贵州强压税管下企业业务链税负优化设计(贵阳)(1)

1、大成方略纳税人俱乐部研究员 副教授 顾瑞鹏第一讲：企业税收风险到底从哪里来？如何化解？第一讲：企业税收风险到底从哪里来？如何化解？ 第一讲：全面营改增与企业机遇第二讲：业务链关联税负优化的方法第三讲：全面营改增背景下加工制造业的业务链税负优化第四讲：全面营改增背景下建筑安装业的业务链税负优化第五讲：全面营改增背景下房地产业的业务链税负优化第六讲：全面营改增背景下现代服务业的业务链税负优化第七讲：企业业务链优化关注的几个问题*2纳税人俱乐部 400-650-9936国家税管如何强压？*3纳税人俱乐部 400-650-9936*纳税人俱乐部 400-650-99364防伪税控系统升级金税三期爬虫技

2、术脸谱技术多部门信息共享。*纳税人俱乐部 400-650-99365第一讲：第一讲： 企业税收风险到底从哪里来？企业税收风险到底从哪里来？如何化解？如何化解？*6纳税人俱乐部 400-650-9936现在的财务人员账务处理还是税务处理*7纳税人俱乐部 400-650-9936都是猜的*8纳税人俱乐部 400-650-99361、企业业财税信息沟通缺失2、企业涉税证据链收集缺失3、习惯性的财务处理与业务的偏差4、税收政策掌握和运用错误*纳税人俱乐部 400-650-99369第第二二讲：讲： 强压税管下企业业务链税负优强压税管下企业业务链税负优化设计的五个管理实操切入点化设计的五个管理实操切入点

3、*10纳税人俱乐部 400-650-9936*纳税人俱乐部 400-650-993611给予税负优化的业务链管理*纳税人俱乐部 400-650-993611纳税人俱乐部 400-650-9936第三第三讲讲：全面营改增背景下加工制造业的业务链税负优化*12纳税人俱乐部 400-650-99361.*13纳税人俱乐部 400-650-99361、采购主体选择的业务链设计税收是进货的重要成本，从不同纳税人手中购得货物，纳税人所承担的税收是不一样的。例如，一般纳税人从小规模纳税人认购的货物，由于小规模纳税人不能开出增值税发票，增值税不能抵扣（但由税务机关代开的外），所以税收负担较重。当购买者系增值税

4、一般纳税人时，购买一般纳税人的货物后，可按销项税额抵扣相应的进项税额后的余额缴纳增值税，所以，很多企业选择一般纳税人作为采购主体。*14纳税人俱乐部 400-650-9936某服装生产企业为增值税一般纳税人，适用增值税税率17，预计每年可实现含税销售收入5 000 000元，需要外购棉布200吨。现有A、B、C、三个企业提供货源，其中A为生产棉布的一般纳税人，能够出具增值税专用发票，适用税率17；B为生产棉布的小规模纳税人，能够委托主管税局代开增值税征收率为3的专用发票；C为个体工商户，仅能提供普通发票。 A、B、C三个企业所提供的棉布质量相同，但是含税价格却不同，分别为每吨20 000元、1

5、5 500元、14 500元。作为采购人员，应当如何进行购货价格的税务预算呢，选择较为合适的供应企业? *15纳税人俱乐部 400-650-99361、采购主体选择的业务链设计记住：不要为了抵扣而抵扣，否则会得不偿失! 取得增值税专用发票不是目的，取得增值税专用发票只是为了通过抵扣进项税额，最终的目的是减少企业在采购活动中的资金流出，减低企业的采购成本。*16纳税人俱乐部 400-650-9936我们可以通过分析：如果想A企业购货，则资金净流出量为20000-（200001.17）17%=17094元如果想B企业购货，则资金净流出量为15500-（155001.03）3%=15049元如果想C

6、企业购货，则资金净流出量为14500元，因为C企业不能抵扣进项税额。可见，向C购货的资金流出量最少，虽然C只是个体户。因此，采购时不能仅仅考虑进项税额的抵扣问题，还要从价格、质量、何时何种方式付款（考虑资金时间价值）等多方面综合考虑。采购运输方式选择业务链税负优化缴纳增值税的企业，谁承担运输，谁多缴税*17纳税人俱乐部 400-650-9936采购供货商商品出厂价90万，运费10万供货商承担运输由于供货商无营运资格，收100万，开100万票。公司可以抵扣100/1.17*17%=14.53万我们公司承担运输90万/1.17*17%=13.08，另外10万/1.11 *11%=0.99万，共抵扣

