城市土地经济

1、第五讲第五讲 城市土地经济城市土地经济第一节第一节 土地及其特性土地及其特性v一、土地的概念和范围一、土地的概念和范围v土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下列三种：列三种：v1 1、土地即田地、地面。这是一般人通常最直观、土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。的认识。v2 2、土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。、土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。素组成的自然综合体。v3 3、土地是自然物、自然力或自然资源。、土地是自然物、自然力

2、或自然资源。 v上述对土地涵义的不同认识，一方面表明上述对土地涵义的不同认识，一方面表明了人们对土地利用与研究领域的不断扩大了人们对土地利用与研究领域的不断扩大和深化，另一方面表明了由于生活、生产和深化，另一方面表明了由于生活、生产的需要以及研究的目的和学科不同，人们的需要以及研究的目的和学科不同，人们往往把土地看成不同的客体。往往把土地看成不同的客体。v地学地学工作者可以把土地当作自然综合体；工作者可以把土地当作自然综合体；经济学家经济学家可以用土地去概括一切区别于劳可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源；动和资本的自然资源；农民农民往往把土地作往往把土地作为耕作的田地；一般为耕作的

3、田地；一般城市居民城市居民则把土地看则把土地看成是栖息、娱乐的场地。成是栖息、娱乐的场地。v土地作为平面，包括整个地球表面，但土地作为平面，包括整个地球表面，但平面只是物理、几何概念，并无经济意平面只是物理、几何概念，并无经济意义。作为生产要素或经济资源的土地，义。作为生产要素或经济资源的土地，是是三维空间三维空间。所以土地不只是平面，而。所以土地不只是平面，而是立体的，是指地球的表面及其上下空是立体的，是指地球的表面及其上下空间。具体一宗土地的范围，可以从间。具体一宗土地的范围，可以从“横横”、“竖竖”两个方面来认识。两个方面来认识。v在横的方面，一宗土地的横向范围即为在横的方面，一宗土地的

4、横向范围即为该宗土地的边界所围绕的面积。该宗土地的边界所围绕的面积。v在竖的方面，土地可以分为下列在竖的方面，土地可以分为下列3 3层：层：v（1 1）地面；）地面；v（2 2）地面以上的空间；）地面以上的空间；v（3 3）地面以下的空间。）地面以下的空间。 v如果从经济学的角度来看，应把土地看如果从经济学的角度来看，应把土地看成是由地球的表层及其附属物构成的一成是由地球的表层及其附属物构成的一个上下垂直的立体，即土地是地球表面个上下垂直的立体，即土地是地球表面上空一定的高度、以及地球表面地下一上空一定的高度、以及地球表面地下一定的深度组成的物质整体，它包括空气、定的深度组成的物质整体，它包括

5、空气、土壤、水域、植被、岩石、矿藏等一切土壤、水域、植被、岩石、矿藏等一切自然物质，是它们的综合体和抽象物，自然物质，是它们的综合体和抽象物，并由此决定了它的自然属性。并由此决定了它的自然属性。v二、土地的特性二、土地的特性v1 1、土地的、土地的自然特性自然特性v土地是一种天然形成的自然物，它具有化土地是一种天然形成的自然物，它具有化学的和物理的各种特性，是一个十分复杂学的和物理的各种特性，是一个十分复杂的和综合的物体。土地的自然特性是土地的和综合的物体。土地的自然特性是土地自然属性的反映。这些自然特性是：自然属性的反映。这些自然特性是： v（1 1）不可移动性，或者说位置固定性。）不可移动

6、性，或者说位置固定性。土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动，土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动，但是作为立体空间的完整意义上的土地，但是作为立体空间的完整意义上的土地，是人类不可以移动的。是人类不可以移动的。v（2 2）原始性，或者说供给的相对有限性。）原始性，或者说供给的相对有限性。土地是自然的产物，不能被人工生产出土地是自然的产物，不能被人工生产出来，所以其数量不能增加，由地球的大来，所以其数量不能增加，由地球的大小决定。由于土地数量不能增加，使得小决定。由于土地数量不能增加，使得土地具有有限性和独占性。土地具有有限性和独占性。 v（3 3）不可毁灭性。土地作为空间位置是）不可毁灭性。土地作

7、为空间位置是永存的，在数量上不会减少，同时只要永存的，在数量上不会减少，同时只要注意正常的保护，其生产力或利用价值注意正常的保护，其生产力或利用价值也不会消失。也不会消失。 v（4 4）独特性。各宗土地具有的条件或利）独特性。各宗土地具有的条件或利用价值差异很大，正如没有两个长得一用价值差异很大，正如没有两个长得一模一样的人一样，也没有两块完全相同模一样的人一样，也没有两块完全相同的土地。土地不能实现完全替代，致使的土地。土地不能实现完全替代，致使土地市场不能实现完全竞争，形成的价土地市场不能实现完全竞争，形成的价格也受个别情况所左右，即土地不能依格也受个别情况所左右，即土地不能依“一物一价一

