房地产项目可行性实施计划书详细版

1、昌建东外滩项目可行性研究报告目录第一部分宗地评价 3一、宗地基本情况 3二、区域板块分析 3三、环境评价 4四、交通条件 4五、市政规划 5第二部分区域市场分析 7一、周边楼盘状况 7二、价格及客户群体分析 8第三部分项目SWO分析 9一、地块SWO分析 9二、项目分析总结 10第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 11一、项目经济技术指标 11二、项目投资测算表 11三、土地价格敏感性分析（160.5亩） 12四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） 13第一部分宗地评价一、宗地基本情况目标宗地位于市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临市主干

2、道黄河路，紧邻 黄河路大桥，西临市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。目标宗地原为市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造 厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇国际花园之间有块空地，该地块 为市舒曼置业所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚 未动工，预计未来2年会动工，届时将与本项目以及广鑫帝景城形 成竞争态势。二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于市被边缘化的区域，西不属于沙北板块， 东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是市一个被遗忘的边缘化地 带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一 直未被挖掘，只有双汇国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域 的基础设施和

3、生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在 集中式的商业配套方面也存在空白。纵观市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区， 源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚至即 将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现， 未来区域的地块将会很稀缺。宗地紧邻沙河，当前市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。

4、三、环境评价宗地处于市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）周边医院：市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、小学商业：超市四、交通条件目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。18路罗庄-宋寨-董庄-黑龙潭-半截塔-双汇国际花园-西华路口 -挂车厂-沙北 医院-市三中-马路街口 -新天地-文化路-五一路口 -妇幼保健院-实验小学- 干河乡政府-开源集团-森林公园-华强公司-柳江东苑-康平花园-柳江小区- 东宝汽修中心-文萃江南-建材市场 -107国道28路朱庄-

5、香山路口 -金港大酒店-石油公司-东方大市场-金山路口 -水泵厂-铸造 厂家属院-西华路口 -挂车厂-中等专业学校-老桥北-市建委-泰山路口 -路口 -蓝天宾馆-市政府-市环保局-康乐宫-医专-丁湾-水利技校-五一路口 - 文化路口 -新天地-金穗广场-市烟厂-中州家具城-光明路口 -三五一五工厂- 市农机公司-县二高-骨科医院-人民医院-塑料厂-燕山路口 -朱庄-28路总站 36路北站（北环路口）-金山区管委会-三和木业-市八中-西华路口 -铸造厂家属院- 水泵厂-四中-三五一五工厂-光明路口 -中州家具城-市烟厂-火车站-中华市 场-马路街口 -新天地-文化路口 -五一路口-水利技校-民主

6、路口 -牛行街口-电脑城-市报社-市三院-郾城公疗-郾城电业-辽河路口 -淞江路口 -嵩山路口 -辽河路口 -路口泰山路口 -总站（北环路口）39路董庄一-双汇国际花园-农机监理站-铸造厂一-银鸽小区-金山桥南口 -光明路北口 -鑫海地水轩小区-万祥街-万顺街-204仓库-市烟厂-中汇广场-新天地-文 化路口 -五一路口 -国美电器-人民路口 -民主路-牛行街口 -电脑城-市报社- 市三院-郾城五高-郾城劳动局-郾城邮电局-老二高-北街口 -市交通局-许慎 市场北口 -太行山路口 -淞江小区-郾城实验二咼-北环二咼宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路 往东通往沙河大桥、未来

7、召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需 5分钟车程；金山路往往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配 套设施完善，往北通往京港澳咼速入口、规划中的生态水城。五、市政规划新区：金山路以东147平方公里，规划建设新区（已有概念规划）， 主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新 北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期 调研，很快进行。根据市2009-2030年总体规划发展，城市总体布局为一心、两轴、 九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心， 市政府将此区域打造成 区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域 CBD亍政中心的 带动作用，在淞江路以北，规划建

8、设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易 基地。宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位 为城市生态居住示区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推进 生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲项 目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大 地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民来 此置业，拉升周边楼盘房价。目前区域有双汇国际花园、银河湾、 0395倾城、山水杭城、 广弘花园、广鑫帝景城等楼盘，未来 2年周边将有4个新增项目， 包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及

9、金山路路西国 际花园对面的空置地块。区域将成为市的生态居住示区域，尤其是生 态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象， 对本项目产生积极影响。宗地东临沙河，当前市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中， 预计沙河二期工程将于年完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展 现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程 的一个亮点工程，沙滩浴场将填补市沙澧河景观工程中的一项空白。 为把沙滩浴场打造成国一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸

