南阳秋实苑项目整体定位及物业发展建议

1、南阳秋实苑项目定位及物南阳秋实苑项目定位及物业发展建议业发展建议2 2目录目录2项目属性界定项目属性界定目标解析及核心问题分解目标解析及核心问题分解市场及需求分析市场及需求分析项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位户型建议户型建议物业发展建议物业发展建议城市概况 位于河南省西南部，面积2.66万平方公里，在河南省面积最大，在河南省面积最大，人口1091万，是河南人口最多的地级是河南人口最多的地级市。市。地理位置：南阳位于河南省西南部，西与陕西省接壤、南与湖北省接壤，东临驻马店、信阳；北临三门峡、洛阳、平顶山。因地处伏牛山以南，汉水之北而得名。因三面环山、南部开口的马蹄形盆地，故称南阳盆地

2、。 行政划分：下辖邓州市（代管）、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县、卧龙区、宛城区、南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区等市县区。 南阳交通：南阳地理位置优越，交通便利。是豫、鄂、陕的交通要道。洛湛铁路（焦柳铁路）、宁西铁路在南阳交汇。沪陕高速、二广高速、日南高速、许南高速、南阳城区绕城高速、内邓高速、焦桐高速、武西高速、和临三高速（临汾至三亚）等多条高速遍布南阳各地。国道312、207、209等4条国道以及14条省道连接南阳各地。南阳机场为河南三大民用机场之一，南阳西峡旅游机场已被提上议事日程 启示南阳地理位置优

3、越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。城市属性城市属性全国现象全国现象发展潜力发展潜力城市布局“一心、两轴、五版块” 1.一心：指以中心城区为核心 2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。 3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。空间结构“一河两岸、四组团” “一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、

4、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；空间发展：“东延南拓”中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。启示本案位处城市中心组团，其地块资源的逐步稀缺必将为本项目带来良好的发展机遇。城市属性城市属性全国现象全国现象城市布局城市布局经济产业南阳燃料乙醇、卷烟、防爆电机等产品在全省乃至全国有着重要地位；

5、核能，风能、太阳能等新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路。 农业：u南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。u粮食总产占全省11%、全国1%；棉花占省20%、全国4%。u南阳6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县市区为国家优质基地。u南阳黄牛居全国5大优良品系之首。u南阳月季产量居全球之最。 工业：u南阳拥有工业企业13万多家，酒精、石油、印刷板材、中西药、纺织品、防爆电机、 卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。u燃料乙醇被列为国家“十五”试点推广项目。u南阳核电已经入围国家十二五规划，项目投产后年产值将达到300亿元。u南阳将形成集水电，火电

6、，风能，太阳能与核电为一体的清洁能源基地，为南阳与企 业的快速可持续发展奠定了坚实的道路。 启示u城市经济产业地位的提升，为南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。u南阳的经济高速发展，为南阳市房地产经济打下了坚实基础。城市属性城市属性全国现象全国现象经济产业经济产业城市经济南阳市GDP稳居河南省第3位。城市经济进入多元化发展的轨道，南阳房地产市场的发展在经济快速发展的带动下已步入高速发展期！启示城市地位的提升，对于南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。对于本项目来讲，南阳市经济高速发展，为南阳房地产经济打下了坚实基础。u2009年，全市生产总值完成1780亿元， 增幅12.5%，地方财政一般预

7、算收入28.8亿元,增长30%。u河南省内GDP排名处于前列，仅次于洛阳，位居第3位。u财政收入占的比重明显提高，综合实力和竞争力显著增强，经济总量占全省的比重明显提高。城市属性城市属性全国现象全国现象经济发展经济发展城市经济随着南阳市大力推进工业产业结构调整，进一步强化“工业立市”思想，南阳市的固定资产投入占GDP比重65%，城市框架进一步拉大，基础设施建设有了飞速的发展。启示南阳市固定资产的投入，在扩大城市框架，大力推进现代化工业新城的同时，为房地产行业带来的是重要机遇与挑战，如何抓住此次市场机遇u南阳市2009年全年固定资产投资为亿元，比上年增长，u其中，城镇投资亿元，增长；u在城镇投资

8、中，国有控股投资亿元，比上年下降10；u民间投资亿元，增长；u港澳台及外商投资9亿元，增长。u第一产业投资亿元，增长；第二产业投资亿元，增长；第三产业投资亿元，增长 城市属性城市属性全国现象全国现象经济结构经济结构经济角度人均GDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升。南阳市房地产行业处于快速发展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存

9、、改善需求兼有生存需求启示居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据目前南阳房地产市场特征，房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。对于本项目来讲，深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！随着南阳市整体经济水平的快速发展，南阳市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。伴随着南阳市居民经济条件的逐步改善，南阳市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。 南阳市09年人均GDP为17646元，约合2000美元。根据世界银行标准来判断，南阳市的房地产行业处于快速发展期。城市属性城市属性全国现象全国现象收入水平收

10、入水平消费角度居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了南阳市商业的繁荣，是项目规划16000m2体量商业潜在利好！ 2009年，南阳市城镇居民人均可支配收入13498元，同比增长10%。消费支出9595元，同比增长11%。支出收入比达到71%。与省内其他城市相比，南阳市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，人民消费意愿较强。启示随着人民收入水平的不断提高，南阳市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛城市属性城市属性全国现象全国现象消费水平消费水平城市人口年轻劳动力外流严重，南阳大约有50-100万的人口长

