西班牙风情街市调报告

1、 光谷步行街二期光谷步行街二期 西班牙风情街市调项目概况项目概况 项目区位及周边环境项目区位及周边环境 商业定位分析商业定位分析商业业态业种分析商业业态业种分析商业运营分析商业运营分析 商业空间及建筑风格分析商业空间及建筑风格分析商业消费者分析商业消费者分析CC OO N N T T E E N N T T S S 项目概况项目概况 1. 项目概况 2. 物业构成及分布 3. 开发商简介 1. 1. 项目概况项目概况项目名称项目名称光谷步行街二期光谷步行街二期西班牙风情街西班牙风情街项目位置项目位置武汉光谷商圈光谷广场东侧武汉光谷商圈光谷广场东侧所属板块所属板块东湖高新技术开发区东湖高新技术开

2、发区开发商开发商武汉市利嘉置业有限公司武汉市利嘉置业有限公司主力店主力店美特斯邦威、豪客来、美特斯邦威、豪客来、GXGGXG开业时间开业时间2010年10月定位定位品牌旗艇店与情调餐饮休闲街区品牌旗艇店与情调餐饮休闲街区档次档次中端中端占地面积占地面积6000060000平方米平方米建筑面积建筑面积300000300000平方米平方米停车位停车位2 2万方万方投资金额投资金额100100亿元人民币亿元人民币 武汉西班牙风情街是全球最长步行街武汉西班牙风情街是全球最长步行街13501350米光谷步行街的第米光谷步行街的第2 2期，位于武汉光谷商期，位于武汉光谷商圈光谷广场东侧。西班牙风情街长圈光

3、谷广场东侧。西班牙风情街长329329米，由米，由6 6栋栋3535层高的极具西班牙特色的建筑组成，层高的极具西班牙特色的建筑组成，中间串联棕榈泉、毕加索、加州海岸三大广中间串联棕榈泉、毕加索、加州海岸三大广场，全部引入国内外一线品牌，打造武汉首场，全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。条旗舰店街。2. 2. 物业构成及分布物业构成及分布 光谷步行街2期西班牙风情街全长329米。由6栋3-5层高的极具西班牙特色的建筑组成，西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广

4、场。西班牙风情街西班牙风情街住宅住宅2. 2. 物业构成及分布西班牙风情街物业分布图广场（蓝圈区域）分布图3.3.开发商简介开发商简介武汉市利嘉置业有限公司武汉市利嘉置业有限公司 武汉市利嘉置业有限公司是一家以投资、实业开发、地产为主的外商独资企业，集团控股有两家上市公司。武汉市利嘉置业有限公司为利嘉置业集团公司的控股子公司，公司以14亿元成功竞得东湖新技术开发区全亚洲目前最大、最长一条光谷商业步行街整体开发项目之一。 该项目总占地约41.79万平方米，总投资近50亿元人民币。项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，总建筑面积约120万平方米，其

5、中商业近40万平米、住宅近80万平米，内有10000多个沿街当铺，可同时容纳300万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项目。光谷步行街二期-西班牙风情街世界城光谷步行街世界城光谷步行街三期光谷步行街二期-西班牙风情街 项目区位及周边环境项目区位及周边环境 1. 项目所在区域分析 2. 区位及交通环境 3. 项目四周环境 1.项目所在区域分析 光谷片区位于武汉市东南部的三湖六山(东湖、南湖、汤逊湖和珞珈山、南望山、喻家山、马鞍山、伏虎山、狮子山)之间,属于武昌区域，是武汉的东大门。十几年的蓬勃发展，让光谷的交通和商业配套不断完善，从不毛之地华丽转身为宜居新城，光谷有了航母级的商业中心，有了无

6、数的产业园，有了在建中的轨道交通。光谷高科技的产业基地特征在武汉购房者心中已经获得了较高的认同，大光谷生活圈也逐渐深入人心。 光谷片区北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路。片区内的珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。另外地铁2号线起于汉口常青花园，止于光谷广场。地铁2号线直接串起司门口商圈、中南商圈、街道口商圈、光谷商圈四大商圈。 2. 区位及交通环境 世界城光谷步行街位于湖北省武汉市位于湖北省武汉市武昌鲁巷广场，于武汉东湖开发区中兴地段武昌鲁巷广场，于武汉东湖开发区中兴地段，由珞瑜路、鲁磨路、关山路、虎泉街、民，由珞瑜路

