2020——收藏资料5日合肥S1106地块物业发展简报

1、S1106S1106地块物业发展简报地块物业发展简报一、地块分析篇一、地块分析篇n 1、地块区位、地块区位n 2、地块参数、地块参数n 3、地块周边交通现状、地块周边交通现状n 4、地块四至、地块四至n 5、地块、地块SWOT分析分析n 6、小结、小结S1106S1106地块地块地块地块编号编号区区属属土地土地坐落坐落四至范围四至范围土地土地面积面积（亩）（亩）规划规划用途用途出让年出让年限限容积容积率率建筑建筑密度密度绿绿化化率率成交成交单价单价（万（万元元/ /亩）亩）溢价溢价率率竞得公司竞得公司（单位）（单位）S11S110606包河区 包河区宿松路以东、武警合肥市支队新基地以北东至常青

2、街道油坊岗社居委南至武警合肥市支队新基地西至宿松路北至常青街道油坊岗社居委45商业、居住商业40年、居住70年1.0R2.840%30%356（不含契税、印花税）1.71%滁州华冶房地产开发有限公司、华东冶金地质勘查局联合竞得 目前S1106地块南侧为合肥文化活动中心体验馆，沿线道路为双向八车道的繁华大道。S1106地块东侧沿线宿松路，南北贯通，直线连接市中心，居市区8.3公里，驾车耗时16分钟。繁华大道繁华大道宿松路宿松路 据实地勘察，目前据实地勘察，目前S1102地块为净地，四周有围墙围起，地块方正，适合规划住宅社地块为净地，四周有围墙围起，地块方正，适合规划住宅社区，沿路可规划商业物业。

3、区，沿路可规划商业物业。东至东至北至北至 建业时光原著（在建） 空地西至西至南至南至 合肥文化活动中心体验馆 空地、厂房本地块n 地块位于合肥学院、168中学北侧，具有较强的教学氛围，是年轻客户所追求的较好居住地；n 南侧的南艳湖景区为项目创造了较好的景观优势，未来的南艳湖风景区也是可以吸引客户的优势之一；n 目前区域房价在开发区属于中等水平，6000元/平方米的单价有较大的发展空间；n 地块方正利于规划适合居住产品。n 位于飞龙工业园西侧，厂区的嘈杂可能影响居住环境；n 区域配套不完善，对于居住有较大影响；n 周边虽然形成以景观花园为代表的住宅社区，但生活的成熟度较低；n 地块西侧近邻主干道

4、宿松路，大型车辆噪音影响临街居住。优势优势劣势劣势n 在产品上下功夫，区域内住宅市场适销对路产品较为空白，抓住区域内的市场空白，打造强势产品；n 南艳湖风景区的待建，是增强区域地位的较好机会点；n 滨湖新区的建设也是项目可以利用的机会点，在宣传上对客户加强往经开区的引导。n 南艳湖东侧住宅用地的不断开发形成对项目的最严重的挑战，且产品以小户型的高层为主，目前已经形成较强的市场热点，严重分流客户；n 未来区域市场供应量大，绿地津桥公馆（20万方）、华地润园（91万方）已经奠基，预计12年下半年上市，形成市场竞争；n 滨湖新区的客户分流。挑战挑战机会机会 地块周边教学、生态资源较为丰富，市政设施相

5、对完善，且地块位于合肥飞龙工业园西侧，周边大型工厂、成熟社区众多，存在较多年轻群体，所以项目更适合建设、规划为以小户型为主的生活社区，迎合区域市场需求，补足区域市场空白。 目前地块周边已经有零星数个住宅项目推出市场，形成合力，炒热区域市场，提升区域知名度，进一步为提升项目价值、影响力提供市场契机。二、市场分析篇二、市场分析篇n 1 1、区域市场销售分析、区域市场销售分析n 2 2、区域竞争个案分析、区域竞争个案分析n 3 3、区域市场特点分析、区域市场特点分析n 4 4、区域市场总结、区域市场总结 2011年合肥市经开区商品房总供应量为7010套，成交套数为5389套，年度总供求比为1.31：