11、年在外务工，其中目标以沿海城市居多。城市化进程加快，南阳市市区人口近年以每年10万的速度递增，预计在2020年达到200万人口，部分县城也将达到50万人口的中等城市。 集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型截止2009年末，南阳市人口规模达到1096万人。其中城镇人口402万人，城镇化率为37%。低于全国平均水平5个百分点。城镇化率提升速度缓慢 。据规划，到2015年，南阳城镇化率应达到48%以上，城镇常住人口达到550万， 2010-2015年均提高2个百分点.按照人均住宅面积26平方米

12、计算，意味着每年将新增200万平方米的市场需求。启示住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，南阳市的城市格局将出现一定的变化。城市属性城市属性全国现象全国现象城市人口城市人口到达市区主要节点的直线距离区域车程(km)卧龙岗景区3.5人民公园0.5南阳汽车站2南阳火车站2.8南阳市政府1.5市人大市政协1.7白河湿地公园3.1本案区域属于卧龙区，城市中心核心区域.向东500米为人民公园,生活便利，交通方便,城市价值较高.本案区位属性项目四至交通条件配套设施项目属性项目属性全国现象全国现象区位属性区位属性区位属性项目四至交通条件配套设施北临建设中路东靠电厂办公楼，再向前为

13、人民路及人民公园本案西接文化路及工业南路南为老街区，再向前为新华西路项目临建设里，靠近人民路，地段良好，但西北角为预留变电站，以后噪音和辐射会对社区产生影响.项目属性项目属性全国现象全国现象项目四至项目四至区位属性项目四至交通条件配套设施项目周边拥有1路、2路、6路、11路、15路、20路 、 22路、29路等数条公交线路,公交出行十分便利;本案周边人民路、工业路和新华西路都是南阳商业购物区，商业非常繁华，人流众多；在建的银基商贸城和摩根中央公园都有家乐福、大润发、大型商场、电影院等大型商业配套，极可能形成南阳最核心商业中心。项目周边路况良好,公交系统十分完善,出行便利，周边商业氛围浓郁发展前

14、景可观。项目属性项目属性全国现象全国现象交通条件交通条件区位属性项目四至交通条件配套设施人民公园南阳府衙南阳九中银都建国酒店口腔医院南阳九小项目尽享老城区繁华,生活配套齐全，又有休闲配套，且闹中取静，是不可多得的风水宝地。社区内16000平米商业也足以满足社区需求.配套资源:学校:市三中、九中、九小、十六中商超:盛德美、大统百货等医院:口腔医院、宛城第一人民医院、市中心医院、电力医院酒店:银都建国酒店、绿都花园酒店旅游资源:人民公园、南阳府衙专业市场:银基商贸城、建材大世界、家电大世界等项目属性项目属性全国现象全国现象配套设施配套设施建设用地面积29017.9 m2总建筑面积150380m2其

15、中地上总建筑面积130580m2其中住宅建筑面积113380m2商业建筑面积16000m2幼儿园建筑面积1200m2地下室建筑面积19800m2不计容积率建筑密度24.1%容积率4.5总户数943套100%其中90-100m2两房295套31.3%120-130m2三房498套52.8%130-140m2三房86套9.1%140-144m2三房64套6.8%绿地率36.2%总停车位700位其中地上停车位200位地下室停车位500位整体规划概述：项目由7栋31至33层的高层组合而成，沿街底层设计为底商。总建面约15万平米.容积率4.5主要经济技术指标项目属性项目属性全国现象全国现象经济指标经济指

16、标1616目录目录16项目属性界定项目属性界定目标解析及核心问题分解目标解析及核心问题分解市场及需求分析市场及需求分析项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位户型建议户型建议物业发展建议物业发展建议1717追求项目的回现速度就是要在产品品质和价追求项目的回现速度就是要在产品品质和价格上作出让步格上作出让步传统传统观点观点追求项目的回现速度意味着尊重市场主流形追求项目的回现速度意味着尊重市场主流形势，以合适的价格提供合适的产品势，以合适的价格提供合适的产品利润最大化就是尽可能使项目高端化，往往利润最大化就是尽可能使项目高端化，往往不得不牺牲销售速度不得不牺牲销售速度利润最大化意味着项目的价值

17、体系中具备高利润最大化意味着项目的价值体系中具备高溢价的发力点，与销售速度不直接挂钩溢价的发力点，与销售速度不直接挂钩以以“保证回现速度保证回现速度”及及“利润最大化利润最大化”为主要为主要目标，在两者平衡点上树立标杆形象目标，在两者平衡点上树立标杆形象17目标解析目标解析全国现象全国现象项目目标项目目标项目目标一：项目目标一：保证一定的回现速度保证一定的回现速度项目目标二：项目目标二：追求项目利润最大化追求项目利润最大化我们我们认为，回现速度与利润最大化之间并不矛盾，关键在于：认为，回现速度与利润最大化之间并不矛盾，关键在于：寻找市场走量最好的产品作为回现的保证寻找市场走量最好的产品作为回现

