某项目市场研究及项目定位报告

1、2007- 3- 29致：汉拿（天津）房地产开发有限公司“成林道项目”市场研究及项目定位报告1成林道项目市场研究及项目定位报告Agenda议程项目地块分析周边区域市场分析项目竞争地位分析项目住宅部分定位项目规划设计方向探讨2成林道项目市场研究及项目定位报告项目地块分析3登州路本案规划支路昆俞路成林道成林道项目市场研究及项目定位报告地块概要与分析（一）项目介绍1物业性质居住及商业金融用地2项目四至范围东至登州路南至成林道西至昆俞路北至规划支路4成林道项目市场研究及项目定位报告地块概要与分析3地块控规概要2（2）规划性质：居住、商业金融业用地；22（4）地块的土地使用权出让年限居住用地70年，商业

2、金融业用地40年。4项目与周边状况（1）项目周边人口现状与产业特点项目所属程林街拥有27平方公里地域，常住人口8.6万人；区域内重点发展现代商贸物流与高科技加工业。（2）项目周边物业现状与特征项目所属程林街物业形态多为工业厂房与普通多层5地块与周边物业现状成林道项目市场研究及项目定位报告地块概要与分析6成林道项目市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施1交通路网设施（1）项目从地理位置及行政归属隶属于程林街辖区内。东与天津滨海国际机场相连，西与河东区相接，南靠海河与河西区隔河相望，北邻程林工业区、万新村居住区和卫国道。（2）周边主要交通干线为卫国道、成林道、东纵快速路。距万新、丽苑居住

3、区车程5分钟左右；距市中心20分钟车程；距离天津机场10分钟左右车程；距东纵快速路车程10分钟。7成林道项目市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施（3）项目周边公交线路（标红公交路线为距离本项目最近的公交线路站点）成林道：681、640、673、861、668、51卫国道：689、653、635、43、827、23沙柳北路：866、32、847、685登州路：28津滨大道：962天山路：907、46所在道路类别项目名称数量合计津滨大道超市家乐福、家世界2商场劝业商贸广场1餐饮、娱乐白金宫酒楼、KFC2专业卖场南方灯具城、天津家具街、平和装饰城3成林道超市津工超市2家、福贵、华润4餐饮

4、、娱乐外滩风尚、玉德福、福宴酒楼、宫廷烤鸭店、恩来顺、麦当劳6酒店、招待所津龙大酒店、憩园宾馆、如家、泰来酒店、武警医院招待所5卫国道超市易初莲花、家世界、KFC、又一城商业4商场大桥道食品、万新食品店2餐饮、娱乐好伦哥、麦当劳、金钱龟酒楼、吉昌酒楼、东丽垂钓园、海鲜渔村6美容、美发标新理容1沙柳路超市物美1分类项目名称合计银行工行、商行、农行、建行、人民银行12药店广丰、沙柳、同汇、老百姓大药房4其它含汽车理容配件、菜市场等3居民区益寿里、津湾花园、来安里、泰昌西里、程林里、万和里、嘉华园、芳馨园、万顺里、昆仑公寓、月牙河小区、万隆花园、泰通公寓、程春里、荟臻里、太阳城、丽苑居住区、万新村居

5、住区、恋日风景、凤溪花中城、帝旺温泉花园、晨光楼、向阳花园、大通花园、上杭花园、九河国际村、万兴花园、红顶花园、新月花苑、阳新里、程林东里生活区、登州里338成林道项目市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施2项目周边主要生活配套设施9成林道项目市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施10成林道项目市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施3项目周边主要市政配套设施及企业单位11成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边区域规划建设发展前景1东丽总体规划东丽区区域规划总体沿“一纵、三横”的格局发展。一纵：外环线沿线；三横：卫国道至津汉公路沿线，其基本契机为地铁2号线建设；张

6、贵庄路至津滨高速沿线，其基本契机为津滨大道建设；津塘路沿线，其基本契机为津滨轻轨建设发展12成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边区域规划建设发展前景2东丽总体规划发展设想以“一个中心区、两个中心镇区、两个产业区和五个组团”的布局结构，全面实施津滨新城区战略。133项目周边市政建设改造计划（1）2003年东丽区战略发展规划中，程林街南片六村属“智慧城”项目规划范围，预期未来2年内项目周边环境改造完成。（2）项目北侧崂山道沿线染化工厂片区已制定搬迁计划，预期2008年前动迁。（3）由天津城建投资有限公司进行成林道二期道路改造项目（月牙河到外环线路段）预期2008年前完成成林道项目市场研究及项目

7、定位报告项目周边区域规划建设发展前景东丽开发计划与功能定位图示14卫国道板块、华明镇板块、东丽湖板块、空港加工区板块、张贵庄板块；分别从规模、市场现状、发展规划等方面进行分析，以便为本项目提供参考。东丽湖板块空港物流华明镇板块张贵庄板块程林街板块卫国道板块本案成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（一）选取项目周边主要板块：15成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析 卫国道板块（1）板块界定及区位优势卫国道板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域，成林路以北区域和丽苑居住区。横跨河东、东丽两区。是中心城区通向滨海地区的必经之路，直达空港物流加工区，地理位置十分优越

