房地产公司实习报告

1、房地产公司实习报告前言:迈进大学生活的最后一个年头 , 站在我们面前的就是那个向 往已久的工作社会 , 我们的心已经开始飞进那里 .我们高兴 , 我们兴奋 , 因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我 , 我们可以回报社会 , 我们可以服务国家 . 但是我们又害怕又胆怯 , 我们常常会扪心自问 :我 们准备好了吗是的 , 我们在校园里生活了数十载 ,而社会与校园是完全 不同的两个世界 ,也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会 .所以 我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台 , 这就是专 业实习.我们的专业是工程管理 , 房地产是我们以后就业的主要方向之一 , 加上我俩对房地产十

2、分地感兴趣 , 所以我们选择了一个房地产信息充 足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀 . 房地产评估公司属于房地产中介机 构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁 , 在这里实习会使我们得到更 好的锻炼 . 而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义 : 房地产 =科学+艺术.正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力 , 我们才能 满腔热血的爱上房地产估价这一行业 , 才能主动的才房地产的知识中 自由的遨游 !实习的一个月很快就要结束了 , 再回首这丰收的一个月 , 我们感到 十分的欣慰 ,它使我们在实践中了解社会 , 让我们学到了很多在课堂上 根本就学不到的知识 , 也打开了视野 , 增长了见识 ,为

3、我们即将走向社 会打下坚实的基础 . 为了表达自己收获的喜悦 , 我们将分开几个部分讲 一下自己的感受 , 报告实习的情况 !一, 公司介绍北京北方房地产咨询评估有限责任公司 （以下简称 : 北方公司 ）系 北京北方房地产咨询评估中心 （ 隶属于国土资源部 ） 脱钩改制后形成的 公司. 是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机 构之一 .北方公司以北京为依托 , 业务范围辐射全国 . 具有技术力量雄 厚,信息灵敏可靠 ,服务行为规范 , 规模信誉良好的优势 .1, 公司的主要业务有 :1, 房地产开发土地使用权获取方式前期策划 ; 房地产投资分析 , 可行性研究 ; 房地产投资的

4、资金融通 ; 房地产市场营销策划 ; 房地产抵 押贷款（个贷）评估; 房地产拆迁评估 .北方公司自 1993 年以来 ,对不少 项目参与了整个策划 , 并成为多家集团公司的长期咨询评估机构 , 成为 许多集团公司的顾问单位 , 比如:北大青鸟集团 , 隆达集团 , 北京市供销 社,北京金隅集团 ,首创置业 , 国贸, 北辰等 .2, 基准地价及各类宗地地价 , 房产价值评估业务 .基准地价编制 : 北方公司曾在 1993 年主持制定了浙江省温州市的 基准地价 , 并参与了其它省市基准地价的制定 , 获得原国家土地管理局 颁发的 1993 年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的 1992

5、年度局级科技进步一等奖 ; 业务包括出让或国家收回土地的地价评估 ; 转让, 出租, 抵押, 作价入股房地产的评估 ; 企业兼并 , 破产,清产核资涉 及的房地产估价 ;司法仲裁涉及到的房地产估价 ; 征收土地税费涉及的土地估价;其它依照法律 ,法规需要进行的房地产估价3, 在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策 ,法 律咨询.北方公司自 1993 年起一直被国土资源部确认为 a 级土地估价机构 , 是全国最早从事上市公司土地估价的机构 . 已参与了百余家上市企业 股份制改造中土地资产评估 ,政策咨询 ,及土地资产处置的协调工作 , 积累了丰富的经验 , 熟悉股份制改造中的各个环节

6、 ,能够为企业提供最 合理的土地资产处置方案 , 便于土地资产与其他资产衔接平衡 ,达到上 市标准 .4, 为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务 . 目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务 , 积累了 丰富的经验 . 包括企业清算资产评估 ,企业工商注册资产作价入资评估 , 资产补偿评估 ,无形资产评估等 ,类型丰富多样 .5, 具备提供完备法律咨询服务的能力 .北方公司现有法学硕士 4 名, 其中具有律师资格的 3 名, 具备提供 全套法律咨询服务的能力 , 尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经 验, 使客户的权益得到最大限度的保护 .2, 公司特点及优势1, 公司具备五

