XXXX年西安长征集团数字空间数字生活项目营销策略思考

1、天方国古有神鸟名凤凰满五百岁后，集香天方国古有神鸟名凤凰满五百岁后，集香木自焚木自焚. . 复从死灰中更生，鲜美异常，不再死。复从死灰中更生，鲜美异常，不再死。长征集团数字空间长征集团数字空间/ /数字生活项目营销策略思考数字生活项目营销策略思考Large Group Long Baiyang digital SPACE Market Assessment Report of the Large Group Long Baiyang digital SPACE Market Assessment Report of the ComprehensiveComprehensive 西安诚必达房产经

2、纪有限公司西安诚必达房产经纪有限公司 策划中心策划中心20100316A A知己知彼知己知彼市场市场/竞争竞争/项目项目B B凤凰涅槃凤凰涅槃再定位再定位/策略策略CC兵贵神速兵贵神速实施实施/计划计划目录contentsIntelligence all suvcess were made from wisdomall suvcess were made from wisdomintelligence all suvcess were made from wisdomIntelligence all suvcess were made from wisdomall suvcess were m

3、ade from wisdomintelligenceIntelligence all suvcesswere made from第一模块第一模块 20092009年市场解析与年市场解析与20102010年走势研判年走势研判A A知己知彼知己知彼 市场市场量价齐涨随着市场的整体向上发展，成交量大涨，从整体利润及市场竞争方面的考虑，都在现有销售基础上小幅度上涨价格。基本现阶段都达到07年高峰期的价格。（增加开发面积和销售面积数据）刚性主导从销售产品的角度看，市场现阶段销售的产品以中小户型为主。70110平米的两居、三居成为市场的主流。投资改善型激发随着刚性需求购买的大量兴起，一定程度上刺激了整体

4、市场的发展，在5月以后，大量的投资客群与改善居住客群进行购买，拉动了整体市场的发展，现阶段，西安市场的回暖已然达到峰值，主要表现为两极化发展，即60平米以下的小户型产品与120140平米的准大户型产品消化。物业附加值整体提高物业附加值是西安现阶段楼市的一个典型表现，入户花园、入户电梯、露台赠送挑空赠送甚至浪费可售面积做室内赠送，各种手段层出不穷，增大产品的吸引力度，促进项目热销。一、一、20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾1、2009年市场火爆，创造楼市历史最高水平2 2、土地交易活跃，市场销量创造历史新高、土地交易活跃，市场销量创造历史新高2009年土地交易超过8000亩， 整体

5、开发面积超过1500万平米左右，2009年全年销售面积为1134万平米，市场存量约为350万平米。大约30000套房子。09年3季度西安土地市场供应量2195.09亩，其中成交1686.15亩，但与2季度相比已呈回落之势，预计4季度西安土地市场交易将继续走平， 难现大幅上扬之势。 全年累计土地交易量将达到80008000亩。09年前3季度西安商品房开发量均呈大幅增长之势，09年3季度西安商品房施工面积为4108327平方米，竣工面积为3825499平方米，新开工面积为3926821平方米，三项指标同比均增长80%以上，4季度西安商品房开发量仍将有较高涨幅。 20082008年市场行情年市场行情

6、月月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量量65.2848.6355.0266.7651.1654.6948.3856.4872.04价价515846794641474148235158489645234610西安市商品房成交统计对比：2008年市场销量3 3、量价双涨，市场均价突破、量价双涨，市场均价突破51945194元，元，20102010年年1 1月月9 9日以前价格突破日以前价格突破57005700；西高新均价突破西高新均价突破65006500，最高价格达到，最高价格达到1200012000；销售量是；销售量是20082008年同期的一倍年同期的一倍2009年市场销量是2008

7、年的一倍左右。政策调控：轻微调控，利好政策多于限制性政策银行对开发商的开发贷款松绑银行界针对开发商的开发贷款出现了松绑苗头，但是银行对开发商的开发贷款放闸已经成为事实,只是目前条件较高。二套房贷可能收紧业内人士普遍认为，今年楼市回暖，跟各地二套房贷放松有很大的关系。虽然西安不是那么明显，而且银行也未透露要放松二套房贷的消息。提高首付比例自2008年11月份以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求，其中最有效的措施是将房贷首付比例从30%降低至20%。根据目前的房价，在西安买一套100平方米的商品房，差不多都得40-50万，10%也得4万-5万，差不多就是一个普通家庭1-2年的积蓄，因此从理论上讲

