《商品房买卖合同》常见问题及防范处理11-6-29

1、商品房买卖合同商品房买卖合同常见问题常见问题及防范处理及防范处理承办单位： 山东鑫士铭律师事务所 房地产业务委员会主 讲 人： 苗劲松概述 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。 目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）。概述 在此示范文本的基础上，烟台市房管局对示范文本进行了多次的修改，形成了当前的示范文本。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制

2、使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义，并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须重视的课题。概述 下面，我们依据中华人民共和国合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律法规和司法解释，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。 商品房买卖合同说明 （内容略）合同双方当事人 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第一条第一条 项目建设依据项目建设依据 1、文本 2、常见问题 3、对策 第二条第二条 商品房销售依据商品房销

3、售依据 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第三条第三条 买方所购商品房的基本情况买方所购商品房的基本情况 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第四条第四条 计价方式与价款计价方式与价款 1、文本 2、常见问题 3、对策第五条第五条 面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理 1、文本 2、常见问题 3、对策 第六条第六条 付款方式及期限付款方式及期限 1、文本 2、常见问题 3、对策第七条第七条 买方逾期付款的违约责任买方逾期付款的违约责任 1、文本 2、常见问题 3、对策第八条第八条 交付期限交付期限 1、文本 2、常见问题 3、对策 第九条第九条 卖方逾期交房的违约责任卖方

4、逾期交房的违约责任 1、文本 2、常见问题 3、对策 第十条第十条 规划、设计变更的约定规划、设计变更的约定 1、文本 2、常见问题 3、对策第十一条第十一条 交接交接 1、文本 2、释义 3、对策 第十二条第十二条 出卖人权利瑕疵担保责任出卖人权利瑕疵担保责任 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十三条第十三条 卖方关于装饰、设备标准承诺的卖方关于装饰、设备标准承诺的违约责任违约责任 1、文本 2、常见问题 3、对策 第十四条第十四条 卖方关于基础设施、公共配套建卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺筑正常运行的承诺 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十五条第十五条

5、关于产权登记的约定关于产权登记的约定 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十六条第十六条 保修责任保修责任 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十七条第十七条 双方就其他事项约定双方就其他事项约定 1、文本 2、常见问题 3、对策第十八条第十八条 房产用途及权利限制房产用途及权利限制 1、文本 2、释义 3、对策 第十九条第十九条 关于业主临时公约关于业主临时公约 1、文本 2、常见问题 3、对策 第二十条第二十条 争议的解决争议的解决 1、文本 2、释义 其他条款其他条款 第二十一条 第二十二条 第二十三条 第二十四条 第二十五条 第二十六条 第二十七条 其他约定 合同尾部谢

6、 谢 大 家 合同双方当事人：合同双方当事人： 卖方：卖方： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 委托代理人：委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构：委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 下一页待续 买方： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】 地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【 】姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 联系电话： 下一页待续 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律法规之规定，

7、买方和卖方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议。 返回 释义该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。 常见问题1、有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。比如在房屋交付的时候，出卖人负有通知义务，而如果买受人的地址填写不详细，就会造成通知无法送达，给出卖人带来损失。 我们在处理开发区一个楼盘时就遇到这样的情况，买卖双方签订了商品房认购协议，买受人缴纳了2万元的定金，认购一套价值40多万元的房子。开盘后，出卖人需要通知买受人签订买卖合同时，发现买受人的电话已经停机，而认购协议上又没有载

8、明买受人的地址。由于买受人手里有定金收据、认购协议，开发企业也不敢将这套房屋对其他第三人销售，造成了一定的损失。 待续 常见问题 2、对几类特殊的买受人应当加以注意：一是境外机构和个人购房。对于此类购房，根据建设部等六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业得企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续；我市需要提供烟台市国家安全

9、局出具的此套房屋可以向外国人销售的证明材料；此外国人也要求在当地居住一年以上，且是只买一套自住房。 待续 常见问题二是无民事行为能力人、限制民事行为能力人购房。根据我国民法通则第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活

10、动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 据以上法律规定，1、限制民事行为能力人和无民事行为能力人可以进行与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，购买房屋是重大的民事活动，应由其法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意；2、如果是法定代理人以赠与的名义给限制或无民事行为能力人购买房屋，则要约明付款人是法定代理人；3、根据中国人民银行的贷款通则第十七条规定“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。”按揭贷款的客户，无民事行为能力人、限制民事行为能力人不能作为借款人。