7、、鲁磨路、关山路、虎泉街、民族大道交汇于此。族大道交汇于此。 广场整体为圆形平面式广场，四周由建广场整体为圆形平面式广场，四周由建筑围合，通过六条交通线与外界连接，由此筑围合，通过六条交通线与外界连接，由此光谷步行街不但顺应了武昌核心商圈东扩之光谷步行街不但顺应了武昌核心商圈东扩之势，更坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商势，更坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商业区交汇处的核心地利，有望形成周围业区交汇处的核心地利，有望形成周围3030公公里范围内武昌经常性逛街商业圈（核心商圈里范围内武昌经常性逛街商业圈（核心商圈）、）、6060公里范围内整个武汉基本性商圈（次公里范围内整个武汉基本性商圈（次级商圈

8、）、级商圈）、300300公里范围内辐射整个中部的公里范围内辐射整个中部的旅游性商圈（边缘商圈）。旅游性商圈（边缘商圈）。 区位位置区位位置 2. 区位及交通环境交通环境交通环境主干道：横向主干道：横向 武珞路武珞路珞喻路珞喻路 纵向纵向 民院路民院路鲁磨路鲁磨路 楚雄大道楚雄大道 关山一路关山一路 关山二路关山二路 光谷区域四通八达，交通相当方便，区域路况呈三纵两横分布。全新柏油八车道、十车道马路，光谷区域四通八达，交通相当方便，区域路况呈三纵两横分布。全新柏油八车道、十车道马路，路况环境较为优越。路况环境较为优越。 光谷步行街位于光谷交通枢纽核心，北接珞喻路、民院路，东南通雄楚大道、关山一

9、路等多条城光谷步行街位于光谷交通枢纽核心，北接珞喻路、民院路，东南通雄楚大道、关山一路等多条城市主干道，市主干道， 702702、703703、536536、518518、540540、581581、728728等等2020余条公交线路通达武汉三镇，周一至周五日余条公交线路通达武汉三镇，周一至周五日均客流均客流2020万人次，周末达万人次，周末达4040万人次，节假日高峰期高达万人次，节假日高峰期高达120120万人次万人次。3. 项目四周环境 西班牙步行街北面南面主要分布有住宅区，东西承接三期意大利风情街和一期现代风情街，周边住宅区带来大量直接消费人群，也承接了三期与一期的消费人群，共同构成

10、1350米的世界第一长步行街的一部分。 三期意大利风情街二期西班牙风情街光谷世界城一期光谷世界城广场 商业定位分析商业定位分析 2.2.物业构成及分布物业构成及分布定位：定位：打造成品牌旗艇店与情调餐饮休闲街区品牌旗艇店与情调餐饮休闲街区客群定位：周边高校大学生、白领人群及周边住宅居民客群定位：周边高校大学生、白领人群及周边住宅居民功能定位：以零售、餐饮为主的购物中心功能定位：以零售、餐饮为主的购物中心类型：复合型商业类型：复合型商业档次：中端档次：中端 商业业态业种分析商业业态业种分析 1. 整体布局 2. 整体业态业种分布 3. 各区业态业种分析 1. 1. 整体布局整体布局平面布局上平面

11、布局上，主要分为A、B、C、D、E、F六区，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场。3个主入口5个次入口给步行街带来方便的进出通道点评：点评：两条道路中建夹着一条步行街的结构两条道路中建夹着一条步行街的结构使每个店面都能得到消费者分流，促进了整使每个店面都能得到消费者分流，促进了整个步行街的人流来往个步行街的人流来往纵向布局上，由3535层高的极具西班牙特色的建筑层高的极具西班牙特色的建筑组成组成。光谷步行街从人流最旺的路段两端直接引入人流，通过3个导入式缓坡手扶电梯与步梯结合，将人流直接导

12、入2楼，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，并在商步街的二层重要节点设置8个过街连廊，将整个商业街人气自然连通，构筑立体步行购物系统，跨街而立的南北两区不仅不会隔断步行街动线的完整，反而因为地上、地下贯通连廊形成连贯的步行街体系，达到两个首层的效果。同时，垂直电梯与步梯结合；建筑内步梯布局应用，也极大地扩大了步行街聚拢人流的功能。多层次、空间交通体系的应用，点评：点评：源源不断的人气在不同空间上回转，而逛街源源不断的人气在不同空间上回转，而逛街的动线，也将变得更加曲折化、情趣化，为延长消的动线，也将变得更加曲折化、情趣化，为延长消费人群的停留时间，为店家带来更多人气创造了有费