8、物一价”的法则形成价格。的法则形成价格。 v2 2、土地的经济特性、土地的经济特性v土地的上述自然特性，客观上决定了它土地的上述自然特性，客观上决定了它的经济特性。土地的经济特性，是人们的经济特性。土地的经济特性，是人们在使用土地时引起的在使用土地时引起的经济关系经济关系，它们主，它们主要表现为：要表现为： v（1 1）稀缺性。由于土地是自然赋予的不可再）稀缺性。由于土地是自然赋予的不可再生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求来说，土地资源永远是稀缺的。来说，土地资源永远是稀缺的。v（2 2）区位效益性。在城市，区位对于土地效）区位效益性。在城市，区位

9、对于土地效益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得到高回报。到高回报。v（3 3）边际产出递减性。对于城市土地来说，）边际产出递减性。对于城市土地来说，边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降。过一定限度后，收益开始下降。 v3 3、土地的、土地的人文特性人文特性v土地的人文特性主要有下列三个方面：土地的人文特性主要有下列三个方面：

10、v（1 1）用途的多样性。多数土地就其本身）用途的多样性。多数土地就其本身来看，可以作多种不同的用途使用，而不来看，可以作多种不同的用途使用，而不同的用途中还可以选择不同的利用方式。同的用途中还可以选择不同的利用方式。 v（2 2）社会经济位置的可变性。土地的自）社会经济位置的可变性。土地的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却是很难稳定不变的。因为周围济位置却是很难稳定不变的。因为周围环境、交通条件、市场距离、与公共设环境、交通条件、市场距离、与公共设施的接近程度、与商业中心的接近程度施的接近程度、与商业中心的接近程度等，均可以影响土地的社会经济位置，

11、等，均可以影响土地的社会经济位置，而这些是可变的，并处于经常变化之中，而这些是可变的，并处于经常变化之中，故土地的社会经济位置也是可变的，而故土地的社会经济位置也是可变的，而且在不断地变动。且在不断地变动。v（3 3）合并和分割的可能性。土地作为物）合并和分割的可能性。土地作为物质实体是不可以合并或分割的，但是作质实体是不可以合并或分割的，但是作为为权益权益是可以合并或分割的，例如可依是可以合并或分割的，例如可依买卖、互换、赠与、继承、征用、调整、买卖、互换、赠与、继承、征用、调整、重划等行为对土地予以合并或分割。重划等行为对土地予以合并或分割。第二节第二节 城市土地的区位选择城市土地的区位选

12、择v一、城市土地的投标租金一、城市土地的投标租金v德国经济学家杜能在他的专著德国经济学家杜能在他的专著孤立国孤立国一一书中，提出了投标租金的概念，建立起了一书中，提出了投标租金的概念，建立起了一套投标租金模型。杜能指出，投标租金是投套投标租金模型。杜能指出，投标租金是投标者对各种不同区位的土地所愿意支付的最标者对各种不同区位的土地所愿意支付的最高租金，它由土地使用者在对土地使用权的高租金，它由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生。竞争中产生。 v对于某一土地需求者来说，在城市地区影响对于某一土地需求者来说，在城市地区影响投标租金的最重要因素是土地的位置：地块投标租金的最重要因素是土地的位置：地

13、块距市中心越近，愿意支付的租金越高。距市中心越近，愿意支付的租金越高。v若以若以r r（d d）代表某一土地需求者的投标租金）代表某一土地需求者的投标租金曲线，曲线，d d代表到城市中心的距离，代表到城市中心的距离，p p为产品价为产品价格，格，q q为产量，为产量，c c为与距离无关的单位生产成为与距离无关的单位生产成本，本，f f为单位距离的运费率，为单位距离的运费率，为平均利润率，为平均利润率，则在一定利润水平下每块土地的租用者所能则在一定利润水平下每块土地的租用者所能支付的最大地租（即投标租金）为：支付的最大地租（即投标租金）为：v r r（d d）=qpcfd =qpcfd v可见，

14、相对于不变的可见，相对于不变的p p、c c、和和f f来说，来说，投标租金投标租金r r（d d）是距离）是距离d d的线性函数。反的线性函数。反映在图映在图5 5-1-1中，则中，则ABAB为投标租金曲线，其为投标租金曲线，其斜率为斜率为f f。只要企业选址在这条曲线上，。只要企业选址在这条曲线上，则无论其位置在则无论其位置在ABAB线段上的何处，企业线段上的何处，企业的利润率的利润率都是一定的。都是一定的。v杜能的分析虽是针对农业而言的，实际杜能的分析虽是针对农业而言的，实际上由于城市地租和农业地租的基础是一上由于城市地租和农业地租的基础是一样的，并由农业地租来调节，因此在城样的，并由农

