《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(二)

1、不动产进项税额动产进项税额分期抵扣暂暂行办办法 （2）涉涉税税服服务务咨咨询询不动产进项税额动产进项税额分期抵扣暂暂行办办法第一PPT模板网：第六条第六条 纳税人销售其取得的不纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。税额中抵扣。第一PPT模板网： 【案例五案例五】 ：不动产或者不动产在建工程销售纳税：不动产或者不动产在建工程销售纳税人将直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各人将直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，自

2、建不动产，以及未完工的不动种形式取得的不动产，自建不动产，以及未完工的不动产在建工程，对外转让（包括视同销售）时，如果该不产在建工程，对外转让（包括视同销售）时，如果该不动产或者不动产在建工程项目，还存在对应的未到抵扣动产或者不动产在建工程项目，还存在对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额，应在对外转让期的待抵扣进项税额，应在对外转让当期当期，申报抵扣该，申报抵扣该不动产或者不动产在建工程项目对应的未到抵扣期的待不动产或者不动产在建工程项目对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额。抵扣进项税额。第一PPT模板网： 第七条第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，

3、或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）进项税额）不动产净值率不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产净值率（不动产净值不动产原值）不动产原值）100%第一PPT模板网： 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的项税额的，应于该

4、不动产改变用途的当期当期，将不得抵扣的，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。【政策讲讲解】 已抵扣进项税额进项税额的不动产动产，发发生非正常损损失，或者改变变用途，专门专门用作简简易计税计税方法计税项计税项

5、目、免征增值税项值税项目、集体福利或者个个人消费费了，这种这种情况况下，要将将相应应的进项税额进项税额做转转出处处理，具体是按照不动产净值动产净值率，计计算不得抵扣的进项税额进项税额。 不动产净值动产净值率（不动产净值动产净值不动产动产原值值）100%不得抵扣进项税额进项税额（已抵扣进项税额进项税额+待抵扣进项税额进项税额）不动产净值动产净值率 不动产净值不动产净值即为折余价（原值即为折余价（原值折旧），折旧按企业会计制度折旧），折旧按企业会计制度计算，而非按税法规定，税法规定，不动产最低折旧年限计算，而非按税法规定，税法规定，不动产最低折旧年限20年，但年，但如企业会计制度规定如企业会计制度

6、规定5年计提折旧，则按年计提折旧，则按5年计算，至于税会差异纳年计算，至于税会差异纳税调整，那是所得税的事，跟增值税无关。税调整，那是所得税的事，跟增值税无关。 第一PPT模板网： 1不得抵扣的进项税额进项税额小于或等于该该不动产动产已抵扣进项税额进项税额的，应应于该该不动产动产改变变用途的当当期，将将不得抵扣的进项税额从进项税额进项税额从进项税额中扣减减。待抵扣进项税额进项税额按原允许许抵扣的属属期纳纳入抵扣。 2不得抵扣的进项税额进项税额大于该该不动产动产已抵扣进项税额进项税额的，应于的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税

7、额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。待抵扣进项税额的余额按原允许抵扣的属期纳入抵扣。额的差额。待抵扣进项税额的余额按原允许抵扣的属期纳入抵扣。 3.不可抵扣的进项税扣减顺序：优先从已抵扣进项税额扣，不不可抵扣的进项税扣减顺序：优先从已抵扣进项税额扣，不足的从待抵扣进项税额中扣减。足的从待抵扣进项税额中扣减。 第一PPT模板网：第一PPT模板网： 【案例六】【案例六】2016年年 5月月1 日，纳税人买了一座楼办日，纳税人买了一座楼办公用，公用，1000万元，进项税额万元，进项税额

