关于扬州413#地块五星级酒店项目投资计划及选择合作酒店管理公司的情况报告

1、关于扬州413#地块五星级酒店项目投资计划及选择合作酒店管理公司的情况报告各位董事：现将扬州413#地块五星级酒店项目投资计划及选择合作酒店管理公司的有关情况汇报如下：一、项目背景及进展情况中集天宇公司在2009年初竞拍扬州367#地块时，为了提高准入门槛，政府要求367#地块与413#地块捆绑挂牌上市。因此，公司在以较低价格竞得扬州中心城区黄金地段367#党校地块的同时，也取得了413#琼花苑商业地块的开发权。虽然当时扬州中集格兰云天大酒店已通过了政府的规划审批，但为了获得367#地块，公司仍然必须接受413#地块的开发条件。413#地块位于扬州市文昌路与大学北路交叉口西北角，占地面积3万平

2、方米，是扬州市商业核心区域。根据规划条件，该地块为商业金融、文化娱乐、商业办公用地，政府土地挂牌条件中明确要求建设一座达到五星级标准的酒店。目前该项目已进入规划方案设计阶段。项目分两部分，一部分为大型购物广场，地上建筑面积约4.2万平方米，正在与深圳天虹商场进行洽商，建成后拟租赁给对方经营。另一部分为五星级酒店。经公司内部研讨，结合行业专家意见，考虑到公司已经投资建设了四星级格兰云天酒店，为了减少市场风险，应尽可能缩小此五星级酒店的投资规模。酒店规划地上建筑面积约3万平方米，地下室6000平方米，总建筑面积约3.6万平方米。根据扬州市委市政府的要求，为迎接2014年扬州建城2500周年纪念，位

3、于扬州市区主干道的各类建筑务必在2013年年底前完成。413#地块项目已被列为市政府2011年10大城市建设重点工程，具体建设进度计划为：2011年8月动工，2013年底投入运营。二、项目投资计划1、项目投资总额及回收期测算413#地块五星级酒店项目包括客房280间，420个标准房床位，客房建筑面积约22000M2,商业及餐饮配套建筑面积约8000M2，投资概算约3.557亿元。投资回报期测算：（1）按客房平均房价800元/天，入住率70%，商业配套临街商铺租金单价200元/M2·月，其余商业配套租金单价120元/M2·月，出租率90%测算，内部收益率7.08%，投资回收期

4、12.47年。（2）按客房平均房价800元/天，入住率60%，商业配套临街商铺租金单价200元/M2·月，其余商业配套租金单价120元/M2·月，出租率90%测算，内部收益率6.01%，投资回收期13.47年。详见附件扬州中集锦江国际大酒店（暂定名）投资分析报告。2、项目风险分析酒店投资需要资金沉淀，至少5年以上。酒店经营本身的回报率不高，一般为510%，酒店业的回报主要靠不动产的升值，这种升值除了项目本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益来实现品牌的升值。 本项目主要存在着市场风险和管控风险。酒店项目能否为市场所认同，不仅取决于项目本身的品质，在很大程度上还取决于项

5、目的营销策划、市场推广等。虽然目前扬州还缺少高端定位的五星级酒店，但香格里拉、喜来登酒店项目都即将上马，将给市场带来了激烈的竞争。我司是专业从事房地产开发的公司，缺乏五星级酒店的管理经验，酒店经营采取的是委托酒店管理公司管理的模式，在未来经营过程中也存在着管控方面的风险。三、对拟合作酒店管理公司的选择自2010年3月起，我们与万豪、洲际、锦江等酒店管理公司进行了广泛接触，并展开了委托经营管理的业务洽谈。通过对合作条款、投资规模、市场需求等多方面因素的综合考虑和对比，目前选定锦江国际酒店管理公司作为合作的洽谈对象。主要原因如下：1、在谈判过程中，万豪、洲际等国际性酒店管理公司一直保持着强势地位，

6、管理期限都要求在20年左右，且在后期运营和管理上相对独立，难以掌控。而锦江酒店管理公司的管理期限双方商定为8年。2、经与锦江国际酒店管理公司协商，在合同条款中增加了刹车机制、退出机制和合作机制。刹车机制是指在管理方经营管理过程中连续两个会计年度出现未完成年度指标的情况，则更换酒店总经理；新任总经理在下一会计年度仍未完成年度指标，我方有权选择终止本合同。退出机制是在合同期限内，我方有权对酒店资产进行转让。如果受让方不同意延续酒店委托管理合同，则我方最多赔偿锦江酒店公司150万元。合作机制指我方在酒店运营过程中有知情权、监督权、预算及双签参与权，更易于控制经营风险。谈判过程中，锦江国际在刹车机制、退出机制和合作机制方面作出了较大让步。 3、在收费标准方面，锦江国际酒店管理公司的基本管理费按营业收入的2计算，国际性酒店一般为3%4%；锦江酒店公司在年经营利润率低于15时不收取奖励管理费，在年经营利润率大于15时, 奖励管理费按年经营利润总额的36%逐级计提。而国际性酒店在年经营利润率低于15时, 奖励管理费按年经营利润总额3%计提，年经营利润率大于15时, 奖励管理费按年经营利润总额58%逐级计提。4、五星级酒店投资大、周期长，国际品牌酒店对硬件技术要求较高，会大幅增加投资成本及投资回报难度，超规模的成本投入，并不一定会给酒店带来超额的经济利益。锦江酒店更符合我们的实际情况。经