不动产权籍调查(姜栋)20160316

1、不动产权籍调查不动产权籍调查姜栋姜栋2016.3关于做好不动产权籍调查工作的通知解读关于做好不动产权籍调查工作的通知解读主 要 内 容 一、概念一、概念 二、背景与意义二、背景与意义 三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求 四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码 五、不动产权籍调查内容与程序五、不动产权籍调查内容与程序 六、不动产权籍调查表六、不动产权籍调查表 七、不动产单元图和不动产测量报告七、不动产单元图和不动产测量报告一、概念一、概念 不动产权籍：不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件

2、和数据的总称。等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。 不动产权籍调查不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。性工作。一、概念一、概念 物权法第十一条：物权法第十一条： 当事人申请登记，应当根据不同登记事当事人

3、申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 不动产登记暂行条例第三章登记程序不动产登记暂行条例第三章登记程序 第十六条：申请人应第十六条：申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。 不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后经不动产登记后，具有法律效力。具有法律效力。二、背景与意义二、背景与意义国土部门国土部门 地籍调查地籍调查 宗地宗地 地籍调查规程地籍调查规程房产部门房产部门 房产测量房产测量

4、 幢、户幢、户 房产测量规范房产测量规范 城市测量规范城市测量规范林业部门林业部门 林权调查林权调查 林班、小班林班、小班 森林资源规划设计调查技术规程森林资源规划设计调查技术规程农业部门农业部门 土地承包经营权调查土地承包经营权调查 承包地块承包地块 农村土地承包经营权调查规程农村土地承包经营权调查规程海洋部门海洋部门 海籍调查海籍调查 宗海宗海 海籍调查规范海籍调查规范 无居民海岛调查无居民海岛调查 用岛区块用岛区块 无居民海岛使用测量规范无居民海岛使用测量规范现状现状: 3 3月月3030日，国土资源部下发日，国土资源部下发关于做好不动产权籍调查工作的通关于做好不动产权籍调查工作的通知知

5、（国土资发（国土资发201520154141号），号），部署在已完成不动产登记职部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作，确保现有各类责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作，确保现有各类不动产权籍调查工作平稳过渡，实现日常不动产权籍调查有序不动产权籍调查工作平稳过渡，实现日常不动产权籍调查有序运行。运行。 通知通知旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调查，并不意旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调查，并不意味着开展一次全国性的不动产权籍调查。味着开展一次全国性的不动产权籍调查。通知通知自下发之日自下发之日起实施，有效期为起实施，有效期为8 8年。年。 不动产权籍调查技术

6、方案（试行）不动产权籍调查技术方案（试行）一并下发。一并下发。二、背景与意义二、背景与意义坚定不移落实不动产登记坚定不移落实不动产登记“四统一四统一”要求，逐步建立不要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。当前不动产登记工作的重要内容。不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、薄册证统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥薄册证统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好做好不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施后的不动产权籍调查工作具实

7、施后的不动产权籍调查工作具有重要意义。有重要意义。保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作，确保现有各类不动产权籍调查工作开展不动产登记工作，确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行。的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行。二、背景与意义二、背景与意义三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（一）宏观指导性一）宏观指导性 国土资源部发布的国土资源部发布的关于不动产权籍调查工作的通知关于不动产权籍调查工作的通知（以下简称（以下简称通知通知）以及附件）以及附件不动产权籍调查技术方不

8、动产权籍调查技术方案案（以下简称（以下简称权籍调查方案权籍调查方案），着眼于打基础、重），着眼于打基础、重现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创造性开展不动产权籍调查工作留下空间。造性开展不动产权籍调查工作留下空间。基本原则基本原则:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（二）持续推进性（二）持续推进性 不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任务不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任务，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下不可能一撮而就。创建不动产权籍

9、调查技术体系是一项常不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项常态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。基本原则基本原则:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（三）针对性和可操作性（三）针对性和可操作性 权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具体工作要落实到以宗地（宗海）为基础的不动产单元，要体工作要落实到以宗地（宗海）为基础的不动产单元，要具备可操作性。权籍调查要努

10、力做到既体现不动产统一登具备可操作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。基本原则基本原则:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（四）继承中创新（四）继承中创新强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查等实际工作的成熟