8、首付降低，就意味着部分家庭可以提前买房，这也是市场提前回暖，房价逐步走高的主因。放宽限制，刺激投资放宽限制，刺激投资：2009年4 月底，普通商品住宅资金金比例由35%下调至20%。这是自2007 年执行紧缩货币政策以来，对房地产企业的首次放松。与此同时，各地政府也纷纷放宽土地的种种限制条件，加大土地的供应力度，开发商的购地热情再次燃起。 未来微调，主基调不改未来微调，主基调不改：从去年底以来的政策来看，主基调为刺激消费，加大投资供应。而且在目前整体经济背景环境下，预计未来政策的主基调仍不会有方向性改变，但随着价格的快速上涨，局部性政策调整不可避免，如近期银行对二套房贷的收紧等。两会政府报告：

9、两会政府报告：“维稳维稳”成调控主基调：成调控主基调：2009 年政府工作报告一方面延续了2008 年加强住房保障体系建设为重点的政策思路，另一方面进一步提出要促进房地产市场的稳定健康发展。“维稳”成为调控房地产市场主基调，并提出加大对普通商品房建设的信贷、税收等政策支持，鼓励引导各地因地制宜地稳定和发展房地产市场。 调整固定资产投资项目资本金比例：调整固定资产投资项目资本金比例：国务院出台下调商品住房项目资本金比例政策，国家明确继续支持扩大投资的信号，一定程度上刺激了开发商的投资意愿，有助于缓解企业资金压力，提高资金使用率，以更少量的资金启动更多的项目。 二、二、20092009年房地产相关

10、政策解读年房地产相关政策解读三、三、 20102010年房地产新政解读年房地产新政解读国十一条对国十一条对20102010年市场影响年市场影响1月10日电 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国十一条关键热点国十一条关键热点直接影响房产销售：直接影响房产销售：1 1、提高二套首付抑制投机购房、提高二套首付抑制投机购房投资型需求，对刚需和首投资型需求，对刚需和首置不产生抑制和打压：置不产生抑制和打压： 保刚需，打投机保刚需，打投机 2 2、防范境外热钱冲击国内市场、防范境外热钱冲击国内市场对三线城市（西安）基本对三线城市（西安）基本无影

11、响，外销不到无影响，外销不到3%3%；3 3、严查囤地炒地保证有效供给、严查囤地炒地保证有效供给西安市场供需基本平衡，西安市场供需基本平衡，无房地产泡沫现象；无房地产泡沫现象；4 4、完善招标方式、完善招标方式 剑指剑指“地王地王”频出频出外行携巨资杀入，西外行携巨资杀入，西安这类现象不明显；安这类现象不明显；5 5、房价过高城市要多建限价房、房价过高城市要多建限价房经济适用房门槛限制，对经济适用房门槛限制，对商品房影响不大；商品房影响不大；6 6、越权救市政策地方严禁出台、越权救市政策地方严禁出台旺市不会出现救市现象。旺市不会出现救市现象。09年初大腕预言 唱兴成功 唱衰失败 西安房价还有上

12、升空间西安房价还有上升空间 结论研判：西安市发展潜力巨大的城市，日益增长的人口基数和经济发展，对西安房 地产的拉动作用明显，且西安房地产基本是刚性需求，房产泡沫指数很低。总结：总结：20102010年房地产市场环境展望年房地产市场环境展望先扬后抑先扬后抑 稳中小升稳中小升1、宏观市场经济全面复苏，大量政策促进楼市利好， 09年年初大量去化08年因地震和金融危机影响的市场存量。从3月份开始市场逐渐回暖，刚需集中释放，销量上升；市场难点1：2010年市场刚性需求量锐减，市场再延续了09年的热销后逐步趋向平稳。2、下半年楼市整体回暖，量价齐升 刺激了投资型客群和再改型客群购房欲望的集中释放。同时也推

13、动了房价的上涨，至10月份成交均价一举突破5000元/大关。对应预判：09年突破5700元大关，对后续市场发展过多透支，价格上涨缺乏相应空间。3、12月初经济会议的召开，政府职能部门发表了关于遏制房地产的相关文件，房地产市场逐步“降温”。宏观形势需要 楼市先锋位置不会改变。4、国十一条的出台，对投机型需求有很强的抑制作用，在政策出台的前几个月会出现观望状态，必须有多种营销手法化解人气不足的市场现状。结论结论& &战略出发点：战略出发点：前半年以必须快速占领市场，以储客的方式锁定客户，收缩战线，前半年以必须快速占领市场，以储客的方式锁定客户，收缩战线，前半年必须尽快销售，防止后半