7、13.08+0.99=14.07万元。*18纳税人俱乐部 400-650-9936销 售企业商品出厂价90万，运费10万客户承担运输由于客户承担运费，开票90万元，销项税额=90/1.17*17%=13.08万元自己承担运输开票金额100万元，所以销项税额=100/1.17*17%=14.53，另外运费自己承担，取得10万运费发票，可以抵扣10 /1.11 *11%=0.99万元。合计销项税额=14.53-0.99=13.54万元。*19纳税人俱乐部 400-650-9936采购返利的业务链税负管理企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按

8、照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金,不征收营业税。如果取得的返利是实物资产，应按照发票票面价值或货物的公允价值(无发票的实物)计算公式调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金（1+所购货物适用增值税税率）所购货物适用增值税税率 商业企业向供货方收取的各种返还收入，一律不得开具增值税专用发票。由销售方开具红字发票关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知（国税发2004136号）*20纳税人俱乐部 400-650-9936*纳税人俱乐部 400-650-993621销售方采购方含税价 117万销项税额17万进项税额17万返还 10万 （1）商业企业向供货方收取的

9、部分收入，按照以下原则征收增值税或营业税： 对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率（我们认为应当适用“服务业”税目）征收增值税。 对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金。（2）由于此时不存在计缴增值税销项税额的问题，也不存在商业企业向其供货方提供货物或者劳务的交易，因此商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值

10、税专用发票。其他增值税一般纳税人向供货方收取的各种收入的纳税处理，比照本通知的规定执行。*22纳税人俱乐部 400-650-9936*23纳税人俱乐部 400-650-9936 折扣销售 销售折扣*24纳税人俱乐部 400-650-9936折扣二字在销售之后，表明折扣的发生在销售之后，与销售行为发生、税收关系成立无关，因而折扣额不能在销售额中扣除，应以扣除折扣额之前的销售额计算纳税。折让二字在销售之后，表明折让的发生在销售之后，是为了销售行为、税收关系继续成立，因而折让额应该在销售额中扣除，应以扣除折让额之后的销售额计算纳税。注意：*25纳税人俱乐部 400-650-9936提示：降低合同金额

11、，附加违约金操作：合同金额降为97000元，同时约定如果20天内不能付款就加收3000的违约金，如果客户超过20天付款，结果一样；如果客户在20天内付款，结果就不一样：筹划前的销项税额为17000元，筹划后的销项税为16490元。由于其他条件相同，所以少交增值税510元案例：企业与客户签订合同金额为10万元，合同中约定的信用条件为“/20，N/40” 销项税=10000017%=17000元*26纳税人俱乐部 400-650-9936问题：许多企业在采用销售折扣方式销售的实际操作中，往往是以每一家经销代理商的年销售量来确定应给予该代理商享受的销售折扣率的，如有的啤酒生产企业规定：年销售啤酒在1

12、00万瓶以下的，每瓶享受0.2元的折扣；年销售啤酒在100-500万瓶的，每瓶享受0.22元的折扣：年销售啤酒在500万瓶以上的，每瓶享受0.25元的折扣等。在年中，由于啤酒生产企业不知道也不可能知道每家代理商到年底究竟能销售多少瓶啤酒，也就不能确定每家代理商应享受的折扣率，带来很多问题！*27纳税人俱乐部 400-650-9936*28纳税人俱乐部 400-650-99364000.3=1204000.2=808000.1=80300-280=20/500=0.04某企业 销售货物，营销折扣政策如下： -500吨 9折500 -1000吨 8折1000-2000吨 7折2000-3000吨

