全球金融危机影响程度不大，且一线城市的市场有所饱和，目前外资现代服务业，正在加速布局内地二三线城市的趋势；未来武汉优质写字楼市场中，外资和外地企业的需求增长将会大大加快，因此，作为地标型写字楼，本项目应该以此类优质客户为主要目标客户。CB Richard Ellis | Page 60n写字楼目标租户金融保险证券业金融保险证券业生产制造加工业、生产制造加工业、批发、零售贸易公司、批发、零售贸易公司、n 现有甲、乙级写字楼租户现有甲、乙级写字楼租户n 世界

36、世界500500强企业强企业n 国内知名企业国内知名企业交通物流、交通物流、专业服务、专业服务、生物医药公司生物医药公司房地产装修装饰、房地产装修装饰、高科技信息产业高科技信息产业目标客户定位目标客户定位CB Richard Ellis | Page 61n写字楼目标购买客户定位目标客户定位目标客户定位三级客户三级客户辅助主力客户辅助主力客户二级客户二级客户核心目标客户核心目标客户有实力的中小投资客户本地的企事业单位自用，有实力的大型投资机构及个人一级客户一级客户核心主力客户核心主力客户银行、保险、证券等金融企业案例借鉴银行：浦发银行大厦、广发银行大厦、兴业银行大厦、深圳发展银行（宏城金都）保

37、险：平安大厦、太平洋保险（瑞通广场）、生命人寿证券：国兴证券（时代广场）、英大证券（闽东国际城）CB Richard Ellis | Page 62CB Richard Ellis | Page 636F3F4F3F3F3F3F3F32F32F32F32F32F32F32F33F33F38F2F2F将购物中心的临内街部分一层抠出一圈街铺（如图中绿色标注部分），与原方案中的商业街相呼应。因考虑购物中心的首层层高应达到6米，故只考虑剥出一层部分面积设置街铺，街铺层高6米，可考虑设置夹层，提高单位面积售价。街铺进深建议在10米左右。q方案调整方案调整方案调整方案调整CB Richard Ellis

38、| Page 64q优劣势分析优劣势分析p优势优势- 增加商业销售面积，回流更多现金；p劣势劣势- 购物中心原本可以朝内街开设多个出口，引导购物中心内部人流往商业街流动，若剥出街铺出售，则必须设墙体间隔，从而对于内部人流导向有一定影响； 破坏购物中心整体性，未来若考虑购物中心部分整体出售，则存在一定影响。方案调整分析方案调整分析CB Richard Ellis | Page 65CB Richard Ellis | Page 66测算要求及假设测算要求及假设 本财务版块仅针对当前方案进行初略静态测算，由于考虑尽量保持物业品质，因此尽量将物业以大宗出售为前提，实际租售模式不受此限制。 测算其中使

39、用假设如下： 规划假设规划假设本次财务测算数据以武汉市国有建设用地使用权挂牌文件P（2010）078号为基准，考虑到拆迁情况的复杂性，其中土地取得费用参考所有还建单位等面积就地还建的情况进行测算，即以土地成交价格（15.68亿元）扣除还建部分回购费用（还建商业19,037平方米25,000元/平方米、住宅93,423平方米7,500元/平方米、写字楼26,699平方米10,000元/平方米），另外，还建30平方米以下住户货币补偿（16,7708,000元/平方米），则取得费用为2.58亿元；写字楼还建面积26699平方米，考虑整体还建一栋公寓或直接从写字楼部分还建，按照10,000元/平方米的

40、价格计入还建部分回购费用；住宅只销售10000平方米，其余全部用于还建；方案以总计容建筑面积340,483平方米进行计算，各业态的体量规模均未通过设计方的各种专业规范测算，仅作方案设计参考；方案所需还建部分以相同造价进行建设；写字楼销售3万平方米，地下商业5000平方米销售使用权，酒店持有；在本次测算中，设置5,000方地下商业面积，不计算车库收入；由于酒店部分持有，因此在此次静态财务测算中，假设酒店年均收入为50,000,000元。 建设期假设建设期假设本次测算方案以三年作为建设期； 财务假设财务假设本次测算方案均以贷款额（所有成本的65%）的三年期贷款利息作为财务费用进行测算；考虑到方案具

41、备一定的市场风险，因此不可预见费均以建安成本8%进行测算； 税费假设税费假设本次比较为静态财务测算，因此不涉及摊销、折旧及所得税等收入的测算。CB Richard Ellis | Page 67价格建议价格建议街铺、写字楼、住宅、公寓出售，购物中心及酒店部分持有。街铺、写字楼、住宅、公寓出售，购物中心及酒店部分持有。p商业街铺部分商业街铺部分平均售价为平均售价为28,000元元/平方米平方米其中：地下一楼：其中：地下一楼：25,000元元/平方米平方米 一楼：外街一楼：外街50,000元元/平方米平方米 内街内街36000元元/平方米平方米 二楼：外街二楼：外街28,000元元/平方米平方米

42、内街内街18,000元元/平方米平方米 三楼：三楼：17,000元元/平方米平方米 四楼：四楼：9,000元元/平方米平方米p写字楼平均售价写字楼平均售价15,000元元/平方米；平方米；p住宅平均售价住宅平均售价15,000元元/平方米；平方米；p公寓平均售价公寓平均售价18,000元元/平方米；平方米；p 购物中心持有部分租金：购物中心持有部分租金： 一楼平均租金一楼平均租金200元元/平方米平方米/月；月； 二楼平均租金二楼平均租金150元元/平方米平方米/月；月； 三楼平均租金三楼平均租金80元元/平方米平方米/月；月； 四楼平均租金四楼平均租金65元元/平方米平方米/月；月； 五楼平

43、均租金五楼平均租金60元元/平方米平方米/月；月； 六楼平均租金六楼平均租金55元元/平方米平方米/月；月； 平均租金约为平均租金约为101元元/平方米平方米/月月.CB Richard Ellis | Page 68静态财务测算静态财务测算按照上述财物测算可得知，在本次测算假设前提下，开发商出售物业完毕后，回收成本的同时，持有利润七千八百万元，此外，持有的商业、酒店尚每年有1.2亿左右的租金收入，车库收入不计算在内。假设一写字楼全部销售，公寓还建CB Richard Ellis | Page 69按照上述财物测算可得知，在本次测算假设前提下，开发商出售物业完毕后，回收成本的同时，持有利润1.

44、5亿元，此外，持有的商业、酒店尚每年有1.2亿左右的租金收入，车库收入不计算在内。假设二公寓全部销售，写字楼还建静态财务测算静态财务测算CB Richard Ellis | Page 70CB Richard Ellis | Page 71项目一：华贸中心项目一：华贸中心项目地址：项目地址：北京长安街国贸桥以东物业类型：物业类型：购物中心、写字楼、酒店、公寓项目简介：项目简介： 由北京国华置业有限公司开发，项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、River walk 水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。它的出现使CBD繁华地段东

45、移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBD商务地标。 推荐理由：推荐理由：非城市核心商圈之地标性项目，各业态的充分融合CB Richard Ellis | Page 72商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！CB Richard Ellis | Page 73项目二：港汇广场项目二：港汇广场项目地址：项目地址：上海徐家汇；距离上海