上海浦东南汇商品住宅市场分析

1、2006-2010年上海浦东、南汇住宅市场分析1浦东商品住宅市场分析浦东商品住宅市场分析 2006-2010年，上海浦东商品住宅市场基本呈现出供大于求的状态，历年供求比均保持在1.90以上，最高达到4.16。 历年成交波动明显，特别是在2008-2010年，两年中间的成交面积差额在50%以上。 2006-2009年，浦东各年的新增供应量基本保持稳定，2010年，大幅缩减近50%。1.1 供求分析供求分析浦东商品住宅市场分析浦东商品住宅市场分析1.2 价格分析价格分析1 2006-2010年，上海浦东商品住宅均价保持持续上涨，各年涨幅均在10%以上，特别是2008-2010年，涨幅达到25%以上

2、，2010年，浦东商品住宅均价为21828元/平方米。 浦东商品公寓的价格波动与总体均价波动趋势保持一致，近两年涨幅略低于总体，2010年，公寓均价为16938元/平方米。 2007-2009年，浦东别墅的价格上涨幅度惊人，远高于商品住宅总体均价的上涨幅度。2010年，增速减缓至11%，均价为50760元/平方米。浦东商品住宅市场分析浦东商品住宅市场分析1.3 产品结构分析产品结构分析1 2006-2010年，浦东商品住宅市场的产品结构变化趋势大致为中等户型（120-150）减少，小户型（120以下）和大户型（150以上）比重增加。 从近两年的数据来看，200平方米以上户型占比上升显著，120

3、平方米以下户型在2008和2009年增加迅猛，但到2010年又有所降低，这与近两年不断出台的各类房产政策有关。浦东商品住宅市场分析浦东商品住宅市场分析1.4 镇域结构分析镇域结构分析1 从各个镇域的产品类型来说，各个镇差异较大。就几个重点镇域而言，三林和北蔡主要以刚需和首次置业需求为主，房型基本在120平方米以下，客户类型主要新上海人；陆家嘴以高端江景住宅为主，客户主要来自上海本地和外地，私营业主和企业高官占比重较大；张江内部分化明显，原先以低密度住宅为主，分布于龙东大道周边，客户以外地私营业主和本地富豪为主，近两年130-150平方米左右的公寓开始增加，客户以高收入白领阶层为主；唐镇最早以9

4、0平方米以下小户型为主，客户主要是在张江工作的白领，近两年开始有一些改善型需求在此置业，客户有一些投资客、在张江工作的归国华侨等浦东商品住宅市场分析浦东商品住宅市场分析1.4 客户结构分析客户结构分析12006-2010年，浦东常住人口和户籍人口保持持续增长的状态，其中常住人口变动幅度较大，户籍人口基本保持每年增加3-4万人的速度。 常住人口数远远高于户籍人口数，且差值有逐渐拉大的趋势，说明浦东的人口流入远远高于人口流出。年份常住人口数户籍人口数2006年285.3187.562007年305.35191.162008年305.7194.292009年312.84197.972010年398.

5、232006-2010年上海浦东人口变动情况年上海浦东人口变动情况注注：2009和2010年数据为浦东新区总数减去原南汇区数量的估计值所得，2010年的总量数据为第六次人口普查数据，与前几年的统计口径不一，2010年的户籍人口数缺失。 人口变动情况人口变动情况 人口变动原因人口变动原因 客户结构客户结构 产业发展：集聚了先进制造业、高新技术产业、生产性服务业、贸易业等现代产业要素，是吸引外来人口的最重要因素。 交通改善：主要是轨道交通的建设，扩大区域的居住版图，增加人口密度。 刚性需求：浦东外来人口数较多，也因此带来了大量的刚性需求，主要是工作在浦东的新上海人，有一定购买力，购房房型一般在12

6、0平方米以下。 改善型和投资需求：从浦东商品住宅的成交产品结构中可见，大面积房型增势显著，且总量在所有房型中比例超过50%，表明改善型和投资需求旺盛，本部分需求由本地富裕阶层和外来投资客户为主。2南汇商品住宅市场历年供求情况南汇商品住宅市场历年供求情况 2006-2010年，上海南汇商品住宅市场保持供大于求的状态，历年供求比在2.0以上，最高达到3.8。 2009年是南汇商品住宅成交最旺盛的一年，总成交量达到365.0万平方米，较2008年大幅上涨105%，但2010年又回落至203.0万平方米。 历年新增供应量波动明显，供应总量除2010年外均保持增加，2009年的去化效果明显，市场总供应量

7、大幅减少。2.1 供求分析供求分析2南汇商品住宅市场历年供求情况南汇商品住宅市场历年供求情况 2006-2010年，南汇商品住宅均价总体保持上涨趋势，2006-2008年价格变动不大，2009年和2010年，上涨明显，两年间均价从4909元/平方米上升至8543元/平方米。 南汇公寓价格的变动趋势和总体均价保持一致，但增速略低，2010年公寓均价为6552元/平方米。 2009年和2010年，南汇别墅价格上涨迅猛，年均上涨幅度高于30%，至2010年，别墅均价为26094元/平方米，与公寓价差进一步拉大。2.2 价格分析价格分析2南汇商品住宅市场历年供求情况南汇商品住宅市场历年供求情况 2008年以前，除周浦和康桥外，南汇其它区域的商品住宅市场主要以本地客户为主，向外辐射和吸引能力较弱，而周浦和康桥由于承接浦东，因此有一定溢出效应，这两个区域也是南汇商品住宅市场发展最早的区域。 2008年以后，由于南汇并入浦东新区、临港产业的发展以及轨道交通的规划建设等影响，逐渐开始有新上海人或在浦东工作的人把南汇作为一个置业的选择区域。此时，浦东的房价已经高企，且供应结构上大户型渐渐成