13、6折3000吨 - 5折第一批：400吨 4000.9=36017% 第二批：400吨 4000.8=32017% 第三批：800吨 8000.7=56017% 第四批：500吨 5000.6=30017% 第五批：500吨 5000.6=30017% *29纳税人俱乐部 400-650-9936*30纳税人俱乐部 400-650-9936案例 A B劳务代销 买断代销售价100元，B提20%作劳务费A以80元销售给B,B再以100元销售给市场*31纳税人俱乐部 400-650-9936结算方式下的业务链税负优化开票时缴纳增值税收款时缴纳增值税发货时缴纳增值税同时发生，谁多按谁缴*32纳税人俱

14、乐部 400-650-9936根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（中华人民共和国财政部 国家税务总局令第50号）的第三十八条规定（1）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天； （2）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天； （3）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天； （4）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当

15、天； （5）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天； （6）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天； （7）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。*33纳税人俱乐部 400-650-9936“设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售的，应视同销售处理【在同一县（市）的除外】”。在实际工作中，企业所属机构间移送货物的情况是多种多样的，是否都征收增值税，应该根据实际情况而定。 中华人民共和国增

16、值税暂行条例实施细则第四条*34纳税人俱乐部 400-650-9936根据国家税务总局关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知（国税发1998137号）中对“用于销售”的解释，受货机构发生以下情形之一的经营行为：1向购货方开具发票； 2向购货方收取货款。国家税务总局关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的补充通知（国税函1998718号）中规定：企业所属机构发生销售行为，其应纳增值税一律由企业所属机构主管税务机关征收。*35纳税人俱乐部 400-650-9936企业在向其分支机构移送调拨货物时暂不作销售处理。在分支机构实际发生销售时，如果符合上述“用于销售”的条件，可直接在分支机构所在

17、地的税务机关纳税；如果是分支机构只负责销售，不收款也不开具销售发票，而直接将货款交给企业并由企业开具发票的，应由企业负责缴纳税款。 *36纳税人俱乐部 400-650-9936*37纳税人俱乐部 400-650-9936业务链税负优化设计业务链税负优化设计风险点分析风险点分析 1、如果为本应当是分支机构使用的固定资产，但发票开具给总机构并在总机构抵扣，则有可能存在涉税风险：付款方、账务处理、使用必要性及地点、所有权等因素2、根据税收征管法法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；

18、不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。因此，总分公司间应按独立交易原则确认转让价款，否则，税务机关有权进行合理调整。*38纳税人俱乐部 400-650-9936*39纳税人俱乐部 400-650-9936生产能力利用模式业务链税负优化东莞一家家具生产企业为了更好的发展，决定收购邻镇的一家外资家具企业，其中包括厂房、土地、设备等，价值3000万。后来老板以这些资产投资成立了现在的新家具企业（甲企业），为规避风险，老板决定不做生产，另外成立一家家具公司（乙企业），由乙企业购买原材料，租赁甲企业的厂房设备来生产产品，产品对外销

19、售。付给甲企业租金。*40纳税人俱乐部 400-650-9936生产能力利用模式业务链税负优化老板的想法： 甲企业收取租金，缴纳11%增值税，12%房产税。甲企业规规矩矩。 但乙企业不管怎么经营，不管发票开与不开，与甲企业没有任何关系，这样保证了资产的安全，又可以适应当前的“市场规律” 将“租赁协议”变成“委托加工”。甲企业收取加工费按17%缴纳增值税，乙企业得到甲企业的增值税发票后可以抵扣。房产税按原值的1.2%。并没有增加税负。避免因租赁多交的营业税和房产税。同样保证甲企业的资产安全。*41纳税人俱乐部 400-650-9936第四第四讲讲：全面营改增背景下建筑安装业的业务链税负优化*42

20、纳税人俱乐部 400-650-9936建筑企业如何通过对资金流、劳务流的控制实现税负优化*43纳税人俱乐部 400-650-9936资金流的管控*44纳税人俱乐部 400-650-9936（1）提供融资租赁服务（经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务）（2）提供融资性售后回租服务（条件同融资租赁）（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。劳务流的管控没有增值税专用发票发票，人工成本无法进行抵扣，除非可以进行劳务外包，如果可以拿到相关的专用发票，还可以解决一部分进项