18、的保证寻找走量前提下产品高溢价的可能性和突破点寻找走量前提下产品高溢价的可能性和突破点标标杆杆形形象象传统传统观点观点我们的我们的观点观点我们的我们的观点观点1818基于项目本体与目标解析，聚焦项目分析的核基于项目本体与目标解析，聚焦项目分析的核心问题：心问题：18核心问题核心问题全国现象全国现象核心问题梳理核心问题梳理我们想要什么？我们想要什么？ 稳定的回现速度 项目利润最大化 标杆形象及口碑我们面临的现状？我们面临的现状？ 市场竞争风险未知 目标客户偏好未知 土地成本较高在现有市场条件下，确定何在现有市场条件下，确定何种物业组合？种物业组合？解决各物业的配比及面积段，解决各物业的配比及面积

19、段，保证去化速度？保证去化速度？核心问题：如何进行风险控制下的利润最大化？如何最有效地对客户进行最大化如何最有效地对客户进行最大化捕捉？捕捉？如何在成本可控下实现产品高溢如何在成本可控下实现产品高溢价？项目核心竞争力和价值体系？价？项目核心竞争力和价值体系？控制风险利润最大化目标分解目标分解1919目录目录19项目属性界定项目属性界定目标解析及核心问题分解目标解析及核心问题分解市场及需求分析市场及需求分析项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位户型建议户型建议物业发展建议物业发展建议2020目录目录20市场及需求分析市场及需求分析宏观政策层面宏观政策层面整体市场分析整体市场分析各物业类型市

20、场扫描各物业类型市场扫描2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 央行降息清楚地表明了稳增长、促发展的政策转向。当前市场已经处于明显的底部区域，政策的推动会使市场有趋势性的改变，市场会明显向上。 近期各地房企拿地热情明显高涨，成交回暖，但调控的基调未改变，整体利好，也不可盲目乐观。2222目录目录22市场及需求分析市场及需求分析宏观政策层面宏观政策层面南阳市场分析南阳市场分析各物业类型市场扫描各物业类型市场扫描南阳市商品房均价近几个月

21、震荡走高，整体向上趋势并未改变，5月份成交均价重新站上三千元大关，达到3345元/平方米，创六个月内新高。其中：住宅销售均价继连续两个月环比小幅下降后，本月呈现出回升态势，达到3219元/平方米，环比涨幅高达29.4%；非住宅均价波动剧烈，这主要由于非住宅销售量比较小，容易受个案影响，而非住宅价格往往与项目的区位有密切关系，因而无形中加大了非住宅均价的波动性；二手房成交均价在经过4月份休整后，5月份环比大幅上涨18.5%，达到2099元/平方米，创历史新高。 启示2011年5月，全市商品住宅成交均价为3345元/m2,创6个月内新高价格走势2011年第二季度南阳市中心城区商品房批准预售项目共计

22、24个，商品房批准销售5833套，预售面积面积为69.83万，较上季度增长55.2%，较去年同期增长108.8%。其中住宅商品房预售面积65.33万，较上季度上升76.6%，较去年同期增长73.5%。2011年第二季度，中心城区商品房成4913交套，共52万，均价3115.02元/；商品住宅成交4222套，共50.27万，非住宅商品房成交691套，共1.74万。整体二手房成交1234套，共6.64万，均价1857.81；住宅二手房成交1123套，共10.93万，均价1669.48/。成交量分析启示在全国楼市调控政策的打压下，虽然部分一二线城市出现了或量减、或价跌、或量价齐降的局面，但是，市场还

23、在反复博弈之中，而三四线城市受到冲击较小，房价和成交面积逆势快速攀升。用地单位宗地位置土地用途面积（公顷）总价（万元） 单价（万元/亩）签约时间南阳市康泰置业有限公司滨河路西侧中低价位、中小套型普通商品住房4.34871172.917.98 2011.9.15南阳市惠农达农资集团有限公司建设西路45号其他普通商品住房2.88693569.582.43 2011.7.13南阳四友房地产开发有限公司文化路东侧中低价位、中小套型普通商品住房2.0795138.04.42 2011.5.13南阳市新起点生化研究所南阳市高新区明山路中低价位、中小套型普通商品住房1.3326795.039.77 2011

24、.4.6南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会天山路北侧中低价位、中小套型普通商品住房0.8891572.642.93 2011.4.1南阳福成房地产开发有限公司 高新路与明山路交叉口西南角其他普通商品住房1.546625.926.99 2011.2.23南阳市汽车板簧总厂光武路南侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6715763.675.81 2011.2.21南阳锦纺商贸有限责任公司八一路北侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6954724.669.46 2011.1.20南阳市龙都房地产开发有限公司规划312国道南侧，长江路西侧中低价位、中小套型普通商品住房13.051538301

25、9.56 2011.1.20南阳市民祥房地产开发有限责任公司建设东路南侧中低价位、中小套型普通商品住房1.09951409.485.46 2011.1.17南阳市拓宝玉器有限公司工业路与卧龙路交叉口西南角中低价位、中小套型普通商品住房0.5392286.735.44 2011.1.07河南四建股份有限公司麒麟路24号中低价位、中小套型普通商品住房1.1534269.715.59 2011.1.07南阳市东峰生化厂七里园街南侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6694321.832.05 2011.1.102011年住宅用地出让情况根据南阳市“东移北扩”的发展战略，未来的经济、政治、文化中心将转