11、 返回 对策卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应详细填写。因为我们一般要求在补充协议中填写“送达”条款，这就需要确认买方的地址。如果买方变更了地址而没有通知卖方，根据“送达”条款的约定，就能较好的解决文书无法送达的法律后果。 对于买受人的主体资格，我们建议增加补充约定，即： 待续对策 一、承诺与保证 1、在签署本合同及补充协议前，买方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买方权利的条款，卖方已采取合理的方式提请买方注意并作充分说明，经与卖方进行充分协商，买方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 2

12、、买方或其法定代理人（如有）具有签署合同及附件和本补充协议所必须的风险预见能力和商业经验，熟悉商品房买卖交易过程的相关法律法规；如需咨询专业机构或人士之情事，买方确信在合同和其附件及本补充协议签署之前已经完成。 返回 第一条第一条 项目建设依据。项目建设依据。 卖方以【出让】【转让】【租赁】【划拨】方式取得位于 编号为 的地块的土地使用权。 该地块土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。 卖方经 城市规划局批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】为 （以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证为 。 常见问题 实践中，我们遇到的问题是部

13、分出卖人没有按照确认的证书填写，或者填写的时候过于简单，比如规划用途为商业、公寓的项目，其仅仅填写公寓，或者更有的填写为住宅。还有的，土地招拍挂的时候出让期限是四十年，出卖人正在做工作希望延长土地出让期限，但是还没有延长的情况下就填写成70年。我们遇到过两个楼盘存在这样情况。在烟台市，公寓和住宅使用性质是不同的，如果是住宅，那么可以落户口，户口涉及到子女的读书校区等问题，但是住宅无法用于经营，也就是说在工商机关买受人很难办理营业执照；而如果是公寓，那么买受人的户口难以落户，但公寓可以用于办理经营所需执照。 对策我们认为，卖房应当本着诚实信用的原则严格按照审批机关所批准的文件进行填写，向买方作出

14、全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。 第二条第二条 商品房销售依据。商品房销售依据。 买方购买的商品房为【 现房 】【预售商品房 预售商品房批准机关为 ，商品房预售许可证号为 ，批准预售的楼号 ，批准预售的总套数 套，总建筑面积为 平方米，其中住宅 套 平方米，非住宅 套 平方米，预售资金专用账户开户银行为 ，开户银行帐号为 】 释义 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。 常见问题 实践中，未取得预售许可证便签订商品房买卖合同的案件并不多见，但是在没有取得预售许可证前可不可以签订认购协议呢？按照烟台市房管局目前的规定，在未取得预售

15、许可证前是不允许签订认购协议的。但是法律、行政法规对此并没有强制性规定，因此我们认为没有取得预售许可证的情况下签订的认购协议仍然是有效的，只不过出卖人可能会受到行政机关的处罚。 另，2010年4月13日，住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 （建房201053号）规定，“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。” 对策 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。 第三条第三条 买方所购商品房的基本情况。买方所购商品

16、房的基本情况。 买方购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件四，房号以附件四图中的标注为准）为： 买方购买本合同第一条规定的项目中的第 【幢】【座】（建筑号（建筑号 号）号） 单元 层 号房 买方购买 区 街（路、巷） 号 号房 经规划部门批准的该商品房的用途为【住宅】【非住宅 】 ，属 结构，层高为 ，该楼总建筑层数为住宅 层 平方米，非住宅 层 平方米，总计地上 层 平方米，地下 层 平方米。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积为 平方米，其中，【套内】【套】建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米，（有关公共部

17、位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。另有地下附属面积 平方米。 释义 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。 常见问题 在这个条款的填写上，我们曾经遇到这样的问题：卖方不如实填写楼层、房间号。这多见于高层、小高层房屋的销售。在实践中，卖方考虑到象13、14、24等数字不是吉利数字，所以在售楼时有时会直接取消掉，比如13层02号房间就会填写成15层02号房间，即1502房间。但是公安机关和房管部门在进行门牌号码登记或者办理产权证书时是不考虑这个问题的，是严格按照楼层进行登记的。这就造成了登记的房屋与预售的房屋存在差异。当房屋销售市场低迷的时候，就会有买方提出所购买的房