21、税的问题，目前来说没有相关的发票入账建筑工程人工费占工程总造价的20%30%，而劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司作为建筑业的一部分，为施工企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。这样就需要与施工企业进行税负平衡的协调或谈判，实现最终的均衡。 *45纳税人俱乐部 400-650-9936劳务流的管控或者建筑企业将人工成本无进项税额抵扣的税负转嫁给建设单位，前提是对方是一般纳税人，并且对方的进项票不多，取得建筑业专用发票可以抵扣，理论上提价范围7.7-11%，提价11%客户可以完全

22、抵扣，将税负完全转嫁，反之，如果不提价格，11%的好处完全由建设单位独享。因此，在保证客户成本不变的情况下，可以与客户商谈，适当加价。相当于对方出钱买票抵，如果对方进项多的话可能有难度。 *46纳税人俱乐部 400-650-9936劳务流的管控与劳动者 直接签定劳动合同利用建筑劳务派遣,建筑劳务公司对用工单位开具建筑业增值税专用发票提高承包费，将税负转嫁给建设单位*47纳税人俱乐部 400-650-9936总承包商与材料供应商的业务链设计与税负优化*48纳税人俱乐部 400-650-9936“甲供材”的税负优化业务链设计*49纳税人俱乐部 400-650-9936“真”的甲供施工方（乙方）建设

23、方（甲方）清包合同购销合同材料供应方（甲方）“甲供材”的税负优化业务链设计*50“假”的甲供施工方（乙方）建设方（甲方）总包合同购销合同材料供应方（甲方）工程款截留“甲供材”的税负优化业务链设计第一，现行营业税下“清包合同”,必须给予甲方开具包含甲供材营业额的发票进行工程结算.增值税后，增值税下“清包合同”, 给予甲方开具承包劳务的发票，不需要包含甲供材营业额的发票。 第二，施工企业应该识别总包合同和清包合同的风险。只有规范发票管理，施工企业才不会存在增值税和企业所得税风险。第三，材料采购款必须由甲方支付给材料供应商，但是施工企业、甲方和材料供应商三者间必须共同签订三方协议，即施工方委托甲方把

24、材料采购款支付给材料供应商的委托支付令；第四，材料供应商必须把材料销售发票开给施工方，然后由甲方交给施工方。*51营改增后，开发商愿意签定总包合同吗？*52纳税人俱乐部 400-650-9936施工企业成立“商贸公司”业务链设计目前的施工业行业背景下，随着人工成本、设备租赁成本增加，施工企业的利润空间越来越小，因此，很多施工企业只有在取得“大包合同”前提下，通过施工企业外购材料，取得外购材料的成本控制才可能增加施工企业的利润空间。营改增后，一旦房地产开发企业只愿意选择或提供“清包合同”，那么必然会有很多施工企业因利润率大大下降而面临行业的清洗。那么如何通过业务链的设计才能满足双方的利益呢？*5

25、3纳税人俱乐部 400-650-9936签订材料购销合同商贸企业商贸企业签订材料购销合同投资开具17%的增值税专业发票开具17%的增值税专业发票分红开具11%的建筑业增值税专业发票签订清包合同*54纳税人俱乐部 400-650-9936总承包商与工程机械设备供应商的业务链设计与税负优化*55纳税人俱乐部 400-650-9936 目前租赁业利润率普遍低于增值税率（17%），租赁企业显然无利可图，必然放弃增值税一般纳税人资格，转为小规模纳税人或个体户，只缴纳3%的增值税。一旦租赁业转为小规模纳税人，施工企业可抵扣的进项税额将势必减少，从而加大施工企业实际纳税额，增加建筑业税负。因此对于建筑企业来

26、说，对于相关设备的获取就应该根据公司的实际情况如资金流、税负等因素综合考虑是选择直接采购还是采取租赁。如果是直接采购的话，将会取得合法的抵扣率为17%的增值税专用发票。如果公司的资金流比较紧张，那么通过租赁设备，对支付的租金有可能会取得17%的增值税发票，也有可能取得小规模企业开具的增值税普通发票，其支付的进项税额将不能获得抵扣。*56纳税人俱乐部 400-650-9936总承包商与分包商的业务链设计与税负优化*57纳税人俱乐部 400-650-9936联营的税收风险法律风险税收风险经济风险*58纳税人俱乐部 400-650-9936 （一）规范工程专业分包工程总承包合同需明确工程专业分包事项

