投资决策策划案例

1、FNPVFNPVFNPVRFNPVR累计财务净累计财务净现值现值( (六六) )财务净现值财务净现值( (五五) )现值系数现值系数 I=15%I=15%( (四四) )净现值流量净现值流量( (三三) )小计小计税金及附加税金及附加3 3建设成本建设成本2 2地价地价1 1现金流出现金流出( (二二) )现金流入现金流入( (一一) )合计合计3 32 21 10 0合计合计3 32 21 10 0B BA A 方案方案 年年 份份 项项 目目序序号号+1484.6524.49%+1215.8235.97%FNPVFNPVR1484.65-3076.85-3061.80-6001215.82

2、-1639.78-1742.80-400累计财务净现值(六)1484.654561.50-15.05-2461.80-6002855.60103.02-1342.80-400财务净现值(五)0.70510.81090.932510.70510.81090.93251现值系数I=15%(四)3210.726469.28-18.56-2640-6002336.964049.92127.04-1440-400净现金流量(三)7829.282490.722498.5626406004383.041390.081152.961440400小计629.28510.72510.72383.04310.087

3、2.96税金及附加366001980198026403600108010801440建设成本2600600400400地价1现金流出(二)1104089602080672054401280现金流入(一)合计3210合计3210BA方案年份项目序号1215.82说明；说明；1、该财务现金流量表中，由于建设成本投资及销售收入于年度、该财务现金流量表中，由于建设成本投资及销售收入于年度内均衡实现，故现值系数近似取（内均衡实现，故现值系数近似取（1+i）-(n-1)+n2。Ip为投资为投资现值。现值。2、项目投资决策中，财务净值表明项目超过基准收益率的绝对、项目投资决策中，财务净值表明项目超过基准收益

4、率的绝对额。多方案比较中财务净现值越大，说明方案投资效益越好。无额。多方案比较中财务净现值越大，说明方案投资效益越好。无疑，财务净现值是项目静态评价和选择的重要指标。但是，在对疑，财务净现值是项目静态评价和选择的重要指标。但是，在对不同投资额的方案进行比较时，必须进行资金利用率分析，在资不同投资额的方案进行比较时，必须进行资金利用率分析，在资金短缺的情况下尤需如此。金短缺的情况下尤需如此。 根据财务现金流量表，从财务净现值分析，应选择方案，但从根据财务现金流量表，从财务净现值分析，应选择方案，但从财务净现值率分析，应选择方案财务净现值率分析，应选择方案A。并且方案。并且方案A只需筹集资金只需筹

5、集资金1840万元，并且第二年通过预售收入加以解决，而方案万元，并且第二年通过预售收入加以解决，而方案B须筹须筹资资3140万元，并且第二年销售收入尚不足以充抵现金流出，所万元，并且第二年销售收入尚不足以充抵现金流出，所以当资金市场难以取得充足的资金支持时，房地产企业应慎重的以当资金市场难以取得充足的资金支持时，房地产企业应慎重的选择方案选择方案A。结论；结论；l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。融资研究融资研究: :案例分析案例分析9筹资无差别点自有筹资无差别点自有资金经营

6、收益资金经营收益(现值现值)筹资无差别点筹资无差别点经营收益（现值）经营收益（现值）负债融资成本率负债融资成本率负债利息现值负债利息现值负债利息（年）负债利息（年）筹资规模筹资规模备注（计算说明）备注（计算说明）金额金额项目项目表表1 1 开发项目筹资无差别点计算分析表开发项目筹资无差别点计算分析表 单位：万元单位：万元%15%)151(118031096-41098685.02筹资无差别点自有筹资无差别点自有资金经营收益资金经营收益(现值现值)2740%（2，500+1，500）1096筹资无差别点筹资无差别点经营收益（现值）经营收益（现值）410981，50027.40%负债融资成本率负债

7、融资成本率410.98负债利息现值负债利息现值1,50012%180负债利息（年）负债利息（年）自有资金自有资金2,500，借入资金，借入资金1,5004,000筹资规模筹资规模备注（计算说明）备注（计算说明）金额金额项目项目从表从表1可见：可见： （一）本开发项目筹资无差别点为（一）本开发项目筹资无差别点为1，096万元，当经营收益（现值）超过万元，当经营收益（现值）超过1，096万元，万元，扩大负债融资比重会提高主权资本的收益率。（这里的经营收益指经营收入扣除地价扩大负债融资比重会提高主权资本的收益率。（这里的经营收益指经营收入扣除地价和建设成本的部份，与会计核算上严格的经营利润、营业利润

8、、利润总额或净利润的和建设成本的部份，与会计核算上严格的经营利润、营业利润、利润总额或净利润的经济内容是不相同的）。经济内容是不相同的）。 （二）由于主权资本投资者持有的是净利润，所以，从财务会计核算角度，考虑各（二）由于主权资本投资者持有的是净利润，所以，从财务会计核算角度，考虑各阶段的扣除项目，即营业税金及附加、土地增值税、负债利息、所得税等，计算确定阶段的扣除项目，即营业税金及附加、土地增值税、负债利息、所得税等，计算确定开发项目净利润、可得出下列动态（即考虑货币时间价值）的多式损益计算表（表开发项目净利润、可得出下列动态（即考虑货币时间价值）的多式损益计算表（表2。设售价为设售价为x元

9、元/m2）。）。项目金额备注（计算说明）一、经营收入2.8204x4x(1+15%)-2.5减：经营成本1地价4002建设成本2，919243,600(1+15%)-1.5减：经营税金入附加1营业税金及附加0.1608x4x5.7%(1+15%)-2.52土地增值税1.0588x-1,440.52(4x-4,000-4x5.7%-540)40%-(4,000+4x5.7%+540)5%(1+15%)-2.5二、经营利润1.6008x-1878.72减、财务费用410.98三、营业利润1.6008x-2289.70四、利润总额减：所得税0.4935x-541.79五、净利润1.1103x-1,7

10、47.914x-4,000-4x5.7%-(1.4974x-2,043)-54033%(1+15%)-3表表1 1中经营收入于第三年内均衡实现，现值系数近似取值为中经营收入于第三年内均衡实现，现值系数近似取值为（1+15%1+15%）-2.5-2.5。建设成本于建设期内均衡投入，故现值系数。建设成本于建设期内均衡投入，故现值系数为（为（1+15%1+15%）-1.5-1.5。经营税金及附加和土地增值税等于经营收。经营税金及附加和土地增值税等于经营收入实现时进行交纳，故选为经营收入的现值系数；土地增值入实现时进行交纳，故选为经营收入的现值系数；土地增值税利用速算公式计算确定：增值额超过扣除项目金

11、额税利用速算公式计算确定：增值额超过扣除项目金额50%50%，未，未超过超过100%100%时，土地增值税税额时，土地增值税税额= =增值额增值额40%40%扣除项目金额扣除项目金额5%5%。所得税项目中，由于第三年销售收入实现进程中，当。所得税项目中，由于第三年销售收入实现进程中，当冲抵三年累计的开发成本等后并无利润，当销售完成后，抵冲抵三年累计的开发成本等后并无利润，当销售完成后，抵销全部扣除项目后才实现利润，进行所得税解交，故时点选销全部扣除项目后才实现利润，进行所得税解交，故时点选择为第三年末，即（择为第三年末，即（1+15%1+15%）-3-3。现有资本结构下（即负债融资现有资本结构下（即负债融资1,5001,500万，主权资本万，主权资本2,500