7、种资质 :中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构（ 第一批）作为目前全国具备资质最全面 , 最高级别的的评估机构 , 北方公司 在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下, 在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势 . 这一点是那些资质不全 或不具备资质的评估机构无法比拟的 .2, 灵敏可靠的信息来源北方公司与国土资源部 ,建设部,财政部,外经贸委 ,各省及地方房 地产管理部门等建立了良好的业务联系 , 能及

8、时准确地了解国家各项 政策法规,并融会贯通 .尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关 系密切, 了解和掌握全国各地地价行情 ,可以协助客户办理评估结果确 认,土地资产处置 ,权属变更登记等手续 , 有协调各方面关系的能力和 经验.截止目前 ,公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨 询评估及交易代理服务 .3, 良好的信誉北方公司是中国银行总部 , 国家开发银行 , 建设银行北京分行的指 定评估机构之一 , 与其他银行亦有业务联系 ,享有良好的信誉 . 目前,房 地产抵押评估业务量日益扩大 . 北方公司在接受评估工作过程中 , 从专 业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法

9、性, 并协助企业明晰产权关系 . 既为金融机构的贷款安全性提供保障 , 又为企业 理顺产权关系 , 顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作 .4, 雄厚的技术力量北方公司是国内成立最早 , 技术力最雄厚的专业评估机构 .从事过 各类资产评估项目 , 并与境外评估机构进行过多次合作 , 有丰富的协调 经验.在长期的房地产评估工作中 ,全体员工不断总结经验 , 熟悉并掌 握国际公认的评估原则和方法 , 目前已形成了一套科学有效的评估程 序,确保了评估工作的客观 ,公正和具有权威性 .自 1992 年以来, 各省 市基准地价的制定 , 北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的 制定方法的丰富经验

10、, 并对基准地价的数字化 , 标准化有独到的见解 .5, 高素质的人才结构北方公司现有专职人员中 ,50%左右具有硕士学位 , 形成了以经济 , 财会,建筑,法律等专业人员为主的业务队伍 , 体现了最佳的组合效益 . 其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员 , 多年以来 从事土地经济理论 , 地价理论及评估方法的研究 ,参与了多项国家重点 课题的研究和国土资源部城镇土地估价规程等重要文件的起草 . 公司现有人员中 , 具有国土资源部土地估价师证书的 15 名,建设部注 册房地产估价师证书的 12 名.除此之外 ,还拥有一支稳定的具有评估 执业资格的兼职人员队伍 , 能承接各种类型的

11、评估项目及基准地价编 制项目.二, 在公司的工作情况能在这么有实力的房地产公司实习 , 我们十分的高兴 , 这就像给与 了我们一个巨大的舞台 , 让我们在上面有机会挥洒自己的才华 ,演绎自 己的青春 . 我们也十分的珍稀这样来之不易的机会 , 好好的向同事们学习, 增长自己的知识与经验在北方的这一个多月 , 我们是慢慢的进入工作角色的 ,由开始的学 习房地产评估报告 , 到成为同事们的助理 , 再到参与到项目中来 , 最后 得到项目主力的位置 . 这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定 , 也是 我们努力的结果 , 我们获得的不仅仅是知识 ,还得到了走向社会的自信 下面简单介绍一下我们小组在北方

12、所参与的一些项目 .项目一:国家土地局 xx 年的北京地价监测 北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理 , 在每 年年末的时候,在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价 , 从而掌握北京 的地价分布 .国土局分给北方公司 6 个监测点的任务 ,由于任务比较艰巨 , 这次 总共有 6 人参加了这个项目 . 按照国家土地局的要求 ,我们分别测算出 在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价 以及在设定容积率 2, 土地开发程度 七通一平 条件下的楼面毛地价 和地面熟地价 .在 5 天内完成工作任务 .外出考察花费了 3 天时间,2 天 用于写估价报告 . 外出考察的主

