集团社区商业运营模式20130917

1、河南建业商业地产经营管理有限公司集团社区商业运营模式集团社区商业运营模式1河南建业商业地产经营管理有限公司2一、社区商业规划及配置标准一、社区商业规划及配置标准二、二、社区商业运营模式及优劣势分析社区商业运营模式及优劣势分析三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况四、自营思路及测算四、自营思路及测算五、五、社区商业五年发展规划社区商业五年发展规划六、社区商业案名、六、社区商业案名、LOGOLOGO、平面布局、平面布局目录目录河南建业商业地产经营管理有限公司3备注：1-6业态为社区商业必备业态，7-10业态可根据项目规模、区位、周边配套灵活选择。一、社区商业规划及配置标准一、社区商业规划

2、及配置标准序号序号社区面积社区面积5050万万50-10050-100万万 100100万万面积需求面积需求（）（）业态配置业态配置1 1绿色产品特供店绿色产品特供店30-10030-1002 2便利店便利店 150-200150-2003 3便捷性餐饮便捷性餐饮 100-150100-1504 4药店药店 100-180100-1805 5干洗店干洗店 50-8050-806 6自助银行自助银行 50-6050-607 7面包房面包房 80-10080-1008 8中介中介80-10080-1009 9美发美发80-10080-1001010电信充值电信充值50-8050-80合计业态数量合

3、计业态数量6 68 81010/建议自持面积建议自持面积 单层单层900900两层建筑两层建筑单层单层900-1000900-1000两层建筑两层建筑单层单层1100-12001100-1200两层建筑两层建筑/河南建业商业地产经营管理有限公司4二、二、社区商业运营模式及优劣势分析社区商业运营模式及优劣势分析运营模式运营模式模式一：招商为主，自营为辅模式一：招商为主，自营为辅所有业态均以招商为主，无法实现招商的，建议自营所有业态均以招商为主，无法实现招商的，建议自营。 模式二：部分业态招商，其他业态自营模式二：部分业态招商，其他业态自营便利店、药店、自助银行等业态招商，便利店、药店、自助银行等

4、业态招商，绿色产品特供店、便捷性餐饮、绿色产品特供店、便捷性餐饮、干洗店自营干洗店自营。 河南建业商业地产经营管理有限公司5 二、二、社区商业运营模式及优劣势分析社区商业运营模式及优劣势分析 招商思路：招商思路：1 1、招商目标：、招商目标：全（国）省及各地市排名前三的连锁商家，品牌形象及档次与建业相匹配。2 2、招商模式：、招商模式：根据公司拿地的区位特点及新盘初期入住率较低的特点，为解决招商难题，创新招商模式，借鉴零售行业招商经验，采取租金减免、装修投入、设备投入、流动资金垫支等多项优惠招商措施，吸引商家入驻。 3 3、商家合作模式：、商家合作模式：模式一：模式一：商家租赁经营的方式；模式

5、二：模式二：我方与商家联营的方式。河南建业商业地产经营管理有限公司 自营思路：自营思路：1 1、团队：、团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。2 2、资金来源：、资金来源：成立持股会。持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。3 3、自营模式管理架构、自营模式管理架构: :集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。二、二、社区商业运营模式及优劣势分析社区商业运营模式及优劣势分析6河南建业商业地产经营管理有限公司4 4、运营模式、运营模式：（1 1

6、）自营模式：）自营模式：建业自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等；（2 2）先加盟后自营模式：）先加盟后自营模式：建业加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌；（3 3）加盟自创品牌模式：）加盟自创品牌模式：建业加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业时打自己品牌；5 5、监督审计：、监督审计：审计部、财务部、持股会配合集团进行日常的监督、审计。二、二、社区商业运营模式及优劣势分析社区商业运营模式及优劣势分析7河南建业商业地产经营管理有限公司二、二、社区商业运营模式及优劣势分析社区商业运营模式及优劣势分析运营模式优劣势分

