ajv_1222_旅游区项目控制性详细规划文本

1、第一章 总 则第一条 为使XX庄园的用地布局适应XX城市整体功能的完善， 开发建设与XX城市风貌协调发展， 合理 利用土地，改善城市设施和环境，使本规划区范围内的土地开发利用和城市建设有序进行，努力营造一个适宜 人居的XX庄园生态新城，特编制XXXX庄园项目控制性详细规划（以下简称本规划）。第二条 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法 （建设部令146号）3、城市用地分类及规划建设用地标准GBJ137-904、XX市城市总体规划（2008-2020）5、XX旅游经济技术开发区总体规划6、居住区规划设计规范（2002年版）GB50180-937、其它相关城市规划技术标准、技术

2、规范第三条 规划范围本规划区位于XX市西北部的XX旅游经济技术开发区内，西南距乐高乐园约3km处， 西北距棋盘山风景区约6km，旅游资源丰富；南侧毗邻沈吉高速，距高速入口约1.5km,周边交通便捷；规划 控制范围面积214公顷。第四条 规划期限规划期限：2010年-2020年第五条 规划原则1、 按照XX市城市总体规划（2008-2020）和XX旅游经济技术开发区总体规划等相关专项规划， 进行规划编制。2、 发挥XX市的山水特点及历史文化资源的综合优势，合理用地、集约用地，优化配置城市土地资源。3、 完善公共设施配套，加强市政基础设施建设和环卫设施建设。4、 注重城市建设与保护自然的协调发展，

3、保护生态环境，打造XX市旅游新城。5、 注重城市景观的塑造，大力提升城市新区形象，创造生态、宜居新区。6、 作好城市防灾部署，确保城区安全。第六条 规划目标满足XX市城市建设和经济发展的要求，力争将本规划区建设成以居住功能主的生态环境优美、山水特 色突出、宜人宜居新时代和谐居住新区。第七条 本规划图件由XXXX庄园项目控制性详细规划文本、规划图纸及附件组成；规划文本和规划 图纸具同等法律效力，同时使用，二者不可分割。第八条 在规划区内开展与城市规划有关的设计、管理及建设活动，均应执行本规划。本规划未涉及的指标应符合国家、XX省和XX市的有关规定第九条 本规划的解释、实施过程中对各种问题的协调处

4、理，由XX市规划局负责。第十条本文条款下划线处为强制性条款。第二章 土地利用规划第十一条功能定位以居住功能主的生态环境优美、山水特色突出、宜人宜居新时代和谐居住新区。第十二条规模1、用地规模：规划控制范围面积214公顷；规划用地面积101.18公顷，其中城市建设用地96.47公顷。2、人口规模：规划人口1.2万人。第十三条规划结构规划区用地布局结构为“一心、一轴、一环、七组团”。一心：中央景观核心区，是整个规划区的视觉中心。一轴：沿山谷设置的步行轴线，同时也是规划区主要景观轴线。一环：规划区内主要道路环，连接各个组团，是各个组团分区滚动开发的轴线。七组团：沿着路主环按功能划分的九个组团，即四个

5、居住组团、1个商住综合组团、1个文教组团及中心配套组团。第十四条用地规划1、居住用地居住用地分为：住宅用地、商住用地、公共服务设施用地（1）住宅用地住宅用地约为52.93公顷，是园区的核心功能，以中高档低密度住宅为主及少量高层住宅。居住用地分6个组团，布置于视线、通风、采光良好地段。（2）商住用地规划区的主要入口西侧布置园区级商业服务中心，占地面积约为3.59公顷；同时结合步行道入口处景观标志点的塑造，打造园区的综合商业服务中心。（3）公共服务设施用地在园区的的主入口东侧规划一所小学和幼儿园，以满足园区及周边地区适龄儿童的教育需求，总用地面 积约为1.75公顷。2、公共设施用地（1）、行政办公

6、用地行政办公用地约为0.53公顷，是全园区的管理服务中心和休闲娱乐中心，位于园区几何中心处，并通过 木栈道与对面广场的连通，做到可达性高。(2) 、体育用地体育用地约为0.42公顷，具体设计为可供人们进行体育活动、休闲健身的运动场所；与区的的健身休闲公园一并形成一个功能相对统一的整体。3、道路广场用地在主要道路节点位置规划广场用地，用于人流的集散、游憩、休闲、健身，为广大居民提供一个良好广 阔的休闲空间，道路广场用地总面积16.89公顷。4、绿化用地园区的绿化用地主要由公共绿地和生产防护绿地组成的。绿地用地总面积约为20.36公顷。5、水域与其他非建设用地园区规划用地范围内的水域和其他非建设用