10、左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长 约700米、东西宽70米，自堤外到堤，分别规划了浴场主入口、停 车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤 外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了 为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤沙滩浴场面积为 3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位 置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热 带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之 美。第二部分区域市场分析一、周边楼盘状况项目位置户型均价广鑫帝景城黄河路与金山路交汇 处西南角97卅两室109-

11、135川三室7月开盘 预计3800元/ m2湾畔19号黄河路与金山路交汇 处东南角97.5川两室125川三室5月开盘 预计3500元/ m0395倾城金山路与黄河路交叉 口向北100米路西92卅两室现房3500元/ m国际花园金山路与黄河路交叉 口向北200米路东140川以上大户型现房4000元/ m2康桥水岸黄河路桥东20米91川两室110川三室5月中旬开盘预计3200元/ m宗地周边目前在售楼盘有5个，其中广鑫帝景城以及河东岸的 康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有 3-5年的开发周期，与本项 目产生一定的竞争格局。双汇国际花园为公司在 04年开发的高档社区项目，虽然项目 总体体量不大，但

12、却销售却从 05年一直延续到现在，将近7年的销 售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造一直未动工；4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区，紧邻沙河，随着市沿河改造二期工程的完工， 沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。 虽然区 域配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较高， 未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。目前区域房价主要集中

13、在 3000-3500元/ ，在全市围，处于中等水平，有较大的提升空间。市整体房价目前集中在3000-4000元/ m2的关口，需要一个品质较高的项目突破 4000元/ m的瓶颈，来带动整 体房价上4000元/ m2o按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到 4000元/川以上。经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、 有改善性购房需求的企事业单位职工、 私营企业主，购房用途多为自 用，为改善目前的居住环境。目前新区通过圈地提升城市核心经济增 长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来投资，例如可口可乐、康师傅、 旺旺等，来打

14、造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研 发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸引市 民，我们所面向的客户不仅仅是市民，更多的是企业高管、收入很高 的外地人。第三部分 项目SWO分析一、地块SWO分析1、优势A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B、交通方便，自然生态景观好。2、劣势A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。3、机会A、城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产 的快速发展;B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市 场及客户随时调整策略。4、威胁A、周边环境的

15、开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞 争格局态势明显，对本项目产生一定影响；B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压， 以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。5、综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，通过专业 手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项 目的产品价值，树立可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引客户群。二、项目分析总结根据上述SWT分析，项目可以以自身规模及景观绿化带为基本 立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项目 市场地位。本项目在以自身景观优势作为卖点的同时， 应着手打造另外一个 卖点：

16、区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示区，目前区 域尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外一方 面，增加持有型物业，可有效规避增值税。基于未来区域的咼端客户 群体，建议开发5-7万川的大型商业中心，配合市政府规划的沙滩浴 场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真正实现 一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费，提升项目住宅的投资价值因此，本项目利用自身及周边的景观配套设施， 解决好城市中心 住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业 配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分

17、项目投资测算及价格敏感性分析项目经济技术指标项目面积（卅）指标说明总占地面积107007160.5 亩总建筑面积454500包含地下8万川地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000项目每200卅规划0.5个停车位，共约1875个可售面积382500地下4万川1商业80500持有商业3万川2酒店小户型450003住宅2170004地下停车场40000持有面积72000幼儿园2000地下停车场80000容积率3.5、项目经济技术指标、项目投资测算表序号项目名称合计（万元）单价 （元 / m2）备注一一一土地征用及拆迁费用507981356300万/亩二二二前期工程费用7302195元/ m

18、2基础设施建设费用4195112元/ m2四建筑安装工程费用705551884五公共配套设施建设费用11984320包含地下8万m六开发间接费5085133销售总额2%七管理费用3813100销售总额1.5%九销售费用6356166销售总额2.5%十开发期税费22882598销售总额9%十一财务费用6356166销售总额2.5%十二项目总投资1893265030十三销 售 收 入商业1046501300080500 m酒店与SOHO24750550045000 m住宅1128405200217000 m地下停车场12000300040000 m2总额2542406647十四利润总额649141

19、617十五销售利润率25.5%三、土地价格敏感性分析（160.5亩）土地 价格 （万元）土地 总价（万 元）单方 地价（元/m2）总投资 （万元）总利润 （万 元）销售利 润率（%含持有43000万元项目 总收 益率（%2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934