11、经验，实施便民利、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利民的不动产一体化调查。民的不动产一体化调查。结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。产测量报告等新内容。基本原则基本原则:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接

12、。坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础 土地信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应按照继承性、兼容性和统一性的要求，以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测绘工作，避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。总体要求总体要求:（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。v 各地要按照不动产登记的总体要求，以现有地籍调查成果

13、为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。v权籍调查完成后，要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接，核实权籍调查结果，适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。v申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效。三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求总体要求总体要求:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。继续沿用现行各类标准。继续沿用现行各类标准。v 继续执行现行的地籍调查规程、海籍调查规范、无居民海岛使用测量规范、

14、房产测量规范、森林资源规划设计调查技术规程等标准规范。v涉及土地、海域的调查，按照地籍调查规程、海籍调查规范等标准开展；涉及房屋等建（构）筑物的调查，按照房产测量规范等标准实施；其他不动产权籍调查，依据相关标准和规定实施。v五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门相关标准规定实施。总体要求总体要求: 协调一致避免现行调查标准间的技术差异。协调一致避免现行调查标准间的技术差异。现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差异，对于不一致的，原则上以异，对于不一致的，原则上以不动产权籍调查技术方案不动产权籍调查技术方

15、案的的要求为准。要求为准。在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。投影方法开展调查。 同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。要求高的规定为准。三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求总体要求总体要求:（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（三）规范（三）规范调查，坚持调查工作便民利民调查，坚持调查工作便民利民。实施一体化调查。实施一体

16、化调查。 应以不动产单元为基本单位，在地（海）籍调查的基础上，一并开展土地、应以不动产单元为基本单位，在地（海）籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。 一个一个 不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。合理确定调查内容。合理确定调查内容。依据依据不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例，不动产权籍调查应以，不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清权属清楚、界址清晰、面积

17、准确晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。规范调查规范调查 程序。程序。主要包括准备工作主要包括准备工作-权属调查权属调查-不动产测量不动产测量-成果审查入库成果审查入库-整理归档。整理归档。总体要求总体要求:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。（四）严格要求，规范调查成果。规范提交调查成果。规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照调查机构应以不动产单

18、元为单位，按照技术技术方案方案的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。确保不动产单元代码唯一性确保不动产单元代码唯一性(设立唯一的不动产单元号设立唯一的不动产单元号)。在宗地代在宗地代码编制基础上，按照码编制基础上，按照技术方案技术方案要求设立不动产单元，编制统一的要求设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码，不动产单元代码， 确保其唯一性。确保其唯一性。成果须经审核确认。成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或

19、其核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组织调查。组织调查。总体要求总体要求:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（四）严格要求，规范调查成果。（四）严格要求，规范调查成果。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体统，实现对不动产权籍调查成果的

20、图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。化存储、管理与应用。结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记属性信息相关联。不动产登记属性信息相关联。总体要求总体要求:三、基本原则和总体要求三、基本原则和总体要求（五）（五）强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。加强组织领导，

21、协同做好不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记加强组织领导，协同做好不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作的开展。工作的开展。 省级：权籍调查组织领导和指导监督；省级：权籍调查组织领导和指导监督； 市县级：制定工作方案和实施细则，组织做好本地区不动产权籍调查工作。市县级：制定工作方案和实施细则，组织做好本地区不动产权籍调查工作。明确机构和人员。明确机构和人员。由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。调查机构应按照方案要求开展调查工作，提交调查成果。调查机构应按照方案要求开展调查工作，提交调查成果。继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和

22、管理体制不变，通过系统业继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过系统业务培训，使得现有各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权务培训，使得现有各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作籍调查工作一项权籍调查事项由一家调查机构主导完成，建立一项权籍调查事项由一家调查机构主导完成，建立“一站式服一站式服务、全程负责务、全程负责”的工作机制，更好地服务不动产权利人和行政职能部门。的工作机制，更好地服务不动产权利人和行政职能部门。各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为。各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍

23、调查行为。原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果资料进行不动产权籍调查的，不原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果资料进行不动产权籍调查的，不得重复收费。得重复收费。总体要求总体要求:四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码 基本概念基本概念 不动产单元设定原则不动产单元设定原则 地籍区和地籍子区划分地籍区和地籍子区划分 宗地（宗海）划分宗地（宗海）划分 定着物单元划分定着物单元划分 不动产单元设定不动产单元设定 不动产单元编码及案例不动产单元编码及案例（一）基本概念（一）基本概念 宗地宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。土地权属界线封闭的地块或者空间。 宗海宗海 权属界线封闭的