7、析运营模式优劣势分析模式一：招商为主，自营为辅模式一：招商为主，自营为辅模式二：特殊业态招商，其他业态自营模式二：特殊业态招商，其他业态自营8优势：优势：经营档次、服务标准、开业时经营档次、服务标准、开业时间可以保障，通过持股经营还间可以保障，通过持股经营还可调动员工积极性。可调动员工积极性。劣势劣势：开业时间、商家档次、经营状开业时间、商家档次、经营状况、服务标准等无法保障。况、服务标准等无法保障。优势：优势：人员投入少，人力成本低，品牌人员投入少，人力成本低，品牌认可度较高，上市融资方便。认可度较高，上市融资方便。劣势劣势：资金投入较大，人力成本高，资金投入较大，人力成本高，人均利润低，各

8、地市及县零星人均利润低，各地市及县零星分布，无连锁、配送优势，上分布，无连锁、配送优势，上市融资受限于经营利润。市融资受限于经营利润。河南建业商业地产经营管理有限公司三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况郑州调研郑州调研调研工作调研工作城市城市业态业态内容内容调研工作思路调研工作思路便利店便利店药店药店餐饮餐饮银行银行洗衣店洗衣店其他其他 地市调研（焦作）地市调研（焦作）发展现状及发展规划发展现状及发展规划目前发展的城市目前发展的城市主要合作方式（直营主要合作方式（直营/ /加盟）加盟）行业内位置和规模行业内位置和规模与建业战略合作与建业战略合作9河南建业商业地产经营管理有限公司10

9、品品类类序序号号商家商家品牌品牌联系人联系人联系电话联系电话地址地址合作意向情况合作意向情况备注备注便便利利店店1 1左右间左右间郭宝郭宝1873817351618738173516黄河路姚寨黄河路姚寨路交叉口东路交叉口东南角天一大南角天一大厦厦A A座座411411室室有合作意向，加盟为主。下半年有合作意向，加盟为主。下半年将推出新模式：将推出新模式：20-3020-30平方米或者平方米或者30-5030-50平方米，做高端精品店。平方米，做高端精品店。2 2思达便思达便利店利店陈涛陈涛1359887298513598872985花园路纬二花园路纬二路路有合作意向，只做直营，目前只有合作意向

10、，只做直营，目前只做郑州市场。做郑州市场。3 3四邻便四邻便利店利店刘学彬刘学彬1360868116713608681167城东路顺河城东路顺河路南路南有合作意向，只做直营，计划向有合作意向，只做直营，计划向全省开店。全省开店。4 4郑州供郑州供销超市销超市高总高总1393825676613938256766有合作意向，可在郑州及地市合有合作意向，可在郑州及地市合作。若在小区外围，作。若在小区外围，200200平方米即平方米即可，若在小区内部，可，若在小区内部，300-400300-400平方平方米。条件好的社区可考虑自营；米。条件好的社区可考虑自营；其他以加盟为主，推荐其地市的其他以加盟为主

11、，推荐其地市的加盟商来主营，参股合作。加盟商来主营，参股合作。5 5众品食众品食品品万毓魁万毓魁1853710888318537108883农业路花园农业路花园路招银大厦路招银大厦1919楼楼有意向合作，直营、经销模式，有意向合作，直营、经销模式，可以做到全省覆盖。可以做到全省覆盖。面积要求面积要求300500300500，人员配备人员配备5-85-8名，大型名，大型社区可做便利店模式。社区可做便利店模式。6 6怡家精怡家精品超市品超市李先生李先生1378368263713783682637建业总部港建业总部港906906室室有合作意向，只做郑州市场，面有合作意向，只做郑州市场，面积以积以15

12、0-300150-300平米为主，直营、加平米为主，直营、加盟均可，加盟费用盟均可，加盟费用150150万左右。人万左右。人员配置最低员配置最低1212个。个。郑州市共郑州市共5 5家店家店( (其中两其中两家位于普罗旺世社区家位于普罗旺世社区) )，主要服务高端社区。，主要服务高端社区。郑州调研郑州调研三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况河南建业商业地产经营管理有限公司11品品类类序序号号商家商家品牌品牌联系人联系人联系电话联系电话地址地址合作意向情况合作意向情况备注备注药药店店1 1张仲景张仲景大药房大药房马立马立1893716398818937163988有合作意向，可在郑州

