【精品】润达地产衡水湖项目营销提案汇报版

1、润达地产衡水湖别墅营销提案 前言 提案时机 提案背景一个大前提 资源导向竞争导向提案思路 我们的资源具备怎样的市场价值？如何运作？对接哪些资源进行项目运作？对如下三个问题给出解答资源价值解析我们的资源是什么？衡 水 湖“衡水湖”资源解读2600年历史，短期不可再生中国173个国家级生态湿地之一华北平原最大单体面积淡水湖资源解读1：华北平原第二大淡水湖资源价值点稀缺75平方公里湖面310余种鸟类栖息地187.87平方公里湿地保护区面积= 18个西溪湿地= 10个西湖资源解读2：资源价值点旅游景区冀州古城资源解读3：资源价值点人文氛围文物古迹竹林寺遗址南潭记碑文化遗产侯店毛笔武强年画内画艺术宫廷金

2、鱼董仲舒文化名人王习三资源解读4：资源价值点好风水深州蜜桃衡水老白干10KM资源解读4：全世界离城市最近的自然保护区18路公交车直达资源价值点近郊300公里辐射范围：2直辖市-北京、天津2省会-石家庄、济南26地级市假日经济圈资源解读5：119KM60KM270KM270KM资源价值点辐射华北游客规模：石家庄市区5万人/年省内其它地区3.5万人/年京津地区16万人/年临近三省73万人/年海外2万人/年策略思考策略思考4 4：资源发力点：资源发力点：50亿元政府埋金大手笔心资源解读6：八馆九岛，未来的衡水湖，属于世界“一湖五城”大规划资源价值点清晰规划运营启动价值点好风水清晰规划运营启动辐射华北

3、旅游景区人文氛围稀缺资源价值近郊资源价值解析价值点好风水清晰规划运营启动辐射华北旅游景区人文氛围稀缺近郊解析价值：宜居价值高局限：宣传、开发滞后、 非著名价值：有文化感局限：较单薄、认知度低解析价值：宜居局限：补充性价值、只锦上添花解析解析价值：影响范围大。局限：号召力、到达意愿不强。价值：可明确期待局限：不能有效掌控解析 解析价值：价值空间充分局限：信心度、效果未显现明确价值明确价值资源解析近郊稀缺人文氛围风水好明确价值潜在价值隐性价值辐射华北旅游景区清晰规划运营启动 开发战略战略方向一、对接”明确价值“战略方向二、对接”潜在价值“ 开发战略战略方向一、对接明确价值优点：周期短、投入小缺点：

4、资源优势未充分放大、获利空间小战略方向二、对接潜在价值优点：资源优势充分放大、获利大缺点：投入大、周期长明确价值潜在价值隐性价值整合“潜在价值”放大放大整合转化整合转化激发激发成长成长 开发战略开发战略对接”明确价值“整合”潜在价值“激发”隐性价值“三个问题什么叫“对接明确价值”？怎么“对接”？什么叫“整合潜在价值”？怎么“整合”？什么叫“激发隐性价值”？怎么“激发”？近郊稀缺大儒人文风水好明确价值潜在价值隐性价值辐射华北旅游景区清晰规划运营启动什么“稀缺”？2600年历史，短期不可再生中国173个国家级生态湿地之一华北平原最大单体面积淡水湖资源解读1：华北平原第二大淡水湖资源价值点稀缺什么“

5、稀缺”？ 2600年历史？ 湖？ 湿地？ 最大？ 宽泛概念相对概念附属型概念什么是“湿地”？ 湿地 湿地指不问其为天然或人工、常久或暂时性的沼泽地、 湿原、泥炭地或水域地带，带有或静止或流动、或为 淡水、半咸水或咸水水体，包括低潮时水深不超过六 米的水域。地球湿地覆盖率6%，我国湿地覆盖率3.77% 降解毒素、净化空气、调节气候、保持水土“地球之肾”为地球上20的已知物种提供了生存环境湿地被称为“鸟类的乐园”1/173华北首个国家级生态湿地什么“稀缺”？湿 地谁的“近郊”？衡水市冀州市回答问题什么叫“对接明确价值“”湿地别墅“怎么对接面对衡水市和冀州市市场”城市湿地别墅“项目定位三个问题什么叫

