土地利用总体规划审查

1、土地利用总体规划审查建设用地报批概述建设用地报批概述一、概 念二、限制和禁止土地使用的规定一概 念 将农用地转为建设用地并同步将集体土地征收为国家所有的行为，简称土地农转用征收报批。上述批准权限一般在省级人民政府。农转用征收批准后的地块，由县政府组织实施供地（划拨、拍卖、挂牌、协议出让等）到具体建设项目（签订合同）。二限制和禁止土地使用的规定 （1）县级党政机关新建办公楼须经省政府批准；县级党政机关直属单位和乡镇党政机关新建办公楼项目须经市政府批准；小城市和建制镇的主干道不得超过40米（包括绿化带）、广场不得超过1公顷、住宅宗地出让面积不得超过7公顷（容积率大于等于1）。1、限制用地项目二限制

2、和禁止土地使用的规定 机动车交易市场、家具城、建材城、大型游乐设施、主题公园、单套住房建筑面积超过144平方米、赛车场、公墓、机动车训练场。（2）下列项目不得占用耕地二限制和禁止土地使用的规定2、禁止用地项目 （1）别墅类房地产、高尔夫球场、赛马场。 （2）党政机关（包括国有企事业）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所。报批流程一、土地利用总体规划审查 二、土地预审三、土地农转用报批四、土地出让1、划拨使用土地项目一土地利用总体规划审查涉及项目：机关团体、军事、国家重点扶持的能源、交通、水利、社会公益事业、城市基础设施、保障房等。 责任主体：用地单位规划

3、审查程序： 用地单位在正式选址和确定红线图前，先将纸质红线草图和电子数据送国土局规划与地籍科核对土地利用总体规划。如果符合土地利用总体规划的，再由住建部门出具选址意见书和红线图，如果不符合土地利用总体规划的，对红线范围内不符合规划部分进行割舍后交住建部门出具选址意见书和红线图，或者视项目性质和选址情况组织材料进行规划调整。 一土地利用总体规划审查2、公开出让项目一土地利用总体规划审查涉及项目：工业仓储、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地及同一宗地有二个以上意向用地的。改变土地用途用于经营性用途的，收回后公开出让。责任单位：乡镇街道、工业园区、功能区规划审查程序： 报批单位委托中介，对拟出让

4、地块进行地形测量，在地形图上标明用地范围线，将拟农转用征收地块红线草图和电子数据送国土局规划与地籍科核对土地利用总体规划。如果符合土地利用总体规划的，国土局在红线图上出具拟农转用意见，并征求县住建部门意见。如果不符合土地利用总体规划的，对红线范围内不符合规划部分进行割舍后重新出图，再由国土局在更改后的红线图上出具意见再征求县住建部门意见。或者视选址情况组织材料进行规划调整后现征求意见。 一土地利用总体规划审查二土地预审需土地预审的项目： 能源、交通、水利、社会公益事业、城市基础设施、保障房等划拨和协议出让项目。 该类项目在农转用前需办理建设项目用地预审手续，按照哪级立项、核准、备案的哪级预审原

5、则。 责任单位：用地单位办理预审需提供材料： 1、发改部门的项目建议书批复或者项目备案批准文件（复印件1份）；2、可行性研究报告（文本1）；3、住建部门出具的选址意见书和红线图（原件1份）；4、红线图电子数据（80坐标121或120经线）（光盘1张）；5、项目位于地质灾害易发区的，提交地质灾害危险性评估报告（原件1）；6、是否压覆重要矿产资源的证明材料（原件1）。 二土地预审三土地农转用征收报批报批单位： 划拨和协议用地项目的为用地单位，出让用地的为乡镇街道、工业园区、功能区。 （一）征地程序 在征地报批前，根据用地红线图确定的范围，县国土资源局与建设项目所在地的乡镇人民政府（街道办事处）联合

6、向被征地的村集体经济组织发布征地告知书，内容包括：建设项目基本情况、被征地地块位置、规划用途、拟采取的补偿安置政策等内容，明确征地告知书发布后抢栽、抢种、抢建的一律不列入补偿范围。征地告知书由乡镇人民政府（街道办事处）送达被征地村集体经济组织，并在项目所在地的村务公开栏和群众集中居住地张贴，张贴情况要通过拍照、张贴证明等方式存档，并纳入征地档案。村集体应当及时召开村民代表会议，告知征地情况。告知征地事项后，实施征地情况调查。 三土地农转用征收报批1、告知征地情况2、调查征地情况 （1）土地权属调查。由乡镇人民政府（街道办事处）会同村集体经济组织查清用地红线范围内的土地承包经营权、宅基地使用权、

7、建设用地使用权、林地使用权等土地权属状况并登记造册。 （2）、青苗、地上附着物调查。由乡镇人民政府（街道办事处）会同村集体经济组织查清建设项目用地范围内的青苗、地上附着物状况和权属。 三土地农转用征收报批三土地农转用征收报批 乡镇人民政府（街道办事处）和村集体经济组织要将土地使用权调查、青苗和地上附着物调查结果，告知土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人、林地所有权人、林地使用权人、青苗和地上附着物所有人(以下简称相关权益人)。相关权益人对告知情况有异议的，要进行核实并告知有关情况；相关权益人无异议的，视为对调查成果的确认。 乡镇人民政府（街道办事处）经实地权属调查后在项目地形图上

