大亚湾市场调查报告

1、大亚湾澳霞大道项目市场调查报告大亚湾澳霞大道项目市场调查报告20070912大大亚湾区亚湾区域宏域宏观观分析分析大大亚湾亚湾重点重点项项目目调查调查大大亚湾亚湾房地房地产产市市场场1 12 2年年发发展方展方向向项项目目发发展建展建议议项项目目优优劣劣势势分析分析客客户户特征分析特征分析报告提纲2000年以后，大亚湾经济进入快速增长阶段。中海壳牌等项目入主大亚湾对经济带动作用显著。未来几年内，以石化产业带动工业发展将成为大亚湾发展的主力军。宏宏观观分析分析 大大亚湾亚湾GDPGDP 近三年里，第近三年里，第二二产业产业比例占大比例占大部分，第三部分，第三产业产业比例得到比例得到较较大的大的增增

2、长长，可，可预见预见未未来来1 13 3年年内内，以，以中海中海壳壳牌牌项项目目为为主的石化主的石化产业将产业将带动带动第三第三产业产业的的发发展。展。工工业业生生产产保持高速保持高速发发展展 2007上半年，全区工业增加值44.4亿元，增长77.9%，工业生产继续保持高速发展态势。今年以来，全区工业生产出现呈现三大特点：一是支柱产业产值占全部工业产值比例不断加大，产业化格局日趋明显。二是工业生产中重工业地位不断提升。三是高新技三是高新技术术企企业产值业产值比例不比例不断断增大。增大。房地房地产酝酿产酝酿升升温温2007上半年，全区房地产开发投资6.61亿元，增长5.3倍。商品房销售金额1.3

3、6亿元，增长45.2%。 宏宏观观分析分析产业发产业发展展 2007 2007年年随随着第着第二二产业产业迅猛迅猛发发展，展，逐步形成强逐步形成强势产势产业业群。同群。同时时也加也加速第三速第三产业产业的的发发展，房地展，房地产产行行业业首首当当其中，其中，对对住住宅需求逐步加大，宅需求逐步加大，大大亚湾亚湾房地房地产产即即将将迎迎来来快速快速发发展展的的时时代。代。20072007年年1 15 5月招商成果月招商成果2007年15月累计引进项目101宗，涉及金额123.6亿美元其中：在建项目28宗，涉及金额46.1亿美元； 筹建项目38宗，涉及金额21.2亿美元； 在谈项目35宗，涉及金额5

4、6.3亿美元。开发区开发区已形成或正在形成五大支柱已形成或正在形成五大支柱产业产业石油化工石油化工产业产业目前，石化工业区已落户的石化及相关配套项目有28个，总投资约730亿元人民币。已建成或首期建成的项目有9个，完成投资400多亿元。电电子信息子信息产业产业: :三洋、住友、合正、鼎富、光弘、三三洋、住友、合正、鼎富、光弘、三维维、雄昱、雄昱等企业已先后落户汽汽车产业车产业: :目前已有东风东风本田、本田、东风东风易易进进、东风众东风众科科等5家汽车企业进驻园区。港口物流港口物流产业产业: :惠州港现已建成码头码头2828个个，年年吞吞吐能力吐能力达达25602560万万吨吨。旅游旅游业业

5、旅游景点主要有：华海游乐场、金海湾游泳滩、辣甲岛旅游度假区、三门岛旅游度假区、东升渔村旅游度假区、霞涌清泉寺等。宏宏观观分析分析 产业发产业发展展大大亚湾开发区亚湾开发区中心中中心中区区西部工西部工业区业区霞涌旅游霞涌旅游休休闲闲度假度假区区澳澳头头、惠州港、惠州港深深圳龙岗圳龙岗惠惠阳阳石化石化区区壳壳牌石化牌石化区区市市场调研场调研大大亚湾亚湾五五区区一岸一岸线规划线规划布局初步形成布局初步形成惠澳大道：惠澳大道：经经惠惠阳达阳达深汕高速深汕高速惠深沿海高速惠深沿海高速市市场调查场调查区区域交通域交通规划规划杭厦深杭厦深铁铁路路规划规划中地中地铁铁3 3号线号线接接驳驳惠惠阳阳n 2005