14、年客户流失和观望冷场。前半年必须尽快销售，防止后半年客户流失和观望冷场。必须激活首次置业客户群体的需求潜力，规避国十一条限制。必须激活首次置业客户群体的需求潜力，规避国十一条限制。整体价格环境下，不能以低价取胜和误导，而是以性价比取胜整体价格环境下，不能以低价取胜和误导，而是以性价比取胜 第二模块第二模块 西高新市场概况与竞争项目分析西高新市场概况与竞争项目分析A A知己知彼知己知彼 竞争竞争西安高新技术区西安高新技术区西安知富阶层的居住创业集中营西安知富阶层的居住创业集中营西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院批准设立的国家级开发区，规划面积29.15平方公里，其中新建区10平方公里

15、，政策区19.15平方公里。 高新区位于西安市科研、文教单位相对集中的南郊，总规划面积达34平方公里，已完成15平方公里的开发建设。 至今已完成新建区6平方公里的开发与基础设施配套，开工建筑面积422万多平方米，已竣工275万多平方米。1991年3月经国务院首批批准的国家级城南版块，2006年综合指标位于全国53个城南版块前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西城南版块分布了1833家城南版块技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；西城南版块城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区老城区西城南西城南版块版块

16、西城南版块的房地产发展状况西城南版块的房地产发展状况2001年以前，主要集中在唐延路以东、太白南路以西，单价普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破3000元；2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入，西城南版块出现价量齐升的局面，2005年销量翻番，2007年增长60%以上，均价拉高至5000元/以上，部分产品价格到6500元/2009年以后，经过2008年的低迷，房价突然上涨1.普遍售价在6000以上，部分产品价格突破800012000元/西安经济龙头的地位将进一西安经济龙头的地位将进一步强化。保值空间大，二手步强化。保值空间大，二手销售率

17、和租赁回报高。销售率和租赁回报高。片区格局已然圈定，高人口片区格局已然圈定，高人口密度，高容积率，中上价位密度，高容积率，中上价位成为了主题词。成为了主题词。西高新版块领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，中高档高层住宅成为片区主流，西高新版块高知购房群体首选城南版块，是本案刚性需求的主要竞争版块。西高新产业区规划西高新产业区规划板块划分板块划分-西高新房地产供应板块格局西高新房地产供应板块格局唐延路板块唐延路板块创意产业带创意产业带中部板块中部板块太白路、太白路、西万路西万路板块板块都市之门都市之门CBDCBD板块板块二次创业新兴板块二次创业新兴板块 唐延路板块是西高新最高端的板块

18、、景观资源最好 品质与价格都属西高新最高端水平。近年来不断有质、价同创西 高新记录的项目出现，如群贤庄、中海华庭、紫薇臻品、公园天下、旺座现代城、莱安逸境、唐延公馆和GLASS、等。近年来高新管委会提出打造唐延路创意产业带，随着唐延路全线贯通，板块的居住和商务价值将日益凸显。 该板块是西高新市政配套最为完善的区域。 商业有易初莲花、南二环/西二环等众多商业配套；道路交通情况极为优良；紧临80米宽唐延路市政绿化带。自然条件、人文状况、配套设置支撑了高品质和高价格。 目前该板块中部：土地供应量日减，仅有少量土地可供开发，估计未来2年内可开发土地约为200亩以内；未来开发将向南部偏移。2010年在唐

19、延路开建20万平米的地下商业休闲街，使唐延路的生活配套更加便利。板块聚焦板块聚焦唐延路板块，商务价值大于居住价值唐延路板块，商务价值大于居住价值唐延路版块竞争项目唐延路版块竞争项目1、莱安逸境1）、在售项目信息项目 内容在售楼号在售户型面积层数在售成交均价（元/）在售剩余套数梯户比优惠及活动工程进度莱安莱安逸境逸境3号楼84、74、56、13732层75008-9套2T8户一次性付款优惠2%，按揭1%期房2）、项目分析：地段优越、环境幽雅、产品规划和户型有一定亮点，项目整体定位较为高端，精装修产品符合目前的需求趋势，受到广大年轻人的追捧，但是项目的容积率高密度大，居住舒适度不高。 2、唐延公馆