7、地面积为4.71公顷，占总规划用地4.66%。第三章 土地使用性质分类及控制第十五条 规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标城市用地分类及规划建设用地标准(GBJ13790)所规定的标准。规划区内各地块的开发改造建设，必须符合总图图则和分图图则所规定的用地 性质。第十六条 规划范围内依据功能分布特点，共划分为A, B,C, D, E五个分区。 地块编码的编制体系： 分区号：A、B CD E细分号：A01、A 02、A03第十七条 以地块为单位的成片开发区，各用地界线可根据实际情况适当调整，但其总体指标和各项配套 建设项目必须符合分图图则和有关规范的规定。第十八条 规划允许在开发过程中，在某

8、些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，但这些兼容 项目的建筑面积原则上不得超过原规划建设项目的20%其建设项目必须符合土地相容性表和分图图则 的规定。土地使用相容性表土地分类建筑分类RCUGSR21R22R24C1C2C3C5C6G11G12住宅中小学、托幼公寓小区服务设施O小型农贸市场OO邮电所O储蓄所O小型体育设施oo小型文化设施oooo小型医疗卫生设施oo小型商业服务设施ooo大型金融商贸设施行政办公设施商业写字楼o市级文化娱乐设施o医院o大型综合市场小型仓库oo市政公用设施oooooo社会停车场oooooooo注：为允许设置o为经批准后方可设置其余为不允许设置第十九条 在开发过

9、程中，因特殊原因，确需变更规划用地性质时，应经规划局许可，并服从规划局规定 的附加条件。第二十条 在规划区内，行政办公用地，如改为其他性质用地，不受上述条款的约束，但必须保证改建后用地性质有利于改善或适宜周围的居住环境。第四章 土地使用强度控制第二一条规划范围内各地块所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑高度、建筑密度和容积率不得超过分图图则规定的要求。第二十二条 容积率为上限指标，地块内拟建项目的容积率不得超过规划标准。 容积率必须与建筑密度和建筑限高控制配合实施。第二十三条 建筑密度为上限指标，地块内建筑密度不得超过规划指标。第二十四条 绿地率均为下限指标，不得低于规划指标。第二十五条

10、 在开发建设过程中，如果大地块划分成小地块，在不超出地块建筑总容量控制的前提下，区内各地块的建筑容量可作适当调整。第五章配套公共服务设施规划第二十六条 规划涉及的主要公共配套设施和公用设施， 应符合“配套公共服务设施设置一览表”和“配套公建项目及设施控制表”的要求。配套公共服务设施设置一览表编 号项目个数(个)用地面积(m2)建筑面积(m2)设置要求1园区管理中心110002000独设2医疗诊所1600附设3超市12500附设4邮电所1300附设5储蓄所2500附设6垃圾收集点710050附设7公共厕所760-10030-60附设8变配电所1800独设9高位水池1700独设10生化池10附设配

11、套公建项目及设施控制表类别项目用地面积建筑面 积 设置地 块 设置位 置医疗卫生所商业 服务超市金融储蓄所邮电所变配电站市政高位水池设施污水处理设施公厕垃圾收集、转 运行政园区管理中心注：为指令性控制；为引导性控制。第六章道路交通与竖向规划第二十七条对外交通规划区设置两个出入口。分别为南侧的临城市道路的主入口与北侧的次入口。第二十八条 内部交通规划区路网采用环状结构。主干道沿山体与山谷交界处设置，形成环状的连接各组团的主要道路。次干道也为组团环路，是组团内的主要道路，组织组团内的主要交通流线。支路则起到辅助组团环路的作用，与组团环路形成组团级的完整路网，继而与区内主干道形成小区内完 善的道路网