13、人群的停留时间，为店家带来更多人气创造了有利条件。利条件。 2. 整体业态业种分布2. 2. 整体业态业种分析整体业态业种分析各楼层物业分布各楼层物业分布B11F2F3F4F5F餐饮、汽车保养餐饮、汽车保养l 第一排牛排、东北人烤肉、爱卡丁车l 香芋传奇、仟吉、雅戈尔、数码通讯城、F64摄影餐饮、品牌零售、通讯、摄影餐饮、品牌零售、通讯、摄影餐饮、品牌零售、通讯、美容餐饮、品牌零售、通讯、美容l 格桑林卡酸奶坊、秋水伊人、数码通讯城、非戈纹身饮品、休闲饮品、休闲餐饮餐饮餐饮餐饮l 朝天门火锅、名仕night台球、酒吧、故事会休息吧l 湘恋柏拉图l 麻辣小屋2. 2. 整体业态业种分析整体业态业

14、种分析3. 3. 各区业态业种分析 A栋主要业态为品牌服装、化妆品旗舰店以及餐饮店，其中甜品店、服装旗舰店在1、2楼都有分布，方便了购物群体随时休息、充分下午茶的闲暇与舒适。主力店有雅戈尔、ALT、Emu、大雅、谜尚等B栋主要业态为品牌服装旗舰店与故事会书吧，一种服装店主要分布在1楼，书吧则分布在3楼，消费者购物、逛街累了就可以直接去3楼休息一下身体，愉悦一下心灵。主力店有美特斯邦威、GXG、Cabbeen、ME&CITY、故事会书吧等。C栋为美食特区，分布在西班牙风情街中央地段，整体位于地下一层，到了吃饭时间，消费者们就可以直接拾级而下，享受幽静环境下的美食。主力店有无等山韩国料理、

15、幸福小镇、第一排牛排、东北人烤肉、相遇情等3. 3. 各区业态业种分析D栋主要分布有品牌旗舰店、酒吧摄影、数码城与手工饰品店，其中品牌旗舰店、酒吧、摄影店在一楼，游客消费者们可以在酒吧享受欢快的气氛，然后一同去逛逛街；二楼主要针对目的性消费。主力店主要有七匹狼、海澜之家、BALABALA童装。MIX酒吧、玛格酒吧等。E栋主要以餐饮小吃居多，还少量的有服装、皮具、手工、理发店等，开着爱车到地下一楼去等师傅给做个美容，自己就可以去一楼吃点小吃、甜食，去二楼理个发买个手机顺便给孩子买点礼物或者带家人去三楼一起吃个火辣辣的火锅。主力店有猫人、袋鼠、朝天门火锅、卡儿美汽车美容等。F栋以生活服务、餐饮休闲

16、、服装饰品类为主，其中一楼主要有三大通讯营业商服务点与数码城相结合，买个手机换个号，或者吃点甜品等手机修好；二楼主要有服装饰品类，还可以做个美甲喝个咖啡，惬意又舒适。主力店有豪客来、皇冠蛋糕、黑桃皇后、爵士岛咖啡等。商业空间及建筑风格分析商业空间及建筑风格分析 1. 商业空间 2. 动线分析 3. 景观规划 4. 导视系统 5. 广告牌 1. 商业空间 光谷步行街2期西班牙风情街全长329米。由6栋3-5层高的极具西班牙特色的建筑组成，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店

17、面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场。宽阔整洁的街道时尚潮流的品牌旗舰店，成就新贵精英品味朝圣地6栋35层高的极具西班牙特色的建筑新奇趣味的街头艺术和表演，带来灵动鲜活的购物体验 2. 动线分析 谷步行街2期以“街”作为动线，规划了一条巧妙的之字型的动线，区分主街、次街、内街：一条主街，九条辅街，串连形态各异的商业空间，实现以“以街带店”的经营。主街巴塞罗那大街宽多设置在1618米，承载客流聚集、休闲、景观等功能；次街多在68米，连接两条车行主干道，着重考虑店面互通，自由穿梭；内街强调纯粹的购物行为，多在34米之间。只要消费者沿着主街走“之”字形，两边逛，就非常便利的到达任

