第五章资产评估目的与假设

1、p 第5章 资产评估目的与假设p5.1 资产评估目的p5.2 资产评估假设p5.3 资产评估假设与评估价值5.1 资产评估目的 5.1.1 资产评估一般目的 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。即在符合法律法规、评估规范及社会公共利益的前提下，评估报告和评估结论应该满足客户经济事项对资产估值结论的用途需要和目标要求。评估方法评估方法卖方卖方买方买方资产评估机构资产评估机构资产资产非现非现金交金交易的易的发生发生存在基础存在基础第三方第三方评估确定资产在评估确定资产在某一时点某一时点的公允价值的公允价值5.1 资产评估目的 5.1.1 资产评估一般目的 资产评估中的公允价值

2、是一个广义概念，作为一个广义的概念，资产评估中的公允价值有别于会计中的公允价值。资产评估中的公允价值是一个相对抽象的价值概念。它是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理的评估价值的抽象。 公允价值公允价值狭义公允价值狭义公允价值广义公允价值广义公允价值资产评估学资产评估学会计学会计学5.1 资产评估目的5.1.2 资产评估的特定目的 在资产评估界，资产评估的特定目通常是指引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求。即在符合法律法规、评估规范及社会公共利益的前提下，评估报告和评估结论应该满足特定客户进行某个具体经济事项对资产估值结论的特殊目的和具体用途。 资产评估报告的预期用途（in

3、tended use）指评估师及评估机构承接业务时，在与客户沟通的基础上，并通过评估委托协议或合同所确定的评估报告的使用用途。引起资产评估的经济事项，可以理解为客户拟要进行的对评估意见有需求的经济活动。很多人把上两者等同起来。评估实务界把引起资产评估的特定经济事项（资产业务）对资产评估报告和评估结论的条件约束和目标约束称为资产评估特定目的。引起资产评估的业务主要有两类：（1）一是相关法律要求，即需要有资产评估鉴证或价值咨询意见才可以开展的经济活动或事项。 1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为（转让、煎饼、出售、联营、股份经营、中外合资或合作、清算、担保

4、、租赁、国有债务重组等） 2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为 3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等引起资产评估的业务（2）二是市场主体自主要求，即需要资产评估提供价值鉴证或咨询服务支持才能开展的经济活动或事项等。 主要指市场主体进行的投融资活动和交易活动。如财产转让、企业兼并、资产重组、企业联营、股权收购、企业清算、财产抵押、企业租赁等。评估报告的预期使用者评估报告的预期使用者不是简单的同质客户整体，而是需要根据引起资产评估的经济事项相关的评估报告预期使用者的具体情况，考虑不同的评估报告预期使用者对

5、于相应的评估项目在评估过程、评估依据、价值类型和参数悬着等方面的不同要求。例如国企改制评估要求选择市场价值类型，国有资产评估报告在格式上及内容上都必须满足国有资产管理的需要等。评估对象评估客体或评估标的物是评估对象的“载体”，并不是评估对象本身。评估对象实际上是被赋予了特定条件的评估客体或评估标的物，或者说是特定条件约束下的评估客体或者评估标的物。没有条件约束的评估客体或评估标的物的价值也是没有条件约束的，在资产评估中没有条件约束的价值（定义）其实是不存在的。 例如，某人委托评估师评估一不动产，理由是转让，但是此情况下评估师无法确切评估，因为不清楚委托人转让的是所有权还是使用权。上述委托没有构

6、成一项规范的引起资产评估的经济事项，即不构成评估的特定目的。5.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用 资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 资产评估的特定目的对资产评估中具体参数的选择具有约束作用。 委托人拟抵押A不动产进行融资，委托评估师评估。该评估业务中的评估报告及评估结论使用者有两类，一是不动产的产权主体， 二是贷款方的金融机构。若一个要求评估抵押物的市场价值，另一 个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 上例中，金融机构要求评估师在评估抵押品价值时必须将借款人可能违约的潜在风险和不动产难易变现的因素考虑进去，

7、则评估师在选择具体价值目标（价值定义及价值类型）时，就要放弃抵押物的市场价值而选择抵押价值或有序清算价值。 5.1 资产评估目的5.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用 资产评估的特定目的的实质是由为什么要进行资产评估（引起资产评估的经济事项）、评估报告及结论的具体用途和评估报告及结论的具体使用者等的有机结合所形成的对资产评估的条件约束和目标约束。外部经营环境外部经营环境评估对象界定评估对象界定评估特定目的评估特定目的价值类型选择价值类型选择评估结果评估结果满足评估的特征目的满足评估的特征目的5.2 资产评估假设 5.2.1 按照评估假设设定条件约束的内容分类 按照评估假设设定条件约

8、束的内容，资产评估假设划分为基本情景基本情景假设假设、市场条件市场条件假设、假设、评估评估对象状况假设、环境假设、对象状况假设、环境假设、评估对象利用程度假评估对象利用程度假设等设等。5.2 资产评估假设 5.2.1 按照评估假设设定条件约束的内容分类1. 资产评估前提假设 资产评估前提假设也可以称为资产评估基本假设，是规定资产评估最基本条件或前提的一系列假设。资产评估前提假设具体包括基本情景假设、市场条件假设和评估对象状况假设。（1）资产评估基本情景假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的情景假设。（2）资产评估市场条件假设 资产评估市场条件假设具体包括两种假设，其一是公开市场假设；其

9、二是非公开市场假设。 5.2 资产评估假设5.2.1 资产评估假设及其种类 公开市场假设 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设旨在界定一种充分竞争的市场条件，此时，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。 5.2 资产评估假设非公开市场假设。 非公开市场假设包括以下几种具体情景：其一是交易时间充分而参与交易的主体数量有限；其二是交易时间充分而参与交易的主体间