26、移至城区东北区域。目前，市政府已确定搬迁至张衡东路，312国道将于2012年3月前改道到白河南，改道后的 312国道将成为城北景观大道，东城区的旧城改造也大面积展开，另外在农运会为契机的带动下，城市框架迅速拉大，东北区域新增大片土地供应。启示在农运会前，南阳房地产市场土地供应量充足，开发将步入高峰期中心城区黄金地带区域 以白河为中轴的沿河两岸开发区域以张衡路和独山大道为中轴的高新区区域以北京大道为轴线的开发区域南阳房地产区域市场 根据南阳市城市发展总体规划纲要，白河两岸开发将成为今后10年城市规划工作的重中之重。由于地理位置得天独厚，不可复制，目前沿河两岸成为适宜养生久居的生态地产聚集地，小区

27、在绿化环境设计、户型筛选及物业服务方面均代表南阳市楼盘发展风向标。 北京大道系南阳市城区西部主要的交通要道，该区域内建造了大量的单位集资和档次较低的商品房，占地面积较小，品质较差，舒适性欠缺。随着北京大道的顺利拓宽和改造，道路两旁景色宜人，居住环境大大改善。近几年，该区域也逐渐发展为比较理想居住地。 该区域是南阳市未来的行政中心、文化中和经济中心，城市配套、城市规划以及交通网络等方面前瞻性较好，且周边多为新搬迁的行政事业单位，如公安局、检察院、地税局、国税局、移动公司等，是我市中高端消费群居住最密集之地。目区域内人文环境和绿化环境堪称城区之榜样，区域周边有南阳市中心医院、八中、妇女儿童医院、建

28、行、中行、农贸市场等生活配套，是适宜居住和投资的较佳区域。 该区域位于繁华的都市中央，主要集中在以人民路、工业路和新华路、文化路为轴线区域内。交通便利，生活便捷，生活配套一应俱全，是居家生活、从事商业经营和从事投资的黄金地带，是开发商住一体化以及大型复合型社区的理想之地。土地资源稀缺，商业发达，但城市绿化覆盖率较低，粉尘污染和噪音污染较为严重，高端住宅产品的开发空间有限。南阳房地产区域市场特征土地资源日渐稀缺，以商住一体化开发为主西区楼盘聚集地，以中低端楼盘为主自然资源优势突出，高端高质城市发展方向，宜居宜投资2727目录目录27市场及需求分析市场及需求分析宏观政策层面宏观政策层面整体市场分析

29、整体市场分析主要竞争项目扫描主要竞争项目扫描竞争项目分析南阳高层住宅项目众多,不可能一一研究，因此我们把项目周边的主要在售或即将推售项目，可能跟本案存在竞争关系的项目做为研究对象.根据本项目区位属性、产品类型、推盘时间及客户集中程度可确定本案面临的竞争项目主要要为：银基商贸城、摩卡中央公园和永安尚城国际；其他宇信凯旋城、同晟国际、常绿林溪谷、盛世龙源2期、白金瀚宫、旺角华庭、教育佳苑基本售罄或尾盘或区位较远。永安尚城国际开发商河南永安房地产开发有限公司规模占地面积194664m2,建筑面积约56万m2项目地址南阳市仲景路与天山路交汇处建筑类型高层、商业街区、酒店物业类型28-33层全高层建筑+

30、10万m2商业街区+3.8万m2酒店，自身规划9万m2西班牙水景园林主力户型主力户型集中在88-95m2精致两房和121-140m2舒适三房，109m2创新型复式和174m2阔景四房销售价格4300元/m2容积率绿化率40%广告诉求城市中轴56万m2都会综合体，在户型设计上提出N+1百变空间，更多赠送面积等景观配套5大主题花园、9万平米西班牙园林水系、商业街、酒店等销售动态10月1日正式认筹，交1万抵2万或交3万抵5万，另外可参加抽奖，几次推盘销售情况良好。同晟国际开发商南阳市同晟房地产开发有限公司规模总建筑面积约27万m2项目地址南阳市仲景路与光武路交汇处建筑类型高层、酒店、独立商铺物业类型

31、项目共包含8栋高层建筑（其中1栋公寓，其余普通住宅均为两梯四户）和大面积商业用房，集合休闲娱乐步行街区、大型商超、高层住宅、精品公寓等多种业态，主力户型销售价格待定广告诉求引领南阳城市新街区生活景观配套规划有65000m2综合购物广场、15000m2商业步行街和超市、三维立体空间景观销售动态5月28日开始认筹，商铺交10万抵12万，住宅交2万抵3万。另举行VIP卡日增值活动，商铺日增值88元，住宅日增值58元，至开盘前截止。认筹情况良好。常绿林溪谷开发商南阳市常绿置业有限公司规模建筑面积约27万m2项目地址南阳市工业路与光武路交口西北角（原柴油机厂）建筑类型高层物业类型由14栋英伦建筑群组成，

32、总户数2800户，停车位2200个主力户型主力户型36-150m2创变户型，更多赠送空间销售价格4500元/m2容积率2.8绿化率42%广告诉求大城中央，林溪美地景观配套5万方中央景观生态园林及入口广场销售动态整体项目分三期滚动开发，其中，一期为2、5、7、9、11号楼，30F，均为两梯四户，共计约840户，8月12日开始排号，8月27日摇号选房，当前正在销售中，交两万抵三万，五日之内交齐首付（暂定为房款总额30%），额外再优惠一万，五证不全，签订购房合同要等到11月份，届时规定首付比例，一期房源销售率在70%以上。宇信凯旋城开发商河南省宇信房地产开发有限公司规模占地68000，129亩；建筑