20、1）、在售分析：2）、优势分析：位于核心地段，交通路线自然很发达，像411、251、721、34、324、261、218、400、107路公交车等诸多路线便经由家门口，方便出行。小区内部设计独到，不失特色，唐延公馆内的设计特色在于单层公共独立花园、品牌保姆物业、全天候热水、高智能化安保管理、指纹入层、奢华双卫、八部国际品牌电梯，处处显露出华宅的风范。项目设计为豪华复式公寓，户型区间为70（单层35）220（单层110），对于购房者而言，选择余地较多。周到的小区配套加上豪华的复式公寓，这样的设计也正构成了项目的特色之处。3）、劣势分析：单体楼，居住舒适度不高，周边配套一般；45年产权，暂时排号登

21、记交2万3、融侨城1）、在售项目 内容在售楼号在售户型面积层数在售成交均价（元/）在售剩余套数梯户比优惠及活动工程进度融侨城9号楼85、91、11330层73008-9套2T6户教育基金1000元期房2012入住 项目 内容楼号户型面积层数价格（元/）放量套数梯户比优惠及活动新推时间工程进度融侨城10号楼93、11033层75008000147套1T2户未定1月10日排号期房 紫薇公园时光是由西安紫薇地产开发有限公司历时三年磨砺之作，经过市场调研、产品研究为层峰人士打造的高端、舒适、精装大户型的城市豪宅项目。项目座落在西高新区唐延路以东500米，科技六路与科技七路之间，木塔寨公园之内。公园时光

22、项目规划设计突出“园中园，园中院”的特点，项目处于木塔寨遗址公园、唐遗址公园以及创意公园三大主题公园中间位置，地理位置得天独厚。4、紫薇公园时光户型区间：180230平米平层大宅；产品方向：简欧风格精装豪宅，低碳建筑，精装标准：3000元/平米价格：1000012000元/平米唐沣国际广场占地约20亩，由四栋点式高层组成。A 、C座为30层国际化CBD公寓，B、D座为28层5A级商务写字楼，底部14层为商业配套，地下12层为立体机械车库。楼宇采用竖向线条设计，使整个建筑显得挺拔俊朗。公寓户型面积区间为35-91，精致一房、舒适两房项目整体采用外墙外保温处理，中空玻璃，地辐热式采暖方式，600多

23、个立体车位，人车分流设置，星级管理模式，智能化居住空间，首推酒店式入户大堂和24小时金牌管家BD座为高级写字楼，面积120-650平米，9.3米挑高的入户大堂、户式中央空调、智能化商务会所。项目底部14层是精心打造的城市商业街区5、唐沣国际广场为57-880无柱网自由开阔空间，9米挑高商务大堂彰显国际形象，6部日立高速电梯，600个充足车位，全生态LOW-E双钢化玻璃幕墙，IC卡智能管理等为商务活动提供高品质保障。橡墅“非常”LOFT，拥有5.4米挑高，最高172%得房率，7.15米超大尺度观景阳光房。6、橡树街区二期写字间项目 内容在售楼号在售户型面积层数在售成交均价（元/）在售剩余套数梯户

24、比优惠及活动工程进度紫薇尚层3、5、1号楼loft44-101，公寓40-5029层公寓6400，复式8500公寓约300套，loft剩余20%2T7户公寓2T12按揭9.9折，一次9.8折封顶逸翠园3、4号楼loft34-56，80-10019层75008500450套6T20户老带新送物业费工程出地面兰亭坊12#、13#、14#210-255 167800-95003-4套1T2户、2T2户一次性1个点主体在建裕昌太阳城1、2号楼95、100326400-680040-50套2T4户特价房封顶晶城秀府2、4号楼66、93、106、20018层11层6500-7500150套1T2户排号阶段

25、1万抵2万工程出地面荣禾城市理想 排号登记85、120140、170高层68007000500套2T4户开盘销售200套工程出地面莱安逸境销售3号楼84、74、56、13732层75008-90套2T8户一次性付款优惠2%，按揭1%期房主体即将封顶中铁中铁缤纷南缤纷南郡郡 销售10、12号楼65、95、11513529层5000200套2T6户按揭9.9折，一次9.8折主体即将封顶西高新其他版块主流竞争项目西高新其他版块主流竞争项目结论：1、唐延路创意产业带的规划年限上限为50年，地块多为100亩以内的中小型楼盘。以唐城墙遗址公园宽180米绿化带形成高新景观大道，高新商务脊梁，高新财富中心。区