8、。（2）板块内房地产发展不完全统计以2006年111月该板块销售为例：此间成交面积达12.18万平方米，成交均价在5000元/平方米，7月以后，成交均价有所回升，该区域房地产价格进入一个相对稳定的时期16成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（3）板块综述特性：交通极为便利，是实现天津市经济中心战略东移要地。（4）发展趋势区域内市政基础设施建设：卫国道路面的修整和拓宽，建设中的地铁二号线也将自此处通过，东南半环与卫国道的衔接、快速路的建造，使得这一地区成为天津市内因交通状况而升值区域的最大受益者。土地放量：自2006年11月始，河东、东丽两区域内有多块土地交易成功，预示着下阶段本

9、市东部板块地产开发将再度升温。其中河东区成交3块，东丽区成交3块。东部多个地块近期集中成交，而且成交价格不菲，表明开发商均看好该区域未来发展潜力。预计这些项目将会在2008年全面亮相。（5）板块结论地块好、出行通畅、定位较高、规划佳、具规模。17成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析 华明镇板块（1）板块界定及区位优势该板块总面积150.6平方公里，约占东丽区的三分之一。东连滨海新区，西靠中心城区，南临机场，北通东三省。（2）房地产市场发展水平华明镇是天津市“以宅基地换房”的第一个示范镇。规划总用地面积561.8万平米，总人口7.4万，总建筑面积418.9万平米，规划居住建筑面积

10、267.4万平米18成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（3）板块综述天津城市工业东移、天津空港物流加工区和保税区（航空城）的进驻为华明镇的发展带来了巨大机会,必将成为东丽居住、生活、娱乐中心。由于此板块规划为定点定向安置项目，对市场不具备太大影响。(4)板块未来发展趋势华明居住区分为东区和西区两部分，拟先启动东区。东区规划总建筑面积约232万平方米；西区规划建筑面积约114公顷；两区规划总建筑面积约346万平方米。（5）板块结论出行通畅、定位于服务周边，现阶段建设目的主要为安置聚迁于此的周边村民，后期虽可使用开发用地较大，但短期内尚不具对于市场的威胁性。19成林道项目市场研究

11、及项目定位报告项目周边板块特征分析 空港物流加工区板块（1）地产市场发展水平现状用地主要为盐碱地、荒地、水面、村庄用地和有关单位用地，用地中部现状为滨海高尔夫球场，规划用地中部和西南部有少量企业用地。20成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（2）板块未来发展趋势天津空港物流加工区总体规划总用地面积为55平方公里，分为三期开发建设。其中一期占地23.5平方公里，现在已规划开发建设。二期用地18.5平方公里，主要作为工业用地。 三期总用地面积约为13平方公里，区内将建设中、低密度居住区，商务型居住区及商务花园等。（3）板块综述特性：此板块尚未有商品住宅开发先例，主要为物资集散用地。

12、未来规划将兴建大批商品住宅，但主要还是服务于加工区内的企业单位，其定向建房趋势明显。（4）板块结论地块的区域局限性强、辐射面窄、对周边市场无影响。21成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析 东丽湖板块（1）板块界定及区位优势东丽湖板块位于天津市东丽区东北部，以东丽湖为中心的环湖58平方公里的广袤区域。整体分为湖东区与湖西区。（2）地产市场发展目前区域市场呈现出以下特点以及发展趋势：“高开高走”将成为该板块房地产发展趋势个性化产品成为目前板块供给市场的主要特色之一受发展阶段及供给市场的影响，需求市场结构单一（3）板块地产综述特性：定位为旅游度假休闲区，客群为高端二次以上置业的成功人

13、士；地块内的项目具鲜明个性；客户群竞争激烈。22成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（4）未来发展趋势东丽区独具科技高教服务业发展的区位优势和土地资源优势。东丽湖板块整体功能定位于温泉旅游度假区和东丽湖科技高教区，将建设成为天津乃至华北地区独具特色的科技高教区。未来将与空港物流加工区、天津滨海国际机场连成一片，成为天津最具活力的新经济区域，成为滨海新区连接城市中心区的重要经济功能区。（5）板块结论地块环境佳、通行畅、定位高端、辐射面广、目前对周边消费群体尚不具备影响力。23成林道项目市场研究及项目定位报告东丽湖地区总体规划万科项目朗矩项目亿兆项目24成林道项目市场研究及项目定位

14、报告项目周边板块特征分析 张贵庄板块（1）板块界定及区位优势东至外环线，与丰年村街相邻，西连河东区二号桥，北靠京山铁路，南接新立镇崔家码头村。以“中心城区化”的发展方向重点发展第三产业。（2）板块内房地产市场综述特性：此板块地理位置一般，但交通便利，开发项目多数位于道路两侧的辐射区域。板块内生活配套设施较为匮乏。现有及正在规划的项目多数定位于中端的一般消费人群，区域性较浓。25成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（3）板块未来发展趋势市镇中心：中央核心地带区内有三条主要道路贯穿，包括北侧的张贵庄路、东侧的跃进路以及西侧的昆俞路。教育公园：使本区成为大天津地区最具吸引力的教育园区