13、要任务就是考察监测点以及使用市场 比较法而使用比较案例的地点 , 做好记录和拍照工作 .这六个监测点及其比较案例分别是 :一,南池子大街 52 号用地价格评估 （王府井百货集团股份有限公司住宅用地 , 四合院）比较案例:1, 西城区银锭桥胡同 18 号院 2,东城区国子监街 45 号3, 西城区南官房胡同 1 号二, 城市芳庭居住用地价格评估比较案例:1, 紫芳园四 ,五,六区 2,蒲安东里 78 号楼3, 芳古园住宅小区一区三, 建欣园地价格评估比较案例:1, 宋家庄家园 1#2#3#楼 2,马家堡路 88 号 1,2#住宅楼3, 珠江骏景南区住宅项目四, 芳星园二区体育健身中心土地价格评估

14、比较案例 :1, 丰台区方庄芳城园三区 2, 北京市五金矿产进出口公 司土地3, 丰台区供销合作联合社 1 层底商 五,上汽首创厂房土地价格评估比较案例 :1, 莲花池长途客运站公交用地 2, 丰台区于家坟 88 号3, 中关村科技园丰台园产业基地二期六, 北京海运商业服务公司土地价格评估比较案例:1, 夕照寺危改三期西区 2,中国医药保健品进出口总公 司办公楼 3, 方庄芳城园一区 21#楼中段变电室办公房下面就以建欣园项目为例 , 说明这些项目评估方法 一,估价项目名称 :建欣园地价格评估二,估价对象 :估价对象位于大红门西路 4 号,东临建欣园小区路西至建欣园小区路 ; 南至建欣园小区路

15、 ;北至建欣园小区路 . 估价对象 建筑面积为 7420 平方米, 土地面积为 6321 平方米, 容积率为 1.17, 土 地规划用途为居住 , 五级用地 .三, 估价期日 : 二零零四年十二月三十一日四, 地价定义 : 该监测点的地价是 :1, 于估价时点 XX 年 12 月 31 日,在现状容积率 1.17,现状土地开 发程度七通条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期 70 年的完整土地使用权的公开市场价格 .2, 于估价时点 xx 年 12 月 31 日,在设定容积率 2, 土地开发程度 七通一平条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期 70 年的完整土地使用权的

16、公开市场价格 .地价类型有地面熟地价 , 楼面毛地价两种 .五,估价方法:市场比较法,假设开发法1,测算在现状容积率 1.17, 现状土地开发程度 七通条件下的楼 面毛地价和地面熟地价 .(1) 市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程因素说明比较因素实例 1实例 2实例 3资料来源(即获取途径,例如网上,查出让档案等)宋家庄家园 1#2#3#楼马家堡路 88 号 1,2#住宅楼（新增面积 ） 珠江骏景南区住宅项目 位置丰台区宋家庄丰台区马家堡路 丰台区永外果园 43 号 交易日期 xx 年 5 月 14 日 xx年 5 月 14 日 xx 年 4 月 29 日 交易价格 （ 楼毛）55048

17、0460 交易情况 正常 正常 正常 用途 住宅 住宅住宅 区域因素 繁华程度 一般 一般 较好公共交通一般一般较好公共设施一般一般一般集聚条件较好一般较好个别因素 临路条件 一般 一般较好建筑物情况钢混钢混钢混使用年限707070比准价格545480442楼面毛地价 （元/ 平方米）489楼面毛地价 =489 元/ 平方米考虑该地区居民居住密度的情况 , 估价人员结合该地区正常项目 拆迁费用水平 , 确定在规划容积率 1.17 时楼面拆迁安置补偿费用为 1200 元/ 平方米.所以楼面熟地价 =楼面毛地价 +楼面拆迁补偿费用=489+1200=1689 元/ 平方米地面熟地价 =楼面熟地价

18、* 容积率=1689*1.17=1976 元/ 平方米(2) 假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程 销售单价 销售面积开发价值建筑费用 专业费用及不可预见费 利息销售费用税费利润开发余值地面熟地价5000742037100000176016840623874xx20405002942399.6125124071959数据说明:销售单价 : 根据市场调研获取 ;建筑费用: 根据同区域同规模档次的建筑获取 ;专业费用: 根据同区域同规模档次的建筑 ,取建筑费用的 5%; 利息:开发期一年 ,年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷 款利率为 5.76%;销售费用 :含买卖手续费 , 代理及广告