26、域气质和特性高新景观大道，高新商务脊梁，高新财富中心。区域气质和特性为过渡性、快节奏，尽管依靠大型绿化带，但社区自身环境难以赢得主流客户认可。以满足为过渡性、快节奏，尽管依靠大型绿化带，但社区自身环境难以赢得主流客户认可。以满足首置客群为主，再改客群以宜居大社区为主。首置客群为主，再改客群以宜居大社区为主。2、主流楼盘规划为集写字间、商业、小套型公寓于一体的小型综合体。商务需求大于居住需求；投资需求大于自住需求、临时过渡居住需求大于永久和再改居住；3、唐延中路板块项目由于地块小、绿化面积小，景观环境不是项目的优势，不适合永久居住。作为投资过渡型公寓产品开发受到高新区白领和投资客的青睐。4、需求

27、基本以1居和2居为主，对于3居的需求被其他板块的大型楼盘冲击和分流。09年2季度西高新普通住宅各户型成交套数比例图8.9%1.5%3.6%8.6%5.9%25.5%37.3%8.6%1室1厅 1室2厅 2室1厅 2室2厅 3室2厅 4室2厅 独立开间 其他户型09年4季度西高新普通住宅各面积段销售套数分布图8%15%17%17%19%4%2%1%3%14%50平米以下5070709090110110130130144144180180220220260260平米以上第三模块第三模块 本项目价值深度分析本项目价值深度分析A A知己知彼知己知彼 竞争竞争高新区城市核心区域新兴商务区域项目区位分析项

28、目区位分析内内环内环二环二环三环三环高新区15-20分钟车程本项目高新核心区唐延路唐延路位置：位置：位于高新区核心高新区唐延路腹地 ，发展成熟区域内，该区域为高新最早开始发展区域，为当前的高新核心区，区域内成熟高档住宅和写字楼林立，配套齐全交通：交通：项目东接唐延路，与内城和小寨车程距离在15-20分钟，通过唐延南路直达高新新CBD区，交通便捷。配套：配套：购物：购物：苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花学校学校：高新一中、吉的堡幼儿园、高新一小医院：医院：军工医院、民航医院、高新医院银行银行：中国银行、商业银行、农业银行公园：公园：木塔寨公园、永阳公园、唐城墙遗址公园城CBD位于

29、唐延路腹地，景观优势明显但生活配套并比方便位于唐延路腹地，景观优势明显但生活配套并比方便唐唐 延延 路路综合技术经济指标中小规模中小规模高容积率高容积率低舒适度、快节奏低舒适度、快节奏数字空间数字空间58260平米地上面积地上面积48823平米地下面积地下面积9439数字生活数字生活75268 绿地面积绿地面积25000商业面积商业面积无面积合计面积合计124091平米项目属性：城市插建型项目项目属性：城市插建型项目高新区城市核心区域周边办公、商务居住氛围成熟中小规模高容积率低舒适度宗地条件分析宗地条件分析数字生活数字生活数字空间数字空间项目产品分析项目产品分析数字空间数字空间棕红色和银白色相

30、间的外立面，有一定的品质感和尊贵感，沉稳大气和活泼灵动的结合东西跨度达到85米，有一定的视觉冲击力U字型布局使采光得到保证。户型方正、紧凑，动线分区较为合理；但是跃层布局与底层为异性，市场较为罕见；且跃层空间过于狭长，部分客户难以接受；阳台和生活空间生活气息不够浓厚复式是本案的亮点但也是制约销售的不利因素相对于平层的开阔跃层空间过于局促必须有效规避不足放大优势项目产品分析项目产品分析数字生活数字生活户型方正布局紧凑实用；户型整体偏大，80以内小户型比例过少大多数户型存在客厅朝北或朝西降低舒适度科技含量项目定位分析项目定位分析数字生活数字生活西高新西高新 唐延路唐延路 私领寓私领寓定位阐述：突出