8、110万元，正常情况下，应万元，正常情况下，应在在5 月当月抵扣月当月抵扣 66 万元，万元，2017 年年 5 月（第月（第 13 个月）个月）再抵扣剩余的再抵扣剩余的 44万元。可是在万元。可是在 2017 年年 4 月，纳税人月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。第一PPT模板网： 如果如果 2017 年年 4 月该不动产的净值为月该不动产的净值为 800 万元，万元，不动产净值率就是不动产净值率就是 =800/1000=80%，不得抵扣的进项，不得抵扣的进项税额为税额为 88 万元，大于已抵扣的进项税额万元，大于已抵扣的进项税额

9、66 万元，按照万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的政策规定，这时应将已抵扣的 66 万元进项税额转出，万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额进项税额的差额 88-66=22万元。万元。 余额余额22（44-22）万）万元在元在2017年年5 月允许抵扣。月允许抵扣。 第一PPT模板网： 如果如果 2017 年年 4 月该不动产的净值为月该不动产的净值为 500 万元，万元，不动产净值率就是不动产净值率就是 50%，不得抵扣的进项税额为，不得抵扣的进项税额为 55 万万元，小于已抵扣的进项税额元，小于已抵

10、扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，万元，按照政策规定，这时将已抵扣的这时将已抵扣的66万元进项税额转出万元进项税额转出55万元即可。万元即可。 剩余剩余的的44万元仍在万元仍在2017年年 5月允许抵扣。月允许抵扣。 【案例七】原来来允许许抵扣的不动产转变动产转变用途，专专用于不得抵扣项项目 2016年 6月 5日，纳税纳税人购购入一座厂厂房，取得增值税值税专专用发发票并认证并认证通过过，专专用发发票上注明的金额为额为10000万元，增值税额值税额 1100 万元。该厂该厂房既既用于增值税应税项值税应税项目，又用于增值税值税免税项税项目。该纳税该纳税人按照固定资产资产管理该该办办公楼楼，

11、假定分 10年计计提折旧旧，无残值残值。 根据办办法的相关规关规定，1100万元的增值税进项税值税进项税额额中的60%应应于取得的当当期抵扣，剩余的40%，应应于取得扣税税凭证证的当当月起第 13个个月抵扣。第一PPT模板网： 该纳税该纳税人第一次允许许抵扣的进项税额进项税额110060%660万元 该纳税该纳税人第二次允许许抵扣的进项税额进项税额110040%440万元 该纳税该纳税人 2016 年 7 月申报报期申报报 6 月属属期增值值税时税时，具体处处理方法参参照案例一。第一PPT模板网：如果纳税人此后将该厂房改变用途，专用于增值税免税如果纳税人此后将该厂房改变用途，专用于增值税免税项

12、目，则需按照如下情况分别处理：项目，则需按照如下情况分别处理：（一）（一）2016年年10 月改变用途月改变用途1计算不动产净值率计算不动产净值率不动产净值率不动产净值率10000万元万元10000万元（万元（1012）410000万元万元96.67% 第一PPT模板网：第一PPT模板网：2计算不得抵扣的进项税额计算不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额1100 万元万元96.67%1063.37万元万元3不得抵扣的进项税额处理不得抵扣的进项税额处理该厂房该厂房 60%的进项税额的进项税额 660 万元已经于万元已经于 2016 年年 7 月月申报期申报申报期申报 6月属期增值

13、税时申报抵扣；剩余月属期增值税时申报抵扣；剩余440万元万元因未到抵扣期，仍属于待抵扣进项税额。因未到抵扣期，仍属于待抵扣进项税额。2016年 10 月改变变用途时时，对对不得抵扣的进项税额进项税额作如下处处理：（1）不得抵扣的进项税额与进项税额与已抵扣进项税额进项税额比较较1063.37万元660万元（2）根据比较结较结果进进行进项税额转进项税额转出因为计为计算的不得抵扣的进项税额进项税额大于该该不动产动产前期已抵扣进项税额进项税额，纳税纳税人应应在当当期按照前期已抵扣进项税额进进项税额进行进项税额转进项税额转出处处理。660万元应应于2016年11月申报报期申报报10月属属期增值税时值税时