18、何一个区域。 光谷步行街从人流最旺的路段两端直接引入人流，通过3个导入式缓坡手扶电梯与步梯结合，将人流直接导入2楼，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，并在商步街的二层重要节点设置8个过街连廊，将整个商业街人气自然连通，构筑立体步行购物系统，跨街而立的南北两区不仅不会隔断步行街动线的完整，反而因为地上、地下贯通连廊形成连贯的步行街体系，达到两个首层的效果。同时，垂直电梯与步梯结合；建筑内步梯布局应用，也极大地扩大了步行街聚拢人流的功能。多层次、空间交通体系的应用，使得源源不断的人气在不同空间上回转，而逛街的动线，也将变得更加曲折化、情趣化，为延长消费人群的停留时间，为店家带来

19、更多人气创造了有利条件。整体平面动线图动线特点 3. 景观规划室外花卉室外花卉宽敞走道宽敞走道户外小品户外小品室外休息室外休息户外喷泉户外喷泉室内休息室内休息 在西班牙风情街，清朗明丽的地中海风情，凹凸有致的石材墙面，优雅别致的拱形门廊，精致内敛的铁艺装饰，色彩各异的店面窗篷，兼具古典气息与现代时尚的建筑群体掩映在绿树从中，西班牙浓郁风情错落隐现，奢华雅致的欧洲商街风格建筑、雕塑小品与商业完美交融，逛街的趣味感油然而生，沉醉其中宛若穿行于另一个时空。4. 导视系统地铁站外指示牌地铁站外指示牌外立面屏幕外立面屏幕停车场指示牌停车场指示牌地面导视贴地面导视贴室内导视杆室内导视杆店铺导视店铺导视 项

20、目导视系统形式多样，室外有屏幕、指示牌等，室内有平面导视图、导视杆、指示牌等。起到很好的导视作用。广告牌 商业消费者分析商业消费者分析 1. 消费者数量分析 2. 消费者特征分析 3. 消费者行为分析 1. 消费者数量分析 武汉市是全国三大高校聚集地之一，有高等院校武汉市是全国三大高校聚集地之一，有高等院校8585座，在座，在校大学生在校大学生在20132013年达到年达到118.33118.33万，而光谷地区集中了万，而光谷地区集中了3636所大学所大学，5050多万在校学生以及多万在校学生以及3030万科研人员。包含了学生、教师、白万科研人员。包含了学生、教师、白领为主的消费群体形成了良好

21、的商业消费氛围。由于集产业、领为主的消费群体形成了良好的商业消费氛围。由于集产业、人文、东湖景观、交通四大优势于人文、东湖景观、交通四大优势于体，光谷商圈的人气与商体，光谷商圈的人气与商气日益聚集。气日益聚集。 而另一方面，交通的不断改善也促进了光谷商圈的稳步发展而另一方面，交通的不断改善也促进了光谷商圈的稳步发展。近年来光谷地区发展如此迅猛，已然成为武汉最炙手可热的。近年来光谷地区发展如此迅猛，已然成为武汉最炙手可热的地区。随着武汉地铁地区。随着武汉地铁2 2号线的通车，以及雄楚大道上武汉城市快号线的通车，以及雄楚大道上武汉城市快速路的新建，辅之以三环线的连接作用，已经大大缩短了光谷速路的新

22、建，辅之以三环线的连接作用，已经大大缩短了光谷地区与其他城区的时间距离。更多的出行选择与更加便捷的交地区与其他城区的时间距离。更多的出行选择与更加便捷的交通将助力光谷，地区发展已迎来新的契机。通将助力光谷，地区发展已迎来新的契机。 目前光谷步行街周一至周五日均客流目前光谷步行街周一至周五日均客流2020万人次，周末达万人次，周末达4040万人次，节假日高峰期高达万人次，节假日高峰期高达120120万人次万人次。 但相比步行街一期来说，西班牙步行街的人流量就要稍少一些，其中以大学生、白领、周边居民居多。2. 消费者特征分析 经过调查分析，经过调查分析，15-2515-25岁消费者是光谷步行街的消

23、费岁消费者是光谷步行街的消费主体。主体。 1. 1.从性别方面看，从性别方面看，3030岁以下女性消费者明显多于男岁以下女性消费者明显多于男性消费者，而到性消费者，而到3030岁以上，性别差异不是非常明显。岁以上，性别差异不是非常明显。3030岁以下的女性更注意仪表与精神生活，尤其是岁以下的女性更注意仪表与精神生活，尤其是15-2515-25岁，岁，正式一生最珍贵的时光，对服饰、化妆品等商品相对消正式一生最珍贵的时光，对服饰、化妆品等商品相对消费较大。而当女性步入婚姻殿堂以后，购物更趋理性，费较大。而当女性步入婚姻殿堂以后，购物更趋理性，更加注重生活耐用品。更加注重生活耐用品。 2. 2.从年

