房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

1、房屋及设施设备维修养护计划及实施方案房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用 , 进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。建筑物主要指标（ 略 ）（ 一 ） 、基础结构养护及巡检1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划 , 定期 （ 每年不少于两次） 进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准, 任意在结构上开凿。2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补, 以防止钢筋锈蚀。3、办公楼的使用应符合设计要求, 改变用途时不允许随意超载 , 甚至于对结构进行改造。（ 二 ） 装饰工程养护:1、 楼层地面的养护: 保持楼层地面

2、清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵, 避免因漏水造成室积水, 渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。对于使用中发生小的损坏, 要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。2、 门窗的养护: 对使用者进行保护门窗的宣传工作, 发现开关不灵、缝隙过大, 五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作, 定期进行油漆补修工作, 补漆尽量和原漆保持一致 , 否则应进行全部重新油漆。3、 饰面墙的养护: 定期 （ 每年不少于2 次 ） 巡检 , 可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理, 不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面, 安装饰物如用铁件, 必

3、须刷漆, 防止水锈污染墙面。4、顶棚的养护: 定期巡检, 发现翘边, 裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。（ 三 ） 幕墙工程养护管理:本工程外立面塑铝板为主, 配以部分玻璃幕加以点燃, 另外还有一些不锈钢饰柱等。1、发现螺栓松动, 破损应及时修复或更换, 发现玻璃松动、破损应及时修复或更换, 发现密封胶和密封条脱落或损坏, 应及时修补或更换。2、定期检查幕墙排水系统, 保持通畅。3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时, 事后应对玻璃幕墙进行全面检查, 亲视损坏程度进行维修加固。二、设备设施的运行维护与计划（ 一 ） 给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使

4、用所进行的日常养护维修。对设备系统的了解:自来水变频泵自动喷洒供水泵消火栓稳压泵潜水泵1、管道漏水修理2、管道堵塞排堵3、水龙头与阀门的维修4、卫生洁具的维修5、水泵保养及维修6、压力表的校验7、潜水泵的检查保养8、热交换器的运行与维修9、生活水箱的清洗消毒（ 二 ） 供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行, 对供电设备的日常管理和保养维修对设备系统的了解变压器高压柜低压柜日常维护要点1、电气电路故障: 断路、接触不良、漏电等故障判断和维修2、绝缘电阻测量及损伤线更换3、配电箱的检查4、照明灯具的检查（ 三 ） 、电梯运行维护电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所

5、进行的日常运行管理、维修保养和中修天津迅达公司迅达电梯2 部（ 四 ） 、空调系统运行维护冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的 日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解常见维修要点1、电源电压的检查2、机油温度、压力的检查3、制冷剂的检查4、冷冻水、冷却水的检查5、远行参数的记录6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水7、冷却泵、冷冻泵的检查（ 五 ） 保安消防监控系统的管理和维护对设备系统的了解:电梯对讲5 组电视监控30 组消防监控1 组局域网系统1 组电话交接间1 组大屏电视系统1 组常见维护要点:1、结合实际正确使用设备2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录3、

6、选择可靠的分包方, 按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。（ 六 ） 消防设施设备的管理和维修对设备系统的了解:防排烟风机8台（屋顶排风机 4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8 台）自动喷洒供水泵30KW2a消防栓稳压泵45KW治喷洒稳压泵3.7KW1台常见维护要点:自动喷洒系统管道阀门电接点压力表（ 七 ） 电视天线系统的管理和维护电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行, 对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。运行维护要点:1、按主管部门要求和有关规定管理2、按设备使用说明书进行维护设备设施的维修养护计划序号项目工作内容保养周期1.避雷系统接地电阻可靠性检查和试验第 6页 共 8页每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次2. 火灾自动报警系统 可靠性检查和试验 每季一次3. 高、底压配电柜 清扫、紧固、防锈 每年一次4. 各种配电盘、控制柜 清扫、紧固、防锈 每年一次5.电梯 由专业公司定期维护 每天巡检，每周保养 6.空调冷水机 由专业公司定期维护 每年一次（夏季前） 7.空调冷水循环泵清洗、换润滑油第 8页共 8页每年一次8.热力锅炉专业公司定期维护及安全检查、水质检测每年一次（冬季前）9.热水锅炉安全检测、水质检测每季一次10.热水循环泵清洗、换润滑