15、。地产项目：板块内将由万科率先开发的首个住宅项目总建筑面积近40万平方米，产品包括花园洋房、板式小高层和社区商业及会所；松江、金厦、方正投资等开发商也准备在此开发。（4）板块结论地块优良、出行通畅、定位于服务周边、现阶段还未形成规模与气候、如先期介入的开发商能够一炮打响，将为带动地块升值奠定良好的基础。26成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（二）板块博弈评析（1）卫国道板块该板块地处城市边缘区域，板块内楼盘主要特点是销售情况较好，价格呈逐渐递增态势。多层、小高层、洋房比例相对较大，建筑密度小，绿化率较高。无论在地理位置、产品形态、地区发展潜力方面具有一定优势，对本项目来说会分

16、散一定数量的客群。27成林道项目市场研究及项目定位报告（2）华明镇板块该板块是新规划的大型行政村居住区。由于该地块在客群区域定位、产品上与本项目有一定的差异性，竞争能力并不十分明显。（3）空港加工区板块该板块是规划中的物流工业园区，地产开发以满足区内企业业主和员工配套为主。由于该地块在地域距离本项目较远，同时客群区域定位与本项目有一定的差异性，因而竞争能力并不明显。（4）东丽湖板块该区域内项目在产品、概念上与本项目有一定区别，客源也存在一定区别，故对本项目的竞争关系较弱。（5）张贵庄板块随着众多知名开发商的进驻，区域内项目竞争将更加激烈；本项目可在地域、产品上区别对手，更多的争取周边区域客源，

17、实现项目最大价值。28成林道项目市场研究及项目定位报告（三）市场总结通过上述区域划分阐述与研判，得到如下结论：针对本项目，真正具威胁的、并极有可能分流客户群的地块为卫国道板块及张贵庄区域。上述两地块同我项目所处区域较为类似，开发项目定位目标客户群差异化不明显，项目上市时间、产品类型相近。但产品上市后的市场效果还是要看项目定位的准确性、产品本身特性、市场对产品的差异化特点的认可度与满意度、项目操作的推广策略是否能够给消费者以足够力度的引导等。根据此报告的阐述分析，本案地块所处的板块在东部虽算不上位置颇佳，但属于极具升值潜力区域。29成林道项目市场研究及项目定位报告Agenda议程项目地块分析周边

18、区域市场分析项目竞争地位分析项目住宅部分定位项目规划设计方向探讨序号项目名称项目位置1都市亮点一期河东区2远洋新天地河东区3阳光星期八河东区4朝阳绿茵一期河东区5百合春天东丽区6万科东丽湖城市天籁东丽区7太阳城第五季河东区/30成林道项目市场研究及项目定位报告周边区域现时供应分析31成林道项目市场研究及项目定位报告竞争热点项目分布状况序号项目名称住宅总体规模在售面积1都市亮点一期89,57089,5702远洋新天地230,000213,6033阳光星期八460,000228,2444朝阳绿茵一期39,33239,3325百合春天220,000112,7606太阳城第五季30,00007万科东丽

19、湖城市天籁118,00078,0948钱塘精英汇15,40315,4039朗钜天域100,90063,56710夏阳溪韵54,36854,368合计1,357,573904,94132成林道项目市场研究及项目定位报告竞争/热点项目存量与分布选择与本案具有竞争性、可比性的、热点的10个住宅项目进行了深入细致的分析。10个项目分别为朝阳绿茵(河东区)、阳光星期八（河东区）、钱塘精英汇（河东区）、都市亮点（河东区）、远洋新天地（河东区）、太阳城第五季（河东区）、百合春天（东丽区）、朗钜.天域（东丽区）、万科东丽湖（东丽区）、夏阳溪韵（东丽区）。住宅总体规模在20万平米以上的项目有3个，除远洋新天地、

20、钱塘精英汇、夏阳溪韵住宅全部推出外，其余项目均存在可持续供应空间。33上图显示，80150的户型供应比例较大，合计达到81.2%，其中100-150的供应主要来自于远洋新天地项目、阳光星期八项目、太阳城新领地项目；竞争/热点住宅项目供应尽管大势上呈现出中间多，两端少的枣核型分布态势，但80-100的主力户型供应略显不足.成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析单户面积（一）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出住宅项目：高层、小高层、多层共7个项目统计 （按套数计算）100-12034.8%120-15028.2%60-8011.2%150-2004.7%200-2

21、50 40-600.3% 2.2%80-10018.4%100-120 6%34成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析单户面积（二）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出小户型项目（按套数计算）400以上1% 150-200120-150 1% 40以下3%40-6045%4%80-10022%60-8018%目前项目周边开盘销售的小户型产品仅有精英汇项目，此项目主力户型区间为40-60，供应比例高达44.8%，且此项目的户型供应呈现中间少，两端多的哑铃型分布态势，80-100的供应比例排在第二，占22.1%。35150-20026.3%成林道项目市场研究及项目定

22、位报告供应状况分析单户面积（三）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出别墅项目（按套数计算）400以上1.9%300-40010.8%250-30010.4%200-25050.6%经过对2个别墅项目的分析汇总，图中显示，200-250的户型供应比例高达到50.6%，其次是150-200的户型比例占到26.3%。周边别墅产品的主力面积供应区间为150-250之间，供应比例合共高达76.9%。36成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析各项目单户面积分布区间以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出71%25% 96%66%17% 82%夏阳溪韵朗