24、同类型用海单元。权属界线封闭的同类型用海单元。 房屋房屋 独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。定着物定着物 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。有独立使用价值的物。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（一）基本概念（一）基本概念不动产不动产 土地（海域）以及房屋、林木等定着物。土地（海域）以及房屋、林木等定着物。不动产单元不动产单元 权属界线固定封闭，且具有

25、独立使用价值的空间。权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元代码不动产单元代码 按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。地籍区地籍区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区地籍子区。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则（二）不动产单元设定

26、的原则 合法性原则合法性原则 合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。都应承担相应的法律责任。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（

27、二）不动产单元设定的原则（二）不动产单元设定的原则 合意性原则合意性原则一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不动产的归属和发挥不动产的效用。动产的归属和发挥不动产的效用。二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权利，维护产权人的合法权益。利，维护产权人的合法权益。三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平合理的准则。合理的准则。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（二）不

28、动产单元设定的原则（二）不动产单元设定的原则 一物一权原则一物一权原则 不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产管理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权管理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权法的法的“一物一权一物一权”原则。原则。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则（二）不动产单元设定的原则 继承性原则继承性原则 不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设

29、定的不动产单元应继承已经登登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则（二）不动产单元设定的原则 继承性原则继承性原则 不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登登记单位和登记信息的基础上

30、，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则（二）不动产单元设定的原则 界线明确的原则界线明确的原则 明确不动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容明确不动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容，是保护不动产相邻双方产权人利益的重要途径。不动产单元的设，是保护不动产相邻双方产权人利益的重要途径。不动产单元的设定必须要保证

31、每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界定必须要保证每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界址范围不清楚带来的产权纠纷。址范围不清楚带来的产权纠纷。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（二）不动产单元设定的原则（二）不动产单元设定的原则 稳定性原则稳定性原则 不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包括整体转让、更名更址、权利性质变更等）不应影响已有不动产单元括整体转让、更名更址、权

32、利性质变更等）不应影响已有不动产单元范围的变化。范围的变化。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（三）地籍区和地籍子区划分（三）地籍区和地籍子区划分 地籍区的划分地籍区的划分 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。地物划分地籍区。 地籍子区的划分地籍子区的划分 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地物划分地籍子区。 地籍区相对稳定地籍区相对稳定 地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不

33、地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。随所依附界线或线性地物的变化而调整。 海籍调查中的地籍区海籍调查中的地籍区 海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（四）宗地（宗海）划分（四）宗地（宗海）划分 在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：在地籍子区内，按照以下情形划分宗地： 依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宗地。在集体土地所有权

34、宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。 两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。划清的，应设为共有宗。 两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。清的，应设为共用宗。 土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编

35、码（四）宗地（四）宗地 （宗海）划分（宗海）划分 在县级行政辖区内划分宗海和无居民海岛使用权范围：在县级行政辖区内划分宗海和无居民海岛使用权范围： 依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。 依据无居民海岛的权属来源，划分使用权无居民海岛。依据无居民海岛的权属来源，划分使用权无居民海岛。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（五）定着物单元划分（五）定着物单元划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。同的定着物单元。 定着物为房屋等建筑物、构筑物的：定着物为房

36、屋等建筑物、构筑物的：同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。单元。同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。同一权

37、利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。房屋可共同组成一个定着物单元。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（五）定着物单元划分（五）定着物单元划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。同的定着物单元。 定着物为森林、林木的：定着物为森林、林木的：权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个

38、定着物单元。属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（五）定着物单元划分（五）定着物单元划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。同的定着物单元。 定着物为其他类型的：定着物为其他类型的：每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。着物单元。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编

39、码（六）不动产单元设定（六）不动产单元设定 集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元。集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元。 无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例1. 不动产单元代码的构成不动产单元代码的构成 不动产单元代码由不动产单元代