33、面积28万，其中住宅25万，商业3万项目地址南阳市建设路与明山路交叉口建筑类型高层物业类型9幢33层高层建筑、一栋4层大商业及部分小户型公寓，共900套主力户型主力户型为86-110花园两房、115-143三房、160以上大宅。销售价格4300元/m2容积率3.68绿化率40%广告诉求城市中央，园林公馆景观配套凯旋广场、马赛广场、香榭丽商业大街、四大法式皇家花园、安琪儿儿童乐园、网球场、羽毛球场、3万平米主题购物广场、地下停车场、6米高精装修入户大堂等 销售动态项目二期推出5#、6#、7#三栋31层的高层，均为2梯4户，目前剩余的房源为130平米以上大三房（主要分布在22层以上较高楼层），及8

34、#少量两房（只能全款，优惠2%）。优惠措施：（1）全款优惠3%，按揭首付30%，优惠1%。（2）十一期间推出购房优惠，在措施（1）的基础上购房再优惠1%。银基商贸城-旺角华庭开发商南阳四友房地产开发有限公司规模旺角华庭是银基商贸城A座住宅A02A03住宅楼项目，银基商贸城总建筑面积150万项目地址南阳市文化路与八一路交汇处东南角建筑类型高层物业类型2幢26层高层（其中住宅20层），A02三梯9户，A03三梯11户，共400套房源主力户型主力户型为57-114间销售价格估价4500元/m2广告诉求居旺地、立中心、赢天下景观配套尽享150万方银基商贸城城市综合体配套，周边教学、医疗、休闲、娱乐、购

35、物等生活配套齐全销售动态目前处于客户咨询中，预计11月开盘金居地白金瀚宫开发商南阳市金居地房地产开发有限责任公司规模总建筑面积32000平米项目地址南阳市工业路与八一路交叉口向西150米建筑类型高层物业类型2栋高层+沿街商铺主力户型主力户型为85-125销售价格待定容积率绿化率40%广告诉求城中央，欧尚生活领地，买二房得三房，买三房得四房景观配套地处城市核心，周边以裕华商城、丹尼斯为代表的购物圈，以司法局、税务局为代表的办公圈、以国际饭店为代表的酒店圈、以商行、工行、中行、建行为代表的金融圈、奥斯卡影城、六中、九中、十三中等销售动态10月2日公开认筹，交3万抵4万，据销售人员介绍已基本售罄。盛

36、世龙源2期开发商南阳市众益食业有限责任公司规模占地105亩；建筑面积18万项目地址南阳市建设路与文化路交汇处建筑类型高层物业类型9幢28-33层高层建筑、共1300套主力户型95-142两房、三房户型销售价格4000元/m2容积率3.5绿化率41%广告诉求源系千年、显赫中央（卖点有N+1灵动户型，70米超大楼间距等）景观配套规划有1700m2双语幼儿园，1500高档商务会所，设置有健身房、乒乓球室、羽毛球馆、台球室、美容中心等休闲娱乐设施，周边有家电大世界，盛德美，裕华商城，新华城市广场，建行，海底捞，时令电器，南阳电力医院，南阳九小，九中等 销售动态项目户型设计和本项目很类似，位置靠近，现已

37、基本售罄，在准备推售商铺，最终实现价格4000左右。摩根中央公园开发商 明伦集团规模总用地面积为69634.9平方米，总建筑面积为365046.5平方米 项目地址人民路与建设路交汇处西北角（人民公园旁） 建筑类型高层物业类型层高层建筑、共1980套主力户型95-142两房、三房户型销售价格5000元/m2容积率5.29绿化率35%广告诉求集商业、白金级写字楼、顶级奢华精装公寓、魅力生活住宅为一体的高品质商业休闲之城。 景观配套包含了主题生活卖场、品牌时尚零售、休闲餐饮、亲子天地、美容SPA，量贩式KTV、运动城、电影院线等多个功能区。引进多家国际知名品牌，将多元化的时尚生活元素融入开放式家庭生

38、活体验 销售动态5万抵6万，10万抵12万，项目户型设计和本项目很类似，位置靠近，营销展示比较好，是项目最主要竞争对手。373737两房和三房为市场主流户型，两房主力面积段两房和三房为市场主流户型，两房主力面积段80-11080-110平米，三房主力面积段平米，三房主力面积段120-140120-140平米平米市场分析市场分析全国现象全国现象户型区间户型区间注：以市场内典型楼盘户型进行分析四房四房三房三房两房两房一房一房80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 22080 90 100 110 120 130 140 150 1

39、60 170 180 190 200 210 220 230 240 250230 240 250 面积（面积（） 383838开发区开发区高层市场：两房总价高层市场：两房总价30403040万元；三房万元；三房总价总价50655065万元万元市场分析市场分析全国现象全国现象总价区间总价区间200 200 160160120120808030 35 40 45 50 55 60 60 65 70 75 8030 35 40 45 50 55 60 60 65 70 75 80 总价（总价（万元万元） 开发区高层市场：开发区高层市场：两房总价两房总价3040万；万；三房总价三房总价5065万。万

