第六章 集体土地上房产测绘

1、第六章第六章 集体土地上房产测绘集体土地上房产测绘河海大学河海大学 王山东王山& 6.1 集体土地上房产测绘概述集体土地上房产测绘概述 6.2 房产平面图测绘房产平面图测绘 6.3 集体土地房产调查集体土地房产调查 6.4 房产分户测量房产分户测量 集体土地上的房屋是权利人的重要财产，积极稳妥地开展集体土地上的房屋权属登记工作是贯彻党的农村政策，保护房屋所有人的合法权益，促进集体土地上的房屋合法转让，促进行城乡经济发展的重要措施。通过该项工作，可以建立和完善城乡一体化的房地产产权登记制度，从源头上保证村镇规划的实施，进一步规范村镇建房和土地管理，合理配置资源，杜绝私搭

2、乱建的无序现象，改变农村村容村貌，促进社会主义新农村建设，更好地促进村镇发展和维护社会稳定。 集体土地上房屋权属登记工作主要依据物权法和建设部房屋登记管理办法，以及地方政府出台的相关文件。登记发证的前提是对房屋权属的调查和测绘。6.1 6.1 集体土地上房产测绘概述集体土地上房产测绘概述 一、集体土地上房产测绘的特点一、集体土地上房产测绘的特点集体土地上的房产与城市的存在着很大不同，主要体现在：(1) 分布广：集体土地上的房产是依地理生存环境条件，人类逐步建设起来的。一般只要适宜生活的地方，就有房产。(2) 密度差异大：集体土地上的房产的分布主要以自然村落为主，在平坦地区与交通便利道口房屋的分

3、布密度大；在丘陵地区与山区，住户只是零星分布。(3) 城乡结合部乱：城乡结合部区域城市与农村交错穿插，商业繁荣，经济较为发达；该处的房产价格与房屋租赁价格较城市相对较低，房屋的私搭乱建严重；又由于近年来城市发展迅速，许多城乡结合处在待或即将征迁状态，为征迁而建造的临时建筑泛滥。(4) 公安坐落不齐：由于大部分集体土地上房屋的公安门牌号不齐，所处的地名生疏；又由于市场经济的发展，农民迁移到别的村庄建房，造成户籍地址与居住地不一致的现象普遍。由于以上特点，集体土地上的房产测绘工作也同样面临测绘区域广、房产调查难度大、公安编号不齐、城乡结合部房产测绘难度大等难题。一、集体土地上房产测绘的工作流程一、

4、集体土地上房产测绘的工作流程 针对集体土地上房产测绘的特点，我们制定了相关的工作流程，以保证该项工作的顺利进行和测绘成果质量的保证。（1） 集体土地房产测绘宣传：由于集体土地上特别是偏远地区的住户对房产权属登记的意义不甚了解，对通过登记发证来保护自己的权属的意识不强，所以要开展自上而下的宣传，并通过海报、广播、电视等多种媒体进行广泛的宣传发动，并建立相关的工作制度与组织机构。（2）房产平面图测绘：由于集体土地上房产分布广，为了能进行公安门牌号的编制和房产的精确定位，必须进行平面图测绘。平面图的测绘范围一般为房产周围并外扩30至50米，为了表达村落之间的关系，其连接道路及其外扩30米范围内也要测

5、绘。（3）分户测绘培训与动员：集体土地上的房产调查测绘，因政策性强，又涉及到千家万户，单靠政府的宣传很难让权利人了解房产权属登记的真正含义。为了能顺利地开展工作，在进村开展工作之前，必须先召开全村分管领导、组长、片长宣传培训会，直接贴近最基层的组织，使该工作的宣传真正做到进村入户。（4）分户测绘：首先制定分户测绘的代码，由村委会派人陪同入户调查，填写调查表，绘制房产平面草图，然后根据测绘规范进行分户测绘,并对每一栋房屋拍摄前后两张照片；村委会同步填写权属的基本信息，以便权利人签字和各级政府审批。（5）内业处理：把外业调查的权属信息录入，并采用专业的农村房产计算软件进行分层分户图绘制、计算、入库