40、码由宗地（宗海）代码宗地（宗海）代码+ +定着物代码定着物代码构成，构成，采采用七层用七层28位层次码结构位层次码结构层级层级第一层第一层第二层第二层第三层第三层第四层第四层第五层第五层第六层第六层第七层第七层代码值代码值000001999999000999000999AAZZ0000199999AZ0000000099999999代码代码意义意义县级行政代码县级行政代码地籍区地籍区代码代码地籍子区地籍子区代码代码宗地（宗海）宗地（宗海）特征码特征码宗地（宗海）宗地（宗海）顺序号顺序号定着物定着物特征码特征码定着物单元编号定着物单元编号四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码n 宗地代

41、码宗地代码 层级层级第一层第一层第二层第二层第三层第三层第四层第四层第五层第五层代码值代码值000001999999000999000999AAZZ0000199999代码意义代码意义县级行政代码县级行政代码地籍区代码地籍区代码地籍子区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号宗地（宗海）顺序号采用五层采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）顺序号。其中宗地地籍子区、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）顺序号。其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（

42、宗海）号。（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2 2位。其中：位。其中：第第1 1位位用用G G、J J、Z Z表示。表示。“G”G”表示国家土地表示国家土地（海域）所有权，（海域）所有权，“J”J”表示集体土地所有权，表示集体土地所有权，“Z”Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。表示土地（海域）所有权未确定或有争议。第第2 2位位用用A A、B B、S S、X X、C C、D D、E E、F F、G G、H H、W W、Y Y表示。表示。“A”A”表示集体土地所有权宗地，表示集体土地所有权宗地，“

43、B”B”表表示建设用地使用权宗地（地表），示建设用地使用权宗地（地表），“S”S”表示建设用地使用权宗地（地上），表示建设用地使用权宗地（地上），“X”X”表示建设用地表示建设用地使用权宗地（地下），使用权宗地（地下），“C”C”表示宅基地使用权宗地，表示宅基地使用权宗地，“D”D”表示土地承包经营权宗地（耕地），表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”E”表示土地承包经营权宗地（林地），表示土地承包经营权宗地（林地），“F”F”表示土地承包经营权宗地（草地），表示土地承包经营权宗地（草地），“H”H”表示表示海域使用权宗海，海域使用权宗海，“G”G”表示使用权无居民海岛，表示使用权无居民海岛，

44、“W”W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域表示使用权未确定或有争议的土地（海域），），“Y”Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。n 定着物代码定着物代码 采用二层采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号u 第一层次为定着物特征码，代码为第一层次为定着物特征码，代码为1 1位，用位，用F F、L L、Q Q、W W分别表示房屋等建筑分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定

45、着物层级层级第一层第一层第二层第二层代码值代码值AZ0000000099999999代码意义代码意义定着物特征码定着物特征码定着物单元编号定着物单元编号n 定着物代码定着物代码 采用二层采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号u 第二层表示定着物单元编号，共第二层表示定着物单元编号，共8 8位。位。 定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4 4位表示房屋幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码位表示房屋幢号，房

46、屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为值为0001000199999999；后；后4 4位表示房屋户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，位表示房屋户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为码值为0001000199999999。 定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（海）内定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（海）内应应 具有唯一的编号，码值为具有唯一的编号，码值为00000001 9999999900000001 99999999； 无定着物的，定着物单元编号用无定着物的，定着物单元编号用“0000000000000000”表示。表示。层级层

47、级第一层第一层第二层第二层代码值代码值AZ0000000099999999代码意义代码意义定着物特征码定着物特征码定着物单元编号定着物单元编号（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例2. 不动产单元代码的表示方法不动产单元代码的表示方法 四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例3. 不动产单元代码的变更规则不动产单元代码的变更规则 宗地代码未发生变化的，只变更定着物代码宗地代码未发生变化的，只变更定着物代码 宗地代码发生变化的，先变更宗地代码，再变更定宗地代码发生变化的，先变更宗地代码，再变更定着物代码着物代码 县级行政区

48、界线变化的不动产单元代码变更县级行政区界线变化的不动产单元代码变更 不动产单元灭失的，不动产单元灭失的， 原不动产单元代码不再使用原不动产单元代码不再使用 四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例1. 集体土地所有权宗地集体土地所有权宗地 案例说明：案例说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。宗地代码：宗地代码：340123003006JA00012340123003006JA00012定着物代码：定着物代码：W00000000 W00000000 不动产单元代码：不动产单元代