40、。393939老城区，单盘年均消化量在老城区，单盘年均消化量在6-106-10万平米，众多万平米，众多楼盘开盘推出楼盘开盘推出3-53-5万方，开盘基本售罄。万方，开盘基本售罄。市场分析市场分析全国现象全国现象去化情况去化情况404040根据置业目的与支付能力将客户分为四大类根据置业目的与支付能力将客户分为四大类，并对每一类进行深入研究，并对每一类进行深入研究对现有客户按下列两种维度进行划分对现有客户按下列两种维度进行划分综合两种标综合两种标准进行划分准进行划分依据置业目的依据置业目的纯投资客户纯投资客户舒适改善型客户舒适改善型客户首改客户首改客户刚需客户刚需客户依据支付能力依据支付能力中高端

41、客户中高端客户中端客户中端客户中低端客户中低端客户纯投资客户纯投资客户主要以租金回报、短期变现或长期增值为目的，看未来升值潜力，受政策影响波动较大，偏好小户型产品舒适改善型客户舒适改善型客户市场中高端客户中高端客户，不缺住房，但看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为舒适型改善首改客户首改客户目前市场多表现为中端中端群体，对于产品及社区品质，以及学区、生活配套等较为关注，置业目的多为房间需求增加及社区环境改善刚需客户刚需客户产业客户为主，目前多由支付能力中低端中低端的群体构成，置业目的多为婚房或拆迁等刚性需求客户分析客户分析全国现象全国现象客户盘点客户盘点414141中小户型为主（90两房）

42、多为首次置业25-40万元电厂员工层/外来产业客户/政府及事业单位普通员工/养老客户，一般年轻人自住居多市场项目中均普遍存在，但不集中婚房/拆迁/养老等总价限制/周边配套/公交体系刚需客户刚需客户以周边客户为主流客群，受总以周边客户为主流客群，受总价限制且依赖配套价限制且依赖配套客户分析客户分析全国现象全国现象刚需客户刚需客户424242刚需白领客户特征：讲究实在，对性价比要刚需白领客户特征：讲究实在，对性价比要求高，爱占小便宜求高，爱占小便宜客户分析客户分析全国现象全国现象典型客户典型客户客户置业特征：客户置业特征：2 2房：房：9090左右左右承受总价：承受总价：25-4025-40万万置

43、业情况置业情况（户型（户型/ /面积）面积）租房，和父母住一租房，和父母住一块块原居住情况原居住情况（户型（户型/ /面积）面积）2525岁左右岁左右大型国有企业、事业单位、公司普大型国有企业、事业单位、公司普通员工通员工两口之家，准备结婚（刚性需求）两口之家，准备结婚（刚性需求）部分养老需求部分养老需求客户描述客户描述p 依赖公共交通依赖公共交通p 关注配套关注配套p 关注价格关注价格置业特征置业特征代表楼盘代表楼盘称呼：张先生称呼：张先生年龄：年龄：4545岁岁性别：男性别：男籍贯：南阳籍贯：南阳从事行业：出租车司机，从事行业：出租车司机，女儿公务员女儿公务员 目前居住地：老城区目前居住地

44、：老城区置业次数：置业次数：1 1次次购买面积：购买面积：9090平米平米购买总价：购买总价：25402540万元左右万元左右购买户型：购买户型：南北通透型二房南北通透型二房客户语录客户语录“我去看了尚城国际，认了筹最后还是没买，想再等等。我去看了尚城国际，认了筹最后还是没买，想再等等。”“我是给女儿买的，她就在政府上班，我们也都在老城区，习惯了住这边。我是给女儿买的，她就在政府上班，我们也都在老城区，习惯了住这边。”“我开盘就去看了，当时我开盘就去看了，当时40004000不到不敢买，你说现在房子还会不会跌了啊。不到不敢买，你说现在房子还会不会跌了啊。”“我就要挑个好楼层，你认不认识他们里面

45、的人，给我留一套我就要挑个好楼层，你认不认识他们里面的人，给我留一套1212层以上的，我不要太低的，层以上的，我不要太低的，太低光线不好。太低光线不好。”“我不要那种不透气，我们就是讲究南北通透，要光线好。我不要那种不透气，我们就是讲究南北通透，要光线好。”“我就想买个二三十万左右的，太贵了买不起。我就想买个二三十万左右的，太贵了买不起。”客户特征描述客户特征描述讲究实在，对性价比要求高，对价格敏感，但在价格差价不是太大的情况下，看重园林和小区整体讲究实在，对性价比要求高，对价格敏感，但在价格差价不是太大的情况下，看重园林和小区整体感觉。爱占小便宜，总担心自己买贵了，买涨不买跌。感觉。爱占小便

46、宜，总担心自己买贵了，买涨不买跌。434343120140三室首置或二次置业5070万元大型企业中高层/基层公务员/银行职员/父母为子女置业市场项目中大量存在刚性需求/首次改善居住/带有长线投资性质的自住产品设计/项目形象及园林景观/地段价值认可首改客户现状首改客户现状市场项目中大量存在，两市场项目中大量存在，两代居的三房需求客户，关注社区品质代居的三房需求客户，关注社区品质客户分析客户分析全国现象全国现象首改客户首改客户444444客户分析客户分析全国现象全国现象典型客户典型客户首改客户特征：首改客户特征：有一定经济储备，考虑改善有一定经济储备，考虑改善现有居住环境或为子女准备婚房，兼顾投资