13、及有合作意向，可在郑州及地市合作，只做直营。地市合作，只做直营。2 2仟禧堂仟禧堂大药房大药房徐先生徐先生0371-0371-6690917566909175经八路经八路1818号号对郑州市场很有意向，对对郑州市场很有意向，对地市市场暂不考虑。地市市场暂不考虑。3 3老百姓老百姓大药房大药房姚先生姚先生1390386015113903860151对郑州市场有意向，地市对郑州市场有意向，地市开设两家直营店，选址要开设两家直营店，选址要求人流量大的成熟社区。求人流量大的成熟社区。4 4大参林大参林大药房大药房广州总部广州总部刘先生刘先生1331883229913318832299陇海路大陇海路大学

14、路交叉学路交叉口汇丰大口汇丰大厦厦2 2楼楼有合作意向，只做直营。有合作意向，只做直营。今年广州总公司以开拓河今年广州总公司以开拓河南市场为主，目前全国共南市场为主，目前全国共有有15001500余家直营店，分布余家直营店，分布在广东、广西、江西、福在广东、广西、江西、福建、河南几大省份。建、河南几大省份。面积不低于面积不低于150150，每店最，每店最低配备低配备7 7名工作人员，广州名工作人员，广州总公司有选址决策权。（该总公司有选址决策权。（该品牌在全国医药店品牌中排品牌在全国医药店品牌中排名第三，前两名为：国药控名第三，前两名为：国药控股，全国共有约股，全国共有约50005000余家店

15、余家店面；桐君阁，全国约面；桐君阁，全国约30003000余余家店面。）家店面。）5 5郑州郑州林先生林先生13838528070138385280706 6漯河漯河廖先生廖先生13721321738137213217387 7国药大国药大药房药房韩总韩总1583716705815837167058东风路丰东风路丰庆路南庆路南200200米国药大米国药大药房药房2 2楼。楼。有合作意向，选址要求较有合作意向，选址要求较高，目前主要倾向于郑州高，目前主要倾向于郑州市场，只做直营。市场，只做直营。共共9 9家直营店，经营面积家直营店，经营面积100-150100-150，人员配置最低，人员配置最低

16、7 7名，统一培训。区位要求是名，统一培训。区位要求是成熟社区，新社区要求为高成熟社区，新社区要求为高端大型社区，如合作希望给端大型社区，如合作希望给予优惠政策。予优惠政策。三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况 郑州调研郑州调研河南建业商业地产经营管理有限公司12品类品类序号序号商家品牌商家品牌联系人联系人联系电话联系电话地址地址合作意向情况合作意向情况洗洗衣衣店店1 1郑州郑洁丽郑州郑洁丽洗衣洗衣郭女士郭女士0371-663229140371-66322914东明路顺河路交叉口向东明路顺河路交叉口向西西300300米路北（郑州市洗米路北（郑州市洗涤行业协会涤行业协会2 2楼）楼）

17、有合作意向，可在河南省内合作，只有合作意向，可在河南省内合作，只做加盟。做加盟。2 2康洁洗衣店康洁洗衣店姬晓晓姬晓晓1301550198613015501986经三路红专路融丰花苑经三路红专路融丰花苑A A座座1212楼楼ADAD室室有合作意向，郑州做直营，地市只做有合作意向，郑州做直营，地市只做加盟。加盟。餐饮餐饮1 1春光早餐工春光早餐工程程王春光王春光赵总赵总15517171718155171717181393853737913938537379经八路与纬一路交叉口经八路与纬一路交叉口西北角路东（郑大二附西北角路东（郑大二附院北）院北）有合作意向，可在河南省内合作，加有合作意向，可在河

18、南省内合作，加盟直营均可，注重地理位置，对建业盟直营均可，注重地理位置，对建业肯定程度高，面积肯定程度高，面积200-300200-300平方米，面平方米，面宽宽10-1510-15米，最好在一楼，租期米，最好在一楼，租期5 5年左年左右。右。2 2永和豆浆永和豆浆储经理储经理1822290706318222907063华北大区，天津华北大区，天津有合作意向，河南区只做加盟，首家有合作意向，河南区只做加盟，首家店加盟费店加盟费7070万元，装修费万元，装修费3030万元，店万元，店面面200200以上，培训员工以上，培训员工1212名。名。3 3米多面多米多面多荆宜儒荆宜儒1300753666