18、屋为15层，而交付的房屋为13层，因此要求退房或者要求交付15层房屋。 对策我们在这里提醒卖方尽量如实填写，13层就是13层，从我们目前服务的企业来看，并没有出现因为是13、14楼而影响房屋销售的。如果就是要避开这些数字，那么也应当在补充协议中对此事实予以详细说明。 根据商品房销售管理办法第十八条、第十九条规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。为提高风险防范力度，还需注意以下两点： 1、本合同规定的幢号、房号为暂定编号，最终以公安/房地产行政管理部门审核的房号为准。该商品房平面图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设

19、主管部门备案的工程图纸为准。 2、对本合同（基本情况）的层高的补充约定：本合同所述层高为主要层高，该房屋局部层高可能会有调整。 第四条第四条 计价方式与价款计价方式与价款 卖方与买方约定按下述第 种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总金额（大写） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。 2、按套内面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总金额（大写） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。 4、按整幢、整层计算，该商品房总价（大写） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。 5、 常见问题 虽

20、然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。那么在这里要注意以下问题：1、房屋价格究竟都包含哪些部分，如煤暖投资、公共维修基金、有线电视的开户费用等等是否包含在内。需要注意的是，烟台市物价局、烟台市财政局、城市管理局在2006年下发了关于城市供热基础设施配套费标准的补充规定（烟价2006123号），文件第三条规定： 2004年7月1日后办理施工许可证的房屋开发项目，开发或供热企业不得在住宅房屋销售价格之外，单独收取涉及供热、供气的任何费用。2、房款未全部付清时权利义务如何分配。这主要表现在差价款上。 下一页待

21、续 常见问题 2、关于房屋按套销售的要求。 商商品房销售管理办法品房销售管理办法第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。 下一页待续 常见

22、问题 买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。对于该条款的执行， 2008年，烟台市房管局下发了关于完善商关于完善商品房预售管理工作的通知品房预售管理工作的通知 ，该通知第七条规定，预售商品房住宅，应按套内建筑面积或按套结算。烟台市中级人民法中级人民法院院在审理按套预售的房屋时，其观点为：如果商品房买卖合同中既约定了以套计价，又约定了套内面积与公摊面积，发生面积误差，若商品房买卖合同对面积误差的调整方式有明确约定的，从其约定；若合同中未约定或约定不明，则视为按建筑面积计价。 返回 对策 卖方在销售房屋时一定要对房屋价格的构成予以明确，相关费用如果不包含在房屋价格里，应当通过补充协议的方式予

23、以说明，这样才能避免纠纷。比如可在补充协议中约定：本条中的“该商品房单价”、“总金额”不包含：专项维修基金、电话开户费（若有）、有线电视开户费（若有）、宽带网开户费（若有）、产权契税以及依照法律、法规及政府部门的有关规定应由买方承担的税费和各种规费等费用，该等费用由买方另行向相关部门支付。 对于按套销售的房屋，应当对合同约定的套内建筑面积和公摊面积与产权登记的套内建筑面积和公摊面积的误差比例约定明确。建议补充协议增加条款。 第五条第五条 面积确认及面积差异处理。面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面

24、积差异处理。 产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积差异部分双方同意按以下原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房。 买方退房的，卖方在买方提出退房之日起30天内将买方已付款退还给买方，并按银行同期房地产开发贷款利率付给利息。 买方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买方补足；超出3%部分的房价款由卖方承担，产权归买方。产权登记面积小于合同登记面积

25、时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由卖方返还买方；绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。 面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100% 3、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 4、 常见问题这是商品房买卖合同中纠纷较多的类型之一。在商品房预售过程中，由于当事人双方在签订商品房买卖合同时房屋尚未建成，因而无法对买受人所购买的房屋作出准确的建筑面积计算，这就造成了商品房交付使用后产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积不符，如果不能很好的处理该问题，将会给卖方带来一定的风险。 由于贵司采用按套销售，该条款不适用。 贵司可在第四条补