31、西高新的板块和区位优势，私领寓的定位符合本案户型和客户价值定位阐述：突出西高新的板块和区位优势，私领寓的定位符合本案户型和客户价值取向。从目前案场客户的反馈来看，客户较为接受和认可。但是对项目属性的挖掘取向。从目前案场客户的反馈来看，客户较为接受和认可。但是对项目属性的挖掘及价值提炼不够精确。倾向于投资型客户选择和年轻客群过渡性居住。及价值提炼不够精确。倾向于投资型客户选择和年轻客群过渡性居住。数字空间数字空间高新尚座高新尚座 纯粹复式纯粹复式定位阐述：突出尊贵感和产品属性，但定位过于倾向于住宅，是项目竞争比较优势定位阐述：突出尊贵感和产品属性，但定位过于倾向于住宅，是项目竞争比较优势得不到强

32、化和提升。得不到强化和提升。项目营销与客群分析项目营销与客群分析销售业绩：从目前销售业绩和数据反映来看，数字生活由于户型面积较小，销售业绩：从目前销售业绩和数据反映来看，数字生活由于户型面积较小，定位准确，销售达到定位准确，销售达到120套左右；数字空间仅为套左右；数字空间仅为38套。套。销售模式：主要是依靠广告销售模式：主要是依靠广告+案场接待案场接待 营销模式采取比较传统的销售形式营销模式采取比较传统的销售形式开盘和前期储客较为平稳和低调。开盘和前期储客较为平稳和低调。推广渠道：报纸推广渠道：报纸+户外户外+车体车体+网络网络+案场接待案场接待客群分布：主要以投资型客群为主，高新区白领阶层

33、占据较大比例，客户多客群分布：主要以投资型客群为主，高新区白领阶层占据较大比例，客户多为本地人，外地客户较少。为本地人，外地客户较少。项目综合评价项目综合评价地处西高新CBD核心，唐延路创意产业 腹地，毗邻西高新管委会新址；公园环抱外围环境幽雅舒适；周围交通便利；公共、商务配套完善；周边企业林立，工作、生活两相宜。40年产权，作为住宅较短；社区小，无自有配套。项目的价值体系不够强大功能定位过于倾向于居住营销模式略显老套和传统居住和生活配套并不方便数字空间跃层户型存在硬伤租赁群体丰富租金稳定大型地下人防商业即将开建唐延路周围供应量少，竞争不够激烈西高新二次创业大量外企进驻紫薇公园时光和唐延公馆即

34、将入市数字空间首付比例的门槛限制宏观市场的变局和不确定因素优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁B B凤凰涅槃凤凰涅槃第四模块第四模块 项目再定位项目再定位/针对性营销策略针对性营销策略数字生活销售不存在压力，销售到最后期肯定是116平米大大二居严重积压。但其他户型基本不会有很大抗性。建议适当提价，加大推广，缩短周期。数字空间销售抗性较大，必须有一定的营销手法的突破和植入附加值和文化元素。到底卖什么？价值体系的重构与建立数字化生活方式数字数字地段地段 位置：高新腹地位置：高新腹地 唐延路景观带唐延路景观带配套：商务配套齐全，生活便捷配套：商务配套齐全，生活便捷数字科技信息化系统信息化系统品质商业品质

35、商业配套标准配套标准 品质教育品质教育配套标准配套标准 网络为主的营销通路网络为主的营销通路品质生活品质生活文化标准文化标准 年轻时尚的社区文化年轻时尚的社区文化数字空间/生活价值树交通：交通体系便利交通：交通体系便利数字安防系统数字安防系统数字科技系统数字科技系统数字文化数字空间数字空间高新尚座高新尚座 纯粹复式纯粹复式概念植入：创意型概念植入：创意型SOLOSOLO空间空间 定语：高新创意产业带定语：高新创意产业带 复式复式SOLOSOLO空间空间 104159复式复式SOLOSOHOSOHO住宅目标客户群住宅目标客户群一些从事科学研究的专家，一批从事电脑，广告，建筑设计的科技人员，还有从

36、事金融、证券的自由职业者，一批作家、雕塑家、画家、一批从事商业信息的收集、整理和发布的白领人士。需求共同点：标新立异的个性化需求！自由的生活方式高品味的衣着装扮时尚的消费观念喜欢新奇事物快节奏的生活方式与众不同产品创新与市场卖点产品创新与市场卖点独立工作室设计元素设计元素空间弹性化空间弹性化风情SOLO/BOSS屋白领HAPPY 时代立面立面科技含量与科技含量与附属设施附属设施ELEMENTS OF DESIGNDESIGING SPACEELEVATIONSASSE建筑师工作室建筑师工作室艺术家画室艺术家画室陶艺工作室画廊空间开敞，立体分割灵活（纵向、横向）空间开敞，立体分割灵活（纵向、横向