27、或取得发包方书面认可；对分包商的工程专业承包资质（与分包工程匹配）进行备案；专业分包合同采取清包模式（主材、机械等甲方提供）；明确约定发票条款（税率、发票类型、提供发票时间）。*59纳税人俱乐部 400-650-9936（二）规范劳务分包模式对分包商的劳务作业资质（与工程匹配）进行备案；劳务分包应采取清包模式（综合单价包括人工费、难以取得进项抵扣的二、三类材料等）明确约定发票条款（税率、发票类型、提供发票时间）。*60纳税人俱乐部 400-650-9936“营改增”后，建筑业应如何规范工程分包模式（三）规范个人挂靠、个人分包行为对于个人挂靠劳务分包单位需注意保持“四流一致”即合同、发票、资金和

28、业务保持一致。对于个人分包需在价格谈判时充分考虑成本、税收效益原则，按照建筑法的规定，采用“架子队”管理模式，签订临时用工劳务合同，同时关注个人所得税的承担问题。 *61纳税人俱乐部 400-650-9936建筑业营改增的发票管理*62纳税人俱乐部 400-650-9936 改征增值税后，不同纳税资格的建筑企业对发票的获取有不同的要求。增值税是价外税，本质是代收代付款项。作为建筑企业小规模纳税人，征收率为3，与现行营业税税率相同，因不能抵扣进项税，收取发票与在营业税制下无异，保证发票合法真实即可；作为建筑企业一般纳税人，建筑企业当期增值税税负的高低取决于可抵扣进项税额的多少，因此，除要保证发票

29、的合法真实性以便达到税前扣除的要求，还需尽可能多的获取增值税专用发票，用于抵扣当期销项税额，而这正是建筑企业面临的难题。*63纳税人俱乐部 400-650-9936*64纳税人俱乐部 400-650-99361营改增后的开票注意建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。*65纳税人俱乐部 400-650-99362营改增后的开票注意业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧营改增之后，由于质量保证金和建筑企业

30、施工所用的水电费是营业额的一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司；如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开增值税普通发票。*66纳税人俱乐部 400-650-99363营改增后的开票注意施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给业主开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款部分开增值税发票给业主。如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未

31、收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，则给业主开全额结算款的增值税专用发票。*67纳税人俱乐部 400-650-99364营改增后的开票注意施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧劳务派遣企业向施工企业收取的全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张增值税发票中分别注明，而且在劳务派遣企业向施工企业签订的劳务派遣协议书中也必须分别注明：支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金*68纳税人俱乐部 400-650-9936第第五讲五讲：全面营改增背景下房地产业的业务链税负优化*69纳税人俱乐部 400-650-9936

32、1土地2建安4.甲供材6.利息7设计费9物业费10.绿化苗木11.勘察、监理 12.其他3质保金5.甲供设备8广告费业务链税负如何在土地取得模块中实现优化*71纳税人俱乐部 400-650-9936房地产企业取得政府土地返还款的税务处理 1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。 *72纳税人俱乐部 400-650-99361、增值税的处理 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款增值税的计税依据上，应区分以下三种情形。 （1）返还款相当于回迁房增值税组成计税价格确认收入的部分。 （2）返还款大于回迁房组成

33、计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收增值税。 （3）返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价价格明显偏低格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收增值税。*73纳税人俱乐部 400-650-99362、企业所得税 本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税20117

34、0号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。本业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。*74纳税人俱乐部 400-650-9936 3、土地增值税（1）返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。（2）返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。 土地出

35、让金返还协议如果约定返还款大于收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。（看看有没有指定其他用途） 土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。（3）返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。 返还款小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入*75纳税人俱乐部 400-650-9936 4、契税 按照土地、房屋权属转移成交价格计算契税。 另：根据中华人民共和国契税暂行条例细则第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。

36、土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。*76纳税人俱乐部 400-650-99362、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。 房地产企业取得政府土地返还款的税务处理 *77纳税人俱乐部 400-650-9936（一）增值税的处理 “纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务

37、取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳增值税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳增值税。”*78纳税人俱乐部 400-650-9936 （二）企业所得税 1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 2，代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。 3，企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。但是营改增后的增值税不能扣除*79纳税人俱乐部 400-650-9936（三）土地增值税企业取得的返

