项目开发流程简介

1、2022-3-20正大新生活集团1项目开发流程简介目录122022-3-20正大新生活集团2中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）p 所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使集体所有制（集体土地）p 村农民集体；p 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；p 乡（镇）农民集体中国大陆现行土地制度国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.挂牌方式4.协议方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2

2、.工业用地：50年3.教、科、文、卫、体用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公

3、路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地土地类别说明招 标p招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。p招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人

4、开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 土地出让方式p拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞买人 ）。p拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该

5、应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 土地出让方式拍 卖p挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。p挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价

6、，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 挂 牌土地出让方式p协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。p划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将

7、该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。土地出让方式协 议划 拨招 标 拍 卖挂 牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求招标、拍卖、挂牌的异同目录122022-3-20正大新生活集团112022-3-20此处添加公司信息12土地证立项/备案/核准 建设用地规划许可证方案批复建设工程规划许可证施工许可证预售许可证竣工验收竣工备案（住宅）开业（商业）交付许可证大产证

8、项目开发流程介绍桩基临时施工许可证规划验收扩初批复2022-3-20正大新生活集团13建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证所需资料：一、划拨土地1、 土地登记申请书、申请表；2、企业法人营业执照、事业单位法人证书、法人代表证明书、机构代码证（复印件）；3、委托书；4、法人代表身份证、受托人身份证（复印件）；5、供地方案批复；6、国有建设用地划拨决定书、承诺书（新征地须提供）；7、原土地使用证（回收划拨须提供）；8、契税缴纳凭证；9、宗地图；10、地籍调查资料；11、测绘资质证书。 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可

9、证项目开发流程-土地证2022-3-20正大新生活集团14所需资料： （地区差异、因地制宜）二、出让土地、土地登记申请书、申请表；、企业法人营业执照、事业单位法人证书、法人代表证明书、机构代码证（复印件）；、委托书；、法人代表身份证、受托人身份证（复印件）；、国有土地出让合同；、出让金及契税缴纳凭证；、用地批复；、原土地使用证即查询证明（补办出让手续须提供）； 9、宗地图； 10、地籍调查资料； 11、测绘资质证书。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-土地证202

10、2-3-20正大新生活集团15所需资料： （地区差异、因地制宜）审批类：1、书面申请(项目立项申请报告书）；2、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的项目建议书；3、土地使用权证明；4、由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告；5、房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）；备案类：1、项目备案申请表；2、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件；3、属国家规定实行许可证生产、经营管理的项目，需提交相关部门出具的初审意见；4、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件；建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付

11、许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-立项/备案/核准2022-3-20正大新生活集团16所需资料： （地区差异、因地制宜）核准类：1、具有相应级别、专业、服务范围的资质机构编制的项目申请报告；2、城市规划行政主管部门出具的规划选址意见；3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；4、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；5、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开

12、发流程-立项/备案/核准2022-3-20正大新生活集团17所需资料：1、建设用地规划许可证申请表；2、1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图（五份）及dwg格式电子地形图光盘；3、批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件；4、国有土地使用权出让合同；5、环保等有关部门意见（可以签署在申请表上）；6、申请该事项变更、延期的项目还应提供原建设用地规划许可证及附图（原件），其中申请延期的项目不需提供第2、4项材料；7、属原址改建需改变土地使用性质的，须加送土地、房产权属证件；8、方案已批复的，须加送建设工程规划设计方案批复及附图；9、市政交通、市政管线工程只需送审上述第1、2、6

13、项文件和图纸，如已办选址（选线）项目，还应送上述第3项文件和图纸；10、因建设项目的特殊性需要提交的其它相关材料。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-建设用地规划许可证2022-3-20正大新生活集团18所需资料：1、。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-方案批复2022-3-20正大新生活集团19所需资料：1、建设工程规划许可证建设

14、用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-桩基临时施工许可证2022-3-20正大新生活集团20所需资料：1、土地权属调查报告书；2、土地使用权出让合同；3、土地证；4、立项批复；5、可行性研究批复；6、建设工程规划设计方案批复；7、扩初阶段工程报建表；8、建筑工程概算书；9、节能报告书；10、扩初设计文本；11、扩初征询意见汇总建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流

15、程-桩基临时施工许可证2022-3-20正大新生活集团21所需资料： （地区差异、因地制宜）1、建设工程规划许可证申请表；2、地形图；3、初步设计文件或其他计划批准、核准文件；4、建设用地批准书及附图或房屋土地权属证明及附图；5、施工总平面图、施工图、基础图、桩位图及电子光盘；6、白蚁防治协议；7、放样；7、建设工程放验线成果资料；8、环保、气象、人防、建设、村镇办等有关部门意见（可以签署在申请表上）；9、若拟建设项目有初步设计批复，提供初步设计批复；10、若拟建设项目为经营性开发项目，需提供施工图阶段建设项目规划指标复核书；11、申请该事项变更、延期的项目还应提供原建设工程规划许可证及附图（