6、和审核。调查信息录入重点关注姓名、身份证号及特殊属性（农转非、继承等）。对于新门牌号的确定是先与派出所联系，在征得同意后可以根据规则预先编制，然后绘制带门牌号的平面图、户籍花名册、申报材料，上报派出所加以确认。（6）测绘成果核查：以自然村为单位，打印出测绘成果，报村委会核查，并派测绘人员复核，对有疑问者重新测绘。成果核查正确后，上报村委会。（7）发证申请审批：由村委会准备齐权属申报材料，以及测绘成果（平面图、分户图，并加盖测绘章）和花名册（含建筑与占地面积）。由各级行政机关逐级上报审批（村、乡镇、区、土地、规划、房产），然后公示。（8）建库与缮证：各测绘队在各项内业工作检查结束，且确认无误后，

7、由数据导入程序导入至测绘总库，由测绘实施人再次进行数据检查，当确认数据无误后再导入发证数据库，进行集体土地上房产的证件打印。三、工作中注意事项三、工作中注意事项 集体土地上房屋权属登记是一项政策很强的工作，必须严格执行国务院“一户一宅”和相关的集体土地管理政策，在测绘中应注意以下几点：（1）房产调查时应与镇、村级行政机关密切配合，了解真实的权属状况和权利人真实的情况，避免得到不实的权属信息，以减少测绘工作的无效劳动和大量的返工。（2）开发一套严密的、方便快捷的集体土地上的房产计算与管理程序。程序应能解决集体土地上房产计算中遇到的各种情况，可以管理房产权属调查的信息；同时程序有审核、确认等功能，

8、能与权属系统无缝连接，使调查、测绘信息直接上传至集体土地上房产登记发证系统，自动建立起一体化房产地理信息系统。（3）严格调查、测绘成果审核。因初始登记发证工作量大、任务重、时间紧，测绘工作中难免有疏漏，所以应加强测绘成果的审核，尤其是权利人的身份证号、城乡结合部的房屋形状与尺寸等。一般应通过组审、抽审、村审、权利人核对、照片比较等检查环节。（4）严肃工作纪律。因房产是集体土地上的最重要资产之一，权利人为了多取得面积可能存在贿赂测绘人员现象，所以要做好工作人员的思想教育工作，严肃工作纪律，并以测绘质量检查等手段来从根本上保证成果质量。（5）统一测绘工作细则。由于集体土地上的房屋千差万别，房屋发证

9、在测绘规范中强调只能对“长期稳固”的、“适于生产生活”的建筑才能进行产权登记发证，所以对可以发证的房产要有一个可以操作的标准，否则容易造成纠分。（6）要有一个强有力、积极负责任的领导协调机构，对于不断出现的新问题及时作出答复，并及时传达到各作业队，以便全市工作的同步进行。 尽管集体土地上房产测绘工作纷繁复杂，只要我们有一个高效的领导协调机构，一套行之有效的工作流程，一组技术能力强的测绘队伍，以及完善、便捷的计算管理软件，集体土地上房产登记发证工作就一定取得良好效果，圆满地完成工作任务。一、平面图控制一、平面图控制 房产图测量是为了满足房产建库与定位的需要，所以必须建立适当的控制网。控制网可以利

10、用已有数据，也可以自行建立。在没有现成控制网的情况下，我们可以测区周围布设了四等GPS网和四等水准网，作为基本控制点加密的平面起算点，布设二个以上RTK控制点，位于地面的四等GPS点均联测了四等水准，可作为本测区高程起算点。其它自然村参照相关工作底图，在此图上选取特征点布设临时控制点，所测图形与工作底图的坐标系一致。 对于RTK控制点点位中误差相对于起算点应15cm； 对于以工作底图特征点布识的临时控制点，相对点位中误差应50cm；所布设控制网的精度等级可根据工程的需要进行修改。6.2 6.2 房产平面图测绘房产平面图测绘 二、平面图测量二、平面图测量 1房屋及其附属设施测量（1）房屋应逐幢测

11、绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋墙体外侧为界测量；毗连房屋墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以墙脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。（2）房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准；独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。（3）房角点测量，指对建筑物角点测量，房角点测量不要求

12、在墙角上设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(10020)cm处墙角为测点。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过不计算求出。（4）其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。2其他相关地物测量（1）陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。（2）水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水

