房地产评估(1)

1、第四章第四章 房地产评估房地产评估题型：全国：选择、名词解释、计算、简答题型：全国：选择、名词解释、计算、简答 重庆：选择、判断改错重庆：选择、判断改错/名词解释、简答、名词解释、简答、计算计算分值：全国：分值：全国：15分左右分左右 重庆：重庆：15分左右分左右v第一节房地产评估概述第一节房地产评估概述v第二节土地使用权评估的特点（简答）第二节土地使用权评估的特点（简答） v第三节土地权属及其处置第三节土地权属及其处置 v第四节土地使用权评估的方法（计算）第四节土地使用权评估的方法（计算）v第五节建筑物评估的特点第五节建筑物评估的特点 v第六节建筑物评估的方法（计算）第六节建筑物评估的方法（

2、计算） 第一节房地产评估概述第一节房地产评估概述v一、房地产的概念一、房地产的概念 v二、房地产的特征二、房地产的特征 v三、房地产评估程序三、房地产评估程序 是指土地、建筑物及其他地上定是指土地、建筑物及其他地上定着物。着物。有三种存在形态，即单纯的土地；有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。在国外一般称之为不动产。 房地产房地产房地产房地产的特征的特征位置位置固定性固定性耐用性耐用性影响影响因素因素多样性多样性投资投资大量性大量性保值增保值增值趋势值趋势第二节土地使用权评估的特点（简答）

3、第二节土地使用权评估的特点（简答）v一、土地使用权及其实质一、土地使用权及其实质 v二、土地的分类及其特性二、土地的分类及其特性v三、土地资产价格体系（名词解释、简答）三、土地资产价格体系（名词解释、简答）v四、影响地产价格的因素（简答）四、影响地产价格的因素（简答） v五、土地使用权评估的原则五、土地使用权评估的原则 一、土地使用权及其实质一、土地使用权及其实质v土地使用权：土地使用者依法对土地使用权：土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。投资的权利。 v可以作为单独的对象进行评估，可以作为

4、单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。业一并进行评估。二、土地的分类及其特性二、土地的分类及其特性v1、按社会经济用途、按社会经济用途v2、按经济地理位置、按经济地理位置v3、按所有权归属：国家所有、集体所有土地、按所有权归属：国家所有、集体所有土地 国家所有：城市土地国家所有：城市土地 集体所有集体所有：农村和城市郊区的土地；：农村和城市郊区的土地；宅基地、宅基地、自留地、自留山自留地、自留山v4、按、按利用程度利用程度：高度集

5、约使用的土地、正常使用：高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用的土地或空地、使用不当的土地的土地、闲置未用的土地或空地、使用不当的土地v5、按开发程度与开发趋势、按开发程度与开发趋势 重庆市国有土地使用权基准地价重庆市国有土地使用权基准地价 单位：元单位：元/平方米平方米 二二年六月十九日二二年六月十九日重庆市国有土地使用权基准地价 单位：元/平方米用途用途土地级别土地级别商业用地商业用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工业用地工业用地（50年）年）1119533503149929977307812043749922067114595717774605482212373506

6、433495928673993841220831097371859264866015010187558913011947444120124913381152005新增新增重庆市国有土地使用权出让金标准（楼面地价）重庆市国有土地使用权出让金标准（楼面地价） 单位：元单位：元/平方米平方米用途用途土地级别土地级别商业用地商业用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工业用地工业用地（50年）年）1840590440266050030035304201704450310150538027013063302501207290210908260160809240110701022010060112

7、009045121908035 2009年重庆市工业用途基准地价图年重庆市工业用途基准地价图 时间：2009年沙坪沙坪坝坝九龙九龙坡坡南岸南岸土地资产的特性土地资产的特性 自然特性：自然特性：v1、土地面积的有限、土地面积的有限性。性。v2、土地空间位置的、土地空间位置的固定性。固定性。v3、土地使用价值的、土地使用价值的永续性和增值性。永续性和增值性。v4、土地的不可替代、土地的不可替代性性 经济特性：经济特性： v1、用途多样性。、用途多样性。 v2、经济地理位置的、经济地理位置的可变性可变性v3、可垄断性。土地、可垄断性。土地资产的可垄断性构成资产的可垄断性构成了土地资产市场价格了土地资