47、现有居住环境或为子女准备婚房，兼顾投资客户置业特征：客户置业特征：3 3房：房：120120140140承受总价：承受总价：50705070万万以内以内置业情况置业情况（户型（户型/ /面积）面积）120120140 140 原居住情况原居住情况（户型（户型/ /面积）面积） 3535岁左右岁左右大型国有企业、事业单位、大型国有企业、事业单位、公司中层员工，小企业主，公司中层员工，小企业主，乡镇原住民乡镇原住民三口之家，有一个小孩三口之家，有一个小孩部分投资需求部分投资需求客户描述客户描述p 关注配套（学区、与关注配套（学区、与生活相关设施）生活相关设施）p 大社区、产品大社区、产品置业特征置

48、业特征摩根中央公园摩根中央公园代表楼盘代表楼盘称呼：赵先生称呼：赵先生年龄：年龄：5151岁岁性别：女性别：女籍贯：南通籍贯：南通从事行业：银行主任从事行业：银行主任 目前居住地：公园附近目前居住地：公园附近置业次数：置业次数：2 2次次购买面积：购买面积：120-14120-140 0平米平米购买总价：购买总价：6060万元左右万元左右购买户型：购买户型：南北通透型南北通透型三三房房客户语录客户语录“我儿子我儿子2222岁，还在上大学，我跟太太两个人现在就住岁，还在上大学，我跟太太两个人现在就住8080多平的房子，就在你们那个地块南面，多平的房子，就在你们那个地块南面，6 6层的层的小高层，

49、我住小高层，我住3 3层；另外还有一套在层；另外还有一套在140140几平三房，准备给儿子做婚房的。几平三房，准备给儿子做婚房的。”“目前算是银行中层管理人员吧，跟我差不多级别的人都至少有两套以上房子。目前算是银行中层管理人员吧，跟我差不多级别的人都至少有两套以上房子。”“尚城国际我去看过，也喜欢啊，但还是远了一点；尚城国际我去看过，也喜欢啊，但还是远了一点；“我能承受的总价大概六七万吧；买个高层就合适了，我自己住的话宁愿买面积小一点的，家里就我我能承受的总价大概六七万吧；买个高层就合适了，我自己住的话宁愿买面积小一点的，家里就我和老婆两个人，但小区环境一定要好，环境很重要，绿化要做出感觉来，

50、要南北通透；再说和老婆两个人，但小区环境一定要好，环境很重要，绿化要做出感觉来，要南北通透；再说9090几平，几平，或者或者110-120110-120平出手也好卖。平出手也好卖。”“面积一样的话，平层和复式没特别的偏好，要综合价格还有户型来考虑；面积一样的话，平层和复式没特别的偏好，要综合价格还有户型来考虑；客户特征描述客户特征描述有一点经济储备，已经有两套左右的房子，考虑首改或为子女准备婚房，也考虑投资；对户型讲有一点经济储备，已经有两套左右的房子，考虑首改或为子女准备婚房，也考虑投资；对户型讲究实用舒适，注重小区环境。究实用舒适，注重小区环境。454545舒适改善型客户现状舒适改善型客户

51、现状作为首改客户的居作为首改客户的居住升级客户，市场项目中普遍存在住升级客户，市场项目中普遍存在 高品质大户型，150-170平米的3+1房多次置业70万元以上大型企业高层/政府及事业单位高层/私企业主市场项目中普遍存在，比首改客户量略少首置首改客户的居住升级，改善型自住/资源或产品形式占有/投资价值，资产保值社区品质/地段价值/环境资源/户型舒适客户分析客户分析全国现象全国现象舒适改善客户舒适改善客户464646客户分析客户分析全国现象全国现象典型客户典型客户舒适改善型客户特征：看重区域未来发展、舒适改善型客户特征：看重区域未来发展、小区品质、绿化、物管小区品质、绿化、物管客户置业特征：客户

52、置业特征：3 34 4房：房：160160170170承受总价：承受总价：8080万以内万以内置业情况置业情况（户型（户型/ /面积）面积）不限，三房、自不限，三房、自建房、别墅均有建房、别墅均有原居住情况原居住情况（户型（户型/ /面积）面积） 35354545岁岁私企业主，乡镇原住民，大型国私企业主，乡镇原住民，大型国有企业、事业单位有企业、事业单位公司高管三口之家，有一个小孩公司高管三口之家，有一个小孩部分投资需求部分投资需求客户描述客户描述关注品质、大社区关注品质、大社区、产品、物管、身、产品、物管、身份感份感置业特征置业特征摩根中央公园摩根中央公园代表楼盘代表楼盘称呼：丁先生称呼：丁

53、先生年龄：年龄：4040岁左右岁左右性别：男性别：男籍贯：南通籍贯：南通从事行业：银行业务从事行业：银行业务部总经理部总经理目前居住地：老城区目前居住地：老城区置业次数：多次置业次数：多次购买面积：购买面积：180160180160平米平米购买总价：购买总价：8080万左右万左右购买户型：购买户型：南北通透三房南北通透三房客户语录客户语录“我现在住在市区，离工作的地方不远，我住的是我现在住在市区，离工作的地方不远，我住的是6 6层楼的多层，我住五层，层楼的多层，我住五层，200200多一点的。多一点的。”“08-09“08-09年买的，我买这个房子主要是因为学区房，而且我上班也方便，我小孩上学

