中国税制第十一章房产税

1、1房产税房产税 第十一章第十一章 2内容提要 第一节第一节 房产税概述房产税概述第二节第二节 房产税的计算房产税的计算申报缴纳申报缴纳3第一节 房产税概述 一、概念一、概念 房产税房产税是以是以房屋为征税对象房屋为征税对象，按照，按照房屋的房屋的计税余值计税余值或出租房屋的或出租房屋的租金收入租金收入征收的一种财产税。征收的一种财产税。 二、特点二、特点1.1.房产税属于财产税中的个别财产税房产税属于财产税中的个别财产税; ;2.2.征税范围限于征税范围限于城镇的经营性房屋城镇的经营性房屋; ;3.3.区别房屋的经营使用方式规定征税区别房屋的经营使用方式规定征税办法。办法。 4NoImage房

2、产税与土地增值税的界定房产税与土地增值税的界定自用自用出租出租出售出售房产税房产税房产税房产税土地增值税土地增值税5第一节 房产税概述三、征税范围三、征税范围 房产税在房产税在城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区征征收，收，不包括农村不包括农村。房产是以房屋形态表现的财。房产是以房屋形态表现的财产。产。房屋房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、独

3、立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则以及各种油气罐等，则不属于房产不属于房产。与房屋不。与房屋不可分离的附属设施，可分离的附属设施，属于房产属于房产。6第一节 房产税概述 四、纳税人四、纳税人 房产税以在征税范围内的房产税以在征税范围内的房屋产权所有人房屋产权所有人为纳为纳税人。税人。 1.1.产权属国家所有的，由产权属国家所有的，由经营管理单位经营管理单位纳税；纳税；产权属集体和个人所有的，由产权属集体和个人所

4、有的，由集体单位和个人集体单位和个人纳税。纳税。2.2.产权出典的产权出典的，由，由承典人承典人依照房产余值依照房产余值纳税。纳税。3.3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产房产代管人或者使用人代管人或者使用人纳税。纳税。4.4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人代管人或者使用人纳税。纳税。7第一节 房产税概述四、纳税人四、纳税人 5.5.纳税单位和个人纳税单位和个人无租使用无租使用房产管理部门、房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由免税单位及纳税单位的房产，应由使用人使用人代为缴代为

5、缴纳房产税。纳房产税。依照房产余值代缴纳房产税依照房产余值代缴纳房产税 （财税财税【20092009】128128号号） 6.6.2009.1.12009.1.1外商投资企业、外国企业和外国外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产适用房产税。人经营的房产适用房产税。20082008年年1212月月3131日，国日，国务院总理温家宝签署第务院总理温家宝签署第546546号国务院令，宣布号国务院令，宣布19511951年年8 8月月8 8日由原政务院公布的日由原政务院公布的城市房地产税暂行城市房地产税暂行条例条例自自20092009年年1 1月月1 1日起废止日起废止。 8第一节 房产税概述五、税

6、率五、税率（一）从价计税：（一）从价计税：1.2%1.2%；（二）从租计税：（二）从租计税：12%12% 1.1.自自20082008年年3 3月月1 1日起个人出租住房，不区日起个人出租住房，不区分用途，按分用途，按4%4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。 2.2.对企事业单位、社会团体以及其他组织对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。9第二节 房产税的计算申报缴纳 一、房产税的计算一、房产税的计算 （一）计税依据（一）计税依据 1.1.对对经营自用经营自用的房屋，以房

7、产的的房屋，以房产的计税余值计税余值作为计税依据。作为计税依据。 所谓所谓计税余值计税余值，是指依照税法规定按房产原，是指依照税法规定按房产原值一次减除值一次减除10%10%至至30%30%的损耗价值以后的余额。的损耗价值以后的余额。 2.2.对于对于出租出租的房屋，以的房屋，以租金收入租金收入为计税依据。为计税依据。10第二节 房产税的计算申报缴纳 一、房产税的计算一、房产税的计算 （一）计税依据（一）计税依据 3.3.投资联营及融资租赁房产的计税依据：投资联营及融资租赁房产的计税依据： 对于以房产对于以房产投资联营投资联营，投资者参与投资利润分红、，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房

8、产的共担风险的，按房产的余值余值作为计税依据计征房产税；作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取对以房产投资，收取固定收入固定收入，不承担联营风险的，不承担联营风险的，按出租方按按出租方按租金收入租金收入计算缴纳房产税。计算缴纳房产税。 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的始日的次月起次月起依照依照房产余值房产余值缴纳房产税。合同未约定开缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值房产余值缴缴纳房产税。纳房产税。（财税【财税【20092009】128128号号） 11第