23、钜天域精英汇45%22%67%城市天籁49%85%13%太阳城新领地43%32%75%百合春天朝阳绿茵23%51%61%74%阳光星期八31%37%69%远洋新天地30%41% 71%都市亮点33%95%406080100120150200250300面积区间 单位：平方米62%38%23%36%37成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析房型（一）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出住宅项目：高层、小高层、多层共7个项目统计（按套数计算）三室31.7%一室14.7%二室51.1%五室0.1%四室2.3%敞开式0.1%7个住宅项目中，两室供应比例最大，占51.1%

24、，其次是三室，供应比例达31.7%，而一室的供应比例仅为14.7%，四室与五室的供应很小。38成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析房型（二）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出（按套数计算）三室12.2%一室65.7%小户型项目二室22.1%小户型项目一室供应比例最大，占65.7%，其次是两室，供应比例达22.1%。39成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析房型（三）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出（按套数计算）五室以上6.6%四室54.1%三室1.9%别墅项目五室37.5%别墅项目分析显示，四室供应比例最大，占54%，其次

25、是五室，供应比例达37.5%。项目名称主力户型及比例都市亮点一室62.07%94.05%二室31.97%远洋新天地二室38.82%83.76%三室44.94%阳光星期八二室49.58%86.61%三室37.03%朝阳绿茵二室63.94%87.58%三室23.64%百合春天一室25.61%99.21%二室50.35%三室23.25%太阳城新领地二室66%94%三室29%城市天籁二室60%94%三室34%项目名称主力户型及比例朗钜天域四室36.81%92.02%五室55.21%夏阳溪韵四室83.30%83.30%项目名称主力户型及比例精英汇一室62.80%84.90%二室22.10%40成林道项目

26、市场研究及项目定位报告供应状况分析各项目户型分布区间 （一）住宅项目统计（按照套数计算）在户型分配上，除都市亮点以一室户型为主，远洋新天地以三室户型为主，其余项目均以两室户型作为主力户型41成林道项目市场研究及项目定位报告供应状况分析各项目户型分布区间 （二）小户型项目统计（按照套数计算）精英汇项目作为周边的唯一小户型产品，主力户型以一室为主。别墅项目统计（按照套数计算）别墅项目在户型分配上：朗钜天域以五室户型为主，夏阳溪韵以四室户型为主。1.9% 40以下2.8%22.1%18.0%1.9%1.2%4280-10018.5%11.2%100-12035.7%上图显示，100-120面积区间的

27、户型需求最为集中，比例占35.7%，其次是120-150的户型，比例为28.5%，基本处于供需平衡的状态；在150以下的户型面积区间中，100以下的供应比例较小，从需求状况显示100以下的户型需求旺盛，建议适当提高100以下户型的供应比例。120-15028.5%150-200 40-603.5% 2.4% 60-80成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析单户面积（一）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出住宅项目：高层、小高层、多层共7个项目统计 （按套数计算）2.2%34.8%0.2%0.3%3.5%35.7%18.5%18.4%11.2%11.2%2.4%5

28、%0%40%35%30%25%20%15%10%40-6060-8080-100 100-120 120-150 150-200 200-250供应比例28.5%28.2%需求比例4.7%4360-8019.6%40-6060.7%成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析单户面积（二）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出小户型项目统计 （按套数计算）120-1501.9% 150-200100-1201.9%80-10011.2%60.7%44.8%4.1%6.4%1.9% 1.9%30%20%10%0%70%60%50%40%2.8%2.9%40以下 40-60

29、19.6%11.2%60-80 80-100 100-120 120-150 150-200供应比例需求比例上图显示，40-60的小户型需求最为集中，比例高达60.7%，但仍然供不应求，其次是60-80的户型，需求比例为19.6%。对比整体市场供应可以看出，80以上的户型供应量偏大，而40-80的户型供应相对不足，尤其以40-60这一区间的户型需求形成市场热点。44成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析单户面积（三）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出别墅项目统计 （按套数计算）400以上1.0%300-40012.4%200-250150-20026.2%25

30、0-30010.4%50.6%10.4%26.2%26.3%50.0%10.4%12.4%10.8%1.9%1.0%40%30%20%10%0%60%50%150-200200-250250-300300-400400以上供应比例需求比例50.0%上图显示，别墅产品以200-250的户型需求最为集中，比例占50.6%，且供需基本持平。其次为150-200的户型，需求比例为26.3%，且供需基本持平。45成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析房型成交特征（一）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出住宅项目：高层、小高层、多层共7个项目统计 （按套数计算）二室52.5

31、%一室15.0%四室1.5%五室0.0%三室30.9%50.5%51.9%40%30%20%10%0%60%50%15.2%14.8%一室二室32.1%31.3%1.6%三室2.4%四室0.1%五室0.1%敞开式供应比例需求比例上图显示，二室房型的需求旺盛，所占比例过半，占51.9%（整体供应比例50.5%），且供不应求；其次三室房型的需求比例排在第二，占31.3%（整体供应略多，比例32.1%），一室的需求比例也较大，而供应略显不足。46成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析房型成交特征（二）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出小户型项目统计 （按套数计算）三