54、比之前可以省去年买的，我买这个房子主要是因为学区房，而且我上班也方便，我小孩上学比之前可以省去1515分钟，一来一回就是分钟，一来一回就是3030分钟呢、方便啊。分钟呢、方便啊。” ” “也在考虑买房，投资自住都可以，因为现在通货膨胀厉害啊，要保值啊；也在考虑买房，投资自住都可以，因为现在通货膨胀厉害啊，要保值啊；“新区我也买了房子，将来考虑自己住。我现在是越买越小，是以保值的心态，投资新区我也买了房子，将来考虑自己住。我现在是越买越小，是以保值的心态，投资+ +自住，以后儿子自住，以后儿子上大学了我和老婆就住新区的房子了，房子的空间是要大，小孩上学了就剩我和老婆两个人，不需要上大学了我和老婆

55、就住新区的房子了，房子的空间是要大，小孩上学了就剩我和老婆两个人，不需要房间那么多。房间那么多。”“我喜欢小区里面有竹子，但是和我买的房子差不多，所以我就不买了，我喜欢小区里面有竹子，但是和我买的房子差不多，所以我就不买了，客户特征描述客户特征描述为人低调，不张扬，不希望太多人知道自己买房，选择舒适、宽敞，看重区域未来发展、小区品质、为人低调，不张扬，不希望太多人知道自己买房，选择舒适、宽敞，看重区域未来发展、小区品质、绿化、物管等。绿化、物管等。474747多为住宅产品，少量商铺及商住公寓，面积主要取决于投资客户自身实力，主要以小面积为主南通政府及事业单位中高层/私企业主普遍存在，主要受宏观

56、调控影响变化明显跟风投机者较多，主要看好本身的增值潜力，关注租金回报率的较少升值潜力/区域发展投资客户特征及现状投资客户特征及现状以小面积产品为主以小面积产品为主，看好区域的长期发展潜力及物业的升值，看好区域的长期发展潜力及物业的升值客户分析客户分析全国现象全国现象纯投资客户纯投资客户484848市场分析市场分析全国现象全国现象物业发展机会物业发展机会市场竞争市场竞争l 竞争集中在本区域内，竞争集中在本区域内，未来面临较大供应竞争，未来面临较大供应竞争，并于下半年放量，竞争并于下半年放量，竞争压力大压力大客户认知客户认知l 客户关注产品、社区品客户关注产品、社区品质、周边配套、价格质、周边配套

57、、价格l 针对本项目地块资源，针对本项目地块资源，客户认知度高客户认知度高l 可通过产品发力提高产可通过产品发力提高产品价值感品价值感产品细分产品细分l 两房主力面积段两房主力面积段80-100平米，三房主力面积段平米，三房主力面积段120-140平米、舒适性平米、舒适性三房三房150-170平米平米l 主卧面宽两房主卧面宽两房3.5米、米、三房三房3.8-4.2米；客厅面米；客厅面宽两房宽两房3.8米米4949目录目录49项目属性界定项目属性界定目标解析及核心问题分解目标解析及核心问题分解市场及需求分析市场及需求分析项目整体发展战略及定位项目整体发展战略及定位整体规划构思整体规划构思物业发展

58、建议物业发展建议5050基于项目发展核心问题及市场分析的基础，本基于项目发展核心问题及市场分析的基础，本项目的整体发展战略有以下三点项目的整体发展战略有以下三点50l建筑风格、园林、户型市场细分建筑风格、园林、户型市场细分l小户型产品先行启动，造成市场热销小户型产品先行启动，造成市场热销l中高端及高端客户及少部分刚需中高端及高端客户及少部分刚需发展战略发展战略全国现象全国现象物业定位物业定位5151根据地块、市场、经济三个产品筛子，建议增根据地块、市场、经济三个产品筛子，建议增加小户型产品加小户型产品51发展战略发展战略全国现象全国现象物业选型物业选型地块本体层面地块本体层面市场竞争层面市场竞

59、争层面经济效益层面经济效益层面综合以上选型依据，建议本项目的增加部分较大赠送面积小户型综合以上选型依据，建议本项目的增加部分较大赠送面积小户型 容积率约4.5，建筑密度24% 靠近人民公园，配套完善 靠近变电站建赠送面积较大的小户型 市场主流的低密度产品有80-100两房和120-130平米三房，以该户型为主，确立项目中高端形象 四房比例减少，和周边项目比我们规模和景观以及自身商业配套优势较小 可考虑增加部分可拆分子母户型 保证容积率最大化能尽快销售 不正面和摩根中央公园竞争5252从本项目的开发目标出发，根据市场不同客群从本项目的开发目标出发，根据市场不同客群与项目价值匹配度，圈定各物业类型

60、客群与项目价值匹配度，圈定各物业类型客群52发展战略发展战略全国现象全国现象主力客户圈定主力客户圈定项目价项目价值体系值体系对应客对应客户群体户群体已有已有地段与地段与资源资源可打造可打造产品产品价值价值配套配套逐步逐步升级升级地段地段驱动驱动资源资源驱动驱动产品产品驱动驱动价格及价格及配套配套驱动驱动项目开发目标对客群圈定的指示项目开发目标对客群圈定的指示客群与项目价值匹配度客群与项目价值匹配度保证稳健的回现保证稳健的回现速度速度追求项目利润最追求项目利润最大化大化 抓取市场各物业类型主流显性客抓取市场各物业类型主流显性客户，以保证去化速度户，以保证去化速度 抓取对本项目价值塑造点最具感抓取