9、二节 房产税的计算申报缴纳 （二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算 1.以房产余值为计税依据的 年应纳税额房产原值年应纳税额房产原值（1 110%10%至至30%30%）1.2%1.2% 2.以租金收入为计税依据的 应纳税额租金收入应纳税额租金收入12%12% 12NoImage 例例: :某企业一栋房产原值某企业一栋房产原值40004000万元，万元，20112011年年6 6月月2020日起将其中原值日起将其中原值200200万元的仓库对外出租，租万元的仓库对外出租，租期期1 1年，月租金年，月租金1.51.5万元，当地税务机关规定允许万元，当地税务机关规定允许按原值减除按原值减除30%

10、30%。请计算该企业。请计算该企业20112011年应纳的房产年应纳的房产税。税。解：应纳房产税解：应纳房产税=（4000-200）（1-30%）1.2% +200（1-30%）1.2%6/12 +1.5612% =338.4万元万元案例13第二节 房产税的计算申报缴纳n 二、减免税优惠二、减免税优惠 n（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（四）（四）个人拥有的非营业用的房产个人拥

11、有的非营业用的房产（五）经财政部批准免税的其他房产（五）经财政部批准免税的其他房产1.1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税的房产免税2.2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋，在停止使用后，可免征房产税。 3.3.自自20042004年年7 7月月1 1日起，纳税人因房屋大修导致连续日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。4.4.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使纳

12、税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。用的部分划分，分别征收或免征房产税。 14第二节 房产税的计算申报缴纳n 一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间n ( (一一) )纳税人将原有房产用于纳税人将原有房产用于生产经营生产经营，从生，从生产经营产经营之月之月起缴纳房产税。起缴纳房产税。n ( (二二) )纳税人自行新建房屋用于生产经营，从纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之建成之次月次月起缴纳房产税。起缴纳房产税。n ( (三三) )纳税人委托施工企业建设的房屋，从办纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之理验收手续之次月次月起缴纳房产税。起缴

13、纳房产税。n ( (四四) )纳税人购置新建商品房，自房屋交付使纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之用之次月次月起缴纳房产税。起缴纳房产税。15第二节 房产税的计算申报缴纳n ( (五五) )纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之属证书之次月次月起，缴纳房产税。起，缴纳房产税。n ( (六六) )纳税人出租、出借房产，自交付出租、出纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之借房产之次月次月起，缴纳房产税。起，缴纳房产税。n ( (七七) )房地产开发企业自用、出

14、租、出借本企业房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之建造的商品房，自房屋使用或交付之次月次月起，缴起，缴纳房产税。纳房产税。16第二节 房产税的计算申报缴纳n二、纳税期限二、纳税期限n 房产税实行房产税实行按年计算、分期缴纳按年计算、分期缴纳的征收方的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。政府确定。n三、纳税地点三、纳税地点n 房产税在房产税在房产所在地房产所在地缴纳。房产不在同一缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别坐落地点分别向房向房产所在地的税务机关纳税。产所在

15、地的税务机关纳税。17第二节 房产税的计算申报缴纳 【例题【例题1 1】某企业拥有房产原值】某企业拥有房产原值l000l000万元，万元，20112011年年7 7月月1 1日将其中的日将其中的30%30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期用于对外投资，不承担经营风险，投资期限限3 3年，当年取得固定利润分红年，当年取得固定利润分红2020万元；万元； 20112011年年9 9月月1 1日将其中日将其中10%10%按政府规定价格租给本企业按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金职工居住，每月取得租金5 5万元，其余房产自用。已知当万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为地政府

16、规定的扣除比例为20%20%，该企业，该企业20112011年度应缴纳房年度应缴纳房产税（产税（ ）元。）元。 【解析】【解析】企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税。房产税。 该企业该企业20112011年度应缴纳房产税年度应缴纳房产税1000100060%60%（1 120%20%）1.2%1.2%1000100030%30%（1 120%20%）1.2%1.2%6 61212202012%12%1000100010%10%（1 120%20%）1.2%1.2%8 8121210.2410.24（万元）（万元）18第二节 房产税的计算申报缴纳 【

17、例题【例题2 2】某企业】某企业20112011年委托施工企业建造物年委托施工企业建造物资仓库，资仓库，8 8月末办理验收手续，入账原值为月末办理验收手续，入账原值为300300万万元，同年元，同年9 9月月1 1日将原值日将原值400400万元的旧仓库对外投资万元的旧仓库对外投资联营，当年收取固定利润联营，当年收取固定利润1212万元。当地政府规定万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为房产计税余值扣除比例为30%30%，该企业，该企业20112011年度应年度应缴纳房产税（）万元。缴纳房产税（）万元。 19第二节 房产税的计算申报缴纳【解析】【解析】 （1 1）工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次）工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。物资仓库应缴纳房产税月起，计征房产税。物资仓库应缴纳房产税300300（1 130%30%）1.2%1.2%4 412120.840.84（万元）；（万元）； （2 2）以房产联营投资，不共担风险，只收取固定收）以房产联营投资，不共担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税，入，应由出租方按租金收入计缴房产税，121212%12%1.441.44（万元），（万元），20112011年年1 1月月1 1日到日到201120