8、确定地块内各村集体的权属界线，加盖单位印章送国土局规划科进行土地权属和地类分析以确定各村地类面积；同时填写各村征地权属确定表并加盖村级集体经济组织印章送国土局耕保科。 3、确认征地调查结果4、征地听证告知 县国土资源局就征地补偿安置方案，制定听证告知书，由乡镇人民政府（街道办事处）送达相关权益人，告知其具有听证权利。村集体经济组织放弃听证的出具放弃听证说明；相关权益人在收到听证告知书之日起，5个工作日内可以向县国土资源局申请听证，逾期末申请听证的，视为放弃听证权利。县国土资源局收到集体经济组织或相关权益人的听证申请后，经审核符合听证条件的，要依法组织听证，听证材料纳入征地档案。三土地农转用征收

9、报批三土地农转用征收报批 县国土资源局与被征地村集体经济组织签订征地补偿安置协议。所在乡镇、街道作为鉴证方参与协议签订。 5、签订征地补偿安置协议 县国土资源局根据上级下达的土地利用年度计划，编制土地征收方案，报有批准权的人民政府审批。 6、征地报批三土地农转用征收报批 土地征收方案批准后，县国土资源局编制征收土地公告、征地补偿安置方案公告报县政府批准。县政府发布土地征收公告；县国土资源局发布征地补偿安置方案公告，两公告进行张贴并拍照留档。 7、发布公告（二）办理农转用征收需提供的材料 1、标明用地范围的纸质和电子地形图；2、土地权属确定表；3、征地补偿协议；4、村民代表大会会议纪要；5、听证

10、告知书及送达回执；6、是否压覆重要矿产资源的证明材料和地质灾害危险性评估报告备案登记书（如报批地块不涉及则不需提供）；7、村级申请听证的提供听证会笔录和听证会纪要（未申请的提供放弃听证证明）；8、使用集体土地补偿安置表和收回国有土地补偿安置表（涉及使用集体土地和收回国有土地）；9、市（省）级社会保障部门确定表。 三土地农转用征收报批（三）报批费用 县里一旦确定项目纳入报批范围，报批单位应及时向国土局解入足额的报批费用，便于项目顺利向上报批。划拨用地的每亩预交7万，工业用地的每亩预交8万，旅游、商业、房地产等经营性用地的每亩预交9万 三土地农转用征收报批（四）注意事项 1农转用征收未得到上级政府

11、批准前，不得先行动土。 2土地前期政策处理要到位。为确保净地出让，要处理好红线范围内所有土地权益人的关系，县里一旦调查核实土地前期政策处理不到位的，暂停受理用地报批。 3拟报批土地不得出现信访。三土地农转用征收报批1、划拨用地项目四土地出让a、划拨用地范围 根据划拨用地目录，国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地及特殊用地，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以出让方式提供土地使用权。 报批单位：用地单位四土地出让b、应提供的材料 规划用地许可证(或村镇建设选址意见书

12、)，可行性研究报告批复、初步设计批复，用地预审意见，建设单位法人资格证明，林业、水利、环保等部门意见，规划用地红线图 (标明规划红线及用地红线) ，总平面布置图(1：500-1：1000)；属农转用土地的应提供：已批准分批次建设用地批复；天台县人民政府征用土地及补偿方案公告；县政府关于同意批次建设项目征地补偿安置方案的批复；征地补偿协议；征地安置费用支付凭证；社保部门关于被征地农民参加基本生活保障情况的说明；属收回的应提供收回手续。 四土地出让c、划拨供地程序受理后进行批前公示（不小于10天）用地单位提交以上资料县局编制供地方案及报件审核报经有批准权人民政府审批颁发划拨决定书等相关材料通知用地

13、单位缴纳相关费用2、公开出让项目四土地出让a、公开出让范围 主要是供应商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地等经营性用地。 报批单位：乡镇街道、工业园区、工业功能区 四土地出让b、应提供的材料 乡镇街道和园区就提供材料：要求出让的函；林地占用许可证；属农转用土地的应提供：已批准分批次建设用地批复；天台县人民政府征用土地及补偿方案公告；县政府关于同意批次建设项目征地补偿安置方案的批复；征地补偿协议；征地安置费用支付凭证；社保部门关于被征地农民参加基本生活保障情况的说明；属收回的应提供收回手续。 四土地出让c、出让程序 （1）各乡镇人民政府（街道办事处）及各类园区发函国土局要求出让并提供相关材料；

14、（2）国土局审查后，就拟出让地块发函住建局； （3）如工业用地的，乡镇街道和园区向县准入办了解准入行业，提供给国土局。 （4）住建局出规划设计条件； （5）国土局地价评估； （6）国土局请示县政府，如经营性用地同时发函县财政局；四土地出让（7）县政府批复；（8）国土局编制出让方案并报县政府批准；（9）国土局发布出让公告（20日）；（10）申请用地单位购买出让文件；（11）申请和资格审查； -申请人应提交材料：申请书；法人单位有效证明；法定代表人有效身份证明文件；保证金交纳凭证；联合竞买协议（明确联合各方出资比例，明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人 -申请工业用的须注意：在用地申请前需先到县准入办申请进入工业用地项目储备库，提前取得准入意见书后方可申请。（12）公开出让活动实施；（13）成交并签订成交确认书；（14）签订出让合同。如果是申请人需要成立新公司的，可以待新公司成立后再签订合同。（15）交纳出让金，办理土地登记。3、协议出让项目四土地出让a、协议出让范围 除依照法律、法规和规章的规定应当采用公开方式出让的，方可采取协议方式出让。 b、应提供的材料 规划用地许可证(或村