38、还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。 (四)契税 企业交纳土地出让金时，按照合同交易金额缴纳契税。返还款不得扣除。 *80纳税人俱乐部 400-650-9936 3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设 目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。房地产企业取得政府土地返还款的税务处理 *81纳税人俱乐部 400-650-9936（一）增值

39、税的处理 项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。 本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。 对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理： 1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收增值税。 2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业增值税，并全额开具增值税普通发票*82纳税人俱乐部 400-650-99

40、36 企业取得的提供基础设施建设劳务收入，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除 属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。 企业交纳土地出让金时，按照合同交易金额缴纳契税。返还款不得扣除。 *83纳税人俱乐部 400-650-99364、政府主导拆迁，土地出让金返还用于公共配套设施建设 企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。 此业务实质上是土地出让金的折扣或

41、折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本土地征用费及拆迁补偿费”。房地产企业取得政府土地返还款的税务处理 *84纳税人俱乐部 400-650-9936*85纳税人俱乐部 400-650-9936（二）企业所得税 根据：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。*86纳税人俱乐部 400-650-9936（三）土地增值税

42、 （四）契税 :按交易金额计算 1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。 2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 *87纳税人俱乐部 400-650-99365、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助 在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等（不指定用途） 房地产企业取得政府土地返还款

43、的税务处理 *88纳税人俱乐部 400-650-9936（一）增值税营业税或增值税都是针对经营活动的收入进行纳税的，用于招商引资奖励的财政补贴收入属于营业外收入，不属于经营活动，不会缴纳增值税。*89纳税人俱乐部 400-650-9936（二）企业所得税 由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税201170号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。（三）土地增值税不属于转让土地、不动产的收入，不缴纳土地增值税。（四）契税 按交易金额计算*90纳税人俱乐部 400-650-9936房地产企业

44、取得政府土地返还款房地产企业取得政府土地返还款的的业务链业务链优化管理优化管理1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。避免发生业务性的补助，这样就可以避免缴纳增值税和土地增值税。2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税201170号文规定的三个条件。这样就可以享受不征收收入处理的待遇。*91纳税人俱乐部 400-650-9936业务链税负如何在项目前期准备模块中实现优化*92纳税人俱乐部 400-650-9936房地产开发项目前期准备的相关工作*93纳税人俱乐部

45、400-650-9936房地产开发项目前期准备业务链管理通过上述内容可见，在项目开发前期的准备工作中，很多工作需要相关专业部门和机构来实施，如设计费、勘探费、调研费和咨询费等等，在营改增工作中，上述的相关活动大多已经营改增，应此，房地产开发企业在项目前期准备中，应该寻求与专业的机构合作，取得增值税专用发票，才可以增加房地产公司的进项税额抵扣。*94纳税人俱乐部 400-650-9936青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的业务链税负优化处理*95纳税人俱乐部 400-650-9936各类补偿的业务链税负优化管理第一、企业必须与获得苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的农户或相关的企业签定补偿合同，在

46、合同中必须按照国家相关补偿规定，明确载明补偿标准。第二、如果青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的获得者是个人必须要收集个人身份证复印件，接受补偿的个人必须在其身份证复印件上签字。第三、获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款者必须支付人提供收据。第四，如果涉及到政府拆迁的，则需要收集当地政府的政府拆迁公告或文件*96纳税人俱乐部 400-650-9936业务链税负如何在项目开发模块中实现优化*97纳税人俱乐部 400-650-9936房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉税处理金的涉税处理 房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉

47、税风险是操作不当，施工企业的企业所得税前无法扣除房地产企业代施工方支付的水电费和扣押的质量保证金。 房地产企业代施工方支付水电费的业务链税负优化策略：施工方与房地产企业在签定建设合同时，必须在合同中明确规定房地产企业代施工方缴纳施工所消耗的水电费，其次是房地产企业必须把扣缴的水电费开具增值税专用发票给施工方，视同销售水电。*98纳税人俱乐部 400-650-9936房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉税处理金的涉税处理房地产企业扣押施工方的质量保证金的涉税风险控制策略：建筑施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期内，认真履行合同约