8、产市场价格的基础。的基础。三、土地资产价格体系（名词解释、简答）三、土地资产价格体系（名词解释、简答）我国城镇土地市场实质是我国城镇土地市场实质是土地使用权土地使用权让渡市场让渡市场（一）土地资产价格类型（一）土地资产价格类型（名词解释）（名词解释）一级市场地价一级市场地价（政府批租（政府批租市场）市场）二级市场地价二级市场地价基准地价基准地价标定地价标定地价土地使用权出让底价土地使用权出让底价转让价格转让价格出租价格出租价格宗地宗地地价地价基准地价基准地价：城镇国有土地的基本标准价格。：城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的是各城镇按不同的土地级别土地级别、不同、不同地段地段分别分别评

9、估和测算的商业、住宅、等评估和测算的商业、住宅、等各类用地各类用地土地土地使用权的平均价格。使用权的平均价格。v（1）是一个区域性的平均低价；）是一个区域性的平均低价； v（2）是各类用地的平均地价；）是各类用地的平均地价； v（3）是市政府在一定时期内评估的覆盖全市）是市政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（县）的土地使用权价格； v（4）是单位土地面积的地价。）是单位土地面积的地价。 重庆市国有土地使用权基准地价重庆市国有土地使用权基准地价 单位：元单位：元/平方米平方米 二二年六月十九日二二年六月十九日重庆市国有土地使用权基准地价 单位：元/平方米用途用途土地级别土地级

10、别商业用地商业用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工业用地工业用地（50年）年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592867399384122083109737185926486601501018755891301194744412012491338115标定地价标定地价在在市、县政府市、县政府根据需要评估的正常土地根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体具体宗地宗地在一定使用年限内的价格。在一定使用年限内的价格

11、。 v（1）标定地价是）标定地价是政府政府评估的具体地块的地价，即评估的具体地块的地价，即宗地地价宗地地价； v（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权市场交易活动或进行股估，只是在进行土地使用权市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；份制企业改制时才进行评估； v（3）是确定土地使用权出让底价的参考和依据。）是确定土地使用权出让底价的参考和依据。2009-12-29 武汉市土地交易中心武汉市土地交易中心 地块编地块编号号土地坐落土地坐落规划用规划用途途竞得单位竞得单位土地面土地面积积（米（米2）容容积积率率标定地价标定

12、地价（万（万元）元）成交价成交价（万（万元）元）P(2009)037江汉区新江汉区新华下路华下路192号号商业金商业金融业融业武汉国创金武汉国创金融服务有融服务有限公司限公司10575.003.59987.0312000P(2009)040青山区友青山区友谊大道谊大道商业兼商业兼容居容居住住武汉宏昌投武汉宏昌投资有限公资有限公司司14140.003.07693.577700P(2009)049汉阳区黄汉阳区黄金口米金口米粮村粮村工业用工业用地地武汉苏泊尔武汉苏泊尔压力锅有压力锅有限公司限公司89541.00 1.674423.334300P(2009)054古田四路古田四路与解放与解放大道交大

13、道交叉口叉口居住与居住与公共公共设施设施混合混合联发集团有联发集团有限公司限公司27700525318.0452300长沙市人民政府关于印发长沙市人民政府关于印发长沙市城镇国有土长沙市城镇国有土地有偿使用规定地有偿使用规定的通知的通知 http:/ 2006/11/23 v九、政府挂牌交易、招标、拍卖出让土地使九、政府挂牌交易、招标、拍卖出让土地使用权的标定地价，由国土资源行政主管部门用权的标定地价，由国土资源行政主管部门组织测算，经地价审核委员会审核确定。挂组织测算，经地价审核委员会审核确定。挂牌交易与招标、拍卖出让的最低限价不得低牌交易与招标、拍卖出让的最低限价不得低于经审核确定的标定地价

14、的于经审核确定的标定地价的80%。v转让价格：由交易双方决定。转让价格：由交易双方决定。 （二）土地资产价格的特点（简答）（二）土地资产价格的特点（简答）v1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。格不由生产成本决定。 v2、土地价格主要由、土地价格主要由土地的需求土地的需求决定。决定。 v3、土地价格具有明显的区域性。、土地价格具有明显的区域性。 v4、土地价格的上涨性。、土地价格的上涨性。 土地需求上升；土地需求上升； 资本的边际收益率会下降资本的边际收益率会下降四、影响地产价格的因素（简答）四、影响地产价格的因素（简答）v（一）一般

15、因素（一）一般因素 v（二）区域因素（二）区域因素 v（三）个别因素（三）个别因素四、影响地产价格的因素（简答）四、影响地产价格的因素（简答） 一般一般因素因素 行政因素行政因素社会因素社会因素经济因素经济因素经济发展状况经济发展状况居民收入和消费水平居民收入和消费水平物价变动物价变动储蓄和投资水平储蓄和投资水平财政收支和金融状况财政收支和金融状况利率水平利率水平其他因素其他因素区域因素区域因素因素因素商业用地商业用地住宅用地住宅用地工业用地工业用地商业繁华程度商业繁华程度交通便捷度交通便捷度环境优劣度环境优劣度规划限制规划限制位置位置基础设施保证度基础设施保证度公用设施完备度公用设施完备度产