32、室5.6%一室83.2%二室11.2%65.7%83.2%40%30%20%10%0%50%70%60%90%80%一室22.1%11.2%二室12.2%5.6%三室供应比例需求比例上图显示，一室房型的需求比例最大，占83.2%（整体供应比例65.7%），且供需失恒，供不应求。47成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析房型成交特征（三）以下销售情况统计是截止到3月14日前网上签约的合同情况计算得出别墅项目统计 （按套数计算）四室52.0%三室2.5%五室以上5.4%五室40.1%1.9%54.0%37.5%6.6%2.5%52.0%5.4%0%20%10%30%60%50%40%三室四室

33、五室五室以上供应比例40.1%需求比例上图显示，周边别墅项目中，客户对四室、五室存在较大的需求。4559437746154857565450546880615375098469上图显示，周边住宅产品，客户对30-70万元的需求比例最大（合供占77.2%）， 其中以40-50万元的需求比力最为集中，（比例占29.6%），其次为50-60万元之间，比例占19.2%。成林道项目市场研究及项目定位报告需求特征分析总房款成交特征住宅项目：高层、小高层、多层共7个项目统计 （按套数计算）夏阳溪韵16%45%4836% 97%33%36% 82%朗钜天域精英汇61%20%81%城市天籁21%29%28%78

34、%太阳城新领地40%25%65%29%百合春天朝阳绿茵42%38%92%69%阳光星期八22%24%28%74%远洋新天地15%23%29% 80%都市亮点33%85%30405060708090100120150200 万元53%21%31%70-80万7.9%50-60万19.2%60-70万17.1%30-40万11.3%30万以下3.4%40-50万29.6%90万以上5.0%80-90万6.6%49按照套数计算0200040006000800010000成林道项目市场研究及项目定位报告销售状况分析已签约部分成交均价夏阳溪韵朗钜天域钱塘精英汇东丽湖太阳城百合春天朝阳绿茵阳光星期八远洋新

35、天地都市亮点6131429375259727479项目名称开盘时间销售周期月均销售套数都市亮点2006年4月30日10.552远洋新天地2005年11月26日15.574阳光星期八2005年6月18日2172朝阳绿茵2006年3月27日11.529百合春天2006年2月18日1379太阳城2004年11月20日2859东丽湖2005年12月15日1537钱塘精英汇2005年10月28日16.56朗钜天域2006年5月10日1013夏阳溪韵2006年10月7日51450都市亮点以小面积为主，也创造了良好的销势。太阳城新领地由于开发商的问题，销势大打折扣。朗钜天域、夏阳溪韵为别墅产品，成交趋缓。钱

36、塘精英汇由于营销推广的问题，因而销售滞后。朝阳绿茵项目由于该项目成为二号桥附近稀缺产品，销售态势良好0102030405060708090成林道项目市场研究及项目定位报告销售状况分析销售进度百合春天呈现了强势销售状况，月均销售79套；远洋新天地、阳光星期八两个项目呈现价高势好的销售状况，月均销售套数均为70套以上。钱塘精英汇朗钜天域夏阳溪韵朝阳绿茵东丽湖都市亮点太阳城阳光星期八远洋新天地百合春天51成林道项目市场研究及项目定位报告竞争/热点项目供求及销售状况市场总结住宅项目周边7个住宅项目在产品的供应上以80-150平米的户型供应比例较大；且以面积区间在100-120的户型供应集中，成为供应热

37、点区间；但主力面积区间80-100平米的供应相对不足，且80平米以下的小面积的户型供应处于市场空白点。在房型供应方面，以两室供应比例最大，占51.1%，其次是三室，供应比例达31.7%，而一室的供应较少，比例仅为14.7%。从整体说来较好控制户值的项目均呈现较好的销售情况，在保持了较高的售价的同时保持了较快的销售速度。52成林道项目市场研究及项目定位报告竞争/热点项目供求及销售状况市场总结住宅项目在目前的需求市场上，尽管对于100-120面积区间的户型需求最为集中，但从需求状况显示100以下的户型需求旺盛，因此在制定本案的户型比例和面积区间时，本行建议充分考虑这一特点，适当提高100以下户型的

38、供应比例。对于低户值的小面积住宅长期得不到充足供应，而使得此类住宅倍受关住。尤其低户值的两室产品更显得炙手可热。而在房型需求方面，二室房型的需求旺盛，所占比例过半，占51.9%（整体供应比例50.5%），且供不应求；其次三室房型的需求比例排在第二，占31.3%（整体供应略多，比例32.1%），一室的需求比例也较大，而供应略显不足。周边项目客户对总房款在40-60万元之间的产品需求最为集中。53成林道项目市场研究及项目定位报告竞争/热点项目供求及销售状况市场总结小户型项目精英汇小户型产品主力户型区间为40-60，以一室供应为主。需求市场上， 40-80的户型供应相对不足，尤其以40-60这一区间