19、313007536663陇海路大学路交叉口向陇海路大学路交叉口向北北200200米路西华城国际中米路西华城国际中心心18311831室室有合作意向，以商业区为主，入住率有合作意向，以商业区为主，入住率高的社区也可以。郑州做直营；地市高的社区也可以。郑州做直营；地市做加盟，面积做加盟，面积150150平方米以上，县级市平方米以上，县级市场场130130平方米以上，位置好的话可以考平方米以上，位置好的话可以考虑直营。虑直营。三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况 郑州调研郑州调研河南建业商业地产经营管理有限公司13 地市调研地市调研焦作焦作三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况

20、品品类类序序号号商家商家品牌品牌联系人联系人联系联系电话电话地址地址合作意向情况合作意向情况备注备注超超市市1 1河南华河南华隆商贸隆商贸有限公有限公司司王金明王金明（总经理（总经理助理）助理）1390373139037339283928辉县市辉县市百货百货5 5家家/ /电器电器2 2家家/ /超市超市5 5家家/ /鞋鞋城城1 1家家/400/400亩房亩房地产地产1 1、该公司发展计划为：全省范围、该公司发展计划为：全省范围内的县级市选址开店，主营业务百内的县级市选址开店，主营业务百货、超市、鞋城、电器，超市面积货、超市、鞋城、电器，超市面积要求要求3000-60003000-6000，

21、需求单体面积，需求单体面积2 2万以上的中心商业物业（不适合万以上的中心商业物业（不适合社区商业，适合商业中心）。社区商业，适合商业中心）。2 2、主要经营思路为在每个合适的、主要经营思路为在每个合适的县级市开出县级市开出1-21-2家家2 2万以上的大型万以上的大型购物中心（视消费水平）。购物中心（视消费水平）。3 3、主要从用工、效益出发希望进、主要从用工、效益出发希望进行大店的经营。行大店的经营。暂无法合作暂无法合作2 2焦作农焦作农枝花超枝花超市市张经理张经理（负责选（负责选址）址）1853917185391791109110焦作市解放区塔焦作市解放区塔南路与人民路交南路与人民路交汇处

22、西汇处西100100米路米路北交通银行东邻北交通银行东邻有合作意向，目标是在焦作市县乡有合作意向，目标是在焦作市县乡村市场开生活便利店，目前只发展村市场开生活便利店，目前只发展焦作市内门店，现有焦作市内门店，现有1212家门店。家门店。可在焦作城可在焦作城区合作区合作药药店店1 1焦作蓝焦作蓝十字大十字大药房药房李总李总（负责开（负责开店）店）1589305158930512991299焦作市解放中路焦作市解放中路7878号号有合作意向，可在焦作区域合作至有合作意向，可在焦作区域合作至县级市场，面积要求县级市场，面积要求100100以上，以上，面宽尽可能长，以利于店招展示，面宽尽可能长，以利于

23、店招展示，其他无特别要求。其他无特别要求。可在焦作范可在焦作范围合作至县围合作至县河南建业商业地产经营管理有限公司调研结论调研结论 通过对郑州和焦作的商家进行调研，社区商业各业态的商家均以通过对郑州和焦作的商家进行调研，社区商业各业态的商家均以其所在地区的发展为主，大多数无法做到省内跨地区覆盖。其所在地区的发展为主，大多数无法做到省内跨地区覆盖。 建议郑州区域的项目以郑州商家资源为主；各地市的项目以当地建议郑州区域的项目以郑州商家资源为主；各地市的项目以当地的商家资源为主，郑州商家资源为辅。的商家资源为主，郑州商家资源为辅。三、三、商家合作意向洽谈情况商家合作意向洽谈情况14河南建业商业地产经

24、营管理有限公司自营便利店 按2000户社区，150便利店计算，单位：万元 70万开业投入每年运营支出40万商品30万，其他40万，5年折旧流动资金20万不计租金进货周转因交房即开业，入住率低，销售额低。预计第4年开始年度盈利，第6年开始整体盈利；项目及周边1000户时可日盈利。毛利率按18%计算，10年累计收益271万，与10年80元/月的租金收入127万，增加144万收益盈利趋势15四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司便利店自营思路便利店自营思路1 1、定位、定位：加强型生鲜食品便利店，档次与项目需求匹配；定价采用高低价策略（非天天平价）；2 2、参考品牌、参