6、 2005年年壳壳牌点火投牌点火投产产后，大后，大亚湾开发区进亚湾开发区进入快速入快速经济经济增增长阶长阶段，段，中海中海壳壳牌石化牌石化项项目目对经济带动对经济带动作用作用显显著；著；n 经济结构经济结构以第二以第二产业为产业为主，未主，未来来1 13 3年年内内，以中海，以中海壳壳牌牌项项目目为为主的主的石化石化产业带动产业带动第三第三产业产业房房产产、物流、物流、贸贸易等服易等服务务性行性行业将进业将进入快速入快速发发展展阶阶段。段。 二高二二高二铁铁交通交通动动脉的布局，促使脉的布局，促使区区域融入深域融入深圳发圳发展圈。展圈。大大亚湾亚湾宏宏观观小小结结20072007年大年大亚湾亚

7、湾重点重点项项目目扫扫描描市市场调研场调研大大亚湾亚湾重点重点楼盘楼盘分布分布图图海海湾湾假日假日菩提菩提园园二期二期新天名城新天名城熊猫熊猫国际国际珠江珠江东东岸岸德洲城德洲城惠丰城惠丰城花千花千树树二期二期君豪公寓君豪公寓美岸美岸牺牺庭庭东东方新天地方新天地听听涛涛雅苑雅苑海韵海韵华华庭庭峰景峰景湾湾惠州昌浩房地惠州昌浩房地产开发产开发有限公司有限公司占地面占地面积积：50224M50224M2 2总总建筑面建筑面积积： 1313万万 M2主力主力户户型：型：33336060 M2产产品品类类型：小公寓型：小公寓/LOFT/LOFT/联联排排 （小（小户户型型带带装修）装修）停停车车位：位

8、：约约600 600 个销销售均价：未定售均价：未定销销售率：入售率：入会会开盘时间开盘时间; ;未定未定大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描听描听涛涛雅苑雅苑惠州大惠州大亚湾亚湾安惠安惠资产资产管理有限公司管理有限公司占地面占地面积积：约约50005000 M2总总建筑面建筑面积积： 约约2491024910万万 M2主力主力户户型：型：8282146146 M2产产品品类类型：酒店式公寓型：酒店式公寓停停车车位：位： 120120个销销售均价：售均价：60006000元元/ /M2（含精装修约1000元/M2)销销售率：售率：约约9090开盘时间开盘时间;2007;2007年年7 7月底月底

9、大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描描海海湾湾假日假日中中铭铭地地产产占地面占地面积积:5200M2:5200M2总总建面建面积积:40000M2:40000M2主力主力户户型型 : :一房、二房一房、二房面面积区间积区间: :3352M2 6588M23352M2 6588M2总总套套数数：435435套套容容积积率率: 8.0: 8.0停停车车位位:300:300个个均价：均价：3800/M23800/M2项项目目现状现状：认筹认筹中中大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描描君豪公寓君豪公寓惠州大惠州大亚湾亚湾正盛正盛实业实业有限公司有限公司占地面占地面积积：约约1800 1800 M2总总建筑

10、面建筑面积积： 1.61.6万万 M2主力主力户户型：型：42429090 M2产产品品类类型：公寓型：公寓楼楼停停车车位：位： 约约3030个销销售均价：售均价：36003600元元/ /M2（含装修约450元/ /M2）销销售率：售率：约约8080开盘时间开盘时间：20072007年年8 8月月大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描描海韵海韵华华庭庭大中大中华实业华实业（惠州）有限公司（惠州）有限公司占地面占地面积积：约约53315331 M2总总建筑面建筑面积积： 约约7104871048万万 M2主力主力户户型：型：3939112112 M2产产品品类类型：五星型：五星级级酒店式公寓酒店式