16、业集聚规模产业集聚规模 其他其他四、影响地产价格的因素（简答）四、影响地产价格的因素（简答） 个别个别因素因素 位置位置地质地形地质地形面积面积容积率容积率土地用途土地用途地块形状地块形状土地利用土地利用v建筑高度建筑高度:地上建筑物可达及的最高高度地上建筑物可达及的最高高度. v建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度（建筑覆盖率） =底层建筑面积底层建筑面积土地面积土地面积 =建筑面积建筑面积地块总面积地块总面积。v楼面地价楼面地价=地块总价地块总价建筑面积建筑面积 =地块单价地块单价容积率容积率1000平方米平方米800平方米平方米4000平方米平方米=40001000=4建筑密度建筑密度=800

17、1000=80%例题：例题：P29,1104单选单选15；v15、某宗土地，土地单价为、某宗土地，土地单价为3000元元/m2，该，该宗地容积率为宗地容积率为2，建筑面积为，建筑面积为150平方米，则平方米，则楼面地价为楼面地价为( )v A、20元元m2 B、150元元m2v C、300元元m2 D、1500元元m2P19，1004单选单选13v13现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为价分别为2900元元/m2、2800元元/m2、2300元元/m2、1500元元/m2，其容积率分别是，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件

18、完全相同，。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是地是()vA甲甲 B乙乙 C丙丙D丁丁五、土地使用权评估的原则五、土地使用权评估的原则 评估评估原则原则替代替代原则原则最有效最有效使用使用原则原则变动变动原则原则供需供需原则原则贡献贡献原则原则土地具有土地具有用途的多样性用途的多样性。土地价格是以该地块的土地价格是以该地块的最有效效用最有效效用作发挥为前作发挥为前提的。提的。第三节土地权属及其处置第三节土地权属及其处置v一、土地权属的类型一、土地权属的类型 v二、企业资产重组与改制中土地权属的处置二、企业资产重组与改制中

19、土地权属的处置 一、土地权属的类型一、土地权属的类型v（一）土地所有权（一）土地所有权 v（二）划拨土地使用权（二）划拨土地使用权 v（三）出让土地使用权（三）出让土地使用权 v（四）集体土地所有权（四）集体土地所有权 （二）划拨土地使用权（二）划拨土地使用权v单独的划拨土地使用权不得转让：单独的划拨土地使用权不得转让： 但地上有建筑物、构筑物时，可报政府审但地上有建筑物、构筑物时，可报政府审批，由批，由受让方受让方办理土地使用权出让手续，并办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金缴纳出让金；或者不办理土地使用权出让手；或者不办理土地使用权出让手续，续，转让方将土地收益上缴国家转让方将土地收益上缴

20、国家。 v以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。抵押权。 v划拨土地使用权不得单独租赁。划拨土地使用权不得单独租赁。 （三）出让土地使用权（三）出让土地使用权v商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以必须以招标、拍卖或挂牌招标、拍卖或挂牌方式出让。（不允许协议方式出让。（不允许协议转让）转让） v以出让方式取得的土地使用权，应按照出让合同的以出让方式取得的土地使用权，应按照出让合同的约定，约定，已支付全部土地使用权出让金已支付全部土地使用权出让金，取得了土地，取得了土地使用权证书。使用权证书。v

21、属于成片开发土地的，属于成片开发土地的，应形成应形成工业用地或其它建设工业用地或其它建设用地条件。用地条件。 v土地使用权的转让年限土地使用权的转让年限 =出让合同约定年限出让合同约定年限已使用年限已使用年限（三）出让土地使用权（三）出让土地使用权土地使用权土地使用权出让最高年限出让最高年限按用途分别确定：按用途分别确定：商业、旅游、商业、旅游、娱乐用地娱乐用地40年年70年年居住用地居住用地50年年其他其他最高出最高出让年限让年限二、企业资产重组与改制中土地权属二、企业资产重组与改制中土地权属的处置的处置国有企业国有企业划拨用地划拨用地股份公司股份公司我国企业我国企业出让出让作价（投资）入股