6、“对接明确价值”？怎么“对接”？什么叫“整合潜在价值”？怎么“整合”？什么叫“激发隐性资源”？怎么“激发”？开发面向衡水市和冀州市的“城市湿地别墅”答案：邻近市区稀缺人文氛围好风水明确价值潜在价值隐性价值辐射华北旅游景区清晰规划运营启动清晰规划水市湖城、一湖五市的发展战略衡水湖区域东湖东区冀州市区九州产业聚集区 武邑 县城桃城区金三角区大空间大景观大水系大产业大交通衡水湖衡水湖是未来城市核心结合产业、城市、生态三大功能，形成“多区、多中心”的功能布局。产业功能：主要布局在九州产业聚集区、武邑县城、西北部循环产业带以及东部的物流园区和高新技术产业园区；城市功能：主要依托现有的主城区和冀州市区，发

7、展新城区和东湖东区；生态功能：主要依托衡水湖，形成衡水湖自然保护区、西西湿地公园和西湖北区。“多中心”：结合各功能区性质定位，打造综合服务、文化、教育、商务、商贸、旅游、产业以及滨水居住等多功能中心。西湖北区西湖北区九州产业聚集区九州产业聚集区主城区主城区金三角区金三角区东部物流园区东部物流园区高新科技产业园区高新科技产业园区冀州市区冀州市区武邑县城武邑县城l 商务中心商务中心 l 物流中心物流中心 l 旅游服务中心旅游服务中心l体育中心体育中心衡水湖自然保护区衡水湖自然保护区东湖东区东湖东区循环产业带循环产业带l 商贸中心商贸中心l 文化创意园区文化创意园区/教育中心教育中心l现代农业展示中

8、心现代农业展示中心l 滨水居住中心滨水居住中心l 集中展示区集中展示区l工业产业服务平台工业产业服务平台l综合服务中心综合服务中心l化工循环经济园化工循环经济园l赵圈循环经济园赵圈循环经济园枣强枣强l 古冀州文化旅游区古冀州文化旅游区西西湿地公园西西湿地公园l 生态旅游核心生态旅游核心 规划控制面积规划控制面积87平方公里平方公里规划控制面积规划控制面积85平方公里平方公里规划控制面积规划控制面积112平方公里平方公里规划控制面积规划控制面积74平方公里平方公里l生态休闲中心生态休闲中心规划控制面积规划控制面积52平方公里平方公里规划控制面积规划控制面积94.8平方公里平方公里规划控制面积规划

9、控制面积42.5平方公里平方公里近期重点建设板块东湖东区东湖东区金三角区金三角区“清晰规划”未来城市中心未来名胜湿地近郊湿地 中国衡水湖 城市湿地别墅“运营启动”价值空间充分升值潜力什么叫“整合潜在价值”？借政府规划大势，传达”未来城市中心“、”未来名胜湿地“以及升值潜力方面的价值放大客群范围、提升获利空间“湿地概念运营”回答问题怎么“整合潜在价值”？怎么进行“湿地概念运营”？怎么进行“湿地概念运营”从一段视频说开去冯小刚的非诚勿扰受到全国观众的关注杭州的西溪湿地给我们留下了深刻印象西溪湿地板块上地产项目的运营引发了我们的思考借西湖成功运用了邻近西湖，文化炒作概念， 使西溪湿地成功跃升。西溪周

10、边的地产 项目自然也实现利润最大化。启发 借文化政府运营，牵手知名导演，一部 非 诚勿扰的合作，使西溪湿 地一夜红遍大江南北。借明星2009年西溪 “送别墅”活动，朱德庸、 余华、冯小刚等多位文化名人收到 了西溪湿地别墅大礼，一时轰动。进 一 步奠定西溪湿地文化大地产形象。借 势景区号召力华北地区辐射力运营平台运营依托燕赵最美湿地湿地概念运营圈层营销推广主线营销战术借势营销体验式营销衡水湖湿地别墅新闻渗透报道事件策划通路扩展整合包装特色展示具体表现媒体组合衡水湖湿地别墅主线一 衡水湖湿地新闻及软性广告渗透理念，令湿地的优美、生态形象深入人心1： 专题性：水市湖城大战略，省市两级政府打造“中国最

11、美湿地”2： 即时性：水市湖城战略实施播报3： 知识性：湿地系列知识专题，重点介绍湿地对居住生活的影响4、征文性：我为“水市湖城”进一言看似在营销外，实则通过对水市湖城规划的认同和湿地的知识普及，使得客户认识到湿地的自然资源价值和衡水湖边未来的升值潜力。多方位，多角度，多频次的报道5、政策性：省市各级领导关于衡水湖规划、发展的视察、指示报道阶段性，代表性事件策划攻关1：中国稀缺资源名盘大盘点2、河北宜居名盘评选主线二 别墅通过对产品全方位的整合包装，在湿地别墅的价值前提下取得利益最大化特色展示1：独具一格的销售通道湿地长廊空中观景长廊湿地科普湿地科普文化展示文化展示景观展示景观展示宜居展示宜居