12、。第二十九条道路等级园区道路分为三级道路体系：一级：园区主干道，以综合功能为主，道路红线宽度控制33米，采用路断面形式：5.0（人行道）+9.0（车道）+5.0（绿化带）+9.0（车道）+5.0（人行道）二级：园区次干道（组团环路），以综合功能为主，兼有生活服务与交通的功能，道路红线宽度控制18米，采用路断面形式：3.0（人行道）+6.0（车道）+6.0（车道）+3.0（人行道）三级：支路起到辅助组团环路的作用，道路红线宽度控制11米，采用路断面形式：2.0（人行道）+3.5（车道）+3.5（车道）+2.0（人行道）第三十条 规划道路总占地面积16.25公顷，占规划用地的16.06%。第三一条

13、 规划范围内不同用途建筑物改建、扩建和新建时，必须设置配建停车场（库），并符合“建设项目配建停车场面积要求表”的规定。建设项目配建停车场面积要求表建筑类型计算单位标准车位数（小型汽车）备注商店车位/100 m20.5别墅车位/户1.5高级商住车位/户1.0-1.5建筑面积140m次上（含140）户型宜取上限一般住宅车位/户1.0建筑面积90n2次上（含90）,140n2以下户型0.33-0.75建筑面积90n5以下，80n2以上（含80）户型取上限建筑面积40旳次下取下限幼儿园、小学车位/100名学生0.5第三十二条道路竖向规划道路纵坡坡度一般不小于0.2%，局部较短路可考虑平坡设计，住区主干

14、道纵坡控制在3%以下，对于环山道路纵坡控制在7 %以下第七章绿地景观系统规划第三十三条本规划区绿地系统的组成：景观绿地、休闲公园绿地、防护绿地、道路广场绿地、组团间的带状绿地，组团中心绿地以及控制区内的林地等组成。第三十四条规划区绿化用地总面积为20.36公顷，占总规划用地20.12%。第三十五条规划区主入口设置景观主轴并延续至中央制高点，在轴线节点布置会所等公共设施形成规划区景观主要核心，供片区内居民休闲游憩健身的场所。区内沿山谷布置景观绿带，形成山谷景观。各组团内均 有组团公共绿地，作为组团的景观核心第三十六条景观环境设计导则（1）规划区的规划绿地在开发建设时不得侵占。（2）公共绿地及林荫

15、道内允许建设建筑小品等少量游憩设施，但总占地面积不得超过总绿地面积的20%。（3）各地块在满足文本所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条 件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。（4）规划区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。（5）规划区内各类用地，均应充分结合现状地形布置绿化。停车场采用周边式绿化方式，以方便大型车 辆的停放。（6）规划区内有关的标志、公告、广告招牌的位置和尺寸大小须由规划管理部门核准确定后方可设置。（7） 临道路公共建筑一般不宜筑围墙，特殊需要其高度不应超过2米，且应后退道路红线11.5米， 并不得采用实体围墙，应保证视线

16、通透。（8）重点景区的控制：重点控制迎宾大道沿线的景观环境，设计有代表性的建（构）筑物，形成景观点。第八章建筑空间布局第三十七条建筑间距1、 居住建筑间距应该满足住宅主要房间满窗在大寒日816时之间有效日照时间3小时的要求，同时 应该满足消防间距要求。2、非居住建筑与居住建筑的间距，需要在满足居住建筑间距的要求上，同时须满足各专业规范要求择宽 确定。3、任何建筑的前后间距，均应条例消防、卫生、管线埋设和建筑规范的要求。在规定的消防间距内，任 何建筑不得外挑走廊、阳台、楼梯和楼梯平台。第三十八条 建筑高度控制1、各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。2、规划区内最高建筑高度应控

17、制在100米以下。第三十九条建筑后退控制1、沿建设项目基地边界的建筑物，其退让边界距离按下表规定控制， 但退让边界距离小于消防间距时, 按消防间距的规定控制。建筑退界控制指标表居住建筑文教卫生建筑其他非居住建筑最小距离(米)最小距离(米)最小距离(米)主要低层453多层786朝向高层151610次要低层33消防间距多层3.55消防间距朝向高层9992、 建筑后退道路规划红线的距离，按下表控制(表中数值为下限值)。对于按表规定控制不能满足道路 两侧建筑间距要求的，应增大后退距离，可以规划道路中心线作为建筑基地边界。3、建筑后退道路红线建筑后退道路红线控制指标建筑分类城市主干道(L40)城市次干道