13、库等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。（3）消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。3房产平面图测绘范围 由于集体土地上房产分布广，为了能进行公安门牌号的编制和房产的精确定位，必须进行平面图测绘。平面图的测量范围一般为房产周围并外扩30至50米，为了表达村落之间的关系，其连接道路及其外扩30米范围内也要测量。三、平面图成图与表示三、平面图成图与表示 1成图方法：本测区采用全站仪全野外数字化采集地形、地物点，内业使用计算机辅助成图的方法，比例尺为

14、1:1000，编图软件统一用金禾测绘软件JHCH3.0，每个实体对应相应的图层和线型。2地形图分幅与编号：房产平面图成图比例尺为11000，采用以自然村为单位进行分幅，在图框四角标注坐标值，图名为应取自然村全名，以自然村代码为编号，并标注在图上。3建筑物标注：要求在已调查登记的每一建筑物内标注公安编号，当一户只有唯一建筑物时，只标注公安号，为“组号”+“户号”，如：01001；当拥有多栋建筑物时，每栋建筑物的标注其编号，为“组号”+“户号”+“-”+“建筑物编号”，如：01001-1；由于在1：1000图上农村建筑物较小，所以不需标注建筑物的结构和层次。4建筑物表示：由于要计算每一建筑物的占地

15、面积，明确标注每一建筑物的编号，为了使图面清晰，并方便与分层分户图对应，所以本次建筑物在平面图上的表示以建筑物一层为准，二层以上的投影不需在平面图上表示。5分幅地形图数据文件为AutoCAD格式(DWG)，文件名取图幅编号。6其它内容参照相应的规范。一、准备工作一、准备工作 1宣传动员 2. 技术培训 3拟定调查工作计划 4调阅户籍档案资料 5印制表格6.3 6.3 集体土地房产调查集体土地房产调查 二、房产调查编码二、房产调查编码 本次编码原则是以行政区划为界限，确定全市集体土地上每一房屋的编码。具体如下：1村组编号：全市村组采用唯一编码，区（1位）+乡（1位）+村（2位）+组（2位）。编号

16、统一配发。当有新增村组时，先自行顺序往后编，然后添加入统一的数据库。2户编号说明：以村名小组为单位，采用二位组号+流水号编写，当一户有多处以上宅基地时，第二处从800开始编码。如：前进村三官塘组的为前进村的第05组，而王大发家是第008号，该户的编号为05008；而他家的第二处宅基地，命名的05801。3房屋编号：在户号后加房屋序号，如第一栋为050081（或05008-1）, 也可简写成1(或-1)。4房屋坐落：填写现有的公安号。5新户号：填写派出所重新核发的门牌号。现暂不填写，待派出所核发后再统一填写。6父编号：当出现父子等新分户时，在新分出的户表上填写原来主户的编号，以备派出所审查时当不

17、具备分户条件时，重新合回原主户。7建议主屋拍摄前后两张照片，其它的拍摄一张正面照片，照片要能反映房屋结构，照片文件命名：为房屋名称加该屋照片序号， 如第一张为：0500811，第二张为0500812。 8当同村名小组的申请人姓名重复时，第一人后缀为1，第二人为后缀为2。如有三位姓名为“高峰”的申请人，第一重命名为“高峰1”，第二为“高峰2”，第三人为“高峰3”。9 总层：以数字表达。如 3层，表示为：3。10所在层：若总层为3，全部为该户所有，该栏可为空。11若与其它户共享，所在层为1至2层，表示为： 1-2。12建筑年代：2000年以前的可简写为的二位，如1978，可简写为78；2000年及

18、以后的，必须以四位表达，如2000、2001、2003、2004、2005。13用途：要如实记录使用现状，该“用途”与标准用途不同。常用有：住宅、厨房、家畜、家禽、厕所、仓库、杂物、空置等。14屋檐：表示该房是否有，有就打。15当房屋为在建、破损、简易、废弃等情况时，可在房屋备注栏内注明这些情况。16本次调查注重房屋的自然状况，要仔细填写。字迹要清晰、工整。三、房产调查步骤三、房产调查步骤 1入村宣传 集体土地上的房产调查测量，因政策性强，又涉及到千家万户，单靠政府的宣传很难让权利人了解房产权属登记的真正含义。为了能顺利地开展工作，在进村开展工作之前，必须先召开全村分管领导、组长、片长宣传培训

