第7章__贷款担保分析

1、 7.1 贷款担保概述 7.2 贷款抵押分析 7.3 贷款质押分析 7.4 贷款保证分析第第7章章 贷款担保贷款担保分析分析作用：1.协调 稳定商品流转秩序，使国民经济健康运行2.降低银行贷款风险，提高信贷资金使用效率3.促进借款企业加强管理，改善经营管理状况4.巩固和发展信用关系 贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，银行 发放贷款时要求借款人提供担保，以保障贷款债权实现的法律行为。第一节 贷款担保概述分类分类担保范围担保范围贷款抵押是债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。特点特点可以抵押不可以抵押（1 1）抵押人所有的房屋和其他地上）抵押人所有的

2、房屋和其他地上定着物；定着物； （2 2）抵押人所有的机器、交通）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；运输工具和其他财产； （3 3）抵押人依法有权处分的国）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；定着物； （4 4）抵押人依法有权处分的原）抵押人依法有权处分的原材料、半成品、产品；材料、半成品、产品； （5 5）抵押人依法承包并经发包）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；荒滩等荒地的土地使用权； （6 6）依法可以抵押的其他财产。）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以

3、将前款所列财产一并抵押人可以将前款所列财产一并抵押。抵押。（1 1）土地所有权；）土地所有权；（2 2）耕地、宅基地、自留地、自留）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；六条第三款规定的除外； （3 3）学校、幼儿园、医院等以公益）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；公益设施；（4 4）所有权、使用权不明或者有争）所有权、使用权不明或者有争议的财产

4、；议的财产；（5 5）依法被查封、扣押、监管的财）依法被查封、扣押、监管的财产；产；（6 6）依法不得抵押的其他财产。）依法不得抵押的其他财产。逐项验证产权逐项验证产权市场价值法抵押贷款价值国际评估准则美国评估准则澳大利亚评估准则香港评估准则我国评估实践中大多以市场价值法德国率先提出欧洲评估准则巴塞尔资本协议特别强调了其运用贷款风险分类指导房地产估价规范城镇土地估价规程房地产抵押估价指导意见 指考虑到资产 长期存续性、正常的和当地的市场条件、资产当前的用途和可选择适宜用途等因素，经过对资产的未来可出售性进行 谨慎评估得出的资产的评估价值。不考虑投机因素主要特征：一是安全性二是保守性（不受市场价

5、格和租金波动影响）三是持续有效性时点1时点2贷款期间ABCD抵押资产评估值与贷款数额抵押贷款价值、市场价值与银行贷款关系抵押贷款价值银行贷款市场价值抵押贷款比率70%目前估价方法抵押率的确定房屋建筑：考虑用途及经济效益、新旧程度、可能使用年限、原造价和现造价等因素机器设备：主要考虑无形损耗和折旧可转让的土地使用权：土地用途、土地供求关系一是抵押物的适用性、变现能力二是抵押价值的变动趋势： -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值抵押率=担保债权本息总额 抵押物评估价值额100%抵押贷款额=抵押物评估值抵押贷款率内容：1.被担保的主债权种类、数额2.债务人履行债务的期限3.抵押物名称、数量、质量

6、、状况、所在地、所有权权属或使用权权属4.抵押担保的范围5.其他约定事项担保法规定，办理财产抵押的，应当按有关规定办理抵押登记手续，方可取得贷款。抵押贷款风险抵押贷款风险防范1.抵押物虚假或严重不实2.未办理有关登记手续3.将共有财产抵押而未经共有人同意4.以第三方的财产作抵押 而未经财产所有人同意5.资产评估不真实，导致抵押物不足值6.未抵押有效证件或抵押的证件不齐7.因主合同无效，导致抵押关系无效8.抵押物价值贬损或难以变现1.对抵押物严格审查2.对抵押物的价值进行准 确评估3.做好抵押物登记4.抵押合同期限应覆盖贷款合同期限(1)抵押物是否属于法律、法规允许抵押的财产；(2)抵押物的权属

7、：(3)抵押物的价值及其变现的可行性：(4)抵押物是否有其他抵押权设立在先；(5)以国有企业关键设备、成套设备或重要建筑物抵押的，应当要求抵押人出具其主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规或国家有关主管机关另有规定的，按有关规定执行；(6)以集体企业财产抵押的，应当要求抵押人出具该企业职工代表大会同意抵押的书面证明；(7)以外商投资企业、有限责任公司或股份有限公司财产抵押的，应当要求抵押人出具该企业董事会同意抵押的书面证明；(8)以在建工程财产抵押的，应当要求抵押人出具建设工程规划许可证、建设用地规划证、建设许可证、开工证明、土地使用证明等有关文件；(9)以共同共有财产抵押的，应当要求抵押人

8、出具该财产其他共有人同意抵押的书面证明。（10）以划拔方式取得的国有土地使用权不得单独抵押。以划拔土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应将其占用范围内的土地使用权同时抵押，但须事前获得具有审批权的人民政府或土地行政管理部门同意抵押的批文，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。（11）乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。（12）以海关监管进口货物抵押的，应当要求抵押人出具货物原始产地证、货物买卖合同、付款凭证、货物运输单据、商品检验证明和海关审批单据； 1 1以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋

9、或者以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效；可以认定抵押有效； 2 2以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法押无效；以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论结束前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可庭辩论结束前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效；以认定抵押有效； 3 3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事

