苏州主要商圈分布特征及商业状况分析(47页)

1、苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布苏州主要商圈分布l苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。l其中，古城区以市级商业中心观前街、石路商圈为主要代表；l苏州新区以狮山路淮海街为代表；l苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展l苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。l石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈

2、， 其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在92%左右。l苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业 中心，同一时期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。l苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。 l作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商

3、业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。 观前街商圈观前街商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地位：地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街百货商场：百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦主题商场：主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等娱乐场所：娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等平均人流量：平均人流量：30万人次商圈吸纳率：商圈吸纳率：约98%业态分布区域业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱

4、乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带租金：租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层）人民商场附近：800-900元/平/月玄妙观前门面：420-500元/平/月观前小商品市场：租金为50-60元/平/月北局弄门面（三层）：87-100元/平/月施施相相公公弄弄皮皮市市街街邵邵磨磨针针巷巷人人 民民 路路因因 果果 巷巷乔乔 司司 空空 巷巷观观 前前 街街太太 监监 弄弄大大 井井 巷巷富富 仁仁 坊坊干干 将将 路路平平 安安 坊坊宫宫巷巷玄庙观玄庙观观前公园观前公园玄庙广场玄庙广场1 12 23 31、第一百货2、大洋百货3、美罗商城4、新苏州

5、百货5、豫园6、金鹰国际7、人民商场8、大光明影院9、开明影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三万昌荼楼14、贵宾楼大酒店15、索菲特大酒店16、龙凤宾馆酒家17、雅戈尔皇朝大酒店18、富侨足道19、富侨酒店20、金银足道21、上岛咖啡22、巴黎之夜23、粤海温泉会所24、金银足道4 46 65 57 78 89 910101111121214141313151516161717 1818 1919202021212222232324242525262625、迪欧咖啡26、好人小吃27、水天堂28、老娘舅29、亚马逊餐厅30、凯悦温泉会所31、雅戈尔富宫大酒店32、同润

6、湘菜馆33、得月楼34、川福楼35、达板城36、好人民间小吃37、朱鸿兴面馆38、得月楼39、五芳斋40、王四酒家41、帮贵火锅42、必胜客43、汉拿烧烤44、真功夫餐厅45、KFC46、KFC47、必胜客48、小南国温泉会所49、苏州小吃园50、松鹤楼51、绿杨混沌52、永和豆桨53、珍珠酒楼54、新聚丰餐馆55、老正兴56、一番屋57、韩松式料理58、烧烤店59、干锅传奇2727282830302929313133333434323235353636373738383939404041414242434345454444464647474848观前小商品市场观前街重点商业分布图观前街重点商

7、业分布图494950505151 52525353 545455555656575759595858苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前街主要购物商场观前街主要购物商场l观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。l主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。苏州主要商圈分布特

8、征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前街主要餐饮观前街主要餐饮l作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前街主要娱乐观前街主要娱乐苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。l凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。观前商圈整体业态组合比例观前商圈整体业态组合比例观前商圈整体业态观前商

9、圈整体业态档次组合比例档次组合比例苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。l商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。l商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前商圈与本项目所处商圈对比分析观前商圈与本项目所处商圈对比分析本项目的地理位置、周边现有商业状况等先天条件决定本项目的商业辐射范围无法与苏州市内传统的市级商业中心观前商圈相媲美。

10、同时，依靠强大消费人流支撑的百货零售业态也受项目周边消费人流不足的影响难以发展。本项目定位应充分的考虑周边消费者的实际购买力和消费水平。石路商圈石路商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地地 位：位：位于市中心，是苏州商业起源地规规 模：模：占地55公倾范范 围：围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、南至爱河桥路段商圈吸纳率：商圈吸纳率：约92%主力百货：主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城主题商场：主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电器业态分布区域：业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩

11、街平均人流量：平均人流量：20万人左右租租 金：金：南浩街租金约在240270元/平/月石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺约在54-160元/平/月枫枫桥桥路路上上 塘塘 街街广广济济 路路阊阊胥胥路路金金 门门 路路爱爱 河河 桥桥 路路 女人街（女人街（A A）女人街（女人街（B B）广广 场场石石路路老老街街坊坊美美食食街街空地南南浩浩3030313132323333街街1 12 25 53 34 47 78 86 623239 92424121211111010191918181616 131314141515171725252020212122221.五洲大饭店2.