26、充协议中对于按套销售出现面积误差如何进行处理予以约定。 对策怎样才能有效的避免这个风险呢？我们认为应当从以下三个方面着手。一是重视预售商品房建筑面积的预测绘工作。由于目前我市对预售的商品房的建筑面积都实行预先测绘，因此开发企业应当积极配合测绘机构的工作，尽量提供真实、详细的资料，以保证和提高房屋建筑面积预测绘报告的准确性；二是尽量减少施工过程中的设计变更，避免因设计变更导致预测绘报告与建成的房屋出现较大的偏差；三是在合同签订时做好风险防范。按照最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，

27、合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理，即商品房买卖合同示范文本第5条的约定。 下一页待续 从这个规定来看，司法解释是允许当事人对这个条款内容进行约定的，而不是强制性的必须按照面积误差比绝对值3处理原则进行处理。因此，我们建议在示范文本后增加补充协议，对该情形作出约定，即“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记面积据实结算房价款，对买方已经缴纳的购房款实行多退少补。买方不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房。同时买方按照产权登记面积据实结算其他以面积为计价基数的款项（如纳税金额及专项维修基金等）。产权登记面积以有资质的房产面积测绘

28、单位出具的测绘报告为准。” 目前，烟台市房管局一般不同意对此条款进行实质性的修改，所以要想完成据实结算需要一定的工作。 为能更全面的约定该条款，特补充协议如下： 下一页待续 1、双方确认：在办理该商品房入住手续时，买方若按本合同第五条“面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房” 的约定提出退房的，应在卖方向其出示测绘单位出具的房屋实测面积测绘报告后15日内书面向卖方提出，未在上述期限内书面提出的，视为买方放弃要求退房的权利，并按买方不退房进行结算。买方已签署相关面积结算协议或办理面积结算手续以及商品房入住手续的，视为买方放弃要求退房的权利，同意继续履行合同； 2、若买方在卖方书面通知的办理交付

29、手续的期限内未补足面积差价款的，应承担本合同约定的逾期付款违约责任。在买房付清全部购房款前（包括但不限于本合同第四条约定的商品房价款以及面积差价款），卖方有权拒绝交付房屋或者有权拒绝协助办理房屋所有权证书，卖方的该等行为不视为卖方的违约行为。 下一页待续 3、本合同第四条约定的 “该商品房单价”、“商品房总价”不包含：专项维修基金、电话开户费（若有）、有线电视开户费（若有）、宽带网开户费（若有）、抵押登记费（若有）、燃气开通费用（若有）、供暖开通费用（若有）、产权契税以及依照法律、法规及政府部门的有关规定应由买方承担的税费和各种规费等费用，该等费用由买方另行向相关部门支付。 返回 第六条第六条

30、 付款方式及期限。付款方式及期限。 本合同签署后，买方按下列第 种方式按期付款。 1、一次性付款：、一次性付款： 买方于 年 月 日前支付首付款 元，余款 元于 年 月 日前付清。 2、分期付款：、分期付款： 按卖方施工进度分期付款1、首付款 元；2、项目建设主体完工时支付 元；3、交付使用时支付 元。 3、按揭贷款：、按揭贷款： （1）、首付款 元；（2）、剩余部分 元于 年 月 日前用按揭贷款支付。 4、其它方式：、其它方式： 卖方应当按照烟台市房产管理局关于加强商品房预售资金监管的意见的相关规定，向买方出具烟台市房产管理部门统一印制的商品房预售资金收存通知单，由买方直接将商品房预售资金存

31、入房产管理部门指定的商品房预售资金监管开户银行，卖方不得直接收存商品房预售资金。 常见问题 1、贷款方式付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。 2、关于预售资金烟台市房产管理局关于加强商品房预售资金监管的意见的相关规定，向买方出具烟台市房产管理部门统一印制的商品房预售资金收存通知单，由买方直接将商品房预售资金存入房产管理部门指定的商品房预售资金监管开户银行，

32、卖方不得直接收存商品房预售资金。 对策 开发商应当将与本单位签订了按揭贷款合作协议的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。 因此，可对按揭贷款补充如下： 1、买方自行办理按揭贷款（或公积金贷款）手续，卖方不代为买方办理按揭贷款（或住房公积金贷款）手续。买方应于本合同签订后 30日内将贷款房款支付至卖方的预售资金监管银行账户。 下一页待续 2、买方应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续