16、原件）和相关变更材料；12、建设工程规划设计方案批复；13、建设工程规划设计方案批复中要求征询的相关单位审核意见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）；14、分层面积表（作为规划的附表）；14、建设工程施工图设计文件审查合格书；15、建设工程施工图设计文件审查备案证书。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-建设工程规划许可证2022-3-20正大新生活集团22所需资料：1、施工许可申请表；2、建设用地批准书或房地产权证；3、通过工程项目专用帐户支付给施工总包

17、企业的工程款银行入帐凭证复印件（提供原件复核）；建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，或者提供银行付款保函或者其他第三方担保。；4、建设工程施工承发包合同副本；5、施工、监理、勘察、设计中标通知书；6、施工总包企业设立的外来从业者工资发放账户银行开户回执；7、建设工程安全质量报监办结单（有民防工程需民防报监办结单）；8、建设工程施工许可现场审核情况表；9、提供项目场地内完成动迁的证明材料。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交

18、付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-施工许可证2022-3-20正大新生活集团23所需资料：1、开发企业资质证书、税务登记证、营业执照；2、土地使用权出让合同、土地证；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证（原件、复印件）；5、施工总平面图（蓝图）；6、地名使用批准书；7、门牌号批复、门牌号与施工号对应平面图；8、房地开发产企业网上备案认证收件收据；9、进度监证报告；10、商品房预售项目情况表；11、建筑面积测绘明细表（预测成果报告，原件、复印件）；12、房地产项目资金监管预售监管协议（复印件）；13、商品房预售方案（原件）；14、水、

19、电、煤等配套落实的有关证明；15、住宅新开工项目登记表，项目竣工日期确认单及其他材料；16、房屋使用公约；17、前期物业中标证明、资质证书、与所聘物业公司签订的前期物业管理服务合同；18、物业管理及业委会用房核定单。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-预售许可证2022-3-20正大新生活集团24所需资料：1、建设工程竣工规划验收申请表；2、土地出让合同；3、经办人身份证；3、建设工程竣工检测成果报告资料；4、建设单位自行申请竣工验收的需要提交消防、绿化、交警、卫

20、生防疫等部门的验收通过的意见以及其他相关材料。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-规划验收2022-3-20正大新生活集团25所需资料：1、项目报建卡；2、审图证；3、建筑工程施工许可证；3、建设单位竣工验收通知单；4、竣工验收报告；5、施工、勘察、设计、监理单位工程质量竣工报告（合格证明书）；6、工程质量保修书；7、工程款支付证明；8、监理评估报告；9、沉降观测合同；10、分部分项合格证明书（基础、主体）。一、资料报审后取得的档案：建设工程规划许可证建设用地规划

21、许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-竣工验收2022-3-20正大新生活集团26所需资料：10、电梯分部工程质量验收证明书；11、规划部门出具的认可文件或者准许使用文件；12、空气质量检测报告；13、墙体办手续、散装水泥手续、墙体保温手续；14、防雷工程竣工验收意见书；15、消防验收意见书；16、环保验收证明；17、档案验收证明；18、民防工程备案验收(附建式）。二、实体报审通过验收后取得的档案：建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证

22、土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-竣工验收2022-3-20正大新生活集团27办理流程：消防验收流程：消防验收资料：消防备案申请抽查、检测打印消防备案凭证提交资料申请现场验收现 场验收不合格合格现场整改验收意见书建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-竣工验收2022-3-20正大新生活集团28办理流程：环保验收流程：环保验收资料：建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地

23、证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-竣工验收2022-3-20正大新生活集团29办理流程：档案验收流程：1、建设方、监理方、施工方【桩基、土建、装饰（视报建而定）、绿化、智能化、幕墙、机电等】资料整理；2、档案编制合同签订；3、相关验收资料（绿化、人防、消防、电梯、防雷、墙体办、卫生等）；4、档案立卷编制工作；5、档案移交档案馆；6、取得档案验收证明。建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-竣工验收2022-3-20正大新生活集团30办理

24、流程：民防工程验收流程：民防工程验收资料清单：建设工程规划许可证建设用地规划许可证施工许可证预售许可证规划验收竣工验收竣工备案交付许可证大产证 土地证扩初批复立项/备案/核准方案批复桩基临时施工许可证项目开发流程-竣工验收2022-3-20正大新生活集团31所需资料：1、竣工备案申请表；2、竣工验收报告；3、建筑工程质量与安全监督报告；4、规划部门出具的认可文件或者准许使用文件；5、公安消防部门出具消防备案受理凭证或消防验收认可文件；6、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、城建档案部门出具的认可文件；8、建设项目防雷工程验收认可文件；9、电梯分部工程质量验收证明书；10、施工、勘察、设计、监理单位工程质量竣工报告（合格证明书）；11、工程款支付证明；12、民防建设工程竣工验收备案认可文件原件（如有）。