12、石路春天酒楼3.一品香中餐馆4.威尼斯商务宾馆5.好仕来宾馆6.麦当劳7.老妈火锅8.咸亨酒店9.苏宁宾馆10.项鼎鸡11.长欣宾馆12.德记火锅13.大娘水饺14.要德15.7+716.新世纪大酒店17.汇丰宾馆18.快捷168商务宾馆19.肯德基20.豪享来21.假日酒店22.干休宾馆23.傣妹火锅24.大娘水饺25.新华饭店26、好仕来歌城27、电玩（2F） 梦巴黎舞厅（3F） 大西洋浴场（4.5F）28、滚石娱乐俱乐部（5F） 大型商务会所（6F）29、南洋温泉浴场262627272828292930、上海成泰百货31、石路国际商城32、华润万家33、太平洋超市34、苏宁电器35、五星

13、电器36、国美电器37、宏图三胞3434353536363737石路重点商业分布图石路重点商业分布图苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路主要购物商场石路主要购物商场苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖

14、周边区域各类消费者的需求。石路主要休闲场所石路主要休闲场所苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。l凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。石路主要餐饮石路主要餐饮苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人群的需求。石路商圈业态分布比例石路商圈业态分布比例石路商圈业态档

15、次分布比例石路商圈业态档次分布比例苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。l商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。l商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈中间段以购物为主，而中北端以休闲娱乐为主，南端以美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈与本项目所处商圈对比分析石路商圈与本项目所处商圈对比分析l尽管石路商圈并非苏州市内的市级

16、商业中心，但因其悠久的商业发展历史，加之周边住宅等配套环境发展成熟，仍然吸引区域周边消费者的光顾，零售、休闲餐饮等业态有较好的发展。而本项目周边环境尚不完善，因此仍不宜大量发展零售类业态。l石路商圈经统一规划，区域商业面积控制在其作为区域商业中心所能承受的体量范围内，有效避免了物业大量空置的情况出现。其业态设置方面也充分考虑到周边居民的实际消费水平和需求，本项目应有所借鉴。1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192121222220201、泰华2、泰华东楼3、国美电器4、工人文化宫5、7*7KTV会所

17、6、新岛咖啡7、乱世佳人酒吧8、简施咖啡9、迪欧咖啡10、蓝枪鱼酒吧11、姑苏不夜城12、小城故事13、钱塘茶人14、杰姆好莱屋15、长发西饼16、竹辉饭店17、永和大王18、苏为饭店19、老苏州饭店20、苏州东方渔港21、苏州国土资源局22、苏州广电总台十十 全全 街街人人民民路路竹竹 辉辉 路路乌乌鹊鹊桥桥路路带带城城桥桥路路相相王王路路新市路新市路南门商圈分布南门商圈分布苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地地 位：位：苏州第三大商贸物流中心规规 模：模：12.4公倾范范 围：围：北临新市路、南至护城河、西起南园新村、东靠竹辉村主力百货：主力百货：泰华主题

18、商场：主题商场：国美、豪克乐生活广场业态分布区域：业态分布区域：餐饮及酒吧主要集在中十全街、电脑专卖主要集中在乌雀桥路，东大街及新市路业态分布较为丰富日人流量：日人流量：15人左右租租 金：金：新市路：108166元/月/m2东大街、竹辉路：150-175元/月/m2十全街：300-400元/月/m2乌雀桥：125-130元/月/m2 南门商圈分析南门商圈分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析南门主要购物商场南门主要购物商场苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析南门主要餐饮南门主要餐饮l南门商圈相对较小，购物主要以泰华一家商场为主

19、，整体的业态档次较高。l商圈内整体餐饮类走特色化道路，主要以中高档次为主。南门主要休闲场所南门主要休闲场所l南门商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、休闲咖啡形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。l凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析南门商圈业态分布比例南门商圈业态分布比例南门商圈业态档次分布比例南门商圈业态档次分布比例苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l南门整体商圈内以零售为主，主要以百货商场的形式出现。l商圈内餐饮娱乐、服务业等业态作为零售的补充业

20、态，也吸纳了不少的消费人群。l商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈以百货购物为主，分布于其北侧以休闲娱乐、美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析商圈范围：东至滨河路、南至金山路、西至塔园路、北至狮山路商圈级别：区域商业中心商圈吸纳率：约90%主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业新区商圈新区商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析l苏州新区的商业主要分