37、）一位建筑师在马德里的工作室一位建筑师在马德里的工作室 位于房屋中央的楼梯构建了这所住宅的脊柱。 这幢住宅经过设计能够举行大型聚会，这就是为什么各楼层和平台处的天窗都具有视觉联系的原因。16个音箱环绕住宅布置则是另一个因素。 这种室内效果有点象中国的迷宫，它不断地使你产生新的惊喜，不断有角度的转换和无法预料的视觉景观效果。一位艺术家在伦敦的画室一位艺术家在伦敦的画室一位艺术家在伦敦的画室一位艺术家在伦敦的画室基于数字空间产品定位方向转变；挖掘和梳理项目价值体系唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带n 唐延路北接科技路、南通绕城高速，交通四通八达，地理位置得

38、天独厚地理位置得天独厚 ；n 唐延路规划路面总宽185米，中间115米绿化带将与已经成形的唐长安城遗址公园相连，贯通后的该景观路全长约5.5公里，将成为西北最大的西北最大的城市景观路城市景观路；n 高新区目前正在全面实施二次创业，从建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成为高新区二次创业发展的高新区二次创业发展的关键和纽带关键和纽带。唐延路向南延伸线已正式命名为唐延南路，也是高新区中央商务区的主要南北轴。项目价值：版块项目价值：版块价值体系之价值体系之 地段价值：地段价值：唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西高新的中心高新的中心n 唐延路上已经积聚了

39、积聚了IT IT、电子、生物工程、电子、生物工程、汽车等比较有规模、有实力的高新技术企汽车等比较有规模、有实力的高新技术企业和智力密集企业业和智力密集企业，并且已经得到长足发展；n 唐延路处于高新区两期开发的中心地带，所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有中心的功能中心的功能，是高新区的中心，同时也是西安市中心的中心n 唐延路的崛起有它的地缘优势、产业优地缘优势、产业优势、地区中心优势，前程和引导性的优势，势、地区中心优势，前程和引导性的优势，特殊功能的优势特殊功能的优势。由于它具备这几重因素，所以唐延路就变成了一个注意力地区，注意力地段，人们对此地的关注已今非昔比。项目价值项目价值项目区域价值

40、：都市集成的黄金分割点项目区域价值：都市集成的黄金分割点本项目本项目唐延路唐延路二环二环高新发展高新发展成熟区域成熟区域区位四重价值体系：区位四重价值体系：都市集成的黄金分割点都市集成的黄金分割点传统富传统富人区人区项目价值项目价值创创意意产产业业带带唐延路，高新景观大道，高新商务脊梁，高新财富中心唐延路，高新景观大道，高新商务脊梁，高新财富中心600600亩唐城墙遗址公园、亩唐城墙遗址公园、100100亩牡丹苑，高新最大的都市绿肺区，旺座国际城、高新水晶岛，近亩牡丹苑，高新最大的都市绿肺区，旺座国际城、高新水晶岛，近100100栋高栋高档写字楼，企业高管、创意工作者，逾档写字楼，企业高管、创

41、意工作者，逾3030万高质素人群万高质素人群 唐延路板块，最适宜人居的巅峰级环境唐延路板块，最适宜人居的巅峰级环境唐城墙遗址公园、牡丹苑的出现，成就了唐延路最大的唐城墙遗址公园、牡丹苑的出现，成就了唐延路最大的“绿色硅谷绿色硅谷”；旺座现代城、高新水晶岛的城的；旺座现代城、高新水晶岛的城的出现，成就了唐延路最密集的高档写字楼群；政企协力，成就了唐延路最集中的财富基地。出现，成就了唐延路最密集的高档写字楼群；政企协力，成就了唐延路最集中的财富基地。 随着最适宜居住环境、事业基地、财富中心种种美誉的出现，唐延路版块瞬间成为最受追捧的黄金地随着最适宜居住环境、事业基地、财富中心种种美誉的出现，唐延路