33、，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金代办机构提供符合按揭贷款银行/公积金代办机构要求的办理按揭贷款时需要买方提供的全部申请资料，缴纳买方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金代办机构提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记（预抵押）的服务费用（如有）并提供相关资料配合办理预告登记、预售商品房抵押登记，贷款申请获得批准，与按揭贷款银行/公积金代办机构签订按揭合同及相应的放款文件（如有）。卖方在买方办理贷款手续时应给予买方必要的配合，但卖方不负有任何义务确保按揭贷款银行/公积金代办机构会批准买方的按揭贷款申请。 下一页待续 3、若非因卖方的过错（包括但不限于买方不具备贷款银行

34、/公积金代办机构所要求的条件，或银行/公积金代办机构的原因，或政策的原因等）、非因“非归责于卖方或买方的原因”买方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后 30 日内全部到达卖方的预售资金监管银行账户的，买方应于本合同第六条约定的期限届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。 4、卖方为买方提供指定银行办理“按揭贷款”；若买方自行联系银行办理按揭以支付房款，则卖方不予提供任何手续和担保等方面的配合，并不承担任何责任。 下一页待续 5、本合同第七条中“卖方的过错”是指在买卖双方签署本合同前或签署本合同时，买方所购房屋的

35、项目（楼盘）无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款。本合同第七条中“买方的原因”是指买方不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策，或买方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由买方导致的按揭未能成功的原因。本合同第七条中“非归责于卖方或买方的原因”仅指不可抗力。因不可归责于双方的事由导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，协商不成的，卖方或买方有权单方解除本合同，卖方解除合同的，卖方应于解除合同通知到达之日起90日内，将收受的购房款无息退还给买方。 待续 在卖方承担担保责任时，买方应承担的义务： 1、买方向银行申请按揭贷款，按银行有关

36、规定卖方以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买方在此确认并承诺：买方同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买方承担。 2、卖方保证期间，如买方原因，导致卖方承担担保责任的，买方必须自卖方承担担保责任之日起7日内归还卖方代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：买方自卖方承担担保责任之日起7日内归还卖方代还全部款项的，按卖方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向卖方支付违约金；买方自卖方承担担保责任之日起第8日后归还卖方代还全部款项的，每日按买方贷款总额的千分之五的标准向卖方支付违约金； 下一页待续 买方自卖方承担担保责任之日起超出30日仍未归

37、还卖方代还全部款项的，卖方有权解除合同，同时收取买方总房价款20%的违约金；卖方解除合同的，自解除合同送达买方之日起本合同及补充协议解除，卖方有权向其他任何第三人销售本合同所约定的出卖房屋，该等销售行为无需征得买方的同意。 3、如因买方出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求卖方承担连带担保责任，卖方有权单方与买方解除本合同，由此给卖方造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买方承担，同时买方还应向卖方支付总房款的20%作为违约金。 下一页待续 4、卖方按合同约定向买方交付房屋时，如买方未按期向按揭贷款银行偿还任

38、何到期贷款本息或/和罚息的或未向卖方偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，卖方有权延迟向买方交付该商品房直至买方偿还完毕拖欠按揭贷款银行或卖方的任何贷本息/和罚息。延迟交付期间产生的一切责任及费用由买方承担。 返回上一层 第七条第七条 买方逾期付款的违约责任。买方逾期付款的违约责任。 买方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理： 1.按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之 一 的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过 日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的 %

39、向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 待续 2、卖方代为买方办理按揭贷款手续的，卖方应在双方签订合同之日起30日内，为买方办妥按揭贷款手续。如未能在规定的时间内办结按揭贷款手续，买方有权要求卖方每延时一天，按房价总额支付万分之0.5 的违约金。 3、因买方的原因导致买方未能获得银行

40、贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，卖方同意买方在 日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第七条约定的违约责任。 4、因卖方的过错导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方可选择以下第 种方式： （1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限别示协商，并签订补充协议。 （2）单方面解除本合同。 （3） 下一页待续 5、因非归责于卖方或买方的原因，导致买方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买、卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，买方可以单方面解除本合同。买方单方解除本合同的，应当书面通知卖方。卖方应当在收到买方书面通知的 日内将买方已支付的房