18、(20L40)城区支路、小区道路(L20)多、低层建筑(H24m)833高层建筑(24mc H60m)865高层建筑(60mC H100m)8884、建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得超越道路规划红线。第九章城市设计导则第四十条 城市设计应结合地形地貌，突出“山”和“水”，注重显山露水。第四十一条 严格控制城区周边山体绿化及山脊线，严禁在面向城区一侧山体开山采石和进行开发建设； 严格控制规划区周边山体林地，保证其间的视廊不受高层建筑的遮挡。第四十二条 各组团沿主干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持其统一性，并和相邻组团呼应，以形成沿街建筑群体的整体

19、性和韵律感。第四十三条 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和的、与景观相协调的色彩；但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等；建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内第四十四条 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及自然空间环境相协调，全部设备应隐蔽。第四十五条 在景观的设计中，要有意识地结合居民出行、生活的路线的起点、终点和重要节点进行组织引导，形成富有节奏与变化的景观序列。第十章工程管线规划第四十六条 电力工程规划1、预测规划区电力负荷为10万千瓦。2、 规划区电源由现状110KV乐陶变电站和规划110KV变电站共同提供。根据XX省XX市城总体规 划(2008

20、2020)电力专项规划内容，其中，现状110KV乐陶变电站位于25-1地块内，用地面积约为12600平方米，主要供给城区和规划区近期建设，远期，在规划区北部新建一座110KV变电站，该变电站位于02-2地块内，规划容量为2X5万千伏安，用地面积控制在5000平方米以内，主要供给规划区北部片区生产生 活用电。同时，规划预留110KV高压电力线走廊，保留现状110KV、35KV电力线走廊，对于35KV热电I H回线，近期保留，远期适时拆迁部分走廊。3、35KV、110KV电力走廊宽度规划原则控制如下：110KV电力走廊控制为30米，考虑35KV会随着城市发展有升压可能性，其走廊仍按30米宽度进行控

21、制，其他变电站及相关设施按相关规范予以保护。4、规划区内共建设13座10千伏公用开闭所。5、规划区沿道路敷设10千伏配电环路。城区道路在24米及以上等级时两侧设路灯，在24米及以下等级时单侧设置路灯，北区近期采用电力架空方式敷设，规划预留远期下地敷设走廊，南区采用电力电缆沟形 式敷设。第四十七条 通信工程规划1、预测本规划区市话量约为3.3万线。2、本规划区通信近期由浔北电信交换局提供，根据规划区发展状况和市话量增长速度，在规划区南部片区新建一电信模块局，远期适时扩建为电信交换局，使之满足本规划区发展需要，该电信交换设施用地位于22-9地块，规划控制在3000平方米左右。3、规划区通信线路全部

22、下地敷设，在小区内按话机规模设立交接箱。4、中国联通、中国移动、有线电视和交通监控等线路纳入统一规划，共用走廊。第四十八条 燃气工程规划1、预测规划区总用气量约为9.7-12.6万立方米/日。2、规划区气源由近期由城区鹏祥气化站统一提供，随着用气量的增长，在规划区北侧规划布置一座气化站，用地面积规划控制为20000平方米，供气规模为24万立方米/日，主要供规划区用气。3、结合本地区规划道路敷设，在规划区按南北片区分别形成纵横交错的骨干网络配气系统，在规划主干道上形成环网。民用气部分设楼栋箱式调压器配气入户，规划提供至这些用户的接口压力不低于0.1Mpa,工业用气结合自身工艺，自行解决。第四十九

23、条 给水工程规划1、预测规划区总用水量为3.0万立方米/日。2、本规划区供水由XX市城水厂供给，该水厂位于规划区外西侧，规划根据用水量的发展，适时扩建该水 厂，提高供水能力。同时，结合水厂供水标高，在规划区北部布置一座给水加压站及调节池，其中，给水加压站位于054地块内，用地面积规划控制为3000平方米，调节池位于02-9地块内，用地面积规划控制在1000平方米左右，满足规划区生产生活用水。3、规划区采用分区分压供水，高程510米以上为供水高区，高程510米以下为供水低区。4、 规划区给水管在南北片区分别连成环状管网，内部管网以DN200、DN300为主，管网同时考虑与建成区、南北片区供水管网