42、版块瞬间成为最受追捧的黄金地段，唐延路沿线成为更多人的居住梦想。段，唐延路沿线成为更多人的居住梦想。唐延路板块成熟了，将引爆高新新一轮的唐延路板块成熟了，将引爆高新新一轮的“人居革命人居革命”，为都市上行圈层奉献巅峰级的生活享受。，为都市上行圈层奉献巅峰级的生活享受。从宜居层面，公园围合，城市资源汇集，畅达便捷的交通环境，让生活成为别人的旗帜；从宜居层面，公园围合，城市资源汇集，畅达便捷的交通环境，让生活成为别人的旗帜；从投资层面，唐延路板块日渐猛进的价值攀升，给投资带来了更大信心与保障。从投资层面，唐延路板块日渐猛进的价值攀升，给投资带来了更大信心与保障。从事业层面，唐延路板块近上百家的高端

43、写字楼、中外名企，新唤起了沉睡的事业驱动力；从事业层面，唐延路板块近上百家的高端写字楼、中外名企，新唤起了沉睡的事业驱动力； 唐延路板块唐延路板块高新最炙手可热的绝佳地段。高新最炙手可热的绝佳地段。 价值体系之价值体系之 科技价值：数字化科技体验社区科技价值：数字化科技体验社区数字化科技体验社区技术植入：引进3G视频监控平台，内置互联网网管模块，实现多人无线上网；通过ADSL MODEM接入互联网，通过手机或电脑视频随时随地查看家中状况； 无论身在何方，3G通过特殊的网络终端，实现多人视频通话； 远程医疗，通过视频终端配多参数监护仪，可以实时进行各项生理参数的测量，又可将老人、孩子的测量结果进

44、行初步的统计并发送到医疗业务后台，以便医生进行跟踪和分析，得出合理的诊断建议； 高速上网，3G全网支持HSDPA，单用户网速最高可达3.1Mbps实现2/3G自动切换操作比目前的无线上网快20倍以上； 彻底告别“无网络服务”，网络全面覆盖整个社区。 新风置换系统新风置换系统 2424小时，新风不断，徐缓而新鲜小时，新风不断，徐缓而新鲜 置换送风系统采用下送风，顶回风的送风方式：由于设计的送风温度低，送风风速低(0.25m/s以下)，因此送入的新风因密度大而沉积房间底部，形成空气湖，当遇到人员、设备等热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，从而将热量和污染物等带至房间上

45、部，由上部的排风口排出室外。 有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织。 置换式送风，新鲜空气先进入人的呼吸区，人员停留的区域空气品质好。 进入室内的新风除CO2含量少外，经过滤有效阻止灰尘颗粒进入。 新风独具湿度控制功能，确保四季室内40%-60%的湿度比重。 低速低紊流送风，热舒适性好。 室内空气不循环使用，不混合。同层排水系统同层排水系统 室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康 排水问题在本层解决，只有排水立管通过集中管道井贯通各层。 同层水平排水，室内设计自由，无需多个立管穿透楼板； 科学的水箱配件，有可靠的密闭性和抗渗漏性能； 节约水源，

46、有6/9升和3/6升双冲水技术； 适合各种墙体结构，不影响建筑墙体结构； 应用HDPB管材，系统设计低噪音。 洗面器及坐便等设备均为悬挂，占用空间小； 坐便器支架承重可达400公斤。 同层排水独有的优点同层排水独有的优点： 卫生间不再变矮卫生间不再变矮 同层排水因管道将水箱及所有给排水管道隐藏在假墙内，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，卫生间空间得到释放。 个性化装修个性化装修 同层排水系统，土建中只安装立管，室内设计师可对卫生间进行自由的布局，排水支管则在装修时按室内设计图纸进行安装。 免除异味免除异味 同层排水所有卫生器具的排水管均采用存水弯形式，在有人居住的情况下，不会发生卫生间异味。简介表面，更加美化室内环境简介表面，更加美化室内环境价值体系之价值体系之 空间、文化价值：空间、文化价值：样板间强化客户全程感受、后期活动带营销带来的附属价值样板间强化客户全程感受、后期活动带营销带来的附属价值CC兵贵神速兵贵神速提速提速/计划计划比比 对对潮势营销潮势营销精细营销精细营销网络营销网络营销活动带营销活动带营销 数字生活营销传播模型与策略组合 封盘、涨价封盘、涨价 对整盘进行规划和销控对整盘进行规划和销控 开始储客开始储客 集中引爆销售集中引爆销售 注重销售过程管理注重销售过程管理 团队历练团队历练 动态监控动态监控 锁定