19、会，直接贴近最基层的组织，使该工作的宣传真正做到进村入户。 培训主要内容为： （1）发放调查表格、相关规定等材料，宣传政策；（2）解释各种表格的填写，现场解答疑问；（3）确定工作计划与村组联系人；（4）告知村民要准备的材料，如身份证、户口簿、建房证明、土地证等相关材料，以及因结离婚分户的结离婚证、继承手续、居住在其它行政村的无住房证明等。 2分户调查 首先制定分户测量的代码；由村委会派人陪同入户调查，填写调查表，绘制房产平面草图，然后根据测量规范进行分户测量,并对每一栋房屋拍摄前后两张照片；村委会同步填写权属的基本信息，以便权利人签字和各级政府审批。 3内业处理 把外业调查的权属信息录入，并采

20、用专业的农村房产计算软件进行分层分户图绘制、计算、入库和审核。调查信息录入重点关注姓名、身份证号及特殊属性（农转非、继承等）。对于新门牌号的确定是先与派出所联系，在征得同意后可以根据规则预先编制，然后绘制带门牌号的平面图、户籍花名册、申报材料，上报派出所加以确认。四、房产调查规定四、房产调查规定 （一） 登记发证范围1.凡属本集体经济组织成员符合以下条件的住房可以申请办理房地产权属登记。（1）经有关部门批准建设或认可的原有住房。包括不同历史时期，有批准权机关（组织）核发的使用土地使用证书、建设规划手续或证明，基本保持原有状况的住房。（2）原宅基地上翻建的住房。包括在办理了合法的建设和用地手续的

21、宅基地上翻建、改建或扩建，经国土、规划部门审核符合办理条件的住房。（3）符合建房条件但未办理建设、用地手续的住房。包括因村民家庭成员变化等原因分户建设的,经市规划、国土部门审核符合办理条件的住房。（4）集体经济组织成员有多处的住房，由该成员自行申报一处住房。2下列住房不予办理房地产权属登记：（1）城市居民在集体土地的住房；（2）集体经济组织成员家庭出卖、出租住房或已征迁安置后再建住房；（3）集体经济组织成员已申报一处登记以外的其他住房；（4）非本集体经济成员农村村民建设或取得的房屋；（5）临时建设。（二）住房用地面积规定1用地标准以及超标问题的处理（1）1982年2月13日国务院发布村镇建房用

22、地管理条例之前农村村民建房占用的宅基地，超标部分权属无争议的，可暂按现有实际面积登记发证，在土地证内注明超标的面积及其原因。超标的面积在以后村镇规划、房屋改造和分户时调整。（2）1982年2月13日以后建房的，超标部分能够退还的要予以退还；确实无法退还的，可在颁发土地证时，在土地证书内注明超标的面积及其原因。超标的面积以后分户建房或在现有房屋拆迁、改建、翻新建时退还。2住房的建筑面积标准及超标问题处理 建设批准文件没有明确建筑面积或实际建设与批准不符的，在规划部门提出审核意见后，由房地产管部门进行房地产权属登记，并在房地产权证分别注明批准建设面积、超建面积。（三）住房规划处理规定 集体经济组织

23、成员家庭，凡能提供乡镇或区政府核发的村镇建设工程规划许可证、宅基批准文件、城市规划管理部门批准的文书，且实际建设符合批准的，按批准登记发证。 集体经济组织成员家庭，不能提供乡镇或区政府核发的村镇建设工程规划许可证、宅基批准文件、规划管理部门批准的文书，仅有一处住宅的，经规划管理部门审核符合条件后予以登记发证。（四）不同历史时期证明认定（五）审核方式 为提高效率、简化手续、方便办理，由市房产局牵头，规划局、土地局参加，负责对集体组织成员申请办理房地产权证的材料进行集中审理。（六）具体政策的补充规定（七）分户登记原则（八）房屋公安编号规则一、一般要求一、一般要求 1所有外业数据应实地采集,采集的数