25、考品牌：7-11；丹尼斯便利店；3 3、经营分类、经营分类：休闲食品、粮油副食、酒饮料、冷冻冷藏、生鲜、洗化、家百、纺织等； 如便利店自营，绿色产品特供店设置为店中店。4 4、渠道、渠道：前期现金采购（批发市场、送货上门），主要受项目分散于各城市制约，无连锁优势；5 5、设备资产、装修、设备资产、装修：公司统一招标；6 6、财务、财务：股份制专业运营管理公司财务；7 7、服务、服务：结合至尊卡，引入送货上门、食品加热、充值、充电、公用电话、代收发快递等服务；8 8、人员管理、人员管理：建立专业的管理团队，营采合一，持续培训。16四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公

26、司17自营测算自营测算便利店便利店 按150计算，单位：万元开业投入资金每年运营费用支出便利店自营预算：开业预计支出70万，每年运营预计支出40万，第一年度合计支出110万。需流动资金20万（日常进货周转，其他支出）。万元万元万元万元/ /年年项目项目项目内容项目内容费用费用物业费估值为0.60万/年0.60 人工单店经营共7人，员工6人（两班每班3人），采购（兼司机）1人26.00 水电费水电支出0.25万/月（照明、冷柜）3.00 耗材费0.1-0.2万/月2.00 工装费按7人每人每年200计算0.14 税金0.1万/月1.20 损耗保质期、损耗等0.04万/月0.46 营销费用营销费用

27、（传单、赠品、抽奖等）0.2-0.3万/月3.00 运输费部分自采的运输费0.3万/月3.60 全年预计支出（不含房租）全年预计支出（不含房租）40.00 40.00 项目项目项目内容项目内容投资金额投资金额固定设施装修消防、室内外装修、门头招牌、防盗等5.00 设备投入货架、购物篮、收银设备、烟酒柜、电脑、空调、风幕柜、电子秤、冰柜、通信等13.00 办公设备耗材桌椅、音箱、收银纸、塑料袋、价签、书写工具、POP、工装等2.00 开办费营业手续各种证照、健康证等1.00 筹备期按9人筹备，筹备期3个月配备2名采购员6名员工1名财务9.00 货物铺货+库存（根据商品结构待定）30.00 进货费

28、用运输费、交通费、电话费等与进货有关的费用1.00 车辆日常进货车辆购置7.00 不确定支出不确定支出2.00 开业前资金投入合计开业前资金投入合计70.00 70.00 四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司自营洗衣店 按2000户社区，80洗衣店计算，单位：万元 37万开业投入每年运营支出25万设备装修30万，其他7万，5年折旧流动资金5万不计租金进货周转洗衣店主要受常住居民影响，项目及周边1000户后可盈利（毛利率按50%算）；自营洗衣店建议不在交房时开业。盈利趋势18四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司洗衣店自营思路洗衣店自

29、营思路1 1、定位、定位：干洗店；提供专业的干洗、高档皮具护理等服务项目；2 2、参考品牌、参考品牌：康洁洗衣；3 3、经营分类、经营分类：干洗、水洗、特殊去渍、皮具护理；4 4、渠道、渠道：自配员工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或购买品牌洗衣设备打自己品牌；5 5、设备资产、装修、设备资产、装修：公司统一招标；6 6、财务、财务：股份制专业运营管理公司财务；7 7、服务、服务：干洗、水洗、特殊去渍、皮具护理保养、熨烫去皱等服务。8 8、人员管理、人员管理：建立专业的管理团队；或采用特许经营商的托管管理。19四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司20自营测算自营测算洗

30、衣店洗衣店按80计算，单位：万元开业投入资金每年运营费用支出万元万元/ /年年洗衣店自营预算：开业预计支出37万，每年运营预计支出24.96万，第一年度合计支出61.96万。需流动资金5万（原料费用、其他支出）。项目项目项目内容项目内容投资投资金额金额固定设施装修消防、室内外装修、门头招牌、防盗等5.00 设备投入洗衣设备、收银设备、电脑、空调、通信等（参考康洁标准店配置）25.00 耗材1、办公耗材：桌椅、音箱、收银纸、塑料袋、价签、书写工具、POP、工装等2、洗衣耗材：干洗溶剂，滤芯等2.00 开办费营业手续各种证照1.00 筹备期按3人筹备，筹备期2个月2.00 不确定支出不确定支出2.