14、做进项税进项税转转出；该该 660万元应计应计入改变变用途当当期“应应交税税金应应交增值税值税（进项税进项税额转额转出） ”科目核算。第一PPT模板网：剩余不得抵扣的进项税额进项税额差额处额处理差额额不得抵扣的进项税额进项税额已抵扣进项税额进项税额1063.33万元660万元403.37万元该该 403.37 万元应应于转变转变用途当当期从从待抵扣进项税额进项税额中扣减减，填填入增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（五） “本期转转出的待抵扣不动产进项税额动产进项税额”栏栏次，并并作为减为减少项填项填入“期末待抵扣不动产动产进项税额进项税额”栏栏次。剩余待抵扣进项税额进

15、项税额待抵扣进项税额进项税额差额额440万元403.37 万元36.63万元第一PPT模板网：第一PPT模板网：该该 403.33万元应应在改变变用途当当期从从“应应交税税金待抵扣进项税额进项税额”科目转转入对应对应科目核算，无需填填入增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（二） 。4待抵扣进项税额进项税额到期处处理：具体处处理方法参参照案例一中第（二）条条“待抵扣进项税额进项税额到期处处理” 。（二）2017年10 月改变变用途1计计算不动产净值动产净值率不动产净值动产净值率10000 万元10000 万元（1012）1610000万元86.67%2计计算不得抵扣的进项

16、税额进项税额不得抵扣的进项税额进项税额1100万元86.67%953.33万元第一PPT模板网：3不得抵扣的进项税额处进项税额处理该厂该厂房 60%的进项税额进项税额 660 万元已经经于 2016 年 7 月申报报期申报报 6月属属期增值税时值税时申报报抵扣；该厂该厂房40%的待抵扣进项税额进项税额440万元已经经于2017年8月申报报期申报报 7月属属期增值税时值税时申报报抵扣。则则已抵扣进项税额总额进项税额总额660万元440 万元1100 万元2017年 10 月改变变用途时时，对对不得抵扣的进项税额进项税额作如下处处理：（1）不得抵扣的进项税额与进项税额与已抵扣进项税额进项税额比较较

17、953.33万元1100万元第一PPT模板网： （2）根据比较结较结果进进行进项税额转进项税额转出 因为计为计算的不得抵扣的进项税额进项税额小于该该不动产动产前期已抵扣进项税进项税额额，纳税纳税人应应在当当期按照不得抵扣的进项税额进进项税额进行进项税额转进项税额转出处处理。 该该953.33 万元应应于 2017年 11 月申报报期申报报 10 月属属期增值税值税时时做进项税转进项税转出。 该该953.33 万元应计应计入改变变用途当当期“应应交税税金应应交增值税值税（进进项税额转项税额转出） ”科目核算。 纳税纳税人已抵扣进项税额进项税额的不动产发动产发生非正常损损失的，应应按照上述转变转变

18、用途专专用于不得抵扣项项目情况处况处理。第一PPT模板网： 第一PPT模板网： 第八条条 不动产动产在建工程发发生非正常损损失的，其所耗用的购进货购进货物、设计设计服务务和建筑服务务已抵扣的进项税额应进项税额应于当当期全部转转出；其待抵扣进项税额进项税额不得抵扣。 【政策讲讲解】 不动产动产在建工程发发生非正常损损失的，其所耗用的购进购进货货物、设计设计服务务和建筑服务务的进项税额应进项税额应全部转转出，无论论是已抵扣的，还还是待抵扣的。 第一PPT模板网： 【案例八】不动产动产在建工程非正常损损失纳税纳税人新建不动产动产在建工程项项目发发生非正常损损失的，如果该该不动产动产在建工程项项目存在

