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1、 万科财务规划万科财务规划 与预测与预测小组成员：赵芮小组成员：赵芮 沈昊宇沈昊宇 朱威威朱威威摘要摘要以什么为对象以什么为对象运用了什么方法运用了什么方法进行了怎样的分析进行了怎样的分析得出了什么结论得出了什么结论发现的问题及建议发现的问题及建议 公司经营业绩与增长目标公司经营业绩与增长目标1.11.1公司的业绩概况公司的业绩概况1.21.2经营规划对营业收入增长的影响经营规划对营业收入增长的影响（是否预测到了可能风险并且采取了措施）1.31.3融资能力对营业收入增长的约束融资能力对营业收入增长的约束（融资能力的限制制约了资产的增长，而资产的增长的限制有制约了营业收入增长率）公司的业绩概况公

2、司的业绩概况 (结合国际和国家经济形势、行业状况、企业最近三年的经济发展形势)营业收入409.92 488.81 507.14净利润46.40 63.30 72.8简称简称总股本总股本总资产总资产主营收主营收入入(亿元亿元)净利润净利润(亿股亿股)(亿元亿元)万科万科A1102156.4507.172.8金地金地44.7728.2195.931.3招商地产招商地产17.2598.2137.824.8 预期净资产收益预期净资产收益率及其影响因素率及其影响因素 分分 析析2.1 营业收入增长预测营业收入增长预测1 1、预测营业收入、预测营业收入（1 1）回归法）回归法（2 2）产品结构分析法预测产

3、品结构分析法预测 （房地产、物业管理、其他业务）（房地产、物业管理、其他业务）2 2、预测营业收入增长率与可持续增长率预测营业收入增长率与可持续增长率的比较的比较 （实际增长率不超过可持续增长率的实际增长率不超过可持续增长率的4646倍倍）ROEROE预测预测及决定因素的权衡及决定因素的权衡1 1、初步预测、初步预测2 2、分解预测、分解预测（营业收入净利率营业收入净利率、总总资产周转率资产周转率、权益乘数）、权益乘数）3 3、权衡、权衡融资结构的分解预测与权衡融资结构的分解预测与权衡权益融资权益融资债务融资债务融资1.1.各类资产投资计划各类资产投资计划2 2、股利分配与利润留股利分配与利润

4、留存存3 3、融资需求融资需求公司贯彻“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，进一步提升运营效率。现有项目预计开工免检1329万平方米，比2010年增加6%；另一方面，公司也将适当加快竣工进度，尽快实现收入确认，以应对预收账款规模不断增加的情况。预计2011年项目竣工面积729万平方米，比2010年增加65%。方法：平均值预测法具体预测值：净利润：937535.91万元股利分红：100222.59万元利润留存：937535.91-100222.59=837313.32万元留存收益=盈余公积+未分配利润 = 1058770.63+1595467.35=2654237.98万元负债融资公司自身业务带来的

5、商业性融资企业自行筹划安排应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费其他应付款2011年自发性商业融资预测值单位：万元应付账款预收帐款 应付职工薪酬 应交税费其他应付款1873546.17000000160000173477.971201368.94自行筹划部分=3157015.75-12823915.52=15980931.27 根据近三年万科年报信息来看，万科多次提出股权融资计划，这也反应了万科公司确实存在比较大的资金需求。但是近些年，房地产企业在资本市场的融资受到限制，要经过证监会和国土资源部的批准，因此在目前市场环境下，地产企业的股票融资难度较大。但即使如此，如果万科融资遇阻，对公司

6、资金链影响也并不是很大。万科公司将积极开拓其他融资渠道，包括信托融资，境外融资，银行借款等，从而满足较大的资金需求。4. 融资能力对营业收入增长的影响融资能力对营业收入增长的影响外部融资外部融资需求量需求量315.70亿亿营业收入营业收入增长率增长率预期是否预期是否合理合理股权融资股权融资能力能力债务融资债务融资能力能力股权融资能力分析股权融资能力分析06-10年，完成两次股权融资 06年，非公开发行A股，42亿 07年，公开发行A股，100亿 09年，112亿元的增发方案一般来说，对于预期收益较高，能够承担较高的融资成本，而且经营风险较大，要求融资的风险较低的企业倾向于选择股票融资方式房地产

