电大房地产估价期末考试真题(85%原题会考到)资料

1、精品文档座位号编号：7362四川广播电视大学2010-2011学年度第一学期末考试试题房地产估价2011年1月题号一二 三 四总分评卷人得分 一、填空题（每空2分，共30分）占该块土地1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的的比例。2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、的原则划分地价区段，调查评 估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。5、房地产状况修正分为状

2、况修正、状况修正和 状况修正。6、某企业拥有一办公楼，建成于 1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续， 出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%, 土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。得分评卷人 二、选择题（每小题 2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A、某标准厂房B 、某酒厂厂房C、某待出让土地D 、某写字楼2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4,对应的土地单价为500

3、元/平方米，现允许将容积率增加到 5,则应补地价的总价为。A、 15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低、76.7、74.7、79.6日的价格指数分别为1月10日至1月4年2008某地区某类房地产、4.85.0、89.2、92.5、98.1 （以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在 2008年6月1 日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为元 /平方米。B、 2308A、 1376C、 25

4、58D、 10552,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格1000m5、某宗地的面积为222,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3, 0.4和22202130元/m元，2190元/m/m分别为和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元加2。A、2160 B、2175C、 2181D、 2205得分评卷人 三、简答题（每小题10分，共30分） 1、什么是城市基准地价？ 1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格 可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正； （7）求取比准价格。2、比较法的操作

5、步骤是如何的？2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内， 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均 水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘 估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付 估价报告；（10）估价资料归档。得分评卷人 四、计算题（每小题15分，共30分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了 A、B、

6、C三宗类似房地产的交易实例作 为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格 4700元/平4600元/平方4900元/平方米 方米 米2010年月118月2010 年4月 成交日期112010年日 日 日+4% +2%交易情况2%+5%房地产状况8% 4%该类房地产的市场价格从 2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升 0.5%, 以后平均每月比上月上升 0.2%。试利用上述资料估算该房地产 2010年10月1日的-2 - 正常市场价格。1、解：（1） A实例比准价格54= 4700X ( 100/102) X ( 1+0.5%) X ( 1+ 0.2%)

7、X ( 100/96 )(2)=4960元/平方米B实例比准价格(4分)学资学习网24= 4600X ( 100/104) X ( 1+0.5%) X ( 1+ 0.2%) X ( 100/92 )(4分)=4895元/平方米（3） C实例比准价格2=4900X ( 100/98) x ( 1+ 0.2%) x ( 100/105 )= 4780元/平方米(4分)(4)估价对象单价=(4960+4895+4780) + 3= 4878元/平方米(3分)2、某宗房地产的净收益为每年 100万元，建筑物价值为 500万元，建筑物资本化率为 10%, 土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗

8、房地产的房地总价值。解：（1）求土地价值（7分）=（100 550 X 10%）/8%=562.5 （万元）（2）求房地总价值（8分）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5（万元）7362科目编号：四川广播电视大学 2009-2010学年度第一学期末考试试题答案及评分标准房地产估价2010年1月分）2分，共30一、填空题（每空 总面积 、基底总面积1价值2、最佳开发利用方式地价相近、用途相似 地块相连3可靠性 期限的长短、大小4实物权益 5、区位52 、 61000 、 710分）二、选择题（每小题 2分，共C、C 4、A B 2、1B 、 3 、5 - 3 -座位号编号：7

9、102四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价2010年1月题号一二 三 四总分一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地 的比例。3、假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常、等，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。5、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和 状况修正。6、一座建筑物的土地使用权出让年限为

10、50年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为 70年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。4、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按计算建筑物的折旧。得分评卷人 二、选择题（每小题 2分，共10分）1、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。A、价格弹性B、收入弹性C、人口弹性D、交叉价格弹性2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米，现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为。A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A

11、、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产 2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为 79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1 （以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在 2008年6月1 日-4 -的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为元 /平方米。A、 1376B、 2308C、 2558D、 10555、某估价事务所在 2005年7月30日至8月20日评估了一宗房地产于 2005年7月30 日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估