24、的联系，分别在规划主干道设置DN400输水主管引入规划区，并形成网状供水管道系统。5、 规划区消防供水与城市供水共用一套管网系统，城区道路上设置室外市政消火栓 （全部为地上型），消 火栓距离不大于120米，保护半径不大于150米。第五十条排水工程规划1、排水体制采用雨、污水分流制。2、按用水量的85%+，规划区污水排放总量约为2.22.7万立方米/日。3、 规划区生活、生产污水要求达标排放。生活污水全部收集至污水截流干管，进入XX污水处理厂统一处理，工业污水应自行处理达标后方可进入污水截流干管，再由XX污水处理厂统一处理。随着污水处理量的增加，规划适时启动污水处理厂二期建设，满足规划区污水处理

25、要求。4、雨水量采用XX市暴雨强度公式推算。5、规划区内雨、污水管道一般沿规划道路敷设。沿浐溪河两侧规划布置有污水截流干管，其中浐溪河南 侧布置有现状污水截流管道，在浐溪河北测另规划一条污水截流管道，该管道收集规划区北部片区生活、生 产污水，进入XX污水处理厂进行处理，并按国家相关规范予以保护。6、规划布置防山洪管沟，结合地形条件，在规划区分别布置有多条排洪管沟，较小的可采用暗涵或管道， 为保持地块完整性，尽量布置在道路两侧，规划排洪管沟按相关规范予以保护。第十一章 环境保护规划第五十一条 绿地系统建设、使用清洁能源和水资源的合理利用是本规划区环境保护的主要内容。第五十二条 以建设生态环境优良

26、的社区为目标，将本规划区建设成一个生态环境优美的城市新区。第五十三条 规划区绿地主要由公园绿地、防护绿地和附属绿地组成，其中公园绿地20.36公顷，占总规划用地20.12%。第五十四条 规划区内确定的公园绿地必须严格保护，严禁置换。高压线两侧的防护绿地和市政设施周边 防护绿地应严格按规划执行，严禁侵占第五十五条 环境保护坚持 谁污染谁治理 ” 分散与相对集中治理 ”的原则，以保护区内水质和防止大气 污染为重点。第五十六条 加强规划区内生活污水的集中治理， 生活污水由规划污水管道收集由污水截流干管排入污水 处理厂。第五十七条 本规划区环境空气质量功能分区为二类区，执行国家空气质量二级标准，推广清

27、洁能源，普 及居民燃气率，防治汽车尾气污染。第五十八条 推行垃圾无害化处理，按照城市生活垃圾无害化，减量化，资源化的原则，对生活垃圾采取 统一收集，集中处理。第五十九条 生活干道两侧主要居住区范围内采用隔离带工程措施（隔声屏障）处理。第六十条 生态建设以加强绿化为重点，保护自然环境和生物多样性，治理水土流失，提升城市人居环境 质量。第六一条 严格保护区内地表水资源，严禁就近向水体排放污水。按照区域水环境保护要求，区内水体 应达到nm类地表水水质保护标准。第六十二条节约用水，新建建筑应提高水资源的利用率，提高节水设施的使用率和“循环水”的利用率。 第六十三条 加强节能建筑、生态建筑设计和天然、新

28、型环保建材的使用，增强建筑物保温隔热性能。第十二章防灾规划第六十四条城市防震采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，保证各功能区的绿地、广场、道路、停车场的疏散功能。城市 一般建筑工程按6度设防，城市生命线工程（如给排水、供电、通讯）和易发生次生灾害的工程应经过地震 安全性评价后提高设防标准。第六十五条城市防洪本规划区内防洪以友爱河为主，防洪标准按50年一遇洪水位设防，防洪工程措施可按20年一遇标准。 同时也应加强防山洪的措施，沿山地段均应设截洪沟，并接入友爱河。1、10年一遇洪水位以下为河道主行洪区，不允许任意侵占、开发。该区域内严禁修建一切碍洪阻洪的建、构筑物，必需修建的码头、桥梁等构筑物应进行科学论证，经相关行政主管部门批准后方可动工建设。2、10年一遇至20年一遇洪水位之间为城市建设限制使用区， 该区域内应以保持天然河岸为主， 经论证、 批准后也可适当修建湿地生态工程。3、20年一遇至50年一遇洪水位之间为城市建设控制使用区，在此区域内不得修建住宅、办公楼、仓库 等永久性建筑物，经论证、批准后可修建具有防冲、可及时撤退的建筑物。4、 规划