6、1，通过月度供求走势图可以看出，每月月均供应量为590套，其中3月份和4月份供求量达到年度最高峰值分别为1459和1883套，2月、6月和8月份为零供应量，总体来看，上半年产品入市节点较为集中，下半年产品月供应量整体保持平稳。 2011年合肥市经开区商品房销售均价为7150元/ ，相比较2010年销售均价5676元/ ，同比涨幅为25.97%，2011年整体销售均价増涨较为明显，区域发展主要受滨湖区和政务区的积极促进影响，区域价值整体提升。从月度商品房均价走势可以看出，房价整体保持平稳，其中12月份受多个高端楼盘推出市场的影响，极大拉升了该月份销售均价，均价为10301元/，环比増涨为49.0

7、3%，从整体来，经开区销售均价月度走势主要个案影响较大，整体保持稳定増涨。建业时代建业时代原著原著紫金紫金山庄山庄御湖御湖观邸观邸南湖南湖春城春城S1106中环城中环城紫御紫御府府项目名称项目名称建业时光原著建业时光原著项目位置项目位置繁华大道与宿松路交汇繁华大道与宿松路交汇处处开发商开发商深圳市建业集团合肥房深圳市建业集团合肥房地产开发股份有限公司地产开发股份有限公司建筑面积建筑面积173125.65173125.65物业类别物业类别住宅住宅车位数车位数/ /车车位比位比14831483个个/1 /1：1 1容积率容积率3 3绿化率绿化率41%41%层高层高2.9m2.9m建筑风格建筑风格A

8、rtdecoArtdeco物业费物业费0.980.98元元/ / /月月 项目概括：项目由13栋住宅组成，其中1#-7#楼为33F、34F超高层住宅，8#-13#楼为8F的洋房。 销售概括：项目于2011年12月25日一期开盘，开盘当天推出4#和5#楼共252户房源，当天去化率50%，目前去化率95%，销售均价为销售均价为5900-60005900-6000元元/ /，户型区间为88-92。优惠政策：认筹9.9折优惠，开盘当天购房9.7折优惠。简评：房型整体方正，双卧、客厅朝南，采光充足，空间合理，明厨明卫，动静分区，干湿分离，分功明确，阳台、客厅、餐厅相连，生活更便利、舒适，其中多功能房为全

9、赠送，观景阳台半赠送，不足处在于卧室与厨卫之间的走廊部分，较大浪费了使用空间。A1户型：户型：88，两室两厅一卫，两室两厅一卫A2户型：户型：92，两室两厅一卫，两室两厅一卫简评：房型整体方正，主卧、客厅朝南，空间布局合理，采光充分，明厨明卫，动静分明，干湿分离，阳台、客厅、餐厅一体，空间能最大化利用，其中多功能房为全赠送，观景阳台半赠送，较大程度增加生活可利用空间，提高生活舒适度。项目名称项目名称御湖观邸御湖观邸项目位置项目位置合肥市经济技术开发区合肥市经济技术开发区习友路和石门路交口西习友路和石门路交口西北侧北侧开发商开发商合肥涌金置业有限公司合肥涌金置业有限公司建筑面积建筑面积 26 2

10、6万万物业类别物业类别住宅住宅车位数车位数/ /车车位比位比600600个个/1 /1：0.80.8容积率容积率2.962.96绿化率绿化率41%41%层高层高2.9m2.9m建筑风格建筑风格欧式现代风格欧式现代风格物业费物业费0.980.98元元/ / /月月 项目概括：项目由14栋住宅和2栋独立的商业体组成，其中1#-2#楼为商业体，3#-9#楼为18F的高层住宅，10#-16#楼为28F、33F的超高层住宅，面积区间为86-134； 销售概括：项目于一期于2010年10月6日开盘，当时销售均价4500元/，最近一期于2011年7月2日开盘，当天推出13#、14 # 、15 #楼，共297