10、存在特殊关系；其三是交易时间受限制而交易的主体很多；其四是交易时间受限制且交易的主体也有限。A.有限交易主体假设。 B.关联交易假设。 C.快速变现假设（或清算假设）情况三、四。 5.2 资产评估假设（3）评估对象状况假设 评估对象状况假设也可称为持续使用假设，其评估对象在评估期间正处于正常使用状态，并在可预见的时期内可以依此状态持使用下去。 在用续用假设。 转用续用假设。 移地续用假设。 5.2 资产评估假设2. 资产评估环境假设 主要是对评估对象使用或经营的外部环境，以及进行资产评估面对的条件的界定或假设说明。（1）宏观环境假设 主要是对国家产业经济政策、税收和货币政策、价格和利率以及汇率

11、政策等对资产评估影响较大的具有全局性的外部因素，以及行业竞争、企业竞争等市场竞争因素评估影响因素的界定或假定说明。5.2 资产评估假设2.资产评估环境假设（2）微观环境假设 主要是对评估对象存在环境、资产评估面对的具体条件的界定或假定性说明。 评估对象存在的环境包括企业法人治理结构和经营水平等。 资产评估面对的具体条件主要包括资产评估依据的信息资料来源的可靠性、数据资料的完整性和真实性等。5.2 资产评估假设3. 评估对象利用程度假设 主要是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。（1）整体资产利用程度假设 主要是针对企业价值评估设置的一种假定条件，是对整体评价对象利用程度、利用状况和利

12、用效果的一种界定或假定说明。 包括企业要素资产自身的状况、要素资产之间的匹配情况、企业经营管理水平、宏观经济环境、相关行业竞争，以及同行业内部竞争等。5.2 资产评估假设3. 评估对象利用程度假设（2） 单项资产利用程度假设 主要是针对单项资产评估设置的一种假定条件。 单项资产的评价价值与单项资产的利用程度紧密相关。一般情况下，单项资产的利用程度可以划分为正常使用（最佳使用）和非正常使用两类。5.2 资产评估假设5.2.2 按照评估假设设定条件的真实性程度分类 一般假设（真实性条件假设），例如“在用续用和正常使用（最佳使用）”、评估对象无形资产为“要素资产或局部资产”、“公开市场” 特别假设

13、对资产评估中的某些不确定性条件所做的肯定假设，例如假设国家产业、财政、货币政策不变，假设企业所在地未来不发生重大灾害，假设评估基准日的在建工程评估对象在未来某一时点可以顺利完工并投入运营，假设一年后房地产需求会下降等。 使用特别假设时需要注意其存在基础，例如假设某传统行业中一个普通企业未来每年的净资产利润率以50%的比率增长，毫无根据。非真实性条件与现实不符的情况作为评估基准日评估对象的状况，例如将评估基准日待开发的土地假设为完成开发了的房地产5.2.2 按照评估假设设定条件的真实性程度分类委托人委托评估师对一在建工程评估对象进行评估，评估对象的状况条件有以下三种选择：A.将评估基准日定为评估

14、时点并与评估报告出具日同步（合理的时间区间），以在建工程评估对象的现实存在情况为依据（条件）进行评估。 一般假设B.将评估基准日定为评估时点并与评估报告出具日同步（合理的时间区间），按评估基准日在建工程评估对象已完工的假设状况为依据（条件）进行评估。非真实性条件假设C.将评估基准日定为将来某个时点（预计完工日）并与评估报告出具日不同步，按评估基准日在建工程评估对象已完工的假设状况为依据（条件）进行评估。特别假设5.2 资产评估假设5.2.2 5.2.2 资产评估假设在资产评估中的作用资产评估假设在资产评估中的作用 资产评估假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行的基础和条件的作用，是通过

15、资产评估假设将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态下。 评估人员就是根据资产评估假设所界定的市场条件及评估对象的作用空间和作用方式，评定估算出符合资产评估特定目的的评估结果。5.3 资产评估假设与评估价值1）资产的效用与评估价值 资产之所以成为资产，并能成为交易的对象和评估对象，根本原因在于它能为其所有者带来预期经济利益。如果把资产的效用归结为资产的获利能力，则资产具有交换价值的基础在于资产具有效用。2）资产的效用与资产的使用方式 国际资产评估标准已明确说明资产的使用方式对资产效用的影响。因此，评估师必须熟悉各种类型使用方式对其效用的影响，以及不同使用方式对

16、其效用水平发挥的影响程度。 例如，生产线上的配套设备，撤下来单独使用，几乎无效用。再比如，轧钢能力50万吨/年的企业，购置一台100万吨的轧钢机，效用最多50%5.3 资产评估假设与评估价值3）资产的效用与资产的作用空间 资产的作用空间简单地解释就是资产发挥作用的场所或作用的范围。资产在一个什么样的范围内发挥作用，对其效用发挥的影响也是不容忽视。熟悉各种资产的功能和属性，以及他们作用空间会其效用发挥的影响，也是一名合格评估师不可或缺的基础知识。4.3 资产评估假设与评估价值4）资产的作用方式，作用空间与资产评估的特定目的和资产评估假设的关系 评估范围规范评估范围规范评估对象自身的评估对象自身的功能、属性等功能、属性等评估特定目的评估特定目的作用方式作用方式作用空间作用空间约束作用：资产评估假设评估评估价值价值资产资产效用效用作用价值作用价值5.3 资产评