19、对应对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额进项税额，应应在发发生非正常损损失当当期，对该对该不动产动产在建工程项项目对应对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额进项税额全部扣减减。 具体处处理方法参参照案例七中第（一）条条第 3 项项第（2） 点扣减减待抵扣进项税额进项税额的第、步处处理。第一PPT模板网： 第九条第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月次月计算计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的

20、进项税额可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动不动产净值率产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，依照本条规定计算的可抵扣进项税额， 应取得应取得 2016年年5月 1日后开开具的合法有效的增值税值税扣税税凭证证。 按照本条规条规定计计算的可抵扣进项税额进项税额，60%的部分于改变变用途的次月从销项税额从销项税额中抵扣，40%的部分为为待抵扣进项税额进项税额，于改变变用途的次月起第 13个个月从销项税额从销项税额中抵扣。第一PPT模板网：【政策讲讲解】 按照规规定不得抵扣进项税额进项税额的不动产动产， 2016 年 5 月 1日以后发发生用途改变变，重新用于允许许抵扣进项税额

21、项进项税额项目的，按照如下方法处处理（这种这种情形的处处理方式，与与 36号号文附件2的相关规关规定有所差异异，因此要特别别注意） ： 可抵扣进项税额进项税额增值税值税扣税税凭证证注明或计计算的进项税额进项税额不动产净值动产净值率（这样这样操作能够够保证证不属属于抵扣范围围，或不符合抵扣凭证证管理规规定的税额税额不进进入抵扣链条链条） 。第一PPT模板网：【政策讲讲解】 不动产净值动产净值率（不动产净值动产净值不动产动产原值值）100% 计计算的可抵扣进项税额进项税额，60%的部分于改变变用途的次月 从销项税额从销项税额中抵扣，40%的部分为为待抵扣进项税额进项税额，于改变变用途的次月起第 1

22、3个个月从销项税额从销项税额中抵扣。第一PPT模板网： 某一不动产动产的用途发发生改变变，从从用于“不得抵扣进项进项税额税额”的项项目，转转用于“允许许抵扣进项税额项进项税额项目” ，相应应的部分进项税额进项税额可允许许抵扣。但允许许抵扣的前提是，要求纳纳税税人凭2016年5月1日以后开开具的合法有效的增值税值税扣税税凭证证，也就是说说，允许许抵扣的前提是具备备合法有效的抵扣凭证证，作为抵扣进项税额的依据。为抵扣进项税额的依据。 第一PPT模板网： 【案例九】原来来不允许许抵扣的不动产转变动产转变用途，用于允许许抵扣项项目2016年 6 月 5 日，纳税纳税人购进办购进办公楼楼一座共计计222

23、0 万元（含税税） 。该该大楼专楼专用于进进行技术开发术开发使用，取得的收入均为为免税税收入，计计入固定资产资产，并并于次月开开始计计提折旧旧，假定分 10 年计计提，无残值残值。6 月 20日，该纳税该纳税人取得该该大楼楼如下3 份发份发票：增值税专值税专用发发票一份并认证份并认证相符，专专用发发票注明的金额为额为 1000万元，税额税额110万元；增值税专值税专用发发票一份份一直未认证认证，专专用发发票注明的金额为额为 600万元，税额税额66万元；增值税值税普通发发票一份份， 普通发发票注明的金额为额为400万元，税额税额44 万元。第一PPT模板网： 根据办办法相关规关规定，该该大楼当

24、楼当期进项税额进项税额不得抵扣，计计入对应对应科目核算。 2017年 6月，纳税纳税人将该将该大楼楼改变变用途，用于允许许抵扣项项目，则则需按照不动产净值计动产净值计算可抵扣进项税额进项税额后分期抵扣。第一PPT模板网：（一）可抵扣进项税额处进项税额处理1计计算不动产净值动产净值率不动产净值动产净值率2220 万元2220 万元（1012）122220万元90%2计计算可抵扣进项税额进项税额。纳税纳税人购进该购进该大楼楼是共计计取得三份份增值税发值税发票，其中两份两份增值税专值税专用发发票属属于增值税值税扣税税凭证证，但其中一份份增值税专值税专用发发票在用途改变变前仍未认证认证相符，属属于不得