7、市场调控措施之一，中国证券监督管理委员会10年暂停审批中资房地产开发商的所有融资计划。没有新的股权融资计划提出，万科在2011 年不会进行股权融资债务融资能力分析债务融资能力分析万科公司资金周转状况良好，且没有坏账记录，企业形象维持很好，信用级较高，较容易获得短期融资。房地产公司的规模膨胀迅速，仅靠短期融资能力很难支撑进一步发展。还需依靠利率较高的长期负债进行融资对经营进行支撑。短期借款短期借款取流动负债比率四年均值0.743，短期借款/流动负债总额四年均值3.07%，预测期短期借款额为36.45亿元。2007200820092010短期借款/流动负债总额 2.27% 7.13% 1.75%

8、1.14%万科2007-2010年短期借款占流动负债比例非流动负债非流动负债在公司经营规模扩大的背景下，杠杆比率有小幅提升。2011 年受政策影响公司销售增速可能下降，而现有经营规模使公司面临较大资本支出，在股权融资无法实现的背景下，公司的实际负债水平可能继续上升即使按照2010年的非流动负债水平，也可达到314亿万科08-10年负债情况统计 单位：万元年度2008年2009年2010年非流动负债 1586430.83 3414176.253140056.06此外，公司拟与华润集团有限公司及其关联公司展开合作，金额不超过人民币44.2亿元。因此，通过债务融资可以满足万科2011外部融资需求。可

9、以实现预期营业收入增长率5.营业收入增长与融资能力的权衡与协调营业收入增长与融资能力的权衡与协调营业收入净利率总资产周转率权益乘数 净资产收益率200811.32%34.38%1.10395812.65%200913.15%35.52%1.06657214.26%201017.43%23.52%1.04222716.47%201113.97%19.53%.23.52%31.14%1.0514.46%16.50%ROE及其分解预测坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下确保经营安全。所以预测营业收入净利率在可实现范围之内。房地产政策紧缩，预测期总资产周转率23.52%31.1

10、4%高于2010年，合理。2011 年5 月9 日本次A 股股票期权激励计划股权期权授予登记完成。A 股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排，因此2011年股东权益会有所增加，而营业收入也有所增加，权益乘数预测值1.05略高于2010年的1.04，因此也较为合理。将万科2011年营业收入增长率预测值与其可持续增长率做出比较，发现万科2011年营业收入增长率预测值略超过其可持续增长率，在可实现范围之内。但由于计算非稳态下可持续增长率的时候运用了预测期资产周转率、预测期权益乘数、预测期营业收入净利率、预测期股利支付率等存在误差的指标，使得计算值必然存在一定程度的误差。在融资约束条件下推测净

11、资产收益率预测值应该比实际值略高一些，因此应该在16.50%左右甚至略微偏高，而可持续增长率为15.99%，根据Van Horne的思想，实际增长率不超过可持续增长率的4-6倍是企业可以接受的增长范围。结论，万科预测期营业收入增长率是可以实现的。分析结论及措施分析结论及措施1、市场预测结论、市场预测结论2、综合财务业绩、综合财务业绩3、资产需求、资产需求可行性措施：可行性措施：提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力提高内部融资比例提高内部融资比例 ，降低对外源融资的依赖，降低对外源融资的依赖深耕银企合作深耕银企合作，关注创新型金融产品关注创新型金融产品谨慎投资谨慎投资，推动传统业务创新推动传统业务创新，开拓新盈利增长开拓新盈利增长点点1.对于具体的预测方法无法做到准确和统一2.对报告的结构和每章节之间的逻辑关系把握不够清楚3.小组成员之间报告衔接不够及时，导致报告完成进度受到影响4作报告的过程中，对从庞杂的信息当中提取有用信息的方法欠妥，以致在阅读相关资料中，在提取信息和发现问题上效率不高