48、定的责任，缺陷责任期满后，及时向房地产企业（业主）申请返还工程质保金。房地产企业（业主）应及时向建造施工企业退还工程质保金（若缺陷责任期内出现缺陷，则扣除相应的缺陷维修费用）。质保金其实就是一笔押金*99纳税人俱乐部 400-650-9936*纳税人俱乐部 400-650-9936100开发企业成立“建材公司”架构设计签订材料购销合同商贸企业商贸企业签订材料 购销合同投资800万建材，开具17%的增值税专业发票分红800万建材，开具17%的增值税专业发票签订材料 购销合同1000万建材，开具17%的增值税专业发票设备安装和装修中的业务链税负优化 设备是加工，这一点肯定没问题 那么，由谁来安装呢

49、？*101纳税人俱乐部 400-650-9936业务链税负优化： 房地产企业自己采购安装设备和装修材料，委托安装企业和装修企业进行施工，不光可以取得17%的进项税抵扣，而且房地产企业可以凭设备和装修材料的销售发票进行开发成本并可以在土地增值税前扣除，而且可以加计20%扣除。 如果安装和装修企业对设备和装修材料实行包工包料，则施工方向房地产企业就设备和装修材料以及安装和装修劳务开具的是11%的建安业增值税发票。设备安装和装修中的业务链税负优化*102纳税人俱乐部 400-650-9936合作建房的业务链税负优化企业所得税处理企业所得税处理国税法200931号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联

50、合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： 1、凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 *103纳税人俱乐部 400-650-99362、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： （1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不

51、能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 （2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。” 国税法200931号第三十七条规定：“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。” 合作建房的业务链税负优化企业所得税处理企业所得税处理*104纳税人俱乐部 400-650-9936合作建房，是指有一方(以下简称甲

52、方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的业务链税负优化营业税（增值税）处理营业税（增值税）处理*105纳税人俱乐部 400-650-9936第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 1 1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的

53、行为。因而合作建房的双方都发生了增值税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税（11%）；对乙方应按“销售不动产”税目征税（11%）。 由于双方没有进行货币结算，分别核定双方各自的营业额（销售额）。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收增值税。合作建房的业务链税负优化增值税处理增值税处理*106纳税人俱乐部 400-650-99362 2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑

54、物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换取若干年的土地使用权，甲方是以出租使用权为代价换取建筑物。 甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业土地租赁业”（11%）征增值税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征增值税（11%） 。合作建房的业务链税负优化增值税处理增值税处理*107纳税人俱乐部 400-650-9936第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。1 1、房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。、房屋建成后

55、如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。 按照财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。 合作建房的业务链税负优化增值税处理增值税处理*108纳税人俱乐部 400-650-9936*109纳税人俱乐部 400-650-99361、2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动

56、产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。合作建房的业务链税负优化增值税处理增值税处理2 2、房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式、房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。参与分配，或提取固定利润。属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“

57、销售不动产”税目征收增值税 。合作建房的业务链税负优化营业税（增值税）处理营业税（增值税）处理*110纳税人俱乐部 400-650-9936 3 3、房屋建成后双方按一定比例分配房屋。、房屋建成后双方按一定比例分配房屋。首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按营业税暂行条例实施细则第二十条的规定核定。因此，对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。*111纳税人俱乐部 400-650-9936 按照国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20051003号）精神，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产

58、项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税函发1995156号文件的规定。因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。所以，关键是要看土地使用权有没有实际转移。 合作建房的业务链税负优化增值税处理增值税处理*112纳税人俱乐部 400-650-9936业务链税负如何在项目销售模块中实现优化*113纳税人俱乐部 400-650-9936房地产开发企业代收费用的业务链税负优化（一）房地产开发企业代收费用需要一般不需要缴纳增值税（一）房地产开发企业代收费用需要一般不需要缴纳增值税营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第三十七条第三十七条 销售

59、额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。*114纳税人俱乐部 400-650-9936（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程

60、中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。” 国税发200931号第十六条规定：“企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。”房地产开发企业代收费用的业务链税负优化*115纳税人俱乐部 400-650-9936基于以上法律依据，房地产开发企业代收