15、业地租来调节，因此在城市中，投标租金曲线同样是距离的线性市中，投标租金曲线同样是距离的线性函数。函数。v二、城市土地地租曲线二、城市土地地租曲线v在完全竞争条件下，城市土地在不同用在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时，总是遵循途的使用者进行分配时，总是遵循“最最高租金原则高租金原则”即愿意支付最高租金即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，对于城市不者得之。而不同的使用者，对于城市不同区位上的土地，所给出的投标租金是同区位上的土地，所给出的投标租金是不同的。不同的。 v现假设有现假设有A A、B B、C C三类土地使用者，分别三类土地使用者，分别是商业零售业、制造业、公寓住

16、宅业，是商业零售业、制造业、公寓住宅业，它们各自给出了自己的土地投标租金曲它们各自给出了自己的土地投标租金曲线，即在一定利润水平下所愿意支付的线，即在一定利润水平下所愿意支付的最大地租曲线：其中最大地租曲线：其中AAAA为商业用地的为商业用地的投标租金，投标租金，BBBB为制造业的投标租金，为制造业的投标租金，CCCC为公寓住宅业的投标租金。为公寓住宅业的投标租金。 v当土地处在当土地处在OEOE区段时，商业用地的投标区段时，商业用地的投标租金租金AEAE最高，土地所有者理所当然将最高，土地所有者理所当然将OEOE区段的土地给了商业；同理，区段的土地给了商业；同理，EFEF区段区段的土地给了投

17、标租金最高的制造业，的土地给了投标租金最高的制造业，FCFC区段的土地给了投标租金最高的公区段的土地给了投标租金最高的公寓住宅业。于是，这就形成了一条针对三寓住宅业。于是，这就形成了一条针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包络个土地使用者的城市土地的投标租金包络线线AEFCAEFC，它也是实际上的城市土地市场，它也是实际上的城市土地市场地租曲线。如图地租曲线。如图5 5-2-2。第三节第三节 城市土地利用的制约城市土地利用的制约v对城市土地利用的制约大体来自下列三大方对城市土地利用的制约大体来自下列三大方面，即土地使用管制、土地权利设置、相邻面，即土地使用管制、土地权利设置、相邻关系。关系。

18、v一、土地使用管制一、土地使用管制v世界上几乎每一个国家和地区城市土地的使世界上几乎每一个国家和地区城市土地的使用都有或多或少的管制，这种管制最主要的用都有或多或少的管制，这种管制最主要的是政府的城市规划。是政府的城市规划。 v二、土地权利设置二、土地权利设置v古今中外在土地上设置的权利归纳起来主要有：古今中外在土地上设置的权利归纳起来主要有：所有权、使用权、地上权（指以支付租金为代价所有权、使用权、地上权（指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质也就是在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质也就是土地使用权）、地役权（指利用他人土地供自己土地使用权）、地役权（指利用他人土地供自己使

19、用的便利）、永佃权（永久使用权）、典权使用的便利）、永佃权（永久使用权）、典权（指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获（指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利）、抵押权（指土地使用权得使用和收益的权利）、抵押权（指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利）和租赁权（指土地银行贷款或其他担保的权利）和租赁权（指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有权将土地使用权获得者在其有效的使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权）。土

20、地的租赁权）。 v三、相邻关系三、相邻关系v所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人，在行使房地的房地产所有人或使用人，在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予方便或者接受限制而发互之间应当给予方便或者接受限制而发生的权利、义务关系。生的权利、义务关系。v在现实生活中，主要存在着下列两类相在现实生活中，主要存在着下列两类相邻关系：一是通风、采光、排水、排污邻关系：一是通风、采光、排水、排污的相邻关系。二是险情危害的相邻关系。的相邻关系。二是险情危害的相邻关系。 第四节第四节 城市土地价格的特征

21、城市土地价格的特征v一、土地价格与一般物品价格的不同一、土地价格与一般物品价格的不同v土地价格（简称地价）与一般物品的价格，土地价格（简称地价）与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。它们的共既有共同之处，也有不同的地方。它们的共同之处是：（同之处是：（1 1）都是价格，用货币表示；）都是价格，用货币表示；（2 2）都有波动，受供求等因素的影响；）都有波动，受供求等因素的影响；（3 3）按质论价，优质高价，劣质低价。）按质论价，优质高价，劣质低价。 v土地价格与一般物品价格的土地价格与一般物品价格的不同之处不同之处主要主要有下列六个方面：有下列六个方面：v1 1、生产成本不同。一般物品