19、宣传费等 ,取销售价格的 4.5%;税费:营业税 ,城建税和教育费附加为销售价格的 5.5%;利润:根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率 , 在此次评估中 取开发商的投资回报率 20%.楼面熟地价 =地面熟地价 / 容积率=1959/1.17=1674 元/ 平方米楼面毛地价 =楼面熟地价楼面拆迁补偿费用 =16741200=474/平方 米(3) 在现状容积率 , 现状土地开发程度 七通条件下地价的综合测 算:取两种方法测算结果的均值作为估价结果 ,计算如下 :楼面毛地价 =(489+474)/2=481 元 / 平方米地面熟地价 =(1976+1959)/2=1968 元/ 平方米2,测

20、算在设定容积率 2,土地开发程度 七通一平 条件下的楼面 毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样 .( 过程略）这个项目是我们正式参与的第一个项目 ,我们十分用心去做 , 边学 边问, 其中遇到的困难 , 在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解 , 最后我们向国土局交上了一份满意的答卷 .项目二 ,中国科学院行政管理局资产评估 这次评估是根据中国科学院文件 , 中国科学院拟将中科院行管局 可用于经营的资产剥离出来 , 投资到北京中科资源有限公 ,实现中科院 行管局由事业单位转为企业的体制改革 .本次评估目的在于确定拟投 入到北京中科资源有限公司的中科院行管局的可经营资产的价值

21、, 为 其拟投资资产提供价值参考依据 .这个项目历时估计会有 2 个多月, 到目前还没结束 .本次评估范围 包括两部分：1,由中科院行管局原账面资产中，以 XX 年 12 月 31 日为基 准日, 直接剥离出的资产及负债 , 其中共有 21 家单位.2, 保留划拨土地 使用权的地上建筑物 .由于资产及其负债的清查比较复杂 , 我们作为一个初涉工作的新 人, 还没有能力完成这一部分的工作 . 所以我们就负责资产清查核实的 工作 , 这是一项相对比较简单的工作 , 对我们来说又是有难度的 , 但肯 定会给我们带来不少的收获的 . 资产清查核实中资产占有方调整后的 纳入评估范围的资产类型包括 :1.

22、 流动资产调整后账面值 （货币资金 , 预付账款 ,其他应收款 , 存货, 待摊费用）2. 长期投资账面值 3.固定资 产包括房屋建筑物及车辆 , 机器, 电子设备等 4.流动负债账面值 （ 预收 账款,其他应付款 ,应付工资, 应付福利费 ,应交税金,其他应交款 ）. 注: 由于要求保密 , 在此不敢把具体数目公开于众在清查过程中 , 我们对货币资金进行了账实核对 ; 对债权债务进行 了账面核实 , 对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了 有关情况;对长期投资的投资协议 ,产权登记证等进行了了解 , 核实;对 车辆,电子设备及其他设备的数量 ,规格型号, 存放地点,进行逐台的清 查

23、核实, 在资产占有方有关设备管理人员 , 技术人员的配合下对价值量 较高的设备填写了设备技术鉴定表 ; 对房屋根据产权证等有关文件核 实其建筑面积 , 建筑结构,建筑数量, 并了解房屋的使用及维修状况 ;对 可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解 .在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作 , 在过去的一个月我已经得到不少的收获 , 相信随着项目的继续进行 ,我 得到的东西肯定会很多的 , 这也就给了我更多的动力 .我们在这次的项 目中得到的最大的知识就是做事要细心 , 不能少也不能多的主线贯穿 我们工作的始终 .项目三 ,森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准 林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物 , 把森林资源资产化管 理是我国有效利用森林资源的良好开始 . 现在是我国森林资源资产化 管理的初级阶段 ,也是我们的探索阶段 .像所有资产一样 , 我们都可以 用科学的手段评估出其价值所在 , 从而促进森林资源的多方综合利用 .所以,以后随着森林资源的全方位的利用 , 林权的评估将占有一个 很重要的角色 . 为了跟上时代的步伐 ,北方公司现在已经进入了森林资 源资产评估学习的紧张阶段 , 我们以林业资源资产评估及作价计算手 册我辅导材料 , 每周进行 3 次以上的交流学