11、套房源，当日去化率30%，目前去化率80%，户型区间为户型区间为86-10486-104，销，销售均价为售均价为6400-65006400-6500元元/ /平方米；平方米；优惠政策：认筹9.9折优惠，开盘当天购房9.7折优惠。简评：房型方正大气，全明结构，各功能区域互为独立，动线分明；符合人体工学设计的“L”型厨房直通阔绰餐厅，烹饪乐趣全家共享双卧、客厅，三开间全部朝南，采光充足；大面积的南向双露台，较大程度满足观景和日常使用的需要。A户型：户型：85，两室两厅一卫，两室两厅一卫E户型：户型：96，两室两厅一卫，两室两厅一卫简评：房型方正大气，南北通透，全明全景，各功能区域相互独立，动线分明

12、。 人性设计，符合人体工学设计的“L”型厨房、干湿分离卫生间，双卧、客厅，三开间全部朝南，采光充足， 客厅与主卧共享超大面积南向露台，大面积空中花园，可改为实用房间，增加生活使用空间。项目名称项目名称南湖春城南湖春城项目位置项目位置经开区轩辕路与习友路经开区轩辕路与习友路交汇处交汇处开发商开发商合肥丰大房地产开发有合肥丰大房地产开发有限责任公司限责任公司建筑面积建筑面积 5050万万物业类别物业类别住宅、底商住宅、底商车位数车位数/ /车车位比位比40004000个个/1 /1：1 1容积率容积率1.91.9绿化率绿化率40.1%40.1%层高层高2.9m2.9m建筑风格建筑风格现代建筑风格现

13、代建筑风格物业费物业费多层多层0.850.85元元/ / /月，高层月，高层1 1元元/ /月月 项目概括：项目由62栋住宅组成，其中一期1#-49#楼为多层住宅，50#-56#为小高层住宅，57#-62#为25F-30F的超高层住宅；二期1 # -3#为高层住宅，4 # -7#为多层住宅。 销售概括：项目于一期于2008年开盘，二期于2011年6月10日开盘，共推出7栋住宅，共324套房源，当天去化率40%，目前基本售罄，仅剩余部分复式在售。n 住宅部分住宅部分: :面积区间为面积区间为97-12697-126，销售均价为，销售均价为56705670元元/ /。n 商业部分商业部分:1-2F

14、:1-2F连体商铺，面积区间为连体商铺，面积区间为140-160140-160，均价，均价1000010000元元/ /。简评：房型整体南北通透，两室朝南，极大满足采光的生活需要，厨房和房间整体通透格局下，南向卧室配以凸窗，增加了室内观景的视野，整体布局紧凑，更加实用 。C户型：户型：87.87，两室两厅一卫，两室两厅一卫B户型：户型：82.98，两室两厅一卫，两室两厅一卫简评：房型整体方正，三室朝南，全面结构，客厅与餐厅相连，南北通透，配以大面积室外阳台，次卧室和南向主卧配以转角飘窗，极大满足采光的生活需要，整体布局紧凑，更加实用 。项目名称项目名称紫金山庄紫金山庄项目位置项目位置合肥市繁华

15、大道与芙蓉合肥市繁华大道与芙蓉路交汇处路交汇处开发商开发商 合肥新都房地产开发有合肥新都房地产开发有限公司限公司建筑面积建筑面积 59878.6 59878.6物业类别物业类别住宅、公寓、商业住宅、公寓、商业车位数车位数/ /车车位比位比400400个个/1 /1：0.80.8容积率容积率2.42.4绿化率绿化率45%45%层高层高2.9m2.9m建筑风格建筑风格徽派风格徽派风格物业费物业费1.11.1元元/ / /月月 项目概括：项目由7栋住宅组成，其中1#楼为11F小高层住宅，2#楼为4F花园洋房，3-6#楼为18F超高层住宅，7#楼为15F SOHO公寓楼。 销售概括：项目于2009年1

