市调报告-8哩岛

1、调查报告调查报告目录目录1、项目信息、项目信息2、市场表现、市场表现3、营销分析、营销分析4、调查总结、调查总结1.1、项目位置及周边配套、项目位置及周边配套地跨温榆河两岸，总面积地跨温榆河两岸，总面积7.3平方公里平方公里 。首期首期2平方公里已开发。平方公里已开发。已与清华紫光集团合作。已与清华紫光集团合作。吸引中国移动、国电集团等企业、机构和吸引中国移动、国电集团等企业、机构和部门洽谈。部门洽谈。 8哩岛地处朝阳北路东端，哩岛地处朝阳北路东端，CBD向东向东8英里；英里；北靠生态商务园，东接北靠生态商务园，东接36洞国际高尔夫球场，南临北京物资学院。洞国际高尔夫球场，南临北京物资学院。北

2、京物资学院北京物资学院36洞国际高洞国际高尔夫球场尔夫球场1.2、项目规划情况、项目规划情况平层叠拼结构示意平层叠拼结构示意阁楼5层4层3层2层1层-1层377 （地（地上上270+地下地下107）254254236+110 （阁楼赠送（阁楼赠送110）1单元单元2单元单元1.2、项目规划情况、项目规划情况目录目录1、项目信息、项目信息2、市场表现、市场表现3、营销分析、营销分析4、调查总结、调查总结总供应量（套）总供应量（套）534户型配比户型配比洋房平层叠拼两居三居面积（）面积（）89135160240-370套数（套）套数（套）144120150120占比占比27%22.5%28%22.

3、5%2.1、项目供销状况、项目供销状况2.2、历史成交明细、历史成交明细2.2.1、6-8月洋房销量较大，价格平稳上升；月洋房销量较大，价格平稳上升； 9-12月以平层叠拼销售为主，速度放缓，价格大幅拉升。月以平层叠拼销售为主，速度放缓，价格大幅拉升。月销售套数、均价走势2.2、历史成交明细、历史成交明细2.2.2、不同面积区间产品分批推售，、不同面积区间产品分批推售，6个月内消化完毕；个月内消化完毕； 80-180之间两居、三居洋房成交量占主力，大户型销售速度较缓。之间两居、三居洋房成交量占主力，大户型销售速度较缓。不同面积区间，月成交套数走势、总成交套数配比目录目录1、项目信息、项目信息2

4、、市场表现、市场表现3、营销分析、营销分析4、调查总结、调查总结 刚需及中端改善型产品去化速度快，中高端改善型产品总价过高而滞销；刚需及中端改善型产品去化速度快，中高端改善型产品总价过高而滞销； 产品综合品质与其中高端产品的总价不匹配，产品定位与实际购买群体存在落差。产品综合品质与其中高端产品的总价不匹配，产品定位与实际购买群体存在落差。3.1、市场定位解析、市场定位解析项目核心价值项目核心价值 所处位置能直接通达东部城区 所处区域有较好的生态环境及较大的发展空间 提供稀缺的低密度住宅项目产品定位项目产品定位针对东部及通州本地的刚需、中端及中高端改善型产品全面覆盖主要购买主要购买群体解析群体解

5、析定位客群定位客群东部城区外溢的改善型需求为主，社会阶层以白领及中高管为主实现客群实现客群以朝北沿线、朝青板块的外溢客户为主，35-40岁的家庭改善型购买为主3.2、营销策略解析、营销策略解析主要销售策略主要销售策略解析解析推售策略推售策略 不同面积区间产品分批交错推售 前期主推洋房，每月一批次，穿插平层叠拼 后期主推叠拼价格策略价格策略 价格较保守，均于通州市场均价 洋房价格以月均5%的幅度平稳上升 后期平层叠拼以月均10%以上的速度大幅拉升，承担项目 溢价的重任主要推广策略主要推广策略解析解析主诉求点主诉求点 东部客群的升级换代居所 周边生态环境 与东部的交通距离有效渠道有效渠道以网络、北

6、青报、短信为主（其中短信成交量最大） 09年下半年通州的公寓市场价格拉升较快，从年下半年通州的公寓市场价格拉升较快，从7月到月到12月市场均价拉升了月市场均价拉升了30%，但本案公寓，但本案公寓 的主要推售期集中在的主要推售期集中在68月，价格提升仅为月，价格提升仅为18%，没有完全切准市场时机。，没有完全切准市场时机。 推广的主诉求点与项目核心价值契合，表达准确，但渠道比较单一。推广的主诉求点与项目核心价值契合，表达准确，但渠道比较单一。目录目录1、项目信息、项目信息2、市场表现、市场表现3、营销分析、营销分析4、调查总结、调查总结得利因素得利因素1、低密度产品的稀缺2、周边的生态环境和发展

7、势态3、推广的形象诉求与客户定位相吻合、利益诉求与核心价值相吻合失利因素失利因素1、目前周边的配套状况不佳2、周边冷清卖场也显冷清，氛围营造和维护不够3、项目产品定位与客群定位的匹配失利4、在推盘节奏上，好卖的公寓产品既没完全实现溢价又没达成维持项 目热度的目的，是比较失败的一笔5、土地搁置了较长时间，产权变短4.1、项目总结、项目总结4.2、对本项目的参考借鉴、对本项目的参考借鉴推盘节奏的量、价平衡要做周全的考虑推盘节奏的量、价平衡要做周全的考虑结束结束17部门 文件名人有了知识，就会具备各种分析能力，人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说古人说“书中自有黄金屋。书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；培养文学情趣；通过阅读报刊，