41、价款（包括利息，利息、按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还买方，卖方已收取的全装修价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）一并退还买方。 返回上一层 常见的问题 本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。 对策 结合实践经验，我们认为买受人逾期付款的行为不是很多，而逾期付款的违约一般又与逾期交房的违约相对应，如果对于逾期付款每日所处违约金数额较高，势必会造成逾期交房违约金的约定相应提高。因此我们建议对此违约金的数额不宜约定过高，以便与逾期交房的违约金相对应。 为对付款事宜全面约定以防范风险，补充协议如下： （一）关于付款日期的补充约定

42、： 1、买方以现金支付房款的，以交付现金之日为付款日； 2、买方以银行汇付、银行票据（汇票、本票、支票）方式支付房款的，以款项到达卖方账户之日为付款日； 3、买方以按揭贷款方式支付房款的，按揭贷款到达卖方账户之日为付款日； 4、因买方支付房价款而发生的银行手续费用、汇率差及其他费用由买方自行承担。 （二）对逾期付款的补充约定： 1、选择一次性或按揭贷款方式付款的，逾期付款在90日(含90日)之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买方实际付款日止，买方按日向卖方支付逾期应付款的万分之一的违约金，本合同继续履行； 2、选择一次性或按揭贷款方式付款的，逾期付款超过90日的，卖方有权解除合同。卖方

43、解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照总房款的20% 向卖方支付违约金，且卖方有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。卖方愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之二的违约金。 下一页待续 3、选择分期付款的，买方应按约定期限向卖方支付房屋价款，若买方在付款期限到期之日起90日内未支付约定的房屋价款，每逾期一日，按应付款项的万分之五计算违约金偿付卖方。超出90日后仍未向卖方支付房屋价款的，卖方有权解除合同，同时收取买方总房款20%的违约金。若买方需转换为按揭付款方式，需在付款期限到期之日前30日向卖方申请

44、，并且在原有付款期限届满之日前办理完所有贷款审批手续，否则仍然按照分期付款逾期支付处理。 返回上一层 第八条第八条 交付期限。交付期限。 卖方应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用： 1、取得 建设工程竣工规划验收合格证； 2、取得 建设工程竣工验收备案表； 3、取得 烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证； 4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起 日内告知买方的； 2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；

45、 3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的； 4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。 常见问题 1、依据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法的规定，房屋的交付必须取得建设工程竣工验收备案表，可该表的取得时间由于施工方和政府相关部门效率低下等原因会远远晚于建设工程的竣工时间，同时仅仅取得该表也并未完全符合房屋交付的条件，因此在实践中必须对此予以重视。 2、买受人在房屋具备交付条件后，由于各种不同的原因可能会逾期收房或者不认可出卖人的交付条件而拒绝接收房屋，此问题必须予以约定。 对策 1、双方确

46、认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，卖方可据实予以延期，并不承担违约责任： （1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的； （2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的； （3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的； （4）非卖方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的； （5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的； （6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。 下一页待续 2、买方按本合同 “卖方逾期交房的违约责任”的约

47、定行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向卖方发出解除合同的书面通知。如果买方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达卖方，则视为买方放弃解除合同的权利。 3、买方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由卖方代偿的按揭款及其利息（如有）、等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费（如有）、产权代办费（如有）、物业服务费、缴纳其他相关费用或出示缴纳凭证，否则，卖方有权拒绝交付，直至买方按前述约定履行完毕全部义务，卖方无须承担任何违约责任。 下一页待续 4、在卖方具备了本合同第八条约定的房屋交付条件下，买方应在卖

48、方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，买方未能按照卖方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与卖方办理该商品房交接手续的， 逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向卖方支付总房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，卖方有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由买方自行承担，同时买方应向卖方支付总房款的20%的违约金。 下一页待续 5、买方逾期收房或因买方原因导致卖方拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同卖方按时交房，卖方不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风

49、险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费以及任何其它与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买方承担；因此造成卖方损失或给卖方增加的其它费用，也应由买方承担。 6、买方因任何原因未收到卖方的交房通知，则买方有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。 返回上一层 第九条第九条 卖方逾期交房的违约责任。卖方逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房