16、2月份一期开盘，当时售价4300元/，最近一次开盘为2011年10月份，推出4-7#楼住宅部分和底商：n 住宅部分：均价为住宅部分：均价为63006300元元/ /，共216套，户型区间为80-92，目前去化率90%；n 公寓部分：均价为公寓部分：均价为53005300元元/ /，共165套，户型区间为40-70，目前去化率80%；n 商业部分：均价为商业部分：均价为1650016500元元/ /平方米平方米，共18套，户型区间为70-180，目前去化率50%。简评：餐厅与客厅相连通，独特2.4米深宽景阳台，双卧室飘窗设计，让视野更加开阔，更能满足日常生活采光的需求，独立厨卫，生活阳台，动静分

17、离，简约舒适，结构整体紧凑无浪费面积。02户型：户型：90，两室两厅一卫，两室两厅一卫A2户型：户型：92，两室两厅一卫，两室两厅一卫简评：房型整体呈“L”型，餐厅与客厅紧密融合，主卧和厨房都各有宽景阳台，整体为全面结构，紧凑无浪费面积，但仅有主卧朝南，采光会收到很大程度的制约。项目名称项目名称紫御府紫御府项目位置项目位置繁华大道和叠嶂路交口繁华大道和叠嶂路交口开发商开发商合肥丹霞房地产开发有合肥丹霞房地产开发有限责任公司限责任公司建筑面积建筑面积 91102.2691102.26物业类别物业类别住宅、商业住宅、商业车位数车位数/ /车车位比位比658658个个/1.3/1.3：1 1容积率容

18、积率3.03.0绿化率绿化率47%47%层高层高2.9m2.9m建筑风格建筑风格Art-decoArt-deco风格风格物业费物业费1.281.28元元/ / /月月 项目概括：项目概括：项目由7栋住宅、一栋为精装入社区大堂和两个1000平以上大型商业组成。 其中2#、3#、5#、6#、7#均为34层，1#32层，4#26层，精装入社区大堂3层。 销售概括：销售概括：项目于2011年9月份一期开盘，推出1#和2#楼高层住宅，共267套房源，目前去化率为65%，面积区间为85-115，销售均价为7000-7300元/。 优惠政策：优惠政策：优惠：目前一次性付款98折、按揭和公积金贷款均为99折优

19、惠。简评：房型整体方正，两室朝南，采光充足，客厅配有近3米宽大观景阳台，增加视野，厨房南侧配以生活小阳台，不仅保证了卫生间和厨房的明亮，更给居家生活增加使用空间，房型整体设计较为紧凑，经济实用。A3户型：户型：85.69，两室两厅一卫，两室两厅一卫A2户型：户型：102.49，两室两厅一卫，两室两厅一卫+功能房功能房简评：房型整体呈“L”形，为全明结构，两室朝南，餐厅与客厅相连接，南北通透，采光充足，但厨房设计在进门过道处，显然影响整体形象，不够雅观，且过道浪漫面积较大，其中东侧多功能房为半赠送面积，可以用于做婴儿房或者书房使用，使更显舒项目名称项目名称中环城中环城项目位置项目位置繁华大道与艺

20、术馆西路繁华大道与艺术馆西路西石鼓路交叉口西石鼓路交叉口开发商开发商合肥中恒置业有限公司合肥中恒置业有限公司建筑面积建筑面积 7070万万物业类别物业类别住宅、商业、公寓、写住宅、商业、公寓、写字楼字楼车位数车位数/ /车车位比位比16711671个个 /1 /1：0.70.7容积率容积率4.24.2绿化率绿化率40%40%层高层高2.9m2.9m建筑风格建筑风格Art-decoArt-deco风格风格物业费物业费1.281.28元元/ / /月月 项目概括：项目概括：项目所在合肥西南副中心经开区翡翠湖板块以艺术馆为核心，结合商业、高档住宅、5A级写字楼、星级酒店、国际公寓为一体的新城市地标综

