房地产中介公司五种运营模式的探讨

1、房地产中介公司五种运营模式的探讨伴随 20072007 年北京二手房市场交易的放量，20072007 年二手市场又迎来了更 大的利好消息。3 3 月 1 1 日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成， 粗略估计仅此一项就能为买房人节省万元以上，平均单价下降 200200 元/ /平方米。例如在东、北、西三环附近的房改房地交易价格都超过50005000 元/ /平方米，一套 6060 平米的房改房以 50005000 元/ /平方米成交，收益分成达到 120000120000 元。伴随着市区房改房费用的降低，也势必压低外围的房价。该政策实施 后，北京市二手房交易明显放量， 据各大中介公司反映，

2、 房改房过户量较 去年同期上涨了 5050%到一倍。伴随着房改制度的推行而逐步建立起来的北京二手房市场，尽管现在 仍无法和一手市场年 15001500 万平方米的交易量相抗衡，但是已经逐步的确 立了自己在房地产市场中的地位。众多的投资者也看中这个市场，纷纷将 目光投入到北京的二手房市场。地产商有万通集团的万通东方策略公司；首创投资的金丰易居等。一手代理行中，0505 年年中金网络二手业务正式成 立；20072007 年年初中原进军二手市场。在大家纷纷投入兵力争夺二手市场的 同时，有必要对比分析一下二手公司的运作模式。现在北京市二手公司运作模式大致有 5 5 种模式，分别是单店业务模式; 连锁店

3、模式；中心店模式；区域中心店模式；区域中心点加信息店模式， 和连锁加盟扩张模式。单店业务模式是小中介公司的运作模式。因为小中介公司的资金实力 有限，人员较少，低成本运行，所以一般采用单店模式。小公司的店面一 般较小，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，因为规模小，所以人员 的分工并不明显。一般是老板和员工齐上阵，公司一切工作都围绕业务展 开，公司的业务范围非常灵活，要求从业人员是多面手，买卖、租赁等样 样行。现在北京市很多的小中介的业务并不规范，存在着大量的非法交易 现象，也存在很多欺瞒消费者的行为，例如公房买卖等业务。中心店模式是北京市比较传统的二手经营模式，例如成立较早的鑫尊 地产和置业家

4、园都是采用的这种经营模式。中心店模式一般是在市区选择 2 23 3 家中心店， 一般会选择在写字楼中办公， 公司所有得业务都是中心店 来控制，员工也集中在中心店。 这种经营模式因为距离广大的消费者较远， 所以必须配备相应的业务广告，不论房源还是客户都依赖于广告，尤其是 客户信息。这种经营模式连锁店模式，北京连锁店模式运用的比较成功也比较彻底的是我爱我家公 司。这种模式是利用遍布全城的连锁店将整个业务连接成一体，业务直接 在连锁店中展开，房源和客户信息都依靠连锁店的到店来访。区域中心店的模式，这种模式应该说是连锁店模式的变形。由于北京 市现在的二手房市场规模小，业务量少，如果布店过多，就会造成资

5、源浪 费，于是产生了区域中心店模式，这种模式将业务划分为大的区域，由区 域中心店负责业务的拓展。这种模式因为店面数量仍有不足，所以不能够完全依赖到店来访，一般需要配备一定量的广告。现在一些新上的公司采 用这种模式，例如新开的中原公司，金丰易居等。区域中心店加信息店模式，这种模式是为克服区域中心店信息量不足和连 锁店费用过高的另一种权衡之计，这种方式将买卖业务集中管理，而将租 赁业务直接在信息店开展。利用这种模式的例如链家宝业公司等。特许加盟模式，这种模式主要是 2121 世纪带来的一种业务模式，应该 说也算是一种连锁店模式。只是投资方不同，产权方不同而已。但是从业 务操作的角度看，这种模式更像

6、是单店模式。 一般的运作模式是授权公司 拥有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用 授权公司的品牌开展业务。这种模式可以克服单店模式的品牌劣势，能够 增加客户的信任度，授权公司仅对加盟公司进行业务指导和管理支持，一 般不提供信息资源支持。几种经营模式的优劣分析首先从成本分析：中介公司运营的主要成本来自于人员成本和信息采集成本。其中人员 成本给公司的规模直接相关，在此我们主要考虑信息采集成本。信息采集成本主要分为三种形式， 一是店面信息采集， 一是广告信息采集， 还有一种是集合了上述两种方式的结合方式。首先说店面采集方式，店面采集方式是指仅利用店面采集信息的方式，典 型的例子是我爱我家公司，这种模式相对应的是上述连锁店经营模式。这 种信息采集模式，需要大量的店面维持公司的信息点数，北京最多的我爱 我家公司拥有将近 5050 家连锁店；而上海最大的金丰易居在整个上海市有 200200 家连锁店。连锁店模式的成本较高。一般情况下，在北京维持一家连 锁店保守估计平均费用为 3 35 5 万元。包括房租、水电费等。这样维持一 个拥有 5050 家店面的公司的成本高达 150150250250 万元。广告采集模式是北京 最传统的中介公司信息采集模式，早年成立的房地产经纪公司大多采用这 种模式，例如鑫尊地产和置业家园等，这种模式相对应的是