39、的户型需求形成市场热点。对于小户型产品，30万元以下为主力成交区间。别墅项目别墅项目均以150-250的大户型为主力户型。且四室供应比例最大。在目前的需求市场上， 200-250的户型需求最为集中，且以四室成交为主。对于别墅产品120-150万元的成交旺盛。项目名称主题卖点1-都市亮点地段/规模/交通2-远洋新天地品牌/规模优势/地段/产品/园林3-阳光星期八地段/品牌实力/规模4-朝阳绿茵交通/产品型态5-百合春天品牌/产品型态/产品设计/规模6-太阳城第五季规模/配套/产品设计7-东丽湖品牌优势/规模优势/景观8-钱塘精英汇小户型/总价款低9-朗钜天域产品型态/规模10-夏阳溪韵品牌优势/

40、产品设计/景观项目名称建筑形式层数1-都市亮点点式、板式小高层11-182-远洋新天地点式高层283-阳光星期八点式、板式高层24-324-朝阳绿茵多层65-百合春天多层、小高层4.5；6；116-太阳城第五季高层、小高层9-11；187-东丽湖（城市天籁）多层、小高层4-6；118-钱塘精英汇小高层89-朗钜天域别墅2-310-夏阳溪韵别墅2-354成林道项目市场研究及项目定位报告其它因素分析建筑形式与层数由于本项目容积率的限制，因此在建筑形式和层数上仅参考高层/小高层项目。以上10个项目中，6个项目多为高层/小高层产品。其中点板结合的高层是普遍采用的建筑形式。层数从11、18、22、24、

41、28、32层不等。且此类建筑形式为周边市民所接受。55成林道项目市场研究及项目定位报告其它因素分析主题卖点此外环境方面、配套标准方面、会所、车位、物业管理等方面竞争/热点项目的对比分析，详见配套对比及建议细化因素权重（%）都市亮点远洋新天地阳光星期八朝阳绿茵百合春天太阳城新领地打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）打分得分（%）环境因素29升值前瞻40.5214140.52140.52生活气氛61.591.591.59160.5316人文气氛60.5316160.530.5316自然环境6000016000.5316区域印象7-0.5-3.51.510.51.2

42、8.40.53.50.53.517交通6道路现状21.531212121.5312公共交通41414141.560014配套9学校4140.520.520.52001.56商业313131.54.50.51.5001.54.5医院、银行21212120.51001.53规模40.521.561.560.521.5628打分标准好：（1-2分）一般：（0分）有缺陷：（-1-0分）得分=权重*打分偏好：（0-1分）差：（-2-1分）56成林道项目市场研究及项目定位报告竞争/热点项目综合素质评定为了深入分析上述项目特点，找出影响价格、销售速度关键性因素本行根据估价中关于权重的分析方式，以及本行多年从

43、事房地产市场研究的经验，赋予各个项目因素以不同的权重最终取平均数作为项目的单项得分，总分=权重*打分。57成林道项目市场研究及项目定位报告竞争/热点项目综合素质评定58成林道项目市场研究及项目定位报告周边竞争/热点项目典型案例分析59成林道项目市场研究及项目定位报告区域现时供应项目一览成林道项目市场研究及项目定位报告1-都市亮点开发商：天津市红鼎房地产开发有限公司投资商：天津万兆投资发展集团有限公司项目地点：河东区大直沽街与红星路交口60项目规模及类别：项目规划占地面积49000，总建筑面积98000，住宅建筑面积89569.8平米，由12栋11-18层的高层/小高层建筑组成；并配以约1000

44、0的延街商业店铺。容积率：1.99；绿化率：40%；车位地上地下均有，配比为1：0.8；土地使用年限：70年61成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边环境及交通状况楼盘坐落于天津市河东区津塘路大直沽地区，周边区域的交通环境相对较好，城市快速路东南半环的建成，奉化桥的开通，使项目进入都市中心生活圈更加便利。同时，楼盘具备的公共交通相对较为方便，由于项目临近内环线，距离各商业区、消费区的距离相对较近，但项目北侧为京山线铁路，对居住形成一定的干扰。62成林道项目市场研究及项目定位报告建筑规划特色项目倡导以实用功能和精神享受相平衡为原则，打造人性化社区园林，倡导区内步行；现代、简约的建筑风格，总体空

45、间中高边低，布局灵活，营造宜人的室外活动空间；建筑设计由一梯三户的点板结合高层或一梯两户的板式小高层组成，楼宇进深控制在15米以内，保证了日照时间。社区景观规划设计示意现代简约的外立面示意63成林道项目市场研究及项目定位报告面积配比情况单户面积供应特征（按照套数计算）120-1505.3%100-12032.7%60-8062.1%60-80：62.1%100-120：32.7%120-150：5.3%面积区间（平米）房型供应特征（按照套数计算）三室6.0%二室32.0%一室62%一室：62%二室：32%三室：6%房型项目名称在售部分销售比例(按面积)都市亮点51%70-80万2%1%64成林

46、道项目市场研究及项目定位报告面积配比情况（二）一室一厅66 户型设计点评：南北通透，采光通风良好；客厅开间、进深尺度较小；卫生间为暗卫；其面积控制合理，动、静线布局清晰。三室两厅两卫134 二室二厅100户型设计点评：此户型属于市场主流需求，主卧飘窗设计得到了较好的采光满足。房型设计动静分区，使主、次卧居住隐私得到很好的保护。户型设计点评：动、静线布局清晰，书房南侧辅助空间的设计增加了亮点和新意；北侧休闲空间的设计增添了温馨实用的功能。走道空间浪费面积较大。65成林道项目市场研究及项目定位报告销售情况分析房型成交特征（按60-8061.8%单户面积成交特征（按照套数计算）120-1504.0%