21、合体。 销售概括：销售概括：项目最早于2009年5月份一期开盘，当时均价4800元/，最近一次开盘时间为2011年4月份，推出A#、B#公寓楼，共192套房源，目前去化率为80%。n 住宅部分：住宅部分：均价为8000元/，户型区间为88-130，目前去化率90%；n 公寓部分：公寓部分：均价为8500元/，户型区间为60-90，目前去化率80%；n 商业部分：商业部分：均价为3万元/平方米，户型区间为38-1000，目前去化率85%。简评：房型整体方正，两室朝南，充足采光，干湿分离布局合理规整，客厅与卧室动静分离，独立厨卫，双设备阳台，全面积赠送，更程度提高的得房率和生活的舒适度。A户型：户

22、型：89，两室两厅一卫，两室两厅一卫B1户型：户型：103，两室两厅一卫，两室两厅一卫简评：房型整体方正，两室朝南，采光充足，客厅与卧室动静分离，提高生活舒适度，客厅与观景阳台相连，大面积的设配阳台的设计，视野更开阔，3米层高，空间宽敞舒适，不足在于卫生间的朝向与餐厅相连。分析：分析：n 目前开发区内大盘较多，仅芙蓉路沿线楼盘体量在150万方左右，且仅供应三分之一左右，是目前开发区竞争最为激烈区域之一；n 大学城板块丹霞60万方项目尚未面世供应；n 开发区南部绿地津桥公馆（20万方）、华地润园（91万方）均已开工，预计下半年上市销售；n 南艳湖周边项目都已集中上市和未来供应体量接近百万方；总结

23、：总结：市场供应过剩，无产品力优势的项目市场供应过剩，无产品力优势的项目必将被市场抛弃。必将被市场抛弃。分析：分析：n 目前合肥市整体均价为6300元/，均价不高的原因是被经开区和龙岗项目拉低，其他区域均价普遍在7000元/以上，部分区域超过8500元/单价，主流购房者难以接受；n 同样低价的龙岗和经开区比较，经开区因为环境（两大湖）、配套（会展、大学）、房产证（合肥证）等优势，大量吸引外区客户；n随着开发区内工业的不断发展，大量工人在区内购房比例逐渐增加，根据不同档次选择不同价格段楼盘。总结：总结：在未来一段时间内，大量的区内楼盘主在未来一段时间内，大量的区内楼盘主要依靠外区客户去化。要依靠

24、外区客户去化。1 1、经济开发区房产供应量过剩，总体量接、经济开发区房产供应量过剩，总体量接近近500500万方万方2 2、区域均价、区域均价60006000元元/ /, ,偏低合肥市均价，偏低合肥市均价，吸引大量外区客户、刚需客户涌入开发区吸引大量外区客户、刚需客户涌入开发区分析：分析：n 开发区目前主要供应的物业形态为小高层、高层；高层的比例逐渐增加；n 高层产品去化阻力与户型面积偏大、总价过高关系较大；n 市场供应高层，三房120是主力户型，总价在70万左右，抗性大；n 两房小高层由于总价较低（5060万），无抗性，但市场供应量少。总结：总结：户型供应结构不合理，面积过大，功户型供应结构

25、不合理，面积过大，功能欠缺，总价偏高，是形成抗性的最能欠缺，总价偏高，是形成抗性的最主要原因。主要原因。分析：分析：n 目前区域市场多层供应量较少，仅有的几个多层项目均去化良好，部分项目去化火爆，如南湖春城等；n 购房者为市场主流客户，90以上为自住型客户；n随着开发区土地的不断开发，区域内多层项目供应量逐渐减少，未来市场多层稀缺匮乏，高层将成为主流产品，超高层仍存在较大抗性。总结：总结：随着多层去化完毕，市场将逐渐向小高随着多层去化完毕，市场将逐渐向小高层转变，小高层存在市场机会点较大，层转变，小高层存在市场机会点较大，房型面积和总价控制将决定着小高层项房型面积和总价控制将决定着小高层项目去