10、业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定的，人民法院可以认定抵设施以外的财产为自身债务设定的，人民法院可以认定抵押有效；押有效； 4 4共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效；道而未提出异议的视为同意，抵押有效； 5 5当事人在抵押合同中约定，债务履行期届当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的

11、所有权转移为债满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效；权人所有的内容无效； 6 6城市房地产合同签订后，土地上新增的房城市房地产合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，在实现抵押时，可以随同土地屋不属于抵押物，在实现抵押时，可以随同土地一同拍卖，但抵押权人对拍卖新增房屋所得，无一同拍卖，但抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿；权优先受偿； 7 7拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应依法缴纳规定的土地使用权出让金的款额后，应依法缴纳规定的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受让权；抵押权人有优先受让权； 8 8同一财产向两个以

12、上债权人抵押的，抵押合同以登同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记生效的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，记生效的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押合同自签订之日起生效的，按照债权比例清偿；抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按登记的顺序清偿，未登记的，该抵押物已登记的，按登记的顺序清偿，未登记的，按合同生效时间的先后清偿，顺序先同的，按债权比按合同生效时间的先后清偿，顺序先同的，按债权比例清偿；抵押物已登记的优先于未登记受偿；例清偿；抵押物已登记的优先于未登记受偿；9 9同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权同一财产法定登记的抵押权与质权

13、并存时，抵押权人优先于质权人受偿；人优先于质权人受偿；1010抵押权实现的途径。抵押权人可以与抵押人协议以抵押权实现的途径。抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，可以向人民法院提起诉讼；协议不成的，可以向人民法院提起诉讼；1111最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押的主合同债权不得转让。质押是债权人所享有的通过占有由债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。以质物作为担保所发放的贷款为质押贷款。质押担保范围质权的特征主债权及利息违约金损害赔偿金质物保管费用实现债权的费用（一）是一种担保

14、物权（二）转移物的占有（三）质物必须为特定的、可处分的动产（四）质权有不可分性和物上代位性（五）质权人对质物卖得款有优先受偿权可接受的财产质押不可接受的财产质押1.出质人所有的、依法有权处分并可移交质权人占有的动产2.汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单3.依法可以转让的基金份额、股权4.依法可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等知识产权5.依法可质押 的其他权利（合同债权、不动产受益权和租赁权、项目特许经营权、应收帐款、侵权损害赔偿、保险赔偿金的受益转让权等）1.所有权、使用权不明或有争议的财产2.法律法规禁止流通的财产或者不可转让的财产3.国家机关的财产4.依法被查封、扣押、

15、监管的财产5.租用的财产6.其他依法不得质押的其他财产出质人对质物、质押权利占有的合法性质物、质押权利的合法性票据质押票据质押股票质押股票质押对背书连续性审查依法可流通的股份质押价值的确定质押率的确定1.债权人有权依照法律规定以该质押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿2.质押担保的范围主债权及利息违约金损害赔偿金质物保管费用实现债权的费用有密押的，通过联行核对；无密押的派人到出证单位或其托管部门作书面正规查询；与出质人一起办理登记，将出质 人手中全部有效凭证质押在银行保管；核查质押动产品种、数量、质量等是否相符；当事人行为是否合法；核查共有人书面同意 . 指保证人和银行约定，当债务人

16、不履行债务时，保证指保证人和银行约定，当债务人不履行债务时，保证人按照合同约定代债务人履行债务或者承担赔偿责任的行人按照合同约定代债务人履行债务或者承担赔偿责任的行为。为。 保证可分为一般保证和连带责任保证。保证可分为一般保证和连带责任保证。 诉讼时效2年；保证责任自主债务履行期届满之日起6个月保证人经营状况有无变坏变更借款合同应经保证人同意（）法人和法人代表签字印鉴的真伪，在保证合同上签字的（）法人和法人代表签字印鉴的真伪，在保证合同上签字的人须是有权签字人或经授权的签字人，要严防假冒或伪造成的人须是有权签字人或经授权的签字人，要严防假冒或伪造成的签字。签字。（）企业法人出具的保证是否符合该

17、法人章程规定的宗旨或（）企业法人出具的保证是否符合该法人章程规定的宗旨或经营范围，对已规定对外不能担保的，商业银行不能接受为保经营范围，对已规定对外不能担保的，商业银行不能接受为保证人。证人。（）股份有限公司或有限责任公司的企业法人提供的保证，（）股份有限公司或有限责任公司的企业法人提供的保证，需要取得董事会决议同意或股东大会同意。未经上述机构同意需要取得董事会决议同意或股东大会同意。未经上述机构同意的，商业银行不应接受为保证人。的，商业银行不应接受为保证人。（）中外合资、合作企业的企业法人提供的保证。需要提交（）中外合资、合作企业的企业法人提供的保证。需要提交董事会出具的同意担保的决议及授权书，董事会成员签字的样董事会出具的同意担保的决议及授权书，董事会成员签字的样本，同时提供由中国注册会计师事务所出具的验资报告或出资本，同时提供由中国注册会计师事务所出具的验资报告或出资证明。证明。（）核保必须双人同去，尤其是对于初次打交道的企业，更（）核保必须双人同去，尤其是对于初次打交道的企业，更应强调双人实地核保的制度。一人去有可能被保证人蒙骗，或应强调双人实地核保的制度。一人去有可