47、100-12034.2%60-80：61.8%100-120：34.2%120-150：4%面积区间（平米）三室5%照套数计算）二室33%一室62%一室：62%二室：33%三室：5%房型总房款成交特征50-60万1%40-50万52%60-70万33%30-40万10%80-90万90-100万1%66成林道项目市场研究及项目定位报告营销节点与推广主题1.推广口号都市亮点，居优越之上。海河东，地标建筑群落。2.营销节点06年3月18日项目以报广媒体发布形式首次亮相；06年4月30日11#、12#楼隆重开盘，其后陆续推出3#、5#楼；06年3月18日始，在每日新报、今晚报投放项目形象宣传06年8

48、月底1#、2#、7#楼开盘销售06年9月16日4#、6#、8#、9#、10#楼开盘。67一、优势简析1、规模适中：项目约10万平米，12栋小高层/高层建筑，规模适中，且兼有商业配套的功能。2、地段：与内环线近在咫尺，交通便利，东南半环的建成，奉化桥的开通，使该区域更具升值潜力；3、定位明确：中端产品，面对主流客户，以地缘性客户为主。规划设计、户型设计等方面与项目定位协调统一，适合市场需求；成林道项目市场研究及项目定位报告我点评二、劣势简析项目北端为京山线铁路，对提高居住品质形成干扰，且项目地块原为医院用地，影响了部分地缘性客户的选择。BACK68成林道项目市场研究及项目定位报告2-钱塘精英汇开

49、发商：天津钱塘房地产开发有限公司投资商：杭州钱塘房地产开发集团有限公司项目地点：河东区卫国道与卫昆桥交口北侧项目规模及类别：项目建筑面积15402.69平米，共计172套房屋， 40-70平米的高品质“精装修”酒店式公寓（八层带电梯），并推出“赠送全套品牌家具、家电”精良配置，提供“包租/代租”服务。容积率：2.3；绿化率：35%；地下车位，配比为1：1；土地使用年限：50年，无煤气。69成林道项目市场研究及项目定位报告项目周边环境及交通状况项目处河东区市级迎宾大道卫国道，交通发达，生活环境日趋成熟，除密集的公交网路外，东南半环快速路及规划中的地铁2号线也贯通于此，区域价值前景无可限量。 距京

50、津塘高速仅5分钟车程；距机场仅7分钟车程；距空港物流区仅8分钟车程；距东站仅10分钟车程；距滨江道商圈仅12分钟车程；距CBD仅13分钟车程；距离开发区、保税区仅20分钟车程。100-120 6%70成林道项目市场研究及项目定位报告建筑特色项目体现典雅、婉约的建筑风格，大面积玻璃的采用增加了整体的通透感。外立面示意40以下：3%40-60：45%60-80：18%80-100：22%100-120：4%120-150：6%150-200：1%400以上：1%400以上1% 150-200120-150 1% 40以下3%7140-6045%4%80-10022%60-8018%面积区间（平米）

51、单户面积供应特特征（按套数计算）成林道项目市场研究及项目定位报告面积配比情况房型供应特征（按照套数计算）三室二室 12.2%22.1%一室65.7%一室：65.7%二室：22.1%三室：12.2%房型项目名称在售部分销售比例(按面积)钱塘精英汇41%1.9%40以下72成林道项目市场研究及项目定位报告面积配比情况（二）一室两厅54.62一室一厅44一室两厅65.35一室两厅88.1173成林道项目市场研究及项目定位报告销售情况分析40-60：60.7%60-80：19.6%80-100：11.2%100-120：1.9%120-150：1.9%150-200：1.9%面积区间（平米）一室：83

52、.2%二室：11.2%三室：5.6%房型一室83.2%房型成交特征（按照套数计算）三室5.6%二室11.2%0 1.1单户面积成交特征（按照套数计算）120-1501.9% 50-200100-12080-10 9% 2.8%11.2%60-8019.6%40-6060.7%40以下：2.8%74成林道项目市场研究及项目定位报告销售情况分析（二）总房款成交特征30万以下60%30-40万20%80-90万2%70-80万2%60-70万50-60万 2%4%40-50万10%75成林道项目市场研究及项目定位报告营销节点与推广主题1.推广口号精英汇私产酒店公寓：轻松置业.稳健理财精英汇年轻不再只

53、是奋斗，轻松做主人花公寓的钱，坐享酒店级尊贵精英汇联结焦点的焦点，你的房客注定是来自焦点的精英们精英汇25分钟找到你的精英房客25万元拥有你的私产酒店25小时服务你的私享生活1+2投资保障，轻松置业稳健理财2.营销节点05年中旬项目以报广媒体发布形式首次亮相；其后陆续在每日新报投放项目形象宣传，同时在房地产刊物主流、楼市等杂志上投放宣传形象；05年10月28日项目开盘销售。成林道项目市场研究及项目定位报告我点评一、优势简析1、处河东区市级迎宾大道卫国道，交通发达，生活环境日趋成熟，除密集的公交网路外，东南半环快速路及规划中的地铁2号线也贯通于此，区域价值前景无可限量。2、周边餐饮、娱乐、健身、