31、00 开业前资金投入合计开业前资金投入合计37.00 37.00 项目项目项目内容项目内容费用费用物业费物业费估值为0.30万/年0.30 人工按3人计算，1万/月12.00 水电费根据洗衣量变动暂预估水电支出约0.5万/月6.00 耗材费0.1-0.2万/月2.00 服装费按3人每人每年200计算。0.06 税金0.05万/月，0.60 营销费用营销费用（传单、赠品、抽奖等）0.1-0.2万/月2.00 其他支出不确定的费用，如赔偿、其他支出等2.00 全年预计支出（不含房租）全年预计支出（不含房租）24.96 24.96 万元万元四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理

32、有限公司自营餐饮 按2000户社区，200中式快餐计算，单位：万元 92万开业投入每年运营支出62万设备装修70万，其他22万，5年折旧流动资金10万不计租金进货周转餐饮每天有350人次就餐，每餐13元， 毛利率按50%算，即可盈利。主要受常住和流动居民影响，预计第4年开始盈利，预计5年整体盈利。盈利趋势21四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司餐饮自营思路餐饮自营思路1 1、定位、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取模式经营早餐或中式快餐； 前期为项目部食堂，服务员工和看房客户，交房后开始转型为主要服务顾客。2 2、参考品牌：、参考品牌：春光早餐；3 3、经

33、营分类、经营分类：中式快餐；4 4、渠道、渠道：自配员工，加盟品牌早餐店打自己品牌或购买餐饮设备打自己品牌；5 5、设备资产、装修、设备资产、装修：公司统一招标；6 6、财务、财务：股份制专业运营管理公司财务；7 7、服务、服务：满足居民在入住前期的基本用餐需求；8 8、人员管理、人员管理：建立专业的管理团队。22四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司23自营测算自营测算餐饮餐饮 按200中式快餐计算，单位：万元开业投入资金每年运营费用支出万元万元万元万元/ /年年项目项目项目内容项目内容投资金投资金额额固定设施装修厨房、餐厅、门面的装修，包括：厨房：地面、墙面、

34、上下水、电路；库房装修；餐厅：门面、吊顶、内装修墙面、吧台、卫生间、灯具、地面、楼梯、材料费、劳务费等。30.00 固定资产投入设备设施前厅：空调、音箱、消防、通讯、收银、招牌等厨房：烹饪设备、冷冻冷藏、加工、保温、消毒、洗涤设备等。25.00 属具家具，餐具，厨具（设备外的烹饪工具）15.00 开办费各种证照、健康证等5.00 筹备期按10人筹备培训，筹备期3个月9.00 启动进货原料5.00 进货费用运输费、交通费、电话费等与进货有关的费用0.50 不确定支出不确定支出2.00 开业前资金投入合计开业前资金投入合计91.50 91.50 餐饮自营预算：开业预计支出91.5万，每年运营预计支

35、出61.4万，第一年度合计支出153万。需流动资金10万（原料费用、其他支出）。项目项目项目内容项目内容投资费用投资费用万元万元/ /年年物业费物业费0.70 人工按12人计算，工资，包吃住，租房，水电47.00 水电费水电支出0.3万/月3.60 耗材费0.1-0.2万/月1.60 工装费按10人每人每年200计算0.20 工商/税金0.3万/月3.60 损耗原料、成品滞销等0.03万/月0.30 营销费用营销费用（传单、赠品等）0.1-0.2万/月2.50 社会关系处理城管、工商、卫生、技术监督局等2.00 全年预计支出（不含房租）全年预计支出（不含房租）61.5061.50四、四、自营思

36、路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司绿色产品特供 按2000户社区，80计算，单位：万元 19.9万开业投入每年运营支出26万设备装修13.4万，其他6.5万，5年折旧流动资金1万不计租金进货周转绿色产品特供的商品正常毛利较高，但受前期常住居民少的影响，损耗大，毛利率低。主要受常住居民影响，预计第4年开始盈利。盈利趋势24四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司绿色产品特供思路绿色产品特供思路1 1、定位、定位：绿色食品配送站；店面作商品展示和零售，后台进行居民、食堂、企业团购客 户的推广，网络或电话订购后可自取也可配送上门；或增加奶站项目，倡 导