21、布在新区内的淮海街、狮山路。因该区域非苏州市传统商业中心区域，故其商业的形成和发展遵循了自身的特点。同样受观前商圈百货等零售业态的强大吸引力影响，新区内的商业并未有大型传统百货商场出现，而多为沿街店铺（主要是淮海街）和住宅、写字楼的商业裙房（主要沿狮山路分布）。l而业态方面，受传统零售发展所限，该区域的业态以餐饮、休闲娱乐及居民生活配套来吸引周边各类消费群体。新区内外资企业的特点使得新区餐饮、休闲娱乐形成以日韩为主的特色。而新区内主要消费群体的购买力也促成新区内商业档次定位要高于苏州市内其他普通区域。l新区内形成的特色餐饮、娱乐等目的性消费业态，也开始逐步吸引区域外消费者光顾。l受区域发展需要

22、，新区商业也逐步向零售等综合业态发展，如绿宝广场等。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析工业园区商圈工业园区商圈商圈范围：环金鸡湖一带，湖西与湖东CBD商圈级别：区域商业中心商圈吸纳率：约86%主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析园区湖西商圈园区湖西商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析园区湖东商圈园区湖东商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析园区商业状况阐述园区商业状况阐述l工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻

23、里中心的形式出现，基本满足周边居民日常的生活消费，但不能从根本上解决居民的生活购物以及享受需要。l工业园区作为近年来苏州市重点规划发展的区域，产业重点由第二产业逐步向服务业发展，此项规划带动了区域内商业的迅速发展。由于该区域为城市新区，目前区域内的人口导入量、区域对外辐射能力有限，因此区域内难以发展百货等零售商业，唯能通过发展前期可有效吸引消费人流的餐饮、休闲娱乐等目的性消费业态逐步培养商业氛围，完善商业环境。l园区内众多合资、独资企业的外籍工作人员、区内中高档及高档住宅人口的存在，使得区域内的餐饮、休闲娱乐业态呈现出异国餐饮、特色娱乐集中的特点。区内消费者的购买力也促使其商业档次定位多以中高

24、档为主。由于园区内在短期内商业集中放量，而其消费人口导入、公共交通等配套设施导入时机未能与之相匹配，造成目前区内商业业态同质化严重，商业物业空置率（特别是湖东地区）居高现象。l苏州工业园区在苏州市整体发展规划中，属于重点发展区域，其内部各项产业发展的条件已基本成型。园区发展历史的因素使得其业已积累了相当数量的办公人群、外籍员工、住宅居民等消费人群，具备发展一定规模的商业发展潜力。而区内现有的企业品质、办公人员及住宅人口的消费力和购买力等远远高于其他区域的消费人群。这也对于我们的项目在档次以及业态定位上有了重要的借鉴。 1 周边商业项目概览 2 重点竞争项目分析 3 市场竞争发展方向 周边商业项

25、目概览周边商业项目概览周边商业项目概览周边商业项目概览 1 周边商业项目概览 2 重点竞争项目分析 3 市场竞争发展方向 重点竞争项目分析重点竞争项目分析时代广场金鸡湖广场YARK公馆底商玲珑大厦竞争项目选取经营性竞争销售性竞争聚客力强、分流客户的商业同期销售的项目金鸡湖广场雅诗阁商业本本案案金鸡湖广场概况重点竞争项目分析重点竞争项目分析海纳川九九会所吴地人家韩国KTV秦香馔釉里红会馆装修公司烟酒商店三晋食府赤脚大仙家食代东吴农村商业银行商旅大厦韩城广场商家名录商家名录三期三期原拟引进日本百货，与时代广场冲突。目前停止招商，进行业态调整二期二期一期一期海港城大酒店新岛咖啡永利会所东湖国际俱乐部建屋国际酒店福记名肴会便利店金鸡湖广场金鸡湖广场业态业态重点竞争项目分析重点竞争项目分析金鸡湖商业广场1期海港城海港城海纳川海纳川吴地人家吴地人家建屋国际酒店建屋国际酒店新岛咖啡新岛咖啡KTVKTV金鸡湖广场金鸡湖广场布局布局重点竞争项目分析重点竞争项目分析金鸡湖广场金鸡湖广场布局布局金鸡湖广场2期招商暂停，业态调整，预计2008年5月底重新开盘。金鸡湖商业广场2期重点竞争项目分析重点竞争项目分析金鸡湖广场金鸡湖广场布局布局n2005年年底开盘，销售率100n是金鸡湖广场唯一销售的楼盘n招租不力金鸡湖广场