社区商业的类型及设计要点部分万科案例举例学习教案

1、会计学1社区商业的类型及设计要点社区商业的类型及设计要点(yodin)部分部分万科案例举例万科案例举例第一页，共26页。多点式社区商业（目前应用较少）多点式社区商业（目前应用较少） 特点：散布在社区当中，多存在于特点：散布在社区当中，多存在于20世纪世纪5080年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小 发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面

2、积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证 商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等 适合适合(shh)面积：面积：5平米平米100平米平米 布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地周边布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地周边 适宜范围：规模较小的社区和老社区改造适宜范围：规模较小的社区和老社区改造社区商业的类型及设计要点第2页/共26页第二页，共26页。案例列举（万科紫金苑）青年大街住宅+商业住宅+商业第3页/共26页第

3、三页，共26页。社区底层商业（裙楼临街商铺）社区底层商业（裙楼临街商铺） 特点：特点：“一层皮空间一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺 发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。 商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等）商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等） 适合面积：单铺面积在适合面积：单铺面

4、积在50-200平方米平方米 层高：层高：4.5-5.5米米 门面宽及进深比例：规范：门面宽及进深比例：规范：1:2 不超过：不超过：1:3 商业楼层：商业楼层：2层最为适合或者层高较高的复式商铺层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量总商业体量(t lin)：控制在：控制在15000平方米以内平方米以内 设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置社区商业的类型及设计要点第4页/共26页第四页，共26页。案例列举（万科新里程）文汇街浑南大道8米米挑挑空空商商铺铺绿化带问题1：绿化带对商业网点形象遮挡问题2：8米挑空商铺需自费

5、负责后期楼板建设，2010年楼板建设费用(fi yong)约为600-800元/平米第5页/共26页第五页，共26页。案例列举（万科朗润园）问题(wnt)1：商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响，不利于店招设置；第6页/共26页第六页，共26页。案例列举（万科朗润园）2.8米层高问题(wnt)2：商业网点内部层高2.8米，限制部分商家经营。第7页/共26页第七页，共26页。案例列举（万科朗润园）问题3：商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂，使用高度(god)照成浪费。第8页/共26页第八页，共26页。案例列举（万科金域国际）问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积约80平，商家不便于使用。

6、问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大建议是否可以部分一层或一二层，三层合并(hbng)独立预留通道。一层一、二层单独(dnd)三层第9页/共26页第九页，共26页。社区商业街区社区商业街区 特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为2525万人，部分还辐射到社区外消费人口万人，部分还辐射到社区外消费人口 发展现状及问题发展现状及问题(wnt)(wnt)：无定位，无统一规划：无定位，无统一规划 商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美

7、容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：单铺面积在适合面积：单铺面积在50-35050-350平方米平方米 层高：层高：4.5-5.54.5-5.5米米 门面宽及进深比例：门面宽适宜门面宽及进深比例：门面宽适宜4 4米以上，中型店铺米以上，中型店铺4848米，进深比例米，进深比例1:1.521:1.52，最大不超过，最大不超过1:31:3 商业楼层：商业楼层：2 2层最为合适，局部三层层最为合适，局部三层 总商业体量：控制在总商业体量：控制在3 3万平方米以内万平方米以内 设计原则：社区商业街道空间适宜比例为设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1 1，道路宽度适宜，道路宽度适宜620620

8、米；沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。米；沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。社区商业的类型及设计要点第10页/共26页第十页，共26页。社区商业中心社区商业中心 特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。 层高：标准层层高：标准层 4.8-5.5 4.8-5.5米，首层适宜米，首层适宜6 6米，特殊业态要考虑具体层高要求。米，特殊业态要考虑具体层高要求。 商业楼层：可建地下一层至地面商业楼层：可建地下一层至地面5 5层层 规模：小型、中型规模：小型、中型(zhngxng

9、)(zhngxng)、大型、大型 建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心 北京甘家口百货北京甘家口百货 北京朝阳大悦城北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场 规模规模面积（平方米）面积（平方米）服务半径服务半径到达方式到达方式业态组成业态组成小型商业中心小型商业中心1万2万0.5公里步行以连锁超市为主力店、附专柜、药店等中型商业中心中型商业中心2万3万0.51.5公里步行或自行车超市（或大卖场）为主力店、附生活服务类店铺、同

10、时配餐饮及快餐店、生活型店铺。大型商业中心大型商业中心3万8万1.53公里公交车或私家车大型超市、集中商业区、品牌专卖店、电影院、美食广场、儿童教育培训/游乐中心、中式快餐、特色餐饮、图书馆/书城、KTV等社区商业的类型及设计要点第11页/共26页第十一页，共26页。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求各业态品牌商家(shn ji)列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润、好邻居餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套

11、一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心第12页/共26页第十二页，共26页。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求超市(cho sh)类综合超市(cho sh)技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼

12、层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、 污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯第13页/共26页第十三页，共26页。超市(cho sh)类社区超市(cho sh)技术指标

13、具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第14页/共26页第十四页，共26页。超市(cho sh)类便利超市(cho sh)技术指标技术指标具体要求具

14、体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第15页/共26页第十五页，共26页。餐饮类大型中式(zhngsh)酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

15、停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第16页/共26页第十六页，共26页。餐饮(cn yn)类中式快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第17页/共26页第十七页，共26页。餐饮(cn yn)类西式快餐店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）10

16、0-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯 餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后(yhu)，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第18页/共26页第十八页，共26页。便利店类 便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件(yn jin)技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（

17、层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第19页/共26页第十九页，共26页。服务(fw)配套及精品类技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯 服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重(j z qng zhng)的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较

18、高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第20页/共26页第二十页，共26页。美容美发类 美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求(yoqi)不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求(yoqi)较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求(yoqi)。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求(yoqi)：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（） 80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求第21页/共26页第二十一页，共26页。美容美发类技术指标具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家(shn ji)物业条件要求：社区商业物业功能配置要求社区商业物