上海环球港、K11学习报告2016.10.18

1、上海环球港、K11商业项目学习报告2016.10环球港环球港环球港介绍 由欧洲著名建筑事务所精心设计，从项目建筑装饰上看酷似庞大“宫殿”，上海“环球港”启动于2008年，作为全球中心城区最大的商业中心城市综合体，集豪华的凯悦酒店、5A甲级写字楼、奢华酒店公寓于一身，同时引进诸多世界顶级品牌、各国特色餐饮、健身中心、大型超市、豪华影院、儿童娱乐中心、商务会所，集购物、旅游集散、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，是跨行业、全方位的国际巨型Shopping Mall，一站式满足消费者购物休闲娱乐的需求。上海“环球港”呈现给人们的绝不仅仅是一处普通的消费购物场所，更将成为引领都市最新时尚文化生活概念的

2、风向标。 整体定位跳脱传统商业整体定位：独立独立的主题零售空间 上海中心商城项目参数n 总建筑面积：480000m2n 占地面积：66000m2n 建筑总高度：248mn 办公楼层数：46层n 商业楼层数：5层n 停车位：约2200辆n 购物中心（B2-4F）：320000m2n 商务办公：80000m2n 五星级酒店（7F-25F）：40000m2n 公寓：40000m2项目交通n 3、4、13号线无缝连接；n 11、14号线临近本项目；其他主要交通距离：n 虹桥机场约17公里；n 浦东机场约52公里；n 虹桥火车站 约17公里；n 上海火车站约5公里 建筑风格及室内装饰项目整体风格外立面用

3、欧式风格代替国内大部分项目采用的现代简约风格，内部以欧式风格装修，用不同颜色进行分区，风格在国内综合体中独一无二。建筑风格：项目外立面摆脱传统商业现代简约风格束缚，大胆采用欧式宫廷建筑风格，将现代设计元素融入了欧式建筑风格中，特色的中庭造型，将整体项目进行分割，错落有致、层次分明；欧式内装从局部到整体，经过精雕细琢，通道扶手上种植景观植物，凸显开发商浪漫情怀；特有的“欧式穹顶”与“廊道设计”相结合，宏伟宽阔，采光充分兼容华贵典雅与时尚现代，呈现出新古典主义现代风格。建筑风格优势：独一无二的欧式风格契合项目商旅文定位，构造文化与商业的对比；穹顶增加自然采光，提升购物体验，节能环保；精致的内饰装修

4、增强了购物体验，减轻购物疲劳感。内部装饰欧式装修通过罗马式中庭、威尼斯式廊道设计、圆形玻璃穹型、欧式壁画、艳丽的颜色、欧式柱式等打造出富丽堂皇宛如欧式宫殿的感觉。过道以不同的颜色分区室内设计室内设计舞台 走廊小品室内设计多经 整体布局花园中庭中央广场太阳大厅平面人流拉动：平面东西端距离达400米，距离较长，为避免产生逛街的沉闷感与雷同感，必须创造消费节点及主题分区而带动人流自东往西走动。垂直人流拉动：本项目共有6层，分别从B2到4F，除了平面 人流的考量外，必须考虑垂直交通 的拉动。在高楼层设置主力店及餐 饮业态的垂直分布都是常用的拉动消费人口的方式。消费节点：消费节点能让消费者有个停留节点，

5、进行休息调整，通常中庭是作为消费节点的合理表现方式，但对消费节点的数量和位置需进行控制。一般平面动线需要消费节点时，以两个至三个为宜。如何设置：垂直人流通常通过 形式、数量、地点来形成。形 式是指设置成电动扶梯、垂直 观光电梯、坡道、普通楼梯、个性化楼梯。通常中庭是平面动线和垂直动线的交汇点。平面分区：目标消费群的特征区分较为明显，加之平面的长度及南北端不同的商业价值，平面主要分为三个区域：花园中庭、中央广场、太阳大厅。垂直分区：平面分区的结果可以垂直拉动成为垂直分区，靠北端的以休闲、娱乐、餐饮等体验型业态为主，靠南则以家庭生活的零售商业为主。B2品牌店B1品牌店1F品牌店2F品牌店3F品牌店

6、4F品牌店 项目借鉴及启示1、巨大的当地人口基数支撑。环球港项目拥有32万方的商业体量，单层 商业面积超过5万平米，如果没有上海这种超级大都市的人口支撑，商场难以形成繁荣的景象。2、优越的商业地段。环球港地处中心城区静安、 长宁、普陀三区结合处，周边缺乏大型全业态的购物消费场所，占用了大量的消费者。3. 定位与众不同：“商业、旅游、文化”独特定位，区别传统综合体，差异化竞争吸附核心客群；4. 围绕定位的装修设计：欧式装修风格，罗马柱、弧形玻璃穹顶、欧洲内饰、雕塑壁画围绕“商业、旅游、文化”定位，打造独特的购物体验；上海环球港无论是从商业规模还是商业模式，都称得上是上海乃至全国的商业领航巨舰，从