11、公寓停停车车位：位： 148148个销销售均价：售均价：55005500元元/ /M2（含精装修）销销售率：登售率：登记记开盘时间开盘时间;2007;2007年年1010月月大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描描东东方新天地方新天地 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描美岸栖庭描美岸栖庭国圣国圣地地产产占地面占地面积积:2.6:2.6万万M2 总总建面建面积积:7793.4 :7793.4 M2主力主力户户型型: :二房二房面面积区间积区间: : 一房一房 35-45 35-45 二房二房76-8876-88总总套套数数:1036:1036套套容容积积率率: 3.0: 3.0停停车车位位:460:

12、460均价均价:4200:4200元元/M2/M2项项目目现状现状：认筹认筹大大亚湾亚湾天拓房地天拓房地产产公司公司占地面占地面积积:10:10万万M2M2总总建面建面积积:21:21万万M2M2主力主力户户型型: :三房三房四房四房面面积区间积区间: :153.28298.32153.28298.32总总套套数数:174:174套（二期）套（二期）容容积积率率1.81.8停停车车位位: :约约600600个个均价均价4200/M24200/M2 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描菩提描菩提园园二期二期大大亚湾亚湾德丰地德丰地产产占地面占地面积积: 13: 13万万M2M2总总建面建面积积:

13、30: 30万万主力主力户户型型: : 二房二房 / /三房三房面面积区间积区间: :2842 6080 891002842 6080 89100 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描惠丰城花千描惠丰城花千树树二期二期总总套套数数: 378: 378套（二期）套（二期）容容积积率率: 3.0: 3.0停停车车位位: : 约约100100个个均价均价: 3800 M2: 3800 M2现状现状: :交定金可定房交定金可定房号号熊猫地熊猫地产产占地面占地面积积:80:80万万M2M2总总建面建面积积110110万万M2M2主力主力户户型型: : 三房三房面面积区间积区间：9090（二房）（二房）12

14、5125（三房）（三房） 150150（四房）（四房）总总套套数数：60006000多多户户容容积积率率:1.28:1.28停停车车位：位：1 1：1 1均价：均价：48004800项项目目现状现状: :二期已售完二期已售完 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描熊猫描熊猫国际国际珠江地珠江地产产占地面占地面积积: :613228 M2M2总总建面建面积积: :1058679 M2M2主力主力户户型型 : :联联排排/ /双拼别双拼别墅墅面面积区间积区间:200:200400400 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描珠江描珠江东东岸岸总总套套数数：10001000余套余套容容积积率率: 1.7:

15、1.7停停车车位位: 1: 1：1 1 均价：未定均价：未定项项目目现状现状：20072007年年0909月月1515日接受登日接受登记记 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描德洲城描德洲城德州投德州投资资占地面占地面积积:18:18万万M2M2总总建面建面积积：5252万万M2M2物物业类业类型：住宅型：住宅/ /商商业业/ /公寓公寓/ /办办公公/ /酒店酒店主力主力户户型型: : 总总套套数数：50505050多多户户容容积积率率:2.88:2.88停停车车位：位：31373137个个均价：未定均价：未定项项目目现状现状: :项项目分五期目分五期开发开发 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫

16、描新天名城描新天名城大大亚湾亚湾新天地新天地产产占地面占地面积积:42500M2:42500M2总总建面建面积积：1616万万M2M2物物业类业类型：住宅型：住宅/ /星星级级酒店酒店/ /写写字字楼楼 / /商商业业 容容积积率率:3.76:3.76均价：未定均价：未定项项目目现状现状:9:9月底售月底售楼处开楼处开放放 大大亚湾亚湾重点重点项项目目扫扫描峰景描峰景湾湾大大亚湾亚湾德丰投德丰投资资占地面占地面积积: 1.6: 1.6万万M2M2总总建面建面积积：5.55.5万万M2M2物物业类业类型：型：3 3栋栋16161818层层和和2 2栋栋9 9 层层住宅住宅围围合而。合而。主力面主

