企业项目拓展与论证流程分析报告

1、1 目标为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。2 适用围本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是否获取土地。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查的充分性市场定位及方案设计等的合理性资料的准确性各阶段费用估算的准确性各部门工作开展的及时性3 术语和定义3.1 专案论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2 项目简报：是对有初步意向的项目做出初步的分析报告，

2、并在此基础上做出初步预测，以判断是否进入可行性研究阶段。3.3 可行性研究：是对准备开发的项目进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4 部门职责4.1 区域投资发展部：负责进行基础信息研究，收集地块信息和重要地块筛选；负责组织编制项目简报；负责制订项目可行性研究计划，组织编制项目可行性研究报告并上报集团审批；负责招投标项目的标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目的尽职调查，负责相关资料的归档管理。4.2 区域营销管理部：负责项目所在区域的市场调研，编制项目简报中的市场分析、初步产品定位建议与营销初步计划；负责编制项目可行性研究报告初步

3、产品定位、市场分析部分。4.3 区域设计管理部：负责提供项目简报中的规划控制要点；负责编制项目可行性研究报告规划草案。4.4 区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段的成本初步测算，编制项目可行性研究报告成本测算部分。4.5 区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制项目可行性研究报告经济指标、投资收益部分。4.6 区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。4.7 区域主管领导：负责审核重要筛选地块、项目简报、项目可行性研究报告、标书。4.8 集团投资管理中心：负责对项目简报进行审核，对区域投资发展部编写项目可行性研究报告进行指导，组织对项目可行性研究报告的研

4、讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。4.9 集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段的规划设计分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.10 集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段的成本测算，参与项目可行性研究报告研讨会。4.11 集团营销策划中心：负责指导区域营销管理部进行可研阶段的初步产品定位，参与项目可行性研究报告研讨会。4.12 集团财务资金中心：负责指导区域财务管理部进行可研阶段的经济指标分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.13 集团法务审计中心：负责组织

5、进行二手项目的尽职调查，并编写尽职调查报告。4.14 集团主管副总：负责审批项目简报，决策是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。4.15 集团总裁：负责审批项目可行性研究报告，决策是否进入下一阶段；负责签署合同。4.16 投资决策委员会：负责决策最终拿地或收购二手项目。5 工作程序活动步骤及说明负责部门/负责人输出1 提供信息1.1 信息来源可能是政府、中介、项目拥有者土地信息2 筛选信息2.1 收集项目信息；针对具体项目收集市场信息，形成基本信息单2.2 对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标项目，填写信息跟踪单2.3 分析各可能项目开发前景，分析公司部资源，选择适合公司的意向项目2.4 项目

6、跟踪结束时填写结案单投资发展部基本信息单信息跟踪单结案单地块选择意向3 审核3.1 区域主管领导对提交的意向项目进行审批区域主管领导审批意见4 了解背景信息4.1 如果是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、市场考察和交易案例收集等4.2 如果是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家公司状况、项目证照状况等区域投资发展部项目背景资料5 编制项目简报5.1 进行初步产品定位5.2 提供初步规划要点5.3 组织进行地块初步成本测算5.4 项目经济性指标初步分析营销管理部设计管理部审算合约部财务管理部项目简报6 审核6.1 区域主管领导进行审核6.2 集团投资管理中心进行审核6.3 集团主管副

7、总进行审批区域主管领导投资管理中心集团主管副总审批意见7 进行可行性研究7.1 制定可行性研究计划7.2 在集团总部的指导下营销管理部进行进一步的产品定位和市场分析7.3 在集团总部的指导下设计管理部继续深化项目初步规划设计7.4 在集团总部的指导下审算合约部组织进行全面的成本测算7.5 在集团总部的指导下财务管理部继续深化项目经济指针分析7.6 汇总编制项目可行性研究报告投资发展部营销管理部审算合约部设计管理部财务管理部投资管理中心营销策划中心成本管理中心产品研发中心财务资金中心项目可行性研究报告8 审核8.1 由区域主管领导对项目可行性研究报告进行初步审核区域主管领导审核意见9 组织项目可