22、作价（投资）入股租赁租赁授权经营授权经营第四节土地使用权评估的方法（重点）第四节土地使用权评估的方法（重点）v一、市场法一、市场法； v二、收益法二、收益法；v三、成本法三、成本法；v四、假设开发法四、假设开发法。一、市场法一、市场法（一）市场法及其适用条件（一）市场法及其适用条件 v市场法：也称市场比较法，是将待估土地与市场法：也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的已进行交易的类似土地类似土地的价格，修正得出待的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。估土地价格的一种评估方法。 （二）市场法应用的步骤与过程（二

23、）市场法应用的步骤与过程 数数比比较较案案例例交交易易日日物物价价指指价价指指数数待待估估土土地地评评估估基基准准日日物物比比较较案案例例个个别别因因素素值值待待估估土土地地个个别别因因素素值值比比较较案案例例区区域域因因素素值值待待估估土土地地区区域域因因素素值值比比较较案案例例交交易易情情况况正正常常交交易易情情况况比比较较案案例例地地价价待待估估土土地地评评估估值值 交易日期修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数比较案例地价比较案例地价价价个比较案例的修正后地个比较案例的修正后地第第 iin1in1宗地宗地

24、修正后地价修正后地价待估土地评估值待估土地评估值 修正系数的计算：修正系数的计算：1、一般、一般; “比比“字后面的因素值为字后面的因素值为100.2、修正系数、修正系数=待估土地待估土地因素值因素值交易实例交易实例因素值因素值3、将交易实例的价格与各调整系数、将交易实例的价格与各调整系数连乘连乘。4、交易日期修正系数：按、交易日期修正系数：按物价指数法物价指数法计算计算 可能是定基物价指数，也可能是环比物价指数可能是定基物价指数，也可能是环比物价指数 100100 或或修正系数修正系数修正系数的计算：修正系数的计算：5、个别因素修正、个别因素修正; 使用年限、容积率、面积、地形地质等使用年限

25、、容积率、面积、地形地质等（1）容积率：容积率：一般据地方容积率修正系数表一般据地方容积率修正系数表 书书P126 例例4-1（2）年限修正系数：年限修正系数：nmr111r111)()( 年限修正系数年限修正系数练习：试题集：练习：试题集：P1，0804单选单选12v12.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高案例价格高20%，则地段因素修正系数为，则地段因素修正系数为（ ）vA.100/120 B.80/100 vC.120/100 D.100/80P29，1104单选单

26、选13；v 13、被评估土地使用权年限为、被评估土地使用权年限为50年，参照物年，参照物土地使用权年限为土地使用权年限为40年，折现率为年，折现率为10%，则，则土地使用年限修正系数为土地使用年限修正系数为( )vA、0.968 B、0.986 vC、1.014 D、1.0330707单选单选10v10.某待评估土地使用权剩余年限为某待评估土地使用权剩余年限为40年，交年，交易案例的土地使用权剩余年限为易案例的土地使用权剩余年限为30年，待评年，待评估土地的地质条件比交易案例好，经测算地估土地的地质条件比交易案例好，经测算地质条件因素使得被评估土地价格比交易案例质条件因素使得被评估土地价格比交

27、易案例高大约高大约3，如折现率为，如折现率为8，则个别因素修，则个别因素修正系数为（正系数为（ ）vA.0.972 B.1.059 vC.1.083 D.1.091v计算：计算： 书：书：P127案例案例 试题集：试题集：P4， 0804计算计算46；v46.有一待估宗地，总面积为有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用平方米，使用年限为年限为50年，土地还原利率为年，土地还原利率为6%，现收集到，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地宗地成交价成交价(元元/M2)交易时间交易时间交易情交易情况况容积容积率率区域区域因素因素个别个别因素

28、因素剩余剩余年限年限待估宗地待估宗地2006年年2月月01.70050年年A51502005年年2月月01.60-1% 45年年B67002005年年8月月01.9+2%050年年C55502005年年12月月-2%1.60-1% 45年年v表中交易情况、区域因素和个别因素都是交表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加率每增加0.1，宗地地价比容积率为，宗地地价比容积率为1时增加时增加9%，从，从2005年年2月份到月份到2006年年2月

29、份，地价月份，地价每月环比上涨每月环比上涨1%。v试根据上述条件评估待估宗地在试根据上述条件评估待估宗地在2006年年2月月的价格。的价格。(计算结果以元为单位，取整计算结果以元为单位，取整)解：解：修正系数修正系数表表宗地宗地成交成交价价(元元/M2)交易交易时间时间交易交易情况情况容积容积率率区域区域因素因素个别个别因素因素年限年限修正修正后地后地价价A5150113/1001163/1541100/991.026346B6700113/1061163/181100/102116306C5550113/110100/98163/1541100/991.026344其其中中：K年年A=K年年