22、是劳动的产、生产成本不同。一般物品是劳动的产物，土地本质上不是劳动创造的，所以一物，土地本质上不是劳动创造的，所以一般物品的价格必然含有生产成本因素，而般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价不一定含有生产成本因素。v2 2、供求变化不同。地价与一般物品的价、供求变化不同。地价与一般物品的价格都受供求变化的影响，但土地由于具有格都受供求变化的影响，但土地由于具有不可移动性和数量不变性，其不可移动性和数量不变性，其供给弹性较供给弹性较小小，所以地价多受需求方面的影响，并且，所以地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种对土地的需求是一种“引致引致”需求。需求。 v

23、3 3、价格差异不同。一般物品可以标准化，、价格差异不同。一般物品可以标准化，其价格较一致。土地由于具有独特性，没其价格较一致。土地由于具有独特性，没有两宗是完全相同的，基本上是有两宗是完全相同的，基本上是一宗土地一宗土地一个价格一个价格，而且价格差异较大。，而且价格差异较大。v4 4、市场性质不同。一般物品的市场为较、市场性质不同。一般物品的市场为较完全的市场，形成的价格较客观，而土地完全的市场，形成的价格较客观，而土地市场为市场为不完全市场不完全市场，形成的地价受主观因，形成的地价受主观因素的影响较大。素的影响较大。 v5 5、折旧现象不同。一般物品有折旧现象，、折旧现象不同。一般物品有折

24、旧现象，其价值通常随着时间的流逝而贬低。土地其价值通常随着时间的流逝而贬低。土地由于具有不可毁灭性，不仅无折旧现象，由于具有不可毁灭性，不仅无折旧现象，而且有增值现象，其价格通常随着时间的而且有增值现象，其价格通常随着时间的流逝而自然升高。流逝而自然升高。v6 6、形成时间不同。一般物品可以标准化，、形成时间不同。一般物品可以标准化，易于比较，且有较完全的市场，因此其价易于比较，且有较完全的市场，因此其价格形成的时间通常较短而且容易。而土地格形成的时间通常较短而且容易。而土地个别差异大，不易于比较，是很不完全的个别差异大，不易于比较，是很不完全的市场，其价格一般需要经过长期考虑后才市场，其价格

25、一般需要经过长期考虑后才能形成，因此地价形成的时间通常较长而能形成，因此地价形成的时间通常较长而且较难。且较难。 v二、土地价格的一般特征二、土地价格的一般特征v地价一般特征主要有下列四个方面：地价一般特征主要有下列四个方面：v1 1、地价既有交换代价的价格，也有使用代价、地价既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。的租金。v土地本身有一个价格，经济学上称为土地本身有一个价格，经济学上称为源泉价格源泉价格，即这里的交换代价的价格，以下简称即这里的交换代价的价格，以下简称地价地价；另；另外还有一个使用它一定时间的价格，经济学上外还有一个使用它一定时间的价格，经济学上称为称为服务价格服务价格，即这

26、里的使用代价的租金，以，即这里的使用代价的租金，以下简称下简称地租地租。地价与地租的关系，犹如资本的。地价与地租的关系，犹如资本的本金与利息的关系。地价本金与利息的关系。地价= =地租地租资本化率。资本化率。 v2 2、地价实质上是土地权益的价格。、地价实质上是土地权益的价格。v由于土地具有不可移动性，结果其可以由于土地具有不可移动性，结果其可以移转的，并非土地的物质实体本身，而移转的，并非土地的物质实体本身，而是有关该土地的所有权、使用权或者其是有关该土地的所有权、使用权或者其他权益，所以地价实质上是这些无形权他权益，所以地价实质上是这些无形权益的价格。益的价格。v3 3、地价是在长期考虑下

27、形成的。、地价是在长期考虑下形成的。v一宗土地通常与周围其他宗土地构成某一宗土地通常与周围其他宗土地构成某一特定地区，但该地区并非固定不变，一特定地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所以尤其是社会经济位置经常在变化，所以地价是在考虑该土地过去如何使用，预地价是在考虑该土地过去如何使用，预计将来能作何种使用，总结这些考虑结计将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成土地的今日价格。果后才能形成土地的今日价格。v4 4、地价一般随着交易的必要而个别形成，、地价一般随着交易的必要而个别形成，交易主体的个别因素容易起作用。交易主体的个别因素容易起作用。第五节第五节 世界各国土地制度比较世界各国土地制度比较v世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类，定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类，大体上可以分为三种模式。大体上可以分为三种模式。v一、完全市场模式一、完全市场模式v在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由土地像其它商品一样，可以在地产市场上自