8、行性研讨会9.1 投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见9.2 提交集团主管副总审核9.3 提交集团总裁审批投资管理中心集团主管副总集团总裁研讨意见审批意见10 总结谈判要点10.1 投资管理中心根据研讨会总结谈判要点10.2 集团主管副总进行审核10.3 集团总裁进行审批投资管理中心谈判要点11 进行沟通（一手项目）11.1 就项目情况进行初步沟通，了解相关信息投资发展部沟通记录12 制作标书（招投标项目）12.1 投资发展部组织进行标书制作12.2 相关部门参与标书制作投资发展部标书13 审核13.1 区域主管领导对标书进行初步审核13.2 由集团投资管理中心组织相关部门对标书

9、进行审核，形成审核意见13.3 报投资决策委员会审批区域主管领导投资管理中心投资决策委员会审批意见14 投标14.1 将经过审核的标书递交给招标机构14.2 如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束投资发展部投标结果15 制作参与拍挂策略（拍挂项目）15.1 投资发展部根据与政府等土地出售机构的初步沟通，拟订相应的参与拍挂策略建议15.2 将建议提交集团投资管理中心投资发展部参与拍挂策略建议16 组织参加拍卖挂牌16.1 根据投资发展部提交的策略建议，拟订参加拍卖挂牌方案（包括竞价策略、成交价围等）16.2 投资管理中心组织参加拍卖挂牌，集团主管副总参加16.3 如果中标，进入签定合

10、同环节，如果未中标，该流程结束投资管理中心集团主管副总拍卖挂牌中标结果17 进行合同洽谈（二手项目）17.1 根据总结的谈判要点，拟订谈判策略17.2 与卖方就价格、合作方式、付款方式、税费等实质性容进行谈判17.3 确定合同草案投资管理中心法务审计中心集团主管副总谈判记录18 进行尽职调查18.1 法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调查，法务审计中心就卖方状况、项目的抵押、担保、权属及纠纷等方面进行查证18.2 财务资金中心就卖方经济等方面进行调查18.3 产品研发中心就项目的设计、定位等进行评估法务审计中心投资管理中心财务资金中心产品研发中心尽职调查报告19 审核19.1 投资管理

11、中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核19.2 投资决策委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决策19.3 如果审核通过进入签定合同环节，如果不通过则放弃投资管理中心投资决策委员会审核意见20 签定合同20.1 由投资管理中心草拟合同文本20.2 由成本管理中心、法务审计中心对合同文本进行审核20.3 就经过审核合同文本与卖方或拍卖机构进行协商20.4 修订形成正式合同文本20.5 由集团总裁与对方签署合同投资管理中心成本管理中心法务审计中心集团总裁合同21 获取土地使用权21.1 进入土地获取作业指引投资发展部22 修订可研报告22.1 根据签定合同，修订可研报告投资发展部修订后的项目可

12、行性研究报告23 备案23.1 投资发展部将修订后的项目可行性研究报告发放给相关部门备案，指导后期项目开发工作投资发展部6 权限及标准步骤权限及标准6 项目简报审核项目简报由区域主管领导进行审核后，报集团投资管理中心进行审核，再报集团主管副总进行审批9 项目可行性研讨会区域主管领导审核后，由集团投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见，提交集团主管副总审核，再提交集团总裁审批13 标书审核区域主管领导对标书进行初步审核，报集团投资管理中心进行审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策19 二手项目审核投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策7 主要文檔文档名称编制部门/人员主要容接收部门/人员提交时限/频率项目简报区域各部门市场调查情况及技术规划要点、成本销售预测分析和投资机会分析区域各部门意向项目审批通过后0.5个月完成项目可行性研究报告区域各部门市场分析、