26、化成功与否的关键原因。目去化成功与否的关键原因。3 3、高层为市场主要供应形态，但户型、高层为市场主要供应形态，但户型供应结构不合理，具有市场抗性供应结构不合理，具有市场抗性4 4、多层物业市场需求大，去化火爆、多层物业市场需求大，去化火爆分析：分析：n 由于客户类型的转变，总价的因素，两房在市场需求较大；n 开发商由于成本等问题，在售项目中两房比例偏低，供求结构失衡；n 市场中存在较多急需两房客户，无房可买；n 南湖春城一期面积为100，去化均衡；二期存在80左右两房，300套房源，600客户排队拿号，位置靠前的号码，炒至3000元，可见两房的市场巨大；n 九溪江南项目点状高层，两房78，开

27、盘当天去化完毕，两房可完全解决（小）高层产品上的抗性，市场潜力巨大。总结：总结：两房由于总价低首付少，成为市场抢手产品，开发商应两房由于总价低首付少，成为市场抢手产品，开发商应抓住此契机，较多打造两房产品，抢占市场。抓住此契机，较多打造两房产品，抢占市场。5 5、两房产品所占比例不到、两房产品所占比例不到4040，市场需求量大，去化火，市场需求量大，去化火爆爆分析：分析：n 2005年名邦锦绣年华推出50左右挑高公寓，从市场反应看，购买者主要是未买到普通住宅客户，并非对挑高公寓有特殊喜好；n 南艳滨湖时光2007年推出挑高公寓，去化情况一般，无法和普通两房抗衡；n 中锐学校西侧挑高公寓正润凯旋

28、门于08年底上市，市场销售不乐观；n 由于开发区地段较为偏远，导致公寓产品很难产生较高的投资收益，也不利于自住，因此公寓市场潜力较差，不建议开发类似产品。总结：总结：开发区在合肥地理位置的特殊性和客户的自住性，导致了公开发区在合肥地理位置的特殊性和客户的自住性，导致了公寓将成为市场不看好的产品，开发公寓产品很难在开发区取寓将成为市场不看好的产品，开发公寓产品很难在开发区取得较高收益。得较高收益。6 6、公寓市场供应量较少，市场潜力弱、公寓市场供应量较少，市场潜力弱市场总结：市场总结：v 市场供应过剩，竞争相对激烈。v 户型供应结构不合理，面积过大，功能欠缺，总价偏高，是形成抗性的最主要原因。v

29、 市场将逐渐向小高层转变，小高层存在市场机会点较大。v 两房存在较大的市场契机。v 公寓目前很难在开发区内生存。（说明：由于（说明：由于S1106S1106地块所在区域市场发展趋势和周边城市资源与地块所在区域市场发展趋势和周边城市资源与经开区整体市场更吻合，所以本报告将以经开区的房产市场作为研经开区整体市场更吻合，所以本报告将以经开区的房产市场作为研究分析主体）究分析主体）市场机会点： 根据以上市场层面分析，我司认为，目前在经开区内适合开发两房及小三房产品，特别在于区域内小三房短缺严重，市场发展潜力较大，加之周边无大型商业，所以建议以纯住宅需要配以沿街社区底商形式进行项目规划，从而满足购房者未

30、来生活配套的需要，坚持以住带商，以商旺住的整体规划原则。三、项目定位篇三、项目定位篇n 1 1、规划定位、规划定位n 2 2、户型定位、户型定位n 3 3、价格定位、价格定位如何保证商住和谐发展？我们寻求最优的规划方案。我们寻求最优的规划方案。如何实现利润最大化？如何提升项目的整体档次？根据地块特点根据地块特点，将地块一分为二，将地块一分为二住住宅宅部部分分住宅和底商n 东地块：靠近宿松路，距离主干道较近的东地块作为商住开发，其中商业部分暂定为总建筑面积的10-15%，为8000-12000。n 西地块：作为纯住宅用地来开发，提高地块素质，打造高层住宅类产品，占总建筑面积的85-90%，为62