12、价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。A、2005年7月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定日期得分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、比较法的操作步骤是如何的？1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格 可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。2、什么是城市基准地价？2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内， 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均 水平价格。3、简述房地产估

13、价活动的全过程和步骤。3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘 估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付 估价报告；(10)估价资料归档。得分评卷人 四、计算题(每小题15分，共30分)1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了 A、B、C三宗类似房地产的交易实例作 为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格 4800元/平4500元/平方5000元/平方米方米米2009年82009年4月1月成交日期 1年2

14、0091月1日 日 日+4%+2%交易情况一2%+5%8%-房地产状况4%-该类房地产的市场价格从 2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升 -5 - 0.5%,以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2009年10月1日的正常市场价格。1、解：(1) A实例比准价格54=4800X ( 100/102) X ( 1+0.5%) X 1 1+ 0.2%) X ( 100/96 )= 5066元/平方米(4分)(2) B实例比准价格24=4500X ( 100/104) X ( 1+0.5%) X 1 1+ 0.2%) X ( 100/92 )= 4789元/平

15、方米(4分)(3) C实例比准价格2=5000X ( 100/98) X 1 1+ 0.2%) X 1 100/105 )= 4878元/平方米(4分)(4)估价对象单价=(5066+4789+4878) + 3= 4911元/平方米(3分)2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为 500万元，建筑物资本化率为10%, 土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。2、（15分）解：（1）求土地价值（7分）=（100 550 X 10衿 /8%=562.5（万元）（2）求房地总价值（8分）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5 （万元）710

16、2科目编号：四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试试题答案及评分标准房地产估价2010年1月分）2分，共30一、填空题（每空 价值、最佳开发利用方式1总面积 2、基底总面积利润、开发成本 税费3可靠性期限的长短、大小4实物权益 5、区位48、6、建筑物的经济寿命 710分）二、选择题（每小题 2分，共A、C 4、A B 2、1A 、 3 、5 - 6 -座位号编号：7102四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试试题房地产估价2010年1月题号一二 三 四总分评卷人分得一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个

17、预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地 的比例。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、的原则划分地价区段，调查评 估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。4、某宗房地产年净收益为 50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为 12%, 土地资本化率10%,该宗房地产的价值为万元。 5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。6、房地产的存在形态有、和7、采用收益法估算得出的结果通常称为。8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含得分评卷人 二、选择题（每

18、小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%,在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正 常成交价格为元/平方米。A、 2660B、 2294C、 2425D、 24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%, 土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。A、500B、2500C、 1000D、 15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分

19、别赋予的权重为f, f, f,三者大小关系为。312A、fvfvfB、f >f >f 312231 - 7 -C、f=f=fD、无关3125、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为A、76%C、 81%B、80%D、 84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？1、答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？2、答：城市基准地价评估方法的步骤：

20、 （1）确定基准地价评估的区域范围。（2）划分 地价区段。（3）抽查评估标准宗地的价格。（4）计算区段地价。（5）确定基准地价。（6） 提出基准地价应用的建议和技术。3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？3、答：待开发土地的基本情况包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面积大小、 形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度；（3）弄清政府的规划限制；（4）弄清将拥有的土地权利。四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积 3000平方米，总建筑面积 8000平方米，土地使用权性质为 出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三个

21、比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表，2007年与估价对象类似的不包括土地价格在 内的建筑物的造价为1500元/平方米（含合理利润、税费等），据估价人员判断，该房 地产的经济寿命为60年，残值率为零。现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格 600元/平方米 650元/平方米 700元/平方米2006年11月30日2007年3月成交日期 30日2007年4月30日0交易情况一2%+1%房地产状况+1%1%-2%定基价格指数:11 12 1 2 3 4 5月份 99 99.8 100.4 103 104 104.5 100价格指数1、(15分)解：(1)确定估价对象土地的总价比准价格 A=600 X ( 100/98 ) X 1 104.5/100 ) X ( 100/98 )=653 元/平方米(2分)-8 -比准价格 B=650 X ( 100/100 ) X 1 104.5/103 )