30、C=1-1/（1+6%）501-1/（1+6%）45=1.02宗地单价宗地单价=（634663066344）3=6332（元（元/）宗地总价宗地总价=633240000=253280000（元）（元）P27,1007计算计算41v4l、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为年，面积为12000平方米。评估基准日为平方米。评估基准日为2008年年lO月月1日。经过市场调查日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表选取比较实例三个，情况如

31、表1所示：所示：v表表1：比较实例情况表：比较实例情况表项目项目交易实例交易实例A交易实例交易实例B交易实例交易实例C出让方式出让方式招标招标协议协议拍卖拍卖面积面积10000平方米平方米11000平方米平方米13000平方米平方米成交价成交价1800元平方元平方米米1650元平方元平方米米2509元平方元平方米米交易日期交易日期2008/4/1200710120080930使用期限使用期限45年年40年年50年年容积率容积率32.53.5v评估人员经市场调查获得以下资料：评估人员经市场调查获得以下资料：v(1)评估人员判断分析认为：评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约为招标出让，价格约

32、低于正常价格低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常为协议出让；价格约低于正常价格价格10；C为拍卖，价格约高于正常价格为拍卖，价格约高于正常价格5。v(2)根据测算，该市近根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约年来，平均每月地价上涨约一个百分点。一个百分点。v(3)由于交易实例由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为其区域因素修正系数为100100；交易实例；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表采用直接比较法进行打分，如表2所示：所示：表表2 2：区域因素比较表：区域因素比较表待评估土地待评估土地交易实例交易实例A交易实例交易实

33、例B合计得分合计得分1009590(4)(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：分别为：A A：10010097 B97 B：100100102 C102 C：100100103103(5)(5)待评估土地规划容积率为待评估土地规划容积率为2.52.5，以其得分为，以其得分为100100，容积率每，容积率每上升上升O.5O.5，得分增加，得分增加5 5分。分。(6)(6)折现率取折现率取1010。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。( (计算结果以计算结果以“元元”为单位，取整为单

34、位，取整) )41、修正系数修正系数表表宗地宗地成交成交价价(元元/M2)出让出让方式方式日期日期容积容积率率区域区域因素因素地形、地形、面积面积年限年限修正修正后地后地价价A1800100/96112/106100/105100/95100/971.012068B1650100/90112/1001100/90100/1021.012259C2509100/1051100/1101100/10312109其中：其中：K年年A=1-1/（1+10%）501-1/（1+10%）45=1.01K年年B=1-1/（1+10%）501-1/（1+10%）40=1.01宗地单宗地单价价=（2068225

35、92109）3=2145（元（元/）宗地总宗地总价价=214512000=25740000（元）（元）（四）基准地价修正系数法）（四）基准地价修正系数法）v定义：是定义：是市场法市场法的一种特殊状态，是指利用当地的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的政府颁布的基准地价作为参照物基准地价作为参照物（比较案例），（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法值的一种方法 交易日期修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数基准地价基准地价待估土地评估值待估土地评估值 （四）基准地价修正系数法

36、（四）基准地价修正系数法。v年限修正系数：书年限修正系数：书P131例例4-2vN最高出让年限；最高出让年限；vn实际出让或转让年限；实际出让或转让年限； Nnr111r111)()( 年限修正系数年限修正系数二、收益法二、收益法。v（一）收益法的应用形式（一）收益法的应用形式 v（二）土地收益额及其估算（二）土地收益额及其估算 v（三）土地还原利率及其估算（三）土地还原利率及其估算 v（四）土地收益年限及其测算（四）土地收益年限及其测算 （一）收益法（一）收益法（收益还原法）收益还原法）的应用形式的应用形式 v无限期：无限期：PArv有限期：有限期：P=A（P/A，r，n） A年纯收益年纯收

37、益 r还原利率还原利率 n土地收益年限（剩余使用寿命）土地收益年限（剩余使用寿命）例：试题集例：试题集P10,0904单选单选14v14有一宗土地，出让年期为有一宗土地，出让年期为50年，已使用年，已使用30年，预计未来年，预计未来10年每年的净收益额为年每年的净收益额为15万万元，第元，第11年开始每年的净收益额为年开始每年的净收益额为20万元，万元，假定折现率为假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最，则该宗土地的评估值最接近于（）接近于（）A127.70万元万元 B139.55万元万元 C150.00万元万元 D175.00万元万元（二）土地收益额及其估算（二）土地收益额及其估算v1、区