49、码：340123340123 003006003006 JA00012JA00012W00000000W00000000 四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例2. 无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地 案例说明：案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。 宗地代码：宗地代码：340123002003GB00004 340123002003GB00004 定着物代码：定着物代码：W00000000W00000000 不动产单元

50、代码：不动产单元代码： 340123 340123002003002003GB00004GB00004W00000000W00000000 四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例3. 住宅小区（例一）住宅小区（例一） 案例说明：案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123007008GB00009

51、340123007008GB00009 定着物代码：定着物代码：F03400012F03400012 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123007008007008GB00009GB00009F03400012F03400012四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例4. 住宅小区（例二）住宅小区（例二） 案例说明：案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。

52、以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123007008GB00009 340123007008GB00009 定着物代码：定着物代码：F00250012F00250012 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123007008007008GB00009GB00009F00250012F00250012四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例5. 农村单户独院宅基地农村单户独院宅基地 案例说明：案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地，且

53、该处宅基地上建有3栋住房，房屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号在宗地内为1，编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码： 340123009011JC00012 340123009011JC00012 定着物代码：定着物代码： F00010001 F00010001 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123009011009011JC00012JC00012F00010001F00010001四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例5. 农村单户独院宅基地农村单户独院宅基地

54、 案例说明：案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地，且该处宅基地上建有3栋住房，房屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号也可标识为9999， 编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码： 340123009011JC00012 340123009011JC00012 定着物代码：定着物代码： F99990001 F99990001 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123009011009011JC00012JC00012F99990001F99990001四、不动产单元设定与编码

55、四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例6. 农村多户共用宅基地农村多户共用宅基地 案例说明：案例说明：某县第11地籍区第12地籍子区内宗地顺序号为13的宗地为宅基地，其上建有4栋房屋，分属不同产权人所有，针对其中的第2栋房屋进行编码。该栋房屋在地籍子区内的顺序号为14；宗地内的顺序号为2。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123011012JC00013 340123011012JC00013 定着物代码：定着物代码：F00F00020200010001 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123011012

56、011012JC00013JC00013F00F00020200010001四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例7. 大学或机关大院用地大学或机关大院用地 案例说明：案例说明：某县第13地籍区第14地籍子区为国有土地使用权宗地，宗地顺序号为15，该宗地使用权人为某大学，建设有多幢房屋及其附属设施（办公楼、学生宿舍、教师宿舍、图书馆、食堂、体育场等）。学校内全部设施作为一个完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号在宗地内为1，编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123013014GB00015 340123013

57、014GB00015 定着物代码：定着物代码： F0001 F00010000001 1 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123013014013014GB00015 F00010001GB00015 F00010001四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例7. 大学或机关大院用地大学或机关大院用地 案例说明：案例说明：某县第13地籍区第14地籍子区为国有土地使用权宗地，宗地顺序号为15，该宗地使用权人为某大学，建设有多幢房屋及其附属设施（办公楼、学生宿舍、教师宿舍、图书馆、食堂、体育场等）。学校内全部设施作为一个

58、完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号也可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123013014GB00015 340123013014GB00015 定着物代码：定着物代码： F F999900099990001 1 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123013014013014GB00015 FGB00015 F9999999900010001四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例8. 大学或机关大院用地大学或机关大院用地 案例说明：案例说明：现学校将若干栋教师宿舍依规定给

59、予部分教师，其中张老师获得第2栋中的第15户房屋所有权，现对该不动产单元进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：宗地代码：340123013014GB00015 340123013014GB00015 定着物代码：定着物代码：F00020015F00020015 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123013014013014GB00015GB00015F00020015F00020015 四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例9. 土地承包经营权宗地上的森林、林木土地承包经营权宗地上的森林、林

60、木 案例说明：案例说明：某县第17地籍区、第18地籍子区、宗地顺序号为19的土地承包经营权宗地内种植有一片林木，该片林木的顺序编号为33，属于权利人王某所有。 宗地代码：宗地代码：340123017018JE00019 340123017018JE00019 定着物代码：定着物代码：L00000033L00000033 不动产单元代码：不动产单元代码：340123340123017018017018JE00019JE00019L00000033L00000033四、不动产单元设定与编码四、不动产单元设定与编码（七）不动产单元编码及案例（七）不动产单元编码及案例10. 宗地不变，新增楼栋宗地不变