24、据要保留到小数点后2位数；2要求按1:200至1:500比例绘制相应的房产分户图。图上标明：房屋产别,结构,层次,建筑年代,建筑面积；3绘图时对于不计算面积的房屋及其附属物,应在相应位置上按实际尺寸绘出,反映四邻关系的相应房屋也应标明并标示北方向“N”；4房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其层高在2.20米以上的,计算自然层数.房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；假层,附层(夹层),插层,阁楼(暗楼),装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数；5房屋的建筑年代是指房屋的实际竣工年份.拆除翻建的,应以翻建 竣工年份为准.一幢房屋有两种

25、以上建成年份,应分别注明；6房屋用途是指房屋的实际用途，本次工作对象均是住宅，对于实际用途如“厨房”、“仓库”等均不作用途，而是以备注方式标注；7房屋墙体归属是指房屋四面墙体所有权的归属,分自有墙、共有墙和借墙等三类。6.4 6.4 房产分户测量房产分户测量 二、面积计算一般规定（参考第五章第三节）二、面积计算一般规定（参考第五章第三节） 三、面积计算其它规定三、面积计算其它规定1高2.20m(层面与层面的高度)、有盖、永久性且结构牢固的房屋，无论何类用途，按各层外围水平投影计算面积，对于结构欠牢固的房屋,如土坯墙、水泥瓦上盖的建筑，外业测绘时标注出来。2当具备上盖的未全部竣工的房屋，按现状测

26、绘。无上盖的在建房屋，不编户号，也按现状测绘并纪录在案，并标注（建）。3一层檐廊面积计算问题：（1）独立柱或无柱有盖檐廊，其两条边与房屋有墙体相连，无论剩余边有无围护，按半面积计算并计入占地面积。但此类面积计算时注意与上盖的关系，当上盖面积小于下地面积时，以上盖面积为准；（2）多柱的有盖檐廊与门斗，统一按全面积计算并计入占地面积；（3）阳台按封闭情况，计算全面积或半面积。挑出的阳台（底层没有阳台）不计入占地面积；（4）雨蓬不计算面积；（5）未尽事宜参照房产测量规范GBT17986.12000。四、分层分户图表示四、分层分户图表示1.比例尺与坐标系 分层分户图成图比例尺为12001500，分户图

27、的一层平面图要求采用统一的坐标系，以便计算出的结果能与具体的地理坐标相匹配。图名采用分户代码命名，其它调查资料的命名也与该图名相一致。2图形标注 为了完整表达每户多栋建筑物的建筑年代、结构、产别等属性，又能清晰表达每层的平面结构，所以本次采用房产平面图与分层分户图相结合的表示方法，要求分层图从下至上正常次序摆放；一层平面图坐标为真实坐标，建筑物标注属性，其它层次必须垂直对齐，仅标注尺寸。如图：3其它绘图规则（1）一般情况下不计算外墙。因在外业测量时，大多是以外到外尺寸进行量测的。（2）分层图绘制时，应把一层放在下部，并标注“（一层）”；二层放在上部，并标注“（二层）”；如此类推。 在一层图绘制

28、时，可以加上围墙等周边参照物，以示房屋相对位置。图形必须直接用平面图中采用带原点复制、粘贴方式，以保证坐标位置正确。 每栋房屋的编号采用“室号标注”功能进行标注，计算即可得每层的计算面积，如“101”代表“1号房屋一层的面积”，“102”代表“1号房屋二层的面积”，如此类推。 调查表的填写：调查表中的增加了“是否在集体土地上”的选项。另增加了“村”、“组”内容，“乡（镇）”一栏填写在“街道”五、后期成果处理五、后期成果处理1测量成果核查 以自然村为单位，打印出测量成果，报村委会核查，并派测量人员复核，对有疑问者重新测量。成果核查正确后，上报村委会。2发证申请审批 由村委会准备齐权属申报材料，以及测量成果 （平面图、分户图，并加盖测绘章）和花名册（含建筑与占地面积）。由各级行政机关逐级上报审批（村、乡镇、区、土地、规划、房产），然后公示。六六、建库建库与核查与核查 各测量队在每项内业工作检查结束且确认无误后，由数据导入程序导入至测绘总库，由测绘实施人再次进行数据检查，当确认数据无误后再导入发证数据库，进行集体土地上房产的证件打印。1数据检