38、别实际收益、实际收益、客观收益客观收益实际收益实际收益不能用于不能用于评估评估个别人或个别企业的经个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的营能力等对实际收益的影响较大影响较大客观收益客观收益排除了实际收益中属于排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素特殊的、偶然的因素作为评估作为评估的依据的依据（二）土地收益额及其估算（二）土地收益额及其估算；以以房地产出租房地产出租为例，求取土地纯收益为例，求取土地纯收益a1时：时：v1、计算房地年收入。、计算房地年收入。v2、求房地年费用（包含、求房地年费用（包含折旧折旧）v3、求房地年纯收益、求房地年纯收益a=房地年收入房地年收入房地年费用房地年费用v4、

39、确定房屋年纯收益、确定房屋年纯收益a2a2房屋现值房屋现值房屋还原利率房屋还原利率r2房地年费用不含折旧房地年费用不含折旧:a2=房屋现值房屋现值（房屋还原利率（房屋还原利率r2+折旧率折旧率）v5、求、求a1=房地年纯收益房地年纯收益a房屋年纯收益房屋年纯收益a2习题集：习题集：P36，1107计算计算41。v41、一幢写字楼，占地面积、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面平方米，建筑面积为积为52000平方米，钢混结构。平方米，钢混结构。1999年年10月取得土月取得土地使用权，年限地使用权，年限50年。假定空置率为年。假定空置率为10，月租金，月租金为为35元平方米，月费用元平方

40、米，月费用(含建筑物折旧费含建筑物折旧费)为为100000元；建筑物寿命元；建筑物寿命60年。年。 办公家具和设备原价为办公家具和设备原价为5000000元，使用年限元，使用年限10年，年，无残值；房产税为房地产租金收入的无残值；房产税为房地产租金收入的12，其他税，其他税费为租金收入的费为租金收入的6，土地还原利率为，土地还原利率为9，建筑物，建筑物的还原利率为的还原利率为10，用成本法求得在评估基准日建，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为筑物的价值为5500万元。评估基准日为万元。评估基准日为2009年年10月。月。习题集：习题集：P36，1107计算计算41。41、要求：、要求：(1

41、)计算房地合一的房地产总年收入；计算房地合一的房地产总年收入；v(2)计算年总费用；计算年总费用；v(3)计算房地合一的房地产的年纯收益；计算房地合一的房地产的年纯收益；v(4)计算建筑物的年纯收益；计算建筑物的年纯收益；v(5)计算土地的年纯收益；计算土地的年纯收益；v(6)计算土地的还原收益价值。计算土地的还原收益价值。(计算结果以计算结果以“元元”为单位，取整数为单位，取整数)v41、(1) 房地年总收入房地年总收入=351252000(1-10) =19,656,000元元(2)房地年经常费用房地年经常费用+折旧费折旧费=100,00012+5，000,000 10=1,700,000

42、元元v房地年总费用房地年总费用=19,656,000(12+6)+ 1,700,000 =5,238,080元元(3)房地年纯收益房地年纯收益=19,656,000-5,238,080=14,417,920元元(4)建筑物年纯收益建筑物年纯收益=55,000,00010=5，500,000元元(5)土地年纯收益土地年纯收益=14,417,920-5,500,000=8,917,920元元(6)土地总价土地总价=8,917,920（P/A，9%，40）=95,933,633元元(7)土地单价土地单价=95,933,63312000=7994元元/平方平方米米(8)土地单价土地单价(楼面价楼面价)

43、= 95,933,63352000=1845元平元平方方米米三、成本法三、成本法v（一）成本法及其适用范围（一）成本法及其适用范围v（二）成本法评估的步骤（二）成本法评估的步骤 v（三）成本法案例（三）成本法案例 （一）成本法及其适用范围（一）成本法及其适用范围v一般适用于一般适用于新开发土地新开发土地的评估，特别是土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。利用市场法等其他方法评估时采用。 v同时可在对既无收益有很少有交易情况的同时可在对既无收益有很少有交易情况的公公园、学校、公共建筑、公益设施等园、学校、

44、公共建筑、公益设施等具有特殊具有特殊性的土地评估时采用。性的土地评估时采用。（二）成本法评估的步骤（二）成本法评估的步骤土地开发费：土地开发费： v（1）基础设施配套费基础设施配套费。“三通一平三通一平”即通路、通即通路、通水、通电，土地平整：水、通电，土地平整：“”，即通路、通，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。（整。（红线外红线外土地）土地）v（2）公共事业建设配套费公共事业建设配套费。v（3）小区开发配套费小区开发配套费。 评估值（土地价格）评估值（土地价格） （土地取得费土地开发费税费利息）利（土地取得费土地开发费税费