37、健康理念，同时增加销售额。若便利店自营，此业态为便利店的内场项目；2 2、参考品牌：、参考品牌：柳江鸡蛋；伊赛牛肉；雏牧香；2 2、经营分类、经营分类：健康农产品；3 3、渠道、渠道：自配员工，引入建业绿色产品基地相关产品；4 4、设备资产、装修、设备资产、装修：公司统一招标；5 5、财务、财务：股份制专业运营管理公司财务；6 6、服务、服务：满足居民对健康绿色农产品的日常餐桌需求；配送服务；会员卡；网上或 电话订购、定制等；7 7、人员管理、人员管理：建立专业的管理团队。25四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司26自营测算自营测算绿色产品特供绿色产品特供 按8

38、0计算，单位：万元开业投入资金每年运营费用支出万元万元万元万元/ /年年绿色产品特供店自营预算：开业预计支出19.90万，每年运营预计支出26.40万，第一年度合计支出46.30万。需流动资金1万。项目项目项目内容项目内容投资金额投资金额万元万元固定设施装修消防、室内外装修、门头招牌、防盗等3.00 设备投入蔬果货架、购物篮、冷藏风幕柜、收银设备、电脑、空调、电子秤、冰柜、通信等。冷库3万，20，月电费300元10.40 办公设备耗材桌椅、音箱、收银纸、塑料袋、价签、书写工具、POP、工装等1.00 开办费营业手续各种证照、健康证、技术监督局等1.00 筹备期按3人筹备，筹备期3个月3.00

39、货物铺货+库存0.00 进货费用运输费、交通费、电话费等与进货有关的费用0.50 不确定支出不确定支出1.00 开业前资金投入合计开业前资金投入合计19.90 19.90 项目项目项目内容项目内容投资费用投资费用万元万元/ /年年物业费估值为0.30万/年0.30 人工单店经营共5人（负责人1名，员工4人每班2人，两班次）15.00 水电费水电支出（照明、风幕柜等）1.20 耗材费塑料袋、保鲜膜、包装物、加工工具、等1.00 工装费按5人每人每年200计算0.10 税金0.05万/月0.60 损耗蔬果损耗较大，按每日200元计算如销售提升可降低损耗率至20-30%，前期如滞销造成的损耗率高。7

40、.00 营销费用营销费用（传单、赠品、抽奖等）0.1万/月1.20 全年预计支出（不含房租）全年预计支出（不含房租）26.40 26.40 四、四、自营思路及测算自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司四、四、自营思路及测算自营思路及测算业态业态开业投入开业投入每年运营支出每年运营支出流动资金流动资金合计合计便利店704020130洗衣店3725567餐饮926210164绿色产品特供19.9026146.90合计合计218.90218.901531533636407.90407.90自营资金投入统计自营资金投入统计单位：万元单位：万元27河南建业商业地产经营管理有限公司28社区商业发展

41、思路：社区商业发展思路：1 1、设计阶段：商业公司与产品中心将在各个新开发的项目的前期设计、设计阶段：商业公司与产品中心将在各个新开发的项目的前期设计阶段进行设计和推广，根据不同城市级别、不同商圈、不同社区规模确阶段进行设计和推广，根据不同城市级别、不同商圈、不同社区规模确定社区商业的规模、业态及设置数量；定社区商业的规模、业态及设置数量；2 2、试点阶段：本着自上而下的原则，依次选取郑州地区、地市、县级、试点阶段：本着自上而下的原则，依次选取郑州地区、地市、县级的临近交房项目进行试点，的临近交房项目进行试点，20152015年年1212月前完成三级项目的样板店开业；月前完成三级项目的样板店开业；3 3、调整阶段：总结三级项目的经验，对样板店的设计、规模、业态、调整阶段：总结三级项目的经验，对样板店的设计、规模、业态、经营模式、服务效果等进行分析，然后与产品中心沟通设计调整；经营模式、服务效果等进行分析，然后与产品中心沟通设计调整；4 4、复制阶段：根据各新建项目的进度进行大规模复制。、复制阶段：根据各新建项目的进度进行大规模复制。五、社区商业五年发展规划五、社区商