24、龄方面看，从年龄方面看，15-2515-25岁的青少年消费者占据市场岁的青少年消费者占据市场的打扮。一般而言，青少年更喜欢逛街，购物重在过程的打扮。一般而言，青少年更喜欢逛街，购物重在过程，通过购物得到一种精神上的满足。由于青少年消费者，通过购物得到一种精神上的满足。由于青少年消费者的购买力来源于父母等外界支持，再加上盲目攀比、追的购买力来源于父母等外界支持，再加上盲目攀比、追逐时尚与冲动等非理性消费突出，因而购买力很大。相逐时尚与冲动等非理性消费突出，因而购买力很大。相反，反，2525岁以上的消费者大都具有稳定的工作和生活，闲岁以上的消费者大都具有稳定的工作和生活，闲暇时间不多，外出购物一般

25、目标明确，因此所占比例相暇时间不多，外出购物一般目标明确，因此所占比例相对较少。对较少。 3. 3.职业分布方面看，光谷附近高校众多，有华中科职业分布方面看，光谷附近高校众多，有华中科技大学、中国地质大学、武汉工业大学、中南民族大学技大学、中国地质大学、武汉工业大学、中南民族大学、武汉纺织大学、中南财经政法大学等几十所高校，有、武汉纺织大学、中南财经政法大学等几十所高校，有力促进了光谷步行街的发展。力促进了光谷步行街的发展。 光谷附近各大写字楼林立，现代化科技区比邻而居光谷附近各大写字楼林立，现代化科技区比邻而居。在调查中发现，白领一族所占比例仅次于大学生。他。在调查中发现，白领一族所占比例仅

26、次于大学生。他们特点是工作较稳定，收入较高，对生活的目标与追求们特点是工作较稳定，收入较高，对生活的目标与追求也相对较高也相对较高3. 消费者行为分析每月到光谷步行街逛街次数每月到光谷步行街逛街次数来光谷逛街的主要目的来光谷逛街的主要目的逛街更注重哪点逛街更注重哪点选择光谷的原因选择光谷的原因1. 商业现状分析每次逛街消费额度每次逛街消费额度 根据调查分析发现，每个月到光谷逛街不到根据调查分析发现，每个月到光谷逛街不到3 3次的占总次的占总人人 数的将近一半，剩下的一半都是每个月到光谷步行街逛街数的将近一半，剩下的一半都是每个月到光谷步行街逛街4 4次及以上的，说明有大约一半的人对于光谷步行街

27、是习惯性次及以上的，说明有大约一半的人对于光谷步行街是习惯性消费，对其具有一定的依赖性。消费，对其具有一定的依赖性。 在购物种类上在购物种类上 ，有超过一半的人倾向于购买服饰，说明在，有超过一半的人倾向于购买服饰，说明在光谷消费的主力光谷消费的主力15-2515-25岁人群，对于服饰更有需求。岁人群，对于服饰更有需求。 在消费功能上，有在消费功能上，有42.11%42.11%的人群更注重商品的价格，的人群更注重商品的价格，25.09%25.09%更注重实用性，其次就是商品品牌，从此可以看出光谷更注重实用性，其次就是商品品牌，从此可以看出光谷步行街满足了大学生白领、周边消费群体对商品的价格、实用

28、步行街满足了大学生白领、周边消费群体对商品的价格、实用性、品牌需求。性、品牌需求。 对于选择光谷步行街的原因，有对于选择光谷步行街的原因，有71.93%71.93%的人因其种类齐全的人因其种类齐全，59.65%59.65%的人因其交通便利，剩下的人因其交通便利，剩下70%70%左右因其知名度、舒适左右因其知名度、舒适度以及价格低廉。这体现出光谷步行街发展起来的很大两个原度以及价格低廉。这体现出光谷步行街发展起来的很大两个原因是其招商到位、交通便利。因是其招商到位、交通便利。 根据消费额度也可以看出来，绝大部分每次购物消费在根据消费额度也可以看出来，绝大部分每次购物消费在500500以内，这较符合大学生、白领人群的定位消费。以内，这较符合大学生、白领人群的定位消费。 商业运营分析商业运营分析 1. 商业现状分析 2. 商业运营推广活动1. 商业现状分析 西班牙风情街的主要定位就是品牌旗艇店与情调餐饮休闲街区，漫步在西班牙品牌旗艇店与情调餐饮休闲街区，漫步在西班牙风情街，异域建筑，周边的品牌店相比光谷步