45、利息）利润土地增值收益润土地增值收益 （二）成本法评估的步骤（二）成本法评估的步骤估算估算投资利息投资利息注意：注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；息； （2）计息基础：土地取得成本、土地开发成本）计息基础：土地取得成本、土地开发成本 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息一半计息。评估值（土地价格）评估值（土地价格） 土地取得费土地开发费税费利息利润土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值

46、收益土地增值收益 （二）成本法评估的步骤（二）成本法评估的步骤估算投资估算投资利润利润： 利润是投资开发商投资的回报，利润以利润是投资开发商投资的回报，利润以土土地取得费地取得费、土地开发费土地开发费为基数，并通过合理为基数，并通过合理的利润率计算。的利润率计算。 评估值（土地价格）评估值（土地价格） 土地取得费土地开发费税费利息利润土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益土地增值收益 （二）成本法评估的步骤（二）成本法评估的步骤。例：书例：书P136P136案例案例 评估值（土地价格）评估值（土地价格） 无限期无限期 土地取得费土地开发费税费利息利润土地取得费土地开发费税费利息利润土地增

47、值收益土地增值收益 )-nr111 （无限期评估值无限期评估值评估值评估值试题集：试题集：P31,1104P31,1104计算计算4141v41、某企业占用一块土地，面积为、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，平方米，土地使用权年限为土地使用权年限为50年，已达到三通一平年，已达到三通一平(通水、通水、通路、通电和土地平整通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。决定采用成本法估价。 相关资料如下：相关资料如下： (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为在内为500元平方米，其中土地补偿费已包

48、括地元平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等； (2)土地开发费为土地开发费为80元平方米，土地开发期元平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按税费主要为耕地占用税，按5元平方米计元平方米计征，其他税费不计；征，其他税费不计； 试题集：试题集：P31,1104P31,1104计算计算4141v41、 (4)二年期贷款利息为二年期贷款利息为10%； (5)利润率为利润率为20%； (6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费

49、、利息、利润之和的地开发费、税费、利息、利润之和的25%。 要求：估算以下两种情况的土地单价和总要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。价。 (1)无限年期土地使用权价格；无限年期土地使用权价格； (2)50年期土地使用权价格年期土地使用权价格(假设折现率为假设折现率为10%)。 (计算结果以计算结果以“元元”为单位，保留两位小数为单位，保留两位小数) v41、（、（1）利息）利息=（500+5）*10%*2+80*10%*2*50%=109（元（元/平方平方米）米）v利润利润=（500+5+80）*20%=117（元（元/平方平方米）米）v土地增值收益土地增值收益=（500+5+80+109

50、+117）*25%=202.75（元（元/平方平方米）米）v（2）无限期：）无限期：v土地单价土地单价=500+5+80+109+117+202.75=1013.75（元（元/平方平方米）米）v土地总价土地总价=1013.75*15000=15,206,250（元）元）v50年期：年期：v土地单价土地单价=1013.75*1-1/（1+10%）50=1005.11（元（元/平方平方米）米）v土地总价土地总价=1005.11*15000=15,076,650（元）元）四、假设开发法四、假设开发法 v定义：亦称定义：亦称剩余法剩余法。 是在评估土地价格时，是在评估土地价格时，将待估土地预期开发后的

51、价值，扣除正常的将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法而估算待估土地价格的一种方法四、假设开发法四、假设开发法v专业费专业费建筑费建筑费iv利息（利息（地价建筑费专业费地价建筑费专业费）利息率利息率 =预付资本预付资本 利息率利息率v利润（利润（地价建筑费专业费地价建筑费专业费）利润率利润率 =预付资本预付资本 利润率利润率地价楼价建筑费专业费用地价楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用利息利润税费租售费用在传统方法中投资利息和开在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在发利润都单独显

52、现出来，在现金流量折现法现金流量折现法中这两项都中这两项都不单独显现出来，而是隐含不单独显现出来，而是隐含在折现过程中在折现过程中v例：书例：书P140，案例里，案例里试题集：试题集：P17，0907计算计算46；v46有一宗有一宗“七通一平七通一平”待开发建设用地，面积为待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限平方米，使用期限50年，容积率为年，容积率为4，拟开发，拟开发建设写字楼，建设期为建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方年，建筑费为每建筑平方米米4800元，专业费为建筑费的元，专业费为建筑费的8，建筑费和专业，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的费在整

53、个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为元，贷款利率为6.3，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）专业费）之和的之和的30，税金和销售费用为楼价的，税金和销售费用为楼价的8。v要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。v（计算结果以（计算结果以“万元万元”为单位，小数点后保留两位）为单位，小数点后保留两位）v46、楼、楼价价=0.5*4*12000/（1+6.3%）2=21239.52v建筑建筑费费=0.5*4*4800/（1+6.3%）=9031.