54、休闲等生活配套齐备，家世界、家乐福、易初莲花近在咫尺，天津八中、武警医院坐落项目周边，尽享便利。76二、劣势简析1、商业用地，无煤气，水费、采暖费按照商业标准收取，生活成本有所增加2、一梯多户的产品，降低了自住客的生活私秘性3、项目在推广和宣传方面投入较少，并未形成良好的知名度和美誉度4、销售中心迁往项目底商后，通往项目交通不便，因而销售情况很不理想。BACK77成林道项目市场研究及项目定位报告3-远洋新天地开发商：天津市远驰房地产开发公司投资商：中远房地产开发有限公司项目地点：河东区新开路与华龙道交口项目周边环境及交通状况：紧邻天津内环线，交通便利，配套设施完善，按照未来建成的城市快速路体系

55、，地铁2、3号线，轻轨铁路等均经过这里。181978成林道项目市场研究及项目定位报告项目规模及类别1#4#3#2#5#7#6#9#10#8#13#11#12#15#14#项目规模及类别：规划占地面积18万平方米；规划建筑面积60万平方米；住宅占地面积11万平米；住宅建筑面积约23万平米，共有建筑22幢高层住宅。其中一期开发8栋高层住宅；二期销售7栋高层住宅；三期销售3栋高层住宅；四期销售3栋高层住宅。地上及地下停车，车位比：1：1；容积率：2.52；绿化率：40%17#20#21#2279成林道项目市场研究及项目定位报告项目发展规划整个项目营造了一种多用途的“居住、工作、购物”环境，开发理念注

56、重项目的统一，以行人漫步大道将各区联系起来，大道沿线是零售和娱乐用房，反映新的都市生活和大都会生活方式。北面是写字楼和住宅区，在中央是零售娱乐城和饭店，南面连接金海，然后通向项目东部写字楼的拱廊底商。每一个区域中的建筑和造景都位置巧妙，成为地标或胜景。80成林道项目市场研究及项目定位报告面积配比情况150-200：12%200-250：1.3%单户面积供应特征（按照套数计算）100-12029.8%60-80：5.1%80-100：10.4%100-120：29.8%120-150：41.4%150-20012.0%200-2501.3% 60-805.1% 80-10010.4%120-15

57、041.4%面积区间（平米）一室：6%二室：39%三室：45%四室：10%房型房型供应特征（按照套数计算）二室39%三室45%四室10%一室6%81成林道项目市场研究及项目定位报告面积配比情况（二）一室二厅77三室二厅132二室二厅94三室二厅134户型设计点评：主力户型面积在100150平方米之间，采用双电梯三户设计，户型面积适中，比较迎合市场主力需求，设计上，功能分区较合理，卫生间较多采用明卫设计，端头大户型实现了南北通透，很大程度上提高了大户型的居住舒适度。项目名称在售部分销售比例(按面积)远洋新天地66%7.6%82成林道项目市场研究及项目定位报告销售情况分析80-100：13.1%1

58、00-120：28%120-150：46.7%150-200：7.6%200-250：0.9%面积区间（平米）一室：6%二室：39%三室：47%四室：8%房型房型成交特征（按照套数计算）100-12028.0%60-80：3.7%80-10013.1%120-15046.7%200-250150-200 0.9% 60-803.7%单户面积成交特征二室39%三室47%四室8%一室6%150-200万40-50万1% 1%50-60万4%总房款成交特征120-150万4%100-120万10%90-100万13%60-70万15%70-80万23%80-90万29%成林道项目市场研究及项目定位报

59、告营销节点与推广主题1.推广口号“年轻的天地、我们的生活”“ 海河新天地，国际化生活典范“引领区域发展，以高品质铸就生活价值”“年轻生活，随心而动”“环水天地，灵动生活”832.营销节点2005年11月26日开盘；2006年1月23日新售楼处启用及样板间开放2006-03-02 二期楼座公开2006-05-20 二期楼座开盘2006-06-01 一期住宅主体封顶2006-06-21 住宅景观造就国际化生活完美体验2006-07-20 海河新天地举办对话海河论坛之2006经典人居2006-11-30 远洋一期即将入住2007-01-31三期户型开始接受咨询2007-03-10三期火爆开盘84一、

60、优势简析1、规模优势：60万平米超大型社区，集高档公寓、酒店、商业、写字楼于一体的综合性项目；2、品牌优势：中远品牌具有较大影响力；3、规划设计、户型设计等方面与项目定位协调统一，适合市场需求；4、定位鲜明，产品定位国际化年轻一族，主题语“年轻的天地、我们的生活”较有冲击力成林道项目市场研究及项目定位报告我点评二、劣势简析项目所处区域为非传统高端居住区域，居住氛围及配套等设施完善仍需要一段时期BACK成林道项目市场研究及项目定位报告4-阳光星期八开发商：天津阳光鑫地投资有限公司项目地点：河东区晨阳道以南。（易初莲花南侧）85项目周边环境及交通状况项目毗邻地铁2号线、轻轨。南临程林庄路，北距卫国