房地产投资市场调研要点与方法

1、房地产市场投资市场调研要点与方法1 房地产的决策必须建立在市场调研的基础之上。 1.明确调研目与需要解决的问题问题思考：我们需要解决的问题有哪些？l 我们将要投资的市场环境怎么样？l 我们未来的产品将卖给谁？l 我们拟投资的项目将来能否顺利的销出去？l 我们拟投资的项目将来能获得什么样的收益？l 我们将面临的市场风险是什么？l 可以支持我们解决问题的 事实与数据 是什么？投资项目区域宏观市场调查社会发展总量市场发展水平市场发展潜力发展结构发展速度发展特点土地市场发展水平产品市场发展水平需求市场发展水平价格水平规划带来的潜力人口增长潜力政府土地储备与市场存量规划驱动因素自然资源与社会资源产业结构

2、与规模、速度增长速度经济发展潜力GDP人均收入产业与人口人口结构土地价格房屋价格投资市场环境调查问题树MECE投资项目调查问题树MECE投资项目片区中观市场调查项目资源客户资源市场供求客户结构有效需求土地供求房屋供求自然资源环境特质市场价格潜在竞争在建项目待建项目资源产品市场资源产品市场 2. 明确调研的内容 2. 明确调研的内容3. 确定调研范围与对象在明确调研目的的前提下，根据不同的项目情况，确定调研范围与对象。4. 调查准备工作历年宏观数据调查表历年房地产市场供求情况统计表城市建设用地近期规划统计表 已取得土地项目开发情况统计表政府近期已推出土地统计表政府近期拟推出土地情况表历年土地价格

3、走势表历年房屋价格走势表住宅（商业、办公）项目调查表售楼反馈信息调查问卷住宅消费需求调查问卷商业用房投资经营调查问卷市场调查市场调查所需表格所需表格5. 信息收集l政府信息l社会经济信息l城市规划l城市建设城市宏观环境信息市场基本情况市场供求信息开发经营成本市场价格市场中观环境信息5.1信息收集项目基本信息市场微观环境信息根据调研目的，对于采集的信息进行筛选，找出关键性信息进行深入分析。重点从以下几个方面进行分析研究：市场整体走势市场机会与有效需求成本与房价市场竞争与项目条件6、市场信息分析6.1、市场宏观经济指标分析-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%8

4、0.00%1987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008%年份人口增长率GDP增长率居民储蓄增长率住宅销售增长率人均收入增长率案例分析深圳历年各项相关指标的增长率变动比较图深圳历年各项相关指标的增长率变动比较图0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%700.00%800.00%198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032

5、0042005200620072008年份人口增长率GDP增长率居民储蓄增长率住宅销售增长率人均收入增长率深圳市各项相关指标历年的增长率走势图 案例分析 人均GDP对房地产市场需求的影响 1000200030004000050010001500200025003000350040004500单位：美元房地产消费市场逐渐出现饱和消费转向以购置固定资产为主开始有能力购置固定资产主要解决温饱问题房地产成为主要投资产品之一房价相对房价相对均衡均衡价差距离逐渐拉大房价将出现大起大落分析对比参考分析对比参考05001000150020002500300035004000450019871988198919

6、90199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008中国1987-2008年历年商品住宅销售综合价格走势人均GDP房价 元/01000200030004000500060007000800090001000011000120001300014000150001984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008深圳历年商品住宅销售价格价格人均GDP人均GD

7、P对房地产市场需求的影响人均年GDP逐年提高使别墅成为抢手货200万元/栋低端别墅300-400万元/栋中低端别墅400-600万元/栋中端别墅1000万元以上/栋高端别墅2006年上海别墅行情案例：案例分析参考人均年收入平均房价幅度备注5000-600010001500右边的价格多为因特殊情况或炒楼增多而引起的偏高行情7000-8000160030009000-1000025003500目前重庆处于此阶段，主城区2010年人均年收入超过2.5万元，房价也在此高度，也10000-140002500550015000-200005000700020000-2500060001000025000-

8、30000700015000根据多年来约50个城市的调查统计分析，在不同经济发展阶段，中国城市城镇居民年人均收入与市场平均房价幅度的对应比较大致如下：平均房价大约为人均年收入的30%左右。从表中数据来看，目前（2010年）重庆的房价尚未达到偏高的状况，居民的收入仍能支撑目前的平均房价。城镇居民年人均收入与平均房价的对应分析对比参考分析对比参考05000100001500020000250003000012345678910111213141516房价（元/）年人均收入（元）分析对比参考分析对比参考城市人均年收入与房价正常比值当人均年收入超过6000元以后，房价=人均年收入的30%左右是相对正常

9、的。即人均年收入相当于房价的34倍，市场基本上是可以接纳的。015003000450060007500900010500120001350015000165001800019500210002250024000255002700028500300001984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008深圳历年人均年收入与商品住宅销售价格价格（元/）人均年收入（元）第一产业, 13.2第二产业, 49第三产业, 37.8第一产业第二产业第三产业房地产

10、的主要消费群是第三产业，第三产业的比重越大，市场需求也就越大。第三产业的细分形成不同层面的消费群体。6.3人口增长结构和消费水平对房地产市场的影响深圳市19872009年6月商品房施工量与销售量对比分析 01234567898789919395979920012003200520072009.06施工量为销售量的倍数销售量为1供求平衡供过于求竞争激烈6.4 供求关系对投资风险的影响（案例分析）重庆全市2003-2007年商品房施工量与销售量对比分析 3.3075952163.924642688 3.076723517 3.3081473382.4708999347.96950568802468102003年2004年2005年2006年2007年2008年1-52003-2007年房地产供需情况施工量为销售量的倍数销售量基数为12007年的利好消息与房价上涨促使施工量猛增，给2008年的销售造成了巨大的