7、13年开业至今，算得上是成功的商业地产项目，成功的原因有一下几点：215、各类主题区块亮点突出：、各类主题区块亮点突出：特色餐饮区块的概念符合购物中心餐饮流行趋势，特色餐饮区块的概念符合购物中心餐饮流行趋势，餐饮业态种类较多符合各个消费者的需求。餐饮业态种类较多符合各个消费者的需求。6、商场拥有良好的购物环境和物业管理，休息场所非常多，老人和小孩坐在、商场拥有良好的购物环境和物业管理，休息场所非常多，老人和小孩坐在位置上，年轻人去购物。位置上，年轻人去购物。7、亲民的业态配比，合理化的品牌引入。扩大了消费族群、亲民的业态配比，合理化的品牌引入。扩大了消费族群8、动线，分流做的非常好。、动线，分

8、流做的非常好。9、对空铺位区域做了很多文化元素吸引顾客驻足拍照合影，提升盲点区域人、对空铺位区域做了很多文化元素吸引顾客驻足拍照合影，提升盲点区域人气。气。10、大量的外来消费者观摩消费。环球港超大的商业体量及商业定位，既要、大量的外来消费者观摩消费。环球港超大的商业体量及商业定位，既要求有巨大的当地常住人口，也要求有大量的外来消费者。外来游客是其重求有巨大的当地常住人口，也要求有大量的外来消费者。外来游客是其重要的消费群体。要的消费群体。上海K11艺术购物中心K11 是全球首个品牌率先把艺术是全球首个品牌率先把艺术人文人文自然自然.商业商业.四大核心元四大核心元素融合，将艺术欣赏、人文素融合

9、，将艺术欣赏、人文 体验、自然环保和商业的完美结体验、自然环保和商业的完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验（看、听、闻、尝、爱）。大众带来前所未有的感官体验（看、听、闻、尝、爱）。K11品牌品牌K11来历来历K11原为当年土地发展公司的编号，代表九龙区第原为当年土地发展公司的编号，代表九龙区第11个项目，个项目，新世界发展执行董事郑志刚表示，新世界发展执行董事郑志刚表示，K11起初的确是无意义的代起初的确是无意义的代号，但却发现号，但却发现K11也可以有东方哲学也可以有东方哲学“虚实共生虚实共生

10、”的涵义。的涵义。K11K11艺术购物中心介绍24体量商业面积约40000（地下三层，地上六层）开业时间2013年机动车车位大约270个（停车场位于6-9F）地理位置淮海中路黄金商务区，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店；地下二层 ，直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连。 定位19-50岁追求现代生活的社会群体。通过艺术与购物契合，并非一味追求高端业态组合时 装 配 饰 4 2 % 美容护理12% 生活配套10% 餐饮36%地理位置26正门口景观27楼层指南及品牌楼层指南及品牌LOGO墙墙28小品29艺术品及雕塑30入口正门入口正门入口后门入口后门入口31扶梯、广告灯柱32时尚

11、快餐和饮品品牌项目启示及借鉴意义331 1、K11K11充分把艺术充分把艺术 人文人文 自然自然 商业四大核心元素融合，在商业地产领域商业四大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情况下，使同质化严重的情况下，使K11K11脱颖而出；脱颖而出；2 2、K11K11对细节的把握和处理都很重视，各个角落都有艺术品和小景观，增对细节的把握和处理都很重视，各个角落都有艺术品和小景观，增加顾客的逗留时间和惊喜。以及对中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计，加顾客的逗留时间和惊喜。以及对中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；有效隔热降低能耗；3333米高空飞泻而下的人工水景瀑布，逼真的水流声

12、、米高空飞泻而下的人工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。3 3、增加了很多人性化贴心服务：如在外摆及岛柜的处理上，扩大商业面、增加了很多人性化贴心服务：如在外摆及岛柜的处理上，扩大商业面积的同时，营造更加个性新鲜潮流的氛围，吸聚年轻客群。积的同时，营造更加个性新鲜潮流的氛围，吸聚年轻客群。4 4、餐饮方面：营业区和厨房都是开放式。注重体验式消费，引进、餐饮方面：营业区和厨房都是开放式。注重体验式消费，引进“都市都市农庄农庄”、“极食极食”等类似业态，增加消费者的参与度。等类似业态，增加消费者的参与度。5 5、项目注重体验式消费和增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消、项目注重体验式消费和增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间；