31、000-74000。开发节奏控制开发节奏控制分期开发：规避风险，利润最大！商住关系：以住带商，以商旺住！n 率先竖立项目的高端形象，以带动后续之北地块的价值提升。n 片区目前商业氛围尚不成熟；n 通过东地块的高形象提升价值；n 商业促人气，可同时带动住宅的销售和价值的提升。一期：先推“西地块”二期：再推“东地块”纯住宅底商一期一期二期n 规划小结：高层住宅和商业部分剥离，互不干扰；降低住宅部分容积率，更加有利于打造优越的居住环境，提高住宅部分档次；先开发住宅，回笼资金，降低操作风险；后开发商业，降低商业的运营风险；商业集中于规划中商业氛围最浓的东面，有利于商业的成功运营； 根据区域市场特点、购

32、房者置业目的以及周边住宅项根据区域市场特点、购房者置业目的以及周边住宅项目各类户型市场接受度的比较分析，我司认为，本项目住目各类户型市场接受度的比较分析，我司认为，本项目住宅部分，更适合规划为小三房和标准两房，主要针对刚需宅部分，更适合规划为小三房和标准两房，主要针对刚需和首次置业群体，户型特点主要表现为实用性强、结构紧和首次置业群体，户型特点主要表现为实用性强、结构紧凑，此类产品将更利于市场去化，以期到达快速回笼资金，凑，此类产品将更利于市场去化，以期到达快速回笼资金，降低项目风险的目的。降低项目风险的目的。小三房：小三房：90-130标准两房：标准两房：80-90标准两房：标准两房：80-

33、9080-90（参考案例）（参考案例）点评：经典2房户型方正实用，无浪费面积；空间布局合理，使用便利；大面积飘窗，较多赠送面积点评：明厨明卫，采光良好；2卧室及客厅均南向采光，符合北方居住习惯；餐厨结合紧密，动静分区合理；南向大阳台，并有飘窗面积赠送点评：动静分区合理；设置北向生活阳台和南向客厅花台；餐厨联系紧密，使用便利点评：户型方正紧凑，动静分区合理；入口玄关设计合理，紧邻厨房，使用便利；设置北向生活阳台；南向大面积客厅 点评：经典2房布局；南向大尺度客厅；南向卧室大面积转角凸窗设计北向生活阳台，连接厨房餐厅小三房：小三房：90-13090-130 （参考案例）（参考案例） 点评：户型方正

34、实用，功能分布合理；4.2米的客厅开间；主卧步入式衣帽间；赠送多个双层露台，让室内外的景致完美的融合；设计创新空间，赠送面积，灵活布置；点评：户型方正实用，功能分布合理；4.1米的客厅开间；主卧步入式衣帽间；赠送多个双层露台，让室内外的景致完美的融合；设计创新空间，赠送面积，灵活布置；市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接反应市场竞争；定价直接反应市场竞争； 市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格

35、做适当的修正，以此确定客观合理价格的方产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法；法； 在房地产定价方法中在房地产定价方法中, ,市场比较法侧重考虑市场状市场比较法侧重考虑市场状况，在此成为首选方法。况，在此成为首选方法。1 1、筛选可比楼盘、筛选可比楼盘2 2、确定权重、确定权重3 3、打分、打分4 4、价格形成、价格形成根据与项目的竞争关系。评定指标：根据与项目的竞争关系。评定指标：1)1)客户重叠程度客户重叠程度 2 2）和项目距离的远近）和项目距离的远近产品结构相似、区域接近产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合目标客户相似，销售期重合2929项比准指标：项比准指标：区位类：区域印象区位类：区域印象/ /发展前景发展前景/ /周边环境周边环境/ /交通规划交通规划/ /生活生活便利性便利性规划设计指标类：项目规模规划设计指标类：项目规模/ /容积率容积率/ /商业配套商业配套/ /车位数量车位数量比比/ /园林规划园林规划/ /会所规划会所规划/ /梯户比梯户比/ /实用率实用率/ /设备及智能化设备及智能化户型结构类：实用性户型结构类：实用性/ /采光通风采光通风/ /赠送面积赠送面积/ /户型创新户型创新景观及视野：景观内容景观及视野：景观内容/ /景观面宽景观面宽品质展示类：建筑外观品质展示类：建筑外观/ /