50、价款万分之 的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过 日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起 天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的 %向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2、卖方未告知买方，又将房屋抵押给第三人或卖给第三人，以及故意隐瞒所售房屋已为拆迁安置补偿房的事实，买方有权退房。 常见问题 逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商的本身怠于履行的因素，也有行政

51、主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。 对策 不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就很难摆脱责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。 第十条第十条 规划、设计变更的约定。规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买方所购商品

52、房质量或使用功能的，卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买方： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）规划设计不符，增加楼层影响房屋质量或使用功能情形的； （3）改变规划设计用途和布局的； （4）改变房屋的厨房、卫生间布局，空调机位、空调管线进行调整，影响使用功能的； （5）改变、减少公共设施、会馆、商场、幼儿园等公益场所改为他用的； （6）小区容积率、绿化率发生变更的； （7）改变建筑设计造成不合理影响通气、采光的。 下一页待续 买方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。卖方未在规定时限内通

53、知买方的，买方有权退房。 买方退房的，卖方须在买方提出退房要求之日起 天内将买方已付款退还给买方，并按 利率付给利息。 买方不退房的，在通知到达之日起十五日内，与卖方另行签订补充协议，买方既不办理退房手续，又不同卖方签订补充协议，即视为接受该规划设计的变更，并承诺按期对房屋进行验收交接。 返回 常见问题 本条规定也是买方退房的主要依据之一。因此应当对此加以重视。我们总体认为示范文本的规定比较笼统，不是很有利于卖方。 对策我们一般会建议在补充协议中增加这样的条款： 1、买方应在卖方规划、设计变更通知送达之日起10日内，以书面方式通知卖方是否同意接受变更后规划和设计，15日内未作书面答复的，视同接

54、受变更。 2、买方同意或视为同意规划、设计变更而不退房的，或买方不同意规划、设计变更但不选择退房的，均视为买方接受变更，买方应在卖方通知送达15天期限届满后7天内，至卖方处签订就设计变更导致的房屋结构、面积、价款等方面变化的补充协议。未在上述期限内签署补充协议的，视为接受该商品房设计变更后的新面积，同时认可该商品房交付时的现状。 3、若因规划、设计变更导致房屋面积发生变化的，不受本合同第五条所约定的“面积差异处理”相关内容的限制，卖方与买方均同意按实际测绘的面积，据实结算房价款，多退少补。 下一页待续 4、买方同意，下列规划及/或设计变更时卖方无需通知买方，买方不以此为由要求卖方承担违约或其他

55、责任： （1） 根据本合同及附件和补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改； （2） 卖方对该商品房进行的优化设计的（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色、景观变化等）； （3） 在本合同及附件和补充协议生效之日前发生的规划及/或设计变更的； （4） 未影响商品房质量或使用功能的； （5） 不需要政府审批的规划设计变更； 待续 5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买方所购商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致买方所购买的商品房无法满足买卖合同第十八条所约定的使用用途。如果即使发

56、生买卖合同第十条所列举的七种情形之一，但依据该等规划变更、设计变更建造的商品房符合买卖合同约定的商品房使用用途，则该等规划变更、设计变更不视为影响到买方所购商品房质量或使用功能，卖方无需另行通知买方，同时买方也不得就此提出退房要求。 6、按照买卖合同第十条约定，“卖方未在规定时限内通知买方的，买方有权退房”的，买方应在合同第十一条约定的办理该商品房交接手续前以书面形式向卖方提出，否则视为买方放弃该权利。若买方已对该商品房办理验收交接（或视为该商品房已如约交付买方的情况下），无论何种原因，均视为买方已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）。 返回 第十一条第十一条 交接。交接。 商品

57、房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。 由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 1、若买方未按卖方的书面交房通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起，由买方承担。 2、逾期未办理交接手续的，买方仍需按规定交纳物业管理等相关费用。由此产生的延期交房责任由买方承担。 释义 本条是关于标的房产的交接程序以

58、及相关法律后果的约定。范本还规定了出卖人在交付房产时应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这是不同于原范本（GF-95-0171）的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。住宅质量保证书应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一

59、般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 下一页待续 6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明；9、其他需说明的问题常见问题 由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更

60、何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。 返回 对策 交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免，而采用快捷、安全的方式通知买方、备好住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。另外，针对实践中有些买方由于自身