17、力面积积：7979118118平方米平方米容容积积率率:3.44:3.44均价：均价：30003000元元/ /平方米平方米项项目目现状现状: :已售罄已售罄 小小结结：一、一、20072007年全年批准年全年批准1313个项个项目目预预售，售，预预售面售面积约积约5050万平方米：万平方米：（1 1）20072007年上半年批准年上半年批准6 6个项个项目目预预售，售，预预售面售面积约积约2020万平方米；万平方米； （2 2）20072007年下半年年下半年预计预计7 7个项个项目目报报批批预预售，售，预预售面售面积约积约3030万平方米。万平方米。二、二、20072007年年项项目目产产

18、品多品多样样化：小到十几平方的公寓到二三百的化：小到十几平方的公寓到二三百的别别墅，建墅，建筑筑类类型型从单从单体体楼楼到百万平米的大社到百万平米的大社区区，投，投资类产资类产品成品成为为市市场场中的中的热热点。点。三、市三、市场销场销售价格售价格从从20002000余元到余元到50005000余元不等，余元不等，产产品品档档次次参参差不差不齐齐，从从烂烂尾尾楼楼到高端到高端产产品；多品；多数项数项目的目的营销营销手段及手段及产产品品品品质单质单一，一，竞争竞争力不强。力不强。客客 户户 特特 征征 分分 析析成交客成交客户区户区域分析域分析20072007年深年深圳圳客客户户在惠在惠阳阳/

19、/大大亚湾亚湾投投资资已接近七成的比例已接近七成的比例从从上表中看出：深上表中看出：深圳圳客主要客主要来来自自罗罗湖、福田和南山三湖、福田和南山三个区个区。深深圳圳客客户户特征分析特征分析从上表可以看出，深圳客购买物业主要目的是投从上表可以看出，深圳客购买物业主要目的是投 资。资。深深圳圳客客户户特征分析特征分析从从上表看出，深上表看出，深圳圳客接受的房价主要集中在客接受的房价主要集中在3000-40003000-4000元之元之间间。深深圳圳客客户户特征分析特征分析 从从上表看出：深上表看出：深圳圳客客购买购买物物业业主要主要会选择规会选择规模在模在5-105-10万平万平方方米大社米大社区

20、区。深深圳圳客客户户特征分析特征分析 从从上表看出：深上表看出：深圳圳客主要客主要会购买会购买朝南的物朝南的物业业，其次朝，其次朝东东南方的。南方的。深深圳圳客客户户特征分析特征分析 开发开发商的信商的信誉誉度、度、项项目的位置，配套目的位置，配套设设施，有升施，有升值值潜力是深潜力是深圳圳客客购买购买物物业业最最为关为关注的。注的。深深圳圳客客户户特征分析特征分析深深圳圳客客户户特征分析特征分析总结总结他他们们大多大多数选择数选择到大到大规规模社模社区购买区购买朝向朝向较较好的物好的物业业，这这表明深表明深圳圳客客对对居住居住环环境有境有较较高的要求。高的要求。深深圳圳客能承受的客能承受的总

21、总价在价在2525万万-40-40万万之之间间，想，想购买环购买环境舒适具有升境舒适具有升值值潜力潜力的而价格又不是太高的物的而价格又不是太高的物业业，不想，不想给给自己自己带来带来太大的太大的经济压经济压力。力。市市调数调数据上据上显显示大多示大多数数深深圳圳客客购买购买物物业业的目的是的目的是为为了投了投资资，表明在，表明在较长较长一一段段时时期期内内本地本地楼楼市市对对深深圳圳投投资资客有一定的吸引力。客有一定的吸引力。三、大三、大亚湾区亚湾区房地房地产产市市场场目前受深目前受深圳圳客客户户影影响响呈呈现现非理性高速增非理性高速增长长的的趋势趋势，严严防政策性防政策性调调控所控所带来带来的的风险压风险压力。力。一、一、扩扩大外大外销销特特别别是深是深圳圳市市场场依然是大依然是大亚湾亚湾房地房地产发产发展的主流，展的主流，相相应应在在产产品品设计设