12、展示跨越东湖跨越东湖大道直达大道直达西部湖区西部湖区 全玻璃门窗，夏天赏雨中红荷，秋日观芦苇丛林特色展示2：水岸销售大厅湿地概念运营圈层营销推广主线营销战术借势营销体验式营销衡水湖湿地别墅 战术一：圈层营销现代营销学相信：高端产品的消费者是由无数个重叠的圈子组成豪车环保惊艳联合名车经销商，将试驾、车展、艺术品鉴赏、实楼样板开放、现场参观、酒会结合在一起的营销活动。传达项目价值观拉高价值平面养生专家专家考察鉴赏湿地养生别墅构建居住环境的养生性观点”现代人亚健康？养生地产是未来高端住宅的主导方向。“建立博客群，在养生博客上发表调查报告、评论文章。以湿地别墅荣获“养生推荐”告终。 湿地生态、养生价值

13、论坛 战术二：借势营销目前正处于“水市湖城”规划启动之时，政府大力支持，将给我们极大的借势机会协办政府关于“水市湖城”战略的部分活动捐款或筹建衡水湖湿地鸟类保护基金 战术三：体验式营销湿地美在哪里？湿地生活我能得到什么？唯有体验，才能深深感悟并“留下人生” ，与旅行社的捆绑销售水市湖城的旅游资源报告提供文化活动场地三个问题什么叫“对接价值”？怎么“对接”？什么叫“整合潜在价值”？怎么“整合”？什么叫“激发隐性价值”？怎么“激发”？将项目定位为“中国衡水湖 城市湿地别墅”；以“衡水湖湿地”和“别墅”为主题进行上下线推广、 运用圈层营销、借势营销、体验式营销等方法，进行“城市湿地运营”。放大项目影

14、响力和市场，拉升获利空间答案：邻近市区稀缺人文氛围好风水明确价值潜在价值隐性价值辐射华北旅游景区清晰规划运营启动明确价值潜在价值隐性价值激发激发成长成长什么叫“激发隐性价值”？“湿地概念”运营“激发隐性价值”赋予项目与“人文氛围” “好风水”相融的文化定位，在“城市湿地”运营的过程中，宣传之、放大之，使之显形化。项目做“中式”定位与地方有影响力的传统品牌嫁接如何激发“隐性价值” ？做中式：中式是什么样子的？ 中式案名及Slogen示意阅湖别墅衡水湖湿地案名： Slogen： 最美湿地 醉心生活清灵淡雅间有着大隐于市的从容。阅湖 平面示意山水写意，包含浓浓的中国人文气息。做中式：资源是否充分？足

15、够大且多的水域足够的长水岸线暗合太极阴阳之道做中式：需方愿否接收？网上一个受到广泛认同的 概括中国人居理想的帖子 “短短横墙，矮矮疏窗，绿荫儿小小池塘，高低叠嶂，绿水旁边，也有些风，有些月，有些凉。懒散无拘，此等何如，倚栏杆临水观鱼，风花雪月，盈得工夫，好听丝竹，说些话，读些书。” 53份有效问卷以政府职能部门、私企业主、大型企事业单位中高层管理人员他们的住房情况：平均2套以上；单位分房；市区房；气质相融 资源允许需方认可 可行性 项目做“中式”定位与地方有影响力的传统品牌嫁接如何激发“隐性价值” ？老白干：内 画：一定价位段以上的老白干或十八酒坊联合市场活动圈层营销时赠送内画项目广告的内画鼻

16、烟壶一套年 画：武强年画元素楼书插页等董仲舒：山水与情怀董仲舒儒学研讨 老白干好酒与衡水湖湿地系列事件营销三个问题什么叫“整合潜在价值”？怎么“整合”？ 什么叫“激发隐性价值”？怎么“激发”？什么叫“对接明确价值”？怎么“对接”？赋予项目与“文化氛围” “好风水”相溶的文化定位，做中式风格；在“城市湿地”运营的过程中，充分与人文资源进行资源嫁接和事件营销。答案：回顾本提案得出的各方面定位 项目定位：市场定位：营销定位：中国衡水湖 城市湿地别墅风格定位：衡水市+冀州市+华北湿地概念运营中式紧接着的一个问题卖多少钱？邻近市区稀缺人文氛围好风水明确价值潜在价值隐性价值辐射华北旅游景区清晰规划运营启动常规入市价格定价原则对接原则套价原则对接原则公认品质盘金域蓝湾：3200 X 140 = 44.8