54、04v专业专业费费=9031.04*8%=722.48v利利息息=（地价（地价+9031.04+722.48）*6.3%=0.063*地地价价+614.47v利利润润=（地价（地价+9031.04+722.48）*30%=0.3*地价地价+2926.06v税税费费=21239.52*8%=1699.16v地地价价=21239.52-9031.04-722.48-(0.063*地价地价+614.47)-(0.3*地价地价+2926.06)- 1699.16v所以：地价所以：地价= 4582.77万万元元；v楼面地价楼面地价=4582.77/（5000*4）=0.23万元万元/平方平方米米P21，

55、1004计算计算41v41待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为率为7，覆盖率小于等于，覆盖率小于等于50，土地使用年限，土地使用年限50年。年。2009年年8月出售，求取公平市场价格。月出售，求取公平市场价格。v估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平平方米，共方米，共14层，层，12层为商用房，共层为商用房，共2000平方米，平方米，34层共层共12000平方米用于住宅。预计共需平方米用于住宅。预计共需

56、2年时间年时间完成完成(到到2011年年8月月)，第一年投入，第一年投入60的总建筑费，的总建筑费，第二年投入第二年投入40的总建筑费。总建筑费的总建筑费。总建筑费1000万元，万元，专业费为总建筑费的专业费为总建筑费的6，利润率为，利润率为20，租售费用，租售费用及税金综合为售楼价的及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元平方米，元平方米，住宅楼住宅楼2000元平方米，折现率元平方米，折现率10。P21，1004计算计算41v41要求：要求：(1)以评估基准日以评估基准日2009年年8月为时间

57、点，月为时间点，计算总楼价；计算总楼价；v(2)计算该时点的总建筑费；计算该时点的总建筑费；v(3)计算该时点的专业费；计算该时点的专业费；v(4)计算该时点的税费；计算该时点的税费；v(5)计算该时点的利润和地价。计算该时点的利润和地价。(计算结果以计算结果以“元元”为单位，取整为单位，取整)v(提示公式：地价提示公式：地价=楼价楼价建筑费建筑费专业费专业费利润利润税费税费)v41、楼、楼价价=4000*2000+2000*12000/（1+10%）=26,446,280v建筑建筑费费=10,000,000*60%/（1+10%）0. 5 +10,000,000*40%/（1+10%）1.

58、5 =9,187,912v专业专业费费=9,187,912*6%=551,275v税税费费=26,446,280*5%=1,322,314v利利润润=（地价（地价+9,187,912+551,275）*20%=0.2*地价地价+1,947,837v地地价价=26,446,280-9,187,912-5,51275-(0.2*地价地价+1,947,837) - 1,322,314v所以：地价所以：地价= 11,197,452元；元；v单价单价=11,197,452/2000=5599元元/平方平方米米v利利润润=0.2*11,197,452+1,947,837=4,187,327第五节建筑物评估

59、的特点第五节建筑物评估的特点 v一、建筑物及其分类一、建筑物及其分类 v二、建筑物评估的特性二、建筑物评估的特性 v三、建筑物评估时需考虑的因素三、建筑物评估时需考虑的因素v四、建筑物评估的原则四、建筑物评估的原则一、建筑物及其分类一、建筑物及其分类v建筑物是指与土地组合的建建筑物是指与土地组合的建设成果，设成果，总体上划分总体上划分为为房屋房屋和和构筑物构筑物两大类。两大类。v房屋建筑基本组成有基础、房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护主体承重结构和屋顶及围护结构。结构。 建筑物按承重结构分类建筑物按承重结构分类 梁梁柱柱楼板楼板墙墙钢结构钢结构钢钢钢钢钢混钢混砖等材料砖等材料钢

60、混结构钢混结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混砖等材料砖等材料混合混合结构结构砖混砖混结构结构钢或钢混钢或钢混砖砖钢或钢混钢或钢混砖砖砖木砖木结构结构木木砖砖木木砖砖 钢钢结结构构二、建筑物评估的特性二、建筑物评估的特性v（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点v（二）建筑物产权受土地使用权年限的限制（二）建筑物产权受土地使用权年限的限制 v（三）建筑物功能、用途及评估方法（三）建筑物功能、用途及评估方法（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点v1、与土地结合在一起：、与土地结合在一起： 建筑物价格中通常建筑物价格中通常隐含地价。有必要把建筑物与