25、抵扣的增值税值税扣税税凭证证。因此，根据不动产动产分期抵扣管理暂暂行办办法，该该大楼楼允许许抵扣的增值税值税扣税税凭证证注明税额为税额为 110万元。可抵扣进项税额进项税额增值税值税扣税税凭证证注明或计计算的进项税额进项税额不动动产净值产净值率110万元90%99万元第一PPT模板网： 3可抵扣进项税额处进项税额处理 根据办办法的相关规关规定，该该 99 万进项税额进项税额中的 60% 于改变变用途的次月抵扣，剩余的 40%于改变变用途的次月起，第 13个个月抵扣。 （1）计计算填报填报2017年 7月应应抵扣、待抵扣进项税额进项税额： 该该大楼楼本期应应抵扣进项税额为进项税额为：99 万元6

26、0%59.4万元 该该59.4 万元应应于2017 年 8 月申报报期申报报 7 月所属属期增值税时从销项税额值税时从销项税额中抵扣；应计应计入当当期“应应交税税金应应交增值税（进项税额）值税（进项税额） ”科目核算。科目核算。第一PPT模板网： 将不动产进项税额全额将不动产进项税额全额 99 万元，填入万元，填入增值税纳税申增值税纳税申报表（一般纳税人适用）报表（一般纳税人适用） 附列资料（二）第附列资料（二）第 4 栏栏“其其他扣税凭证他扣税凭证” 、第、第8 栏栏“其中：其他其中：其他” 。 将不动产进项税额全额将不动产进项税额全额 99 万元，作为当期不动产扣税万元，作为当期不动产扣税

27、凭证填入第凭证填入第 9 栏栏“本期用于购建不动产的扣税凭证本期用于购建不动产的扣税凭证” （购建是指购进和自建）购建是指购进和自建） 。 通过上述两步一是能够保证通过上述两步一是能够保证“一窗式一窗式”比对相符，二是先比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。抵扣。第一PPT模板网：第一PPT模板网： 将不动产进项税额全额将不动产进项税额全额 99 万元，填入万元，填入增值税纳税申报表增值税纳税申报表（一般纳税人适用）（一般纳税人适用） 附列资料（五）第附列资料（五）第 2 栏栏“本期不动产进项税本期不动产进项税

28、额增加额额增加额” ，并作为增加项计入第，并作为增加项计入第 5 栏栏“期末待抵扣不动产进项税期末待抵扣不动产进项税额额” 。 计算的计算的 59.4万元填入万元填入增值税纳税申报表（一般纳税人适增值税纳税申报表（一般纳税人适用）用） 附列资料（五）第附列资料（五）第 3 栏栏“本期可抵扣不动产进项税额本期可抵扣不动产进项税额” ，并作为减少项计入第并作为减少项计入第 5 栏栏“期末待抵扣不动产进项税额期末待抵扣不动产进项税额” 。 计算的计算的 59.4万元填入万元填入增值税纳税申报表（一般纳税人适增值税纳税申报表（一般纳税人适用）用） 附列资料（二）第附列资料（二）第 10栏栏“本期不动产允许抵扣进项税额本期不动产允许抵扣进项税额” 。 本期增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（二）第 10 栏栏“本期不动产动产允许许抵扣进项税额进项税额”所填税额填税额，作为为增加项填项填入第 12 栏栏“当当期申报报抵扣进项税额进项税额合计计” ，并进并进入主表第 12栏栏“进项税额进项税额本月数数” 。 该该大楼楼待抵扣进项税额为进项税额为：99万元40%39.6万元 该该39.6万元应计应计入当当期“应应交税税金待抵扣进项